臺灣屏東地方法院民事判決 107年度屏簡字第361號
原 告 潘龍合
訴訟代理人 王瑞甫律師
被 告 潘天海
訴訟代理人 潘其全
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年11月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）8,940 元，及自民國108 年 3 月20日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本判決第一項得假執行。
四、訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定 有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠被告應將坐落屏東縣○ ○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上、門牌號碼 屏東縣○○鄉○○村○○街00號房屋（下稱系爭房屋），如 起訴狀附圖所示編號A 部分面積16平方公尺之地上物拆除， 並將該部分土地返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至返 還土地之日止，按月給付原告82元。㈡被告應給付原告4,92 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息（見本院卷第1 頁）。嗣依本院囑託測量結 果（見本院卷第38、68、69頁），將訴之聲明變更為：㈠被 告應將系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積29平方公尺之 房屋拆除，並將該部分土地返還原告，並自起訴狀繕本送達 翌日起至返還土地之日止，按月給付原告149 元。2.被告應 給付原告8,940 元，及自108 年3 月20日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息（見本院卷第67頁反面、第211 頁 ）。經核原告前揭變更訴之聲明，係擴張請求租金及不當得 利之金額，並減縮訴之聲明第2 項之利息起算日，核屬擴張 及減縮其應受判決事項之聲明，依前揭規定，均應准許。至 原告確定請求拆除及返還土地之範圍係屬依據土地複丈成果 圖之面積測量結果補充、更正事實上之陳述，非為訴之變更 或追加，併於敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠ 原告為系爭土地所有權人，惟被告因繼承取得系爭房屋，無 權占有系爭土地如附圖所示編號A 部分面積29平方公尺之土 地，侵害原告之所有權，原告自得依民法第767 條第1 項前 段、中段及民法第184 條第1 項前段規定，請求被告拆除坐 落系爭土地上之系爭房屋，並返還該部分土地予原告。又系 爭房屋建造之初並未獲得原地主之同意，原地主係在系爭土 地遭系爭房屋無權占有多年之情況下，始向被告父親潘闖收 取相當於租金之賠償金，難認原地主與被告父親潘闖已有租 地建屋契約之合意。其次，被告雖與原告之前前手李正弘就 系爭土地存有不定期租賃契約（下稱系爭租約），然系爭房 屋係於40年間興建，迄今已達不堪使用程度，該不定期限租 賃關係即應歸於消滅。倘認系爭房屋未達不堪使用之程度， 原告於95年12月13日取得系爭土地所有權後，系爭租約對原 告仍繼續存在，然因系爭租約並非租地建屋契約，依民法第 450 條第2 項規定，原告自得隨時終止該租約，並以民事準 備㈠狀暨聲請證據調查狀之送達，作為對被告終止租約之意 思表示。再退步言之，縱認系爭租約屬租地建屋契約，然因 被告自95年起即未給付租金，欠租金額已達2 年以上，經原 告於108 年2 月20日以存證信函催告被告給付租金未果，原 告遂於108 年2 月27日以存證信函對被告終止系爭租約，足 認系爭租約縱屬租地建屋契約，原告亦依土地法第103 條第 4 款及民法第440 條規定合法終止系爭租約。 ㈡ 又被告迄仍未繳納積欠自原告起訴時回溯五年之租金8,940 元，亦未於租賃契約終止後拆除系爭土地上之系爭房屋，並 返還該部分土地，爰依系爭租約及民法第179 條規定，擇一 請求被告給付8,940 元，並依民法第179 條規定，請求被告 按系爭土地申報地價年息10％計算相當於每月租金之不當得 利149 元。並聲明：1.被告應將系爭土地上如附圖所示編號 A 部分面積29平方公尺之房屋拆除，並將該部分土地返還原 告，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給 付原告149 元。2.被告應給付原告8,940 元，及自108 年3 月20日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。3.願供 擔保，准許宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係訴外人即被告父親潘闖於40年間出資 興建，嗣與系爭土地之前地主即李正弘成立租地建屋契約， 並就系爭土地租金於95年間成立調解，又李正弘雖於95年8 月9 日將系爭土地夫妻贈與予訴外人李陳月嬌，再由李陳月 嬌於95年12月13日出賣移轉登記予原告，以及系爭房屋所有 人潘闖於99年7 月13日死亡後，由被告繼承取得系爭房屋所
有權，然依民法第425 條第1 項、第426 條之1 規定，系爭 土地與其上系爭房屋之租賃關係，即由兩造分別繼受土地出 租人及承租人地位，被告並非無權占有系爭土地。又系爭房 屋為潘闖所出資興建，潘闖與李正弘既有前揭不定期租地建 屋契約關係存在，則李正弘將系爭土地贈與李陳月嬌，經李 陳月嬌於95年12月13日出賣系爭土地予原告時，依民法第42 6 條之2 及土地法第104 條規定，潘闖有優先購買權，而被 告為潘闖之繼承人，亦為系爭房屋之繼受人，自得行使該優 先購買權。惟其等出賣系爭土地時，並未通知潘闖行使之， 是原告因買賣契約而取得系爭土地之所有權，並不得對抗潘 闖及其繼承人即被告。其次，系爭房屋現供作祖先祠堂及倉 庫使用，且系爭房屋之主要結構及材質並未變更，並無已達 不堪使用之程度。再者，原告雖於108 年2 月20日以存證信 函催告被告給付租金，然原告並未明確表示租金數額及給付 方式，致被告無從繳納租金，是原告所為之催告並不合法， 自不生終止租約之效力等語為辯。並聲明：原告之訴駁回； 如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下（見本院卷第211頁反面）： ㈠ 系爭土地於95年3 月間原為訴外人李正弘所有，李正弘對被 告父親潘闖提起調整租金訴訟，經本院95年度屏簡調字第6 號受理後，李正弘與潘闖於95年3 月3 日成立調解，其調解 筆錄記載：「相對人潘闖願續租系爭土地（按即屏東縣○○ 鄉○○段000 ○00000 ○00000 地號土地）如附圖所示編號 7 、9 、10、11所佔面積之土地，自95年起依每年度公告地 價之百分之十計算租金，租金給付方式，於每年6 月30日及 12月30日分二次給付」（下稱系爭調解筆錄）。 ㈡ 系爭房屋為被告父親潘闖出資興建，而潘闖於99年7 月13日 死亡，由被告單獨繼承取得該屋所有權。又系爭房屋之位置 係在系爭調解筆錄附圖所示編號11範圍內。
㈢ 系爭土地原為李正弘所有，於95年9 月18日自同段844 地號 土地分割而登記在李陳月嬌名下，嗣於95年12月13日以買賣 為登記原因，所有權移轉登記予原告。
四、兩造爭執要點如下（見本院卷第211頁反面、第212頁）： ㈠ 被告父親潘闖是否以建築房屋為目的，向李正弘承租系爭土 地，因而成立未定期限租地建屋之契約關係？兩造是否繼受 該租賃關係？
㈡ 如有上述㈠租賃關係，該租賃關係是否因系爭房屋已達不堪 使用而消滅？
㈢ 原告依民法第450 條第2 項規定，對被告為終止租約之意思 表示，是否合法有效？
㈣ 原告以被告欠租金額已達2 年以上，對被告為終止租約之意 思表示，是否合法有效？
㈤ 被告父親潘闖就李陳月嬌於95年12月13日出賣移轉登記系爭 土地予原告，是否有民法第426 條之2 及土地法第104 條規 定之優先承買權？
㈥ 原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆除 坐落系爭土地上之系爭房屋，並返還該部分土地，有無理由 ？
㈦ 原告請求被告給付租金或相當於租金之不當得利，有無理由 ？數額為何？
五、本院得心證之理由：
㈠ 被告父親潘闖是否以建築房屋為目的，向李正弘承租系爭土 地，因而成立未定期限租地建屋之契約關係？兩造是否繼受 該租賃關係？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。是當 事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之 對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價 ，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之 使用、收益相當為必要（最高法院86年度台上字第1326號民 事判決意旨參照）。準此，因使用租賃物而支付之對價，即 為租金，其約定之稱如何，原非所問（最高法院46年度台上 字第519 號民事判決意旨參照）。
2.系爭房屋占用系爭土地，自50幾年間開始即有支付使用土地 代價之事實，業據證人即李正弘於本院審理時證稱：系爭土 地伊祖父年代即有系爭房屋坐落其上，伊祖父原是好心讓屋 主無償使用系爭土地，直到政府開始徵收地價稅才開始收取 微薄租金，在伊繼承系爭土地後，伊有委託代書收取租金， 但雙方沒有訂立書面租約等語綦詳（見本院卷第118 頁反面 、第119 頁）；復參以李正弘係於59年間取得系爭土地（見 本院卷第230 頁），其於95年1 月間對被告父親潘闖積欠系 爭土地租金乙事向屏東縣萬丹鄉調解委員會聲請調解，經該 會95年度萬調民刑字第1 號受理後，雙方於95年1 月10日成 立調解，同意潘闖應於95年3 月10日將其積欠78年間至94年 底之土地租金31,910元給付完畢（見本院卷第17-8頁），而 潘闖亦於95年3 月10日繳付上開租金予李正弘，此有收據影 本附卷可憑（見本院卷第44頁）；李正弘另於95年1 月間對 潘闖提起調整租金訴訟，經本院95年度屏簡調字第6 號受理 後，雙方於95年3 月3 日成立調解，系爭調解筆錄記載：「 相對人潘闖願續租系爭土地（按即屏東縣○○鄉○○段000
○00000 ○00000 地號土地）如附圖所示編號7 、9 、10、 11所佔面積之土地，自95年起依每年度公告地價之百分之十 計算租金，租金給付方式，於每年6 月30日及12月30日分二 次給付」（見本院卷第17-6、17-7頁），且系爭房屋之位置 亦係在系爭調解筆錄附圖所示編號11範圍內等情，有屏東縣 屏東地政事務所108 年1 月25日屏所地二字00000000000 號 函及附件附卷可參（見本院卷第76、77頁），並經本院調取 該卷宗核對無訛，則由前揭情節相互參研，李正弘與潘闖間 就系爭房屋占用系爭土地部分有租賃關係存在，確屬可信。 又前揭租賃契約既未約定租賃期間，且未以字據訂立書面， 依民法第422 條規定，應屬不定期租賃契約無訛。 2.至原告固質稱：系爭房屋興建之初未經原地主同意，原地主 係被占用多年後始無奈收取相當於租金之損害賠償金，縱嗣 經原地主同意承租，亦屬一般租賃契約，而非租地建屋契約 等語。惟揆諸前開說明，因當事人合意使用租賃物而支付之 對價，即應成立租賃關係，則證人即李正弘既證稱：系爭土 地伊祖父年代已有系爭房屋坐落其上，在伊繼受系爭土地後 ，伊有委託代書收取租金之事實等語（見本院卷第118 頁反 面、第119 頁），衡情應可認雙方間就使用租賃物而支付之 對價乙情已達成合意，成立租賃關係，尚不得僅以系爭房屋 興建之初未經原地主同意，即謂潘闖支付使用土地之代價非 屬租金之性質。次按土地法有關租地建屋之規定，係因城市 地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投 機，並保護基地承租人之利益而設，因此，城市地方，以在 他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建 房屋，或承受房屋後始租用基地，皆應解為租地建屋契約， 方符立法意旨（最高法院74年度台上字第2562號民事判決意 旨參照）。經查，李正弘在繼受系爭土地後，既向潘闖繼續 收租，而成立不定期租賃契約，且李正弘亦知悉潘闖有系爭 土地有系爭房屋坐落其上，況觀諸潘闖承租系爭土地之目的 ，顯係為供系爭土地上所建有系爭房屋之使用，縱令潘闖係 興建房屋在先，而租用基地在後，仍屬以在他人土地上有房 屋為目的，則依上開說明，應堪信潘闖與系爭土地所有權人 即李正弘間之不定期限租賃契約關係，係以建築房屋居住為 目的之租地建屋契約，而非一般土地租賃關係甚明。 3.復按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；租用基 地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約， 對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第425 條第1 項、第42 6 條之1 分別定有明文。又88年4 月21日修正公布之民法第
425 條第2 項固增訂：「前項規定，於未經公證之不動產租 賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之」，惟針對 出租人於民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之 期限逾5 年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由 承租人占有中，嗣於修正施行後出租人始將不動產所有權讓 與他人者，是否有新修正民法第425 條第2 項規定適用之問 題，最高法院於98年3 月31日98年度第2 次民事庭會議決議 ：「基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安 定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第 425 條第2 項規定之餘地」，基此決議，李正弘與潘闖間之 租地建屋契約既係在民法債編修正前成立，自無修正後民法 第425 條第2 項規定適用之餘地。又李正弘於95年8 月9 日 將系爭土地夫妻贈與予李陳月嬌，再由李陳月嬌於95年12月 13日出賣移轉登記予原告，以及系爭房屋所有人潘闖於99年 7 月13日死亡後，由被告繼承取得系爭房屋所有權各節，為 兩造所不爭執（見本院卷第211 頁反面），並有系爭土地之 土地登記公務用謄本、異動索引、系爭房屋之房屋稅籍登記 表附卷可佐（見本院卷第78至84、194 至196 、247 頁）， 則依據民法第425 條第1 項、第426 條之1 規定，於租用土 地建築房屋之情形下，土地、建物所有權移轉時，租賃契約 對於受讓人仍繼續存在，是系爭土地與其上系爭房屋之租賃 關係，即由原告當然繼受土地出租人地位，洵堪認定。 ㈡ 如有上述㈠租賃關係，該租賃關係是否因系爭房屋已達不堪 使用而消滅？
1.按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非 有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限 ，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋 不堪使用時為止之期限（最高法院95年度台上字第388 號判 決意旨參照）。本件原告主張系爭房屋已因不堪使用，兩造 間租賃關係業已消滅等情，被告則為否認，依民事訴訟法第 277 條前段規定，自應由原告就此項有利於己之事實負舉證 責任。
2.原告主張：系爭房屋興建於40年間，構造為磚石造平房，顯 已超過固定資產耐用年數表規定之磚造房屋25年之耐用年數 而不堪使用云云。然行政院頒定之固定資產耐用年數表，乃 依所得稅法第51條第2 項及第121 條規定訂定之，其目的在 於計算固定資產折舊，以利核定營利事業所得稅，此觀該法 第51條第2 項規定在營利事業所得稅中之資產估價章節自明 。是以，固定資產耐用年數表乃為統一計算營利事業所得稅
之擬制性參考數據，僅能認定達耐用年數之固定資產僅餘事 先預估之殘值而已，與事實上固定資產是否達不堪使用，並 無必然關係。系爭房屋是否達於不堪使用情狀，應斟酌其用 途、結構、設備，及使用者之保存方式等情事為認定，要非 得一概而論磚造房屋使用期限僅有25年，系爭房屋使用逾上 開耐用年數即達不堪使用之程度，原告前揭主張，實無足採 。
3.又系爭房屋經本院囑託社團法人屏東縣建築師公會鑑定結果 ，認電力供電正常，建物結構尚可，無立即結構安全之虞， 建物四周排水功能正常，雖屋頂老舊有滲水狀況，無浴廁空 間，但未達不堪通常使用之程度，有屏東縣建築師公會108 年3 月29日屏縣建師鑑字第108047號房屋之鑑定報告書可參 （下稱系爭鑑定報告）。本院審酌系爭房屋之外觀尚稱良好 ，現供作祖先祠堂及倉庫使用，有勘驗筆錄及現場照片附卷 可參（見本院卷第35、46頁），可見系爭房屋之遮風避雨功 能並未喪失，且系爭房屋經屏東縣建築師公會鑑定，認房屋 為磚竹混合磚造，屋頂為傳統閩式紅瓦（見系爭鑑定報告第 2 頁第七點（四）），核與系爭房屋之房屋標示查丈紀錄記 載「構造主體：紅磚」、「屋頂：台瓦、草」等語大致相符 （見本院卷第268 頁），可認其主要結構仍為興建當時之紅 磚、紅瓦材料並未變更等情，足見系爭房屋之內部及外觀客 觀上迄今均堪使用，並未達於不堪使用之程度。至原告雖質 稱：系爭房屋有鐵皮浪板覆蓋在屋瓦下，並加裝鐵窗、鐵捲 門，主張系爭房屋業經多次整修補強，否則早已不堪使用等 語。惟查系爭房屋固另加裝鐵窗、鐵捲門，然並未拆除或變 更原有門扇，且該鐵窗、鐵捲門與系爭建物之主體有所區隔 ，非屬系爭建物之主要結構，觀諸上開現場照片即明（見系 爭鑑定報告之附件六照片編號1 、6 ），自難據此認系爭房 屋主要結構已有所變更。又系爭房屋屋頂雖有部分以鐵皮浪 板補強，惟該鐵皮浪板所在位置與屋簷雨遮相類似（見系爭 鑑定報告之附件六照片編號1 、6 ），則除去該部分之鐵皮 浪板，剩餘原始結構之狀態是否不能為通常使用，則未見原 告舉證以實其說，亦難據此對原告為有利之認定。 4.準此，系爭房屋並未達於不堪使用之程度，既如前述，依上 開說明，兩造間之不定期租賃契約即未消滅，原告主張系爭 建物已達於不堪使用之程度，兩造間之不定期租賃契約已因 此消滅，洵非有據。
㈢ 原告依民法第450 條第2 項規定，對被告為終止租約之意思 表示，是否合法有效？
1.按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450
條第2 項前段固定有明文。惟租用建築房屋之基地，非因左 列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、 承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於 他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達 2 年以上時。五、承租人違反租賃契約時。土地法第103 條 亦有明定。考其立法意旨乃因房屋之造價較鉅，存在年限亦 久，承租基地建築房屋之契約，若任由出租人隨意終止，不 惟對承租人保障欠週，及損及建築物之利用價值，造成社會 資源浪費，故明定限於前開情形，出租人始得終止租賃契約 而收回出租之土地。土地法既為民法之特別法，則關於租地 建屋之情形，自應優先適用土地法第103 條之規定。 2.原告主張：依民法第450 條第2 項規定，其自得隨時終止該 租約，並以民事準備㈠狀暨聲請證據調查狀之送達，作為對 被告終止租約之意思表示等語。惟查土地法為民法之特別法 ，關於租地建屋之情形應優先適用土地法第103 條之規定， 業如前述，是原告限於符合土地法第103 條所規定各款之情 形，始得終止兩造間之租地建屋契約，則原告依民法第450 條第2 項前段規定終止兩造間之租賃關係，尚非有據。 ㈣ 原告以被告欠租金額已達2 年以上，對被告為終止租約之意 思表示，是否合法有效？
1.按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以上 為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規定， 定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為 支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 年 以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年 度台上字第777 號民事判決意旨參照）。基上，租地建屋之 出租人以承租人積欠租金額達2 年以上為由收回基地時，須 依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付積 欠之租金，承租人於期限內不為支付者，出租人始得終止租 賃契約，不得未經催告支付租金即逕行主張終止租約，且定 期催告之內容需明白確實，使受催告人知悉瞭解，而得為履 行，始得謂為合法之催告。
2.原告主張：其已於108 年2 月20日寄發存證信函催告被告於 函到5 日內繳清積欠之租金，被告遲至108 年2 月27日尚未 繳租，原告遂於同日寄發存證信函終止租約等語。惟依原告 寄與被告之存證信函觀之，其內容僅記載於函到5 日內，給 付自95年間起算積欠屏東縣萬丹縣○○段000000地號土地租 金等語（見本院卷第100 頁），對於被告積欠之租金數額為 何？需以何方式履行給付？均未敘明，難認其催告明白確實 ，足使被告依其內容履行，又原告要求被告於5 日內自行計
算給付，期間亦嫌不足。被告抗辯原告之催告不合法，應可 信取。至原告雖質稱其於107 年12月25日民事變更追加訴之 聲明狀已詳細列明租金數額，被告應知悉租金數額等語，惟 查原告上開書狀所列為原告請求被告給付不當得利及損害賠 償數額（見本院卷第55至57頁），並非依兩造間之租賃關係 計算被告所積欠之租金，自不能以此而認被告知悉應繳納租 金數額，是原告主張被告知悉催告租金內容等語，核無足取 。準此，原告催告之存證信函不合法，已如前述，且被告因 原告拒收租金業於108 年3 月13日提存租金4,000 元，有本 院提存所108 年度存字第98號提存書附卷可參（見本院卷第 126 頁），足見被告於收受原告之存證信函後，已為租金之 繳納，雖所繳者僅為其自行推估之金額，惟縱與實際積欠之 數額不符，亦係原告未明白告知所致，而屬雙方事後是否找 補之問題，原告自不得據此為終止契約之理由，是兩造間之 租賃契約仍屬存續。
㈤ 被告父親潘闖就李陳月嬌於95年12月13日出賣移轉登記系爭 土地予原告，是否有民法第426 條之2 及土地法第104 條規 定之優先承買權？
1.按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同 樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依 同樣條件優先承買之權。」「基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後 定之。」民法第426 條之2 第1 項及土地法第104 條第1 項 分別定有明文。
2.經查，李正弘與潘闖就系爭土地既有前揭租地建屋契約關係 存在，且李正弘嗣於95年8 月9 日將系爭土地夫妻贈與予李 陳月嬌，經李陳月嬌於95年12月13日出賣移轉登記予原告等 情，均有如前述。又李陳月嬌於95年12月13日將系爭土地出 賣移轉登記予原告，參之前揭說明，潘闖依民法第426 條之 2 及土地法第104 條規定，應有優先購買之權，而潘闖於99 年7 月13日死亡後，被告為其法定繼承人，並繼受取得系爭 房屋所有權，被告自得行使優先承買權。是原告主張潘闖及 被告無前揭優先購買權云云，並不足取。
㈥ 原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆除 坐落系爭土地上之系爭房屋，並返還該部分土地，有無理由 ？
1.按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。此所 謂『優先購買權』，係指成立買賣契約之形成權而言，亦即
學說上所稱之『先買權』或『先買特權』，依同條第2 項後 段『出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者 ，其契約不得對抗優先購買權人』之規定，該優先購買權， 具有物權效力。果黃００妃確有前述具物權效力之優先購買 權，具未經其放棄或有何喪失之原因，並表明願以王０村與 被上訴人間買賣土地同樣條件購買系爭土地，則依此形成權 行使之結果，被上訴人能否主張上訴人為無權占有系爭土地 ，而訴請上訴人拆屋還地，給付相當租金之損害金或遷離系 爭房地，即非無疑。」，有最高法院91年度台上字第1033號 判決意旨可參。是具有物權效力之優先購買權人，如未經其 放棄或有何喪失之原因，一旦表示行使優先購買權，依其形 成權行使之結果，即為有權占有。復按土地法第104 條第1 項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。 出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者 ，依同條第二項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承 租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買受人 買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。又買賣價 額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應 將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否願 優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡 通知之義務，亦有最高法院101 年度台上字第1716號判決意 旨可資參照。
2.查潘闖就李陳月嬌於95年12月13日出賣系爭土地予原告，有 民法第426 條之2 及土地法第104 條規定之優先承買權等情 ，已如前述，且李陳月嬌出售系爭土地予原告時未曾通知潘 闖行使優先購買權，為兩造所不爭執（見本院卷第264 頁反 面），縱原告質稱潘闖當時知悉買賣土地之事實，然參之上 開說明，潘闖之優先購買權，自無因受通知後逾期未表示而 視為放棄情事。又土地法第104 條之優先購買權人行使其優 先購買權，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴 訟中以書狀或言詞表示行使優先購買權之意思，均可認業已 合法行使優先購買權，則被告既已於本院審理時表明願依李 陳月嬌於95年12月13日出賣移轉登記系爭土地予原告之買賣 價格行使優先購買權等語（見本院卷第264 頁反面），可見 被告業已合法行使優先購買權之意思表示，則依前揭說明， 被告取得之優先購買權因具有物權之效力，自得以前揭優先 購買權對抗原告無訛；況且兩造間就系爭土地存有租地建屋 契約關係，已如前述，是原告主張被告無權占有系爭土地， 顯屬無據，其依民法第767 條第1 項前段、中段，請求被告 應拆除系爭房屋，並將所占用之土地返還云云，應無可取。
㈦ 原告請求被告給付租金或相當於租金之不當得利，有無理由 ？數額為何？
1.關於原告請求被告給付8,940 元部分： 經查，兩造間就系爭土地存有租地建屋契約關係，業經本院 審認如前，且被告自承於99年7 月13日繼承取得系爭房屋後 ，除於108 年3 月13日因原告拒絕受領而提存租金4,000 元 外，並未給付租金予原告，原告自得請求被告給付自本件起 訴回溯5 年之租金。原告係於107 年6 月25日提起本訴，有 起訴狀本院收文日期戳章在卷可佐，回溯5 年之末日為102 年6 月26日，則本件原告得請求租金期間為102 年6 月26日 起至107 年6 月25日止。又前揭租地建屋契約關係，依系爭 調解筆錄之內容，係按占有系爭土地之面積，依系爭土地每 年度公告地價10％計算每年租金（見本院卷第17-6、17-7頁 ），而系爭房屋占有系爭土地面積為29平方公尺，有屏東縣 屏東地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第38頁 ），本院據此計算所得之5 年租金為58,838元（計算式如附 表所示）。從而，原告依兩造間租約關係，請求被告給付8, 940 元，及自108 年3 月20日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，即屬有據。而原告請求被告給付8,940 元部 分，業依租賃契約之法律關係獲得勝訴之判決，本院自毋庸 再就同一金錢請求而屬選擇合併關係之其他請求（即民法第 179 條不當得利，見本院卷第211 頁反面）審究，併此敘明 。
2.關於原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日 止，按月給付原告149 元部分：
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，而「無權占有他人土 地」，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高 法院61年度台上字第1695號民事判決意旨參照）。惟本件原 告就系爭土地對被告並不得主張無權占有等情，有如前述， 揆之前揭說明，原告依民法第179 條不當得利規定，請求被 告就占有系爭土地返還相當於租金之不當得利，即屬無據。六、綜上所述，原告依兩造間租約關係，請求被告給付租金8,94 0 元，及自108 年3 月20日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理 由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依附，不予准許，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘 明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 20 日
屏東簡易庭 法 官 俞亦軒
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 12 月 20 日
書記官 劉旻葳
附表：5年租金之計算式
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│ 占用 │公告地價│ 占用面積 │年息│ 應繳租金 │
│ 期間 │（元/平 │（平方公尺）│ │（小數點以下四捨五入）│
│ │方公尺）│ │ │ │
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│102年6月26日至│3,500 │ 29 │10％│3,500×29×10％÷12× │
│102年12月31日 │ │ │ │（6＋5/30）＝5,216元 │
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│103年1月1日至 │3,700 │ 29 │10％│3,700×29×10％＝ │
│103年12月31日 │ │ │ │10,730元 │
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│104年1月1日至 │4,100 │ 29 │10％│4,100×29×10％＝ │
│104年12月31日 │ │ │ │11,890元 │
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│105年1月1日至 │4,300 │ 29 │10％│4,300×29×10％＝ │
│105年12月31日 │ │ │ │12,470元 │
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│106年1月1日至 │4,300 │ 29 │10％│4,300×29×10％＝ │
│106年12月31日 │ │ │ │12,470元 │
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│107年1月1日至 │4,300 │ 29 │10％│4,300×29×10％÷12× │
│107年6月25日 │ │ │ │（5＋25/30）＝6,062元 │
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│合計：58,838元 │
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