宣 示 判 決 筆 錄
108年度板簡字第1953號
原 告 鄧竣昌
訴訟代理人 吳秉祐律師
被 告 陳瀅如
上列當事人108年度板簡字第1953號返還租賃房屋等事件於中華
民國108年11月12日辯論終結，於中華民國108年12月17日下午4
時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 王藝臻
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號之房屋騰空並遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟元及自民國一百零五年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新臺幣參拾伍萬陸仟柒佰元，及自民國一百零八年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新臺幣參拾伍萬陸仟柒佰元，及自民國一百零八年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一，不在此限：．．．二、請求之基礎事實同一 者。三、擴張獲縮減應受判決是項之聲明者，民事訴訟法第 255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴原聲明為：(1) 被告陳瀅如應將門牌號碼新北市○○區○○街00號之房屋騰 空並遷讓返還原告。(2)被告陳瀅如應給付原告新臺幣（下 同）72000元及自民國（下同）105年4月19日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。(3)被告陳瀅如應自105 年5月4日起至返還上開房屋之日止，按月於該月之末日給付
原告9000元，及自各期應給付日之翌日起至各期清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。(4)被告陳瀅如應自105年 5月4日起至返還上開房屋之日止，按月於該月之末日給付原 告45000元，及自各期應給付之翌日起至各期清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。嗣於108年10月1日提出民事 變更訴之聲明狀變更聲明為：(1)被告陳瀅如應將門牌號碼 新北市○○區○○街00號之房屋騰空並遷讓返還原告。(2) 被告陳瀅如應給付原告72000元及自105年4月19日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。(3)被告陳瀅如應 給付原告356700元，及自起訴狀繕本送達被告陳瀅如之翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。(4)被告 陳瀅如應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達被告陳 瀅如之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ，其基礎事實同一，爰准變更聲明，合先敘明。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
三、原告主張：
（一）103年11月28日原告母親鄧卓桂代理原告與被告陳瀅如就 門牌號碼為新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋 ），簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期 間自103年12月5日至105年12月4日止，共2年，租金為每 月9000元，應於每月5日以前繳納，每次應繳1個月份，押 金為18000元，被告陳瀅如應以善良管理人之注意使用系 爭房屋，對屋內屋外應保持整潔，不得堆放雜物及影響左 右鄰居安寧（參見系爭租約第二至五條、第十一條、第二 十條以後之手寫約定第二條）。詎料被告陳瀅如於訂約時 交付首期租金及押金合計現金27000元，另在104年1月8日 、2月10日、3月9日、6月10日、8月12日各匯款9,000元後 ，即未再給付各期租金。迄105年4月5日止，被告陳瀅如 應給付17期租金，卻僅給付6期租金（即103年12月、104 年1月、2月、3月、6月、8月），原告以前述押金抵償被 告陳瀅如積欠2期租金後，被告陳瀅如仍積欠9期租金。因 此，原告以105年4月13日樹林柑園郵局第65號存證信函， 催告被告陳瀅如給付積欠8期（即104年7月、9月、10月、 11月、12月、105年1月、2月、3月）租金合計72000元， 並因其飼養一群貓、狗等動物，已經嚴重影響左右鄰居安 寧，又未盡善良管理人之注意，造成系爭房屋全部窗戶破 損，顯然違反系爭租約上開約定，而以該存證信函之送達 作為原告終止系爭租約之意思表示，被告陳瀅如應於十五
日內搬空遷出系爭房屋。被告陳瀅如在同年月18日收受上 開存證信函。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物 ，民法第455條前段定有明文；故被告陳瀅如應將系爭房 屋騰空並遷讓返還原告。
（二）依民法第439條前段、第233條第1項前段及第203條等規定 ，承租人應依約定日期，支付租金；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之五，系爭租約第四條約定租金應於每月 五日以前繳納，每次應繳一個月份，被告陳瀅如僅給付6 期租金，經原告以上開存證信函催告給付積欠8期租金共7 2000元，但被告陳瀅如至今仍未給付，故原告請求其給付 積欠租金72000元及自105年4月19日（即存證信函送達被 告陳瀅如之翌日，為便於計算遲延利息，統一以前開期日 為起算日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
（三）按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照 ），又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益， 他人受有相當租金之損害，為社會通常之觀念。是無權使 用他人房屋者，其所受利益原為使用本身，『相當於租金 』係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額，故在無 客觀具體數據可資計算時，固可參照土地法第97條規定相 當法定最高限額租金之數額定之，惟若該利益已有可資認 定之具體標準時，自應以受利益人實際所受之利益為準， 非謂均應受土地法第97條規定之限制」。（臺灣高等法院 96年度上更一字第74號民事判決）。原告以上開存證信函 為終止系爭租約之意思表示，限被告陳溼如於十五日內搬 空遷出系爭房屋，被告陳瀅如於105年4月18日收受該存證 信函，因此自前開期限屆滿之翌日即5月4日起，被告陳瀅 如已無正當權源占用系爭房屋，迄原告起訴時仍未返還系 爭房屋，仍在系爭房屋飼養犬隻，造成噪音及妨害安寧情 事，有新北市政府警察局樹林分局陳情案件回覆表可稽， 顯見被告陳澄如無權占用系爭房屋之情事甚明。（四）又被告陳瀅如先前拒不返還系爭房屋，待原告提起本件訴 訟後，始經由系爭租約連帶保證人即訴外人陳明志於108 年8月22日代為返還系爭房屋予原告。被告陳瀅如前向原 告承租系爭房屋，約定每月租金9000元，則被告陳瀅如無
權占有系爭房屋，係無法律上原因而受有占用系爭房屋之 利益，應認其每月可獲得相當於租金之利益為9000元，致 原告受有損害。被告陳瀅如自105年5月4日起至108年8月 22日返還系爭房屋之日，無權占有系爭房屋，共計3年3月 19日，應給付原告相當於租金之不當得利共356700元（計 算式：9000×（3×12＋3＋19/30）＝356700）。（五）按民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預 定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行 債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情 事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履 行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支 付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違 約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強 制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權 人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違 約金，更得請求其他損害賠償。（最高法院83年度台上字 第2879號判決）闡述在案。系爭租約第六條約定「乙方（ 陳瀅如）於租期屆滿時，除經甲方（鄧竣昌）同意繼續出 租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不 得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時， 甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了 之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」；第十二條 復約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從 甲方賠償損害」。就上開兩造有關違約處罰之約定合併觀 察，足見原告倘因被告陳瀅如違約受有損害時，除懲罰性 違約金，更得請求其他損害賠償，故系爭租約第六條約定 「如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照 租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，即為懲罰性違約 金，以強制被告陳瀅如履行於租賃關係終止應即時返還系 爭房屋之債務為目的所定之強制罰。原告已於105年4月13 日終止系爭租約，限被告陳瀅如於十五日內搬空遷出系爭 房屋，被告陳瀅如於105年4月18日收受此存證信函，依民 法第455條前段規定，即應負返還系爭房屋之義務，惟其 至108年8月22日始返還系爭房屋，因而自同年5月4日起， 被告陳瀅如有系爭租約第六條所載「不即時遷讓交還房屋 」情形，原告依該約定請求被告陳瀅如自105年5月4日起 至108年8月22日返還系爭房屋之日止，按月給付租金五倍 即45000元違約金（計算式：45000×（3×12＋3＋19/30 ）＝0000000）。
（六）為此，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決(1)
被告陳瀅如應將門牌號碼新北市○○區○○街00號之房屋 騰空並遷讓返還原告。(2)被告陳瀅如應給付原告72000元 及自105年4月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。(3)被告陳瀅如應給付原告356700元，及自起 訴狀繕本送達被告陳瀅如之翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。(4)被告陳瀅如應給付原告 0000000元，及自起訴狀繕本送達被告陳瀅如之翌日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。四、經查：
（一）原告主張之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書 、郵政存簿儲金簿、存證信函及掛號收件回執各一件、新 北市政府警察局樹林分局陳情案件回覆表、新北市政府稅 捐稽徵處房屋稅籍證明書等件影本為證。被告受合法通知 ，既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明 或陳述，堪認原告主張之事實為實在。
（二）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違 約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質 者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時， 被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規 定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償 約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約 預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。最高法院著 有62年台上字第1394號判例可資參照。又約定之違約金過 高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文 。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟 有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無 應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法 院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，亦有最高 法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例可參 。查本件系爭租約第6條固約定：「乙方（即被告）於租 期屆滿時除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將 租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主 張任何權利。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙 方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及
連帶保證人丙方，絕無異議。」等語，此有原告所提系爭 租約影本乙件在卷可稽。本件原告依上開約定請求違約金 ，被告雖未抗辯約定之違約金過高，然依上開最高法院判 例意旨，本院非不得於調查事證認定當事人約定之違約金 過高時，依職權酌減之。是依上開說明，衡諸本件原告因 被告於租約屆滿後未即時遷讓系爭租賃房屋而繼續占用， 原告固因此受有損害，惟所約定按照租金5倍之違約金， 顯然過高，而審酌原告除上開相當租金之損害外，尚因耗 時耗費以訴訟或其他方式請求被告返還該屋，亦受有其他 損失等一切情事，認兩造約定之違約金應核減至按月以 9000元計算為允當，故原告得請求之違約金為（計算式： 90 00元×（3×12+3＋19/30）＝356700元。（三）從而，原告爰依租賃契約之法律關係訴請：①被告應將門 牌號碼新北市○○區○○街○○○號之房屋騰空並遷讓返 還原告。②被告應給付原告72000元及自105年4月19日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③被告應給付 原告356700，及自起訴狀繕本送達翌日即108年10月22日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。④被告應給 付原告356700元，及自108年10月22日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此 之請求，為無理由，應予駁回，其餘假執行之聲請，即失 附麗，應併駁回。
五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告 敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權 宣告假執行。
中 華 民 國 108 年 12 月 17 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 葉子榕
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 12 月 17 日
書 記 官 葉子榕