臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2724號
原 告 周深望即周育鼎
訴訟代理人 裘佩恩律師
被 告 森築開發股份有限公司
法定代理人 魏夢麟
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，經本院於民國107年11月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣298萬2,000元。及其中新臺幣138萬8,000元，自民國107年10月27日起；其餘新臺幣159萬2,000元，自本判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔57%，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣99萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣298萬2,000元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國102年9月5日向被告買受坐落新北市○○區○○ 段00000○000地號土地之上河園建案（建造執照字號100股 建字第00677號）A棟第18樓及地下4層編號第99、100號平面 式停車位房地（下稱系爭A不動產）；B棟第19樓、地下4層 編號第104號平面式停車位房地（下稱系爭B不動產）之預售 屋，其中系爭A不動產契約總價款為新臺幣（下同）2,115萬 元，系爭B不動產契約總價款為1,073萬元，兩造並分別簽立 房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭A契約、系爭B契約；合 稱系爭買賣契約）。系爭A契約原告已繳價款為172萬元、21 4萬元及20萬暫收款元（合計406萬元）；系爭B契約原告已 繳價款為73萬元、118萬元及20萬元晢收款（合計211萬元） ，即已付金額合計617萬元。惟因系爭不動產有完工後棟距 過小等情形，原告無意以減少價金方式繼續履約，而經被告 以台北仁杭郵局000143號存證信函（下稱被證2存證信函） 解除系爭買賣契約。
㈡依系爭買賣契約第25條約定：「賣方得自買方已繳納之價款 中沒收本約買賣總價款15%為違約金，但若買方所繳之價款
不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」，系爭買賣契 約總價金為3,188萬元，按買賣總價15%計共478萬2,000元， 原告已繳付617萬元，是逾478萬2,000元部分，於解除契約 後被告已無法律上原因收受價金，應本於民法第179條不當 得利法律關係返還原告。
㈢原告當初購買系爭不動產，即因為被告提供之文宣、建築模 型等，考量系爭建案棟距夠大、採光良好且總戶數為原告可 接受範圍，才與被告簽約。惟被告於簽約前、後均未告知原 告私下又再申請建照，將完工戶數由335戶增加為539戶，嚴 重損害原告權益。即被告於新建照取得後未通知原告，給予 原告表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇 ，將有違反公平交易法第24條之虞。又原告係以335戶之水 準訂出售價，其後私自變更為539戶，出售之價格自當有所 調整，即被告關於契約之履行違反公平交易法及民法第148 條第2項誠信規定，有重大過失，也是致使雙方無法完成交 易之重大原因，應不許其索求過高之違約金。參酌被告銷售 系爭不動產廣告支出費用為總價金6%及可歸責被告事由導致 交易無法完成，認應由雙方各負担一半較符合公平正義。爰 依民法第252條規定請求將本件違約金酌減為按契約總價款 3%計算，即本件違約金應為95萬6,400元（31,880,000*3%=9 56,400）。原告已繳交617萬元，扣除95萬6,400元後為52 1 萬3,600元，爰依民法第179條規定請求被告返還521萬3,60 0元。
㈣併為聲明：被告應給付原告521萬3,600元，及自起訴狀繕本 送達翌日（即107年10月27日）起至清償日止，按年息5%計 算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠原告於102年9月5日簽立系爭買賣契約向被告購買系爭不動 產，然簽約後，國內不動產交易確實慢慢產生變化，交易呈 現停滯及價格跌落情形，迄今仍在低迷中，系爭買賣契約之 買賣標的即系爭不動產價格跌落10%以上。又系爭上河園建 案係由被告委託房屋代銷公司銷售，其銷售費用為買賣價金 之6%，此亦為被告因原告違約所受之損害，故於未計算被告 因出售系爭不動產所需負擔之基本人事管銷費用及其他費用 之情形下，被告所受之損害即達系爭買賣契約總價之15%以 上，系爭買賣契約依據內政部預售合約所訂相關規定而約定 僅沒收買賣總價15%，實不足以彌補被告所受之實際損害， 原告主張違約金過高應以總價10%為適當云云，理由自難成 立。
㈡按契約自由為憲法保障之基本權，本件締約雙方並無地位不
平等致約定之違約金顯相懸殊或顯失公平之程度，且系爭買 賣契約約定之違約金符合我國消費者保護機關及預售屋買賣 主管機關制定之標準，合於一般經濟狀況所認可之客觀合理 範圍，並無過高或顯失公平之程度，自不應任意以民法第25 2條規定介入私法自治領域予以酌減。次按內政部公告之「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違 約之處罰」第4項規定「買方違反有關『付款條件及方式』 之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過 15% ）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」。上開預售屋 買賣定型化約款係經行政院消費者保護委員會議通過，並由 內政部公告施行，且歷經多次修訂均未就此15% 之比例修正 。可知中央主管機關於預售屋買賣關係中，為維護消費者之 正當權益，亦認賣方因買方違反付款條件及方式而沒收買賣 價金15% ，係屬客觀合理之範圍，準此足認，系爭約定違約 金數額15% ，符合我國消費者保護機關及預售屋買賣主管機 關所制定之標準，合於一般社會經濟狀況所認可接受之客觀 合理範圍，並無過高致顯失公平程度，且兩造之所以約定違 約金，原意即在藉此達成預估及計算履約及違約風險、降低 日後證明損害之成本及降低法院或當事人之訴訟成本等目的 ，法院實應尊重契約自由及私法自治，嚴守民法第252 條所 定過高之要件，於違約金「顯相懸殊」、「顯失公平」之情 況下，始得酌減，俾維持當事人締約決定、對價平衡及履約 動機，避免事後任意爭執約定之違約金過高，致無從達成違 約金制度之目的，並可防止訴訟資源之無謂浪費。原告未舉 證證明系爭違約金有何過高致顯失公平、與被告所受損害顯 相懸殊情事，如依原告之請求而予酌減，無異鼓勵債務人可 任意違約並動輒訴請法院酌減違約金，且將債務人不履行契 約之不利益轉嫁予債權人承擔，實對被告難謂公平而有違社 會正義、並有礙交易安全及私法秩序之維護。況且，違約金 之約定既係基於當事人之合意，約定違約時以支付一定金額 之違約金作為損害賠償之方法，以確保雙方履行契約，避免 當事人請求損害賠償成本之增加（舉證成本或訴訟成本）及 避免當事人權益意義關係久懸不定，債務人即應依約履行， 僅因恐締約雙方地位不平等，致原有約定顯失公平之情形者 ，始賦予法院酌減職權，以為救濟之道。故倘締約雙方並無 「地位不平等」致違約金達顯相懸殊或顯失公平之程度，即 不應再以民法第252 條規定介入私法自治領域。 ㈢另原告前以系爭建照原設計總戶數335戶，被告於未告知原 情況下，擅自申請變更建照內容，使系爭建案總戶數變為為
539戶，導致建案空間壓縮、棟距變小為由，主張解除系爭 買賣契約，起訴請求被告返還已收價金，經法院以原告前開 主張均不可採為由，判決原告敗訴（本院106年度訴字第200 6號、106年度訴字第1793號，下稱另案判決）確定，原告於 本件訴訟中應不得再為與另案判決相反之主張。況違約金究 否過高而應予酌減，與被告究否誠實履約無涉，原告尚不得 執此作為請求酌減之理由。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為 假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於102年9月5日向被告買受系爭A不動產、系爭B不動產 之預售屋。其中系爭A不動產契約總價款為2,115萬元，系爭 B不動產契約總價款為1,073萬元，兩造並分別簽立房屋土地 預定買賣契約書（即系爭A契約、系爭B契約）。系爭A契約 原告已繳價款為172萬元、214萬元及20萬暫收款元（合計 406萬元）；系爭B契約原告已繳價款為73萬元、118萬元及 20萬元晢收款（合計211萬元），即已付金額合計617萬元等 情，並有系爭買賣契約書（詳原證1）、繳款明細表（詳原 證2）在卷可佐。
㈡兩造間系爭買賣契約（含A契約及B契約），係因被告以原告 未依約繳付價金為由，以原證2存證信函通知原告（106年5 月18日送達），依第25條第2項約定合法解除契約等情，並 有原證2存證信函附卷可稽（見本院卷第211至213頁）。 ㈢原告前以：其當初購買系爭不動產，即因為被告提供之文宣 、建築模型等，考量系爭建案棟距夠大、採光良好且總戶數 為原告可接受範圍，才與被告簽約。惟被告於簽約前、後均 未告知原告私下又再申請建照，將完工戶數由335戶增加為 539戶，嚴重損害原告權益。即被告於新建照取得後未通知 原告，給予原告表示同意、解除契約、減少價金或其他和解 措施之選擇，將有違反公平交易法第24條之虞。又原告係以 335戶之水準訂出售價，其後私自變更為539戶，出售之價格 自當有所調整，即被告關於契約之履行違反公平交易法等， 明顯與原告當初欲購買之標的不同，導致原告權益受損為由 。對被告起訴主張解除系爭買賣契約，請求返還已收價金。 經法院以「原告與被告合意購買的標的物，係變更後539戶 設計建築之標的，系爭不動產係合於兩造間之約定，無原告 主張之瑕疵，原告所為解除契約不合法」為由，判決駁回原 告之訴確定等情，並有另案判決書2份（詳被證1）在卷可佐 。
四、原告主張：系爭A不動產契約總價款為2,115萬元，原告已繳
金額406萬元（逾總價15%）；系爭B不動產契約總價款為1,0 73萬元，原告已繳金額211萬元（逾總價15%）。系爭買賣買 賣契約既由被告依系爭買賣契約第25條第2項約定合法解除 ，依系爭買賣契約第25條第2項第1款復約定：「賣方得自買 方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款15%為違約金，但若 買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。 」，則原告已繳付617萬元，逾478萬2,000元（總價15%）部 分，於解除契約後被告已無法律上原因收受，應本於民法第 179條不當得利法律關係返還原告等情。既有系爭買賣契約 附卷可佐，且為被告所未爭執。則原告本於民法第179條規 定請求被告返還138萬8,000元（617萬元-478萬2,000元=138 萬8,000元）及自起訴狀繕本送達翌日（即107年10月27日） 起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息，於法自屬有據 。
五、原告主張：系爭買賣契約無法繼續履行係肇於被告未誠實履 約所致，系爭買賣契約第25條第2項第1款，按總價款15%計 付違約金之約定顯有過高，爰依民法第252條請求酌減違約 金至按總價款3%計算，並再依民法第179條請求被告返還382 萬5,600元（478萬2,000元*12/15=382萬5,600元）等語。被 告則否認系爭買賣契約約定之違約金有過高之情事，並以前 揭情詞置辯。經查：
㈠關於原告依民法第252條請求酌減違約金部分： ⑴按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」 民法第252條定有明文。而違約金之作用，乃為節省債權 人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請 求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債 務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所 約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神 。至債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約 金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固 得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金（ 民法第251條、第252條參照）。惟當事人所約定之違約金 ，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於 債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債 權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩， 初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍 ，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約 定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216 條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金
，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益 ），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否 過高，此有最高法院105年度台上字第2289號判決可參。 且違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不 應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生 之損害作為酌減違約金之標準，此有最高法院86年度台上 字第1084號、92年台上字第2046號判決可參。 ⑵查系爭買賣契約第25條第第3項約定：「買賣雙方除依前2 項之請求外，不得另行請求損害賠償。」，故無從認定同 條第2項約定之違約金具懲罰性質，且難認有民法第250條 第2項後段：「約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者。」之情事。即系爭買 賣契約第25條第2項第1款約定按買賣總價款15%計算違約 金，性質上屬損害賠償預定之違約金，先此敘明。 ⑶查前揭違約金之約定，於買方違約時，賣方得沒收依買賣 總價15%計算之金額，雖未高於內政部編之「預售屋買賣 契約書範本第25條第4項規定之最高不得超過房地總價15% 。然系爭違約金之約定是否過高，本院仍非不得審酌系爭 買賣契約解約時，被告所生履行利益之損害以為酌定。而 被告辯稱：其因原告違約不買，所造成之損害包含原告於 102年9月5日簽約購買系爭不動產後，依被證3之實價登錄 查詢資料，可知附近100筆不動產交易行情，自106年5月 起至迄106年12月止平均房價跌幅超過10%，再加上被告委 託房屋代銷公司銷售費用支付之服務費用即買賣價金之6% ，顯逾15%等情，固提出上開實際登錄查詢資料（詳被證3 ）為佐，並有原告提出告公司與訴外人愛山林建設開發股 份有限公司（下稱愛山林公司）簽立之行銷企劃合約書影 本1份（詳原證6）附卷可憑。然依上開行銷企劃合約書內 容，可知被告委託愛山林公司銷售服務費固係以買賣總價 6%計算。惟被告從事房屋興建銷售，一般而言，其將房屋 興建完成加以出售，扣除成本等，必有相當之營業利潤， 而代銷費用本屬被告出售系爭不動產應支出成本之一。是 被告將系爭不動產出售與原告可得之利潤，為原告如依約 履行系爭買賣契約被告因此可得之履行利益。則被告因原 告不履行系爭買賣契約所受之損害，在一般情形，應以扣 除包含代銷費用在內之全部營銷成本後之營業利潤之喪失 ，據以認定，始為合理。又財政部每年均就營利事業各種 同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之 同業利潤標準，係依各業抽樣調查並徵詢各業同業公會之 意見而為核定，可謂統計及經驗所定之標準，自得作為被
告興建房屋銷售之可得享受利益之計算依據。而財政部核 定公布之102年及106年度同業利潤標準，不動產投資開發 、興建之淨利率均為10﹪，亦即建商在扣除購地成本、建 築用料、廣告、代銷及人事管銷費用後，可獲得利潤約 10%。則併考量被告除上開代銷費用支出外，並未提出其 他成本支出之相關會計憑證足以證明其有超出一般統計標 準之成本耗費。則關於被告因原告違約而解除系爭買賣契 約所受履行利益之損失，應得以前揭同業利潤標準據以認 定。被告雖抗辯：系爭不動產附近房地自106年5月起迄 106年12月止，平均跌幅超過10%等語，而依其所提出系爭 不動產附近房地106年5月至106年12月之實價登錄資料（ 詳本院卷325至336頁），固可認系爭不動產附近房價確有 跌價之情形。然被告解除系爭買賣契約後，依系爭買賣契 約第25條第2項第2款規定系爭不動產由被告收回自行處分 ，則被告收回系爭不動產日後再轉售他人，是否滯銷或出 售價額貶值，及須支出之勞力、費用等，屬系爭買賣契約 解除以後所發生之損害，依前揭說明，違約金是否過高， 應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因 素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約 金之標準，是被告此部分所辯，已非可採。再者，被告收 回系爭不動產後，尚未實際再售出，則其是否實際受有跌 價之損害並未確定，且其現以預售價降10%為銷售，相當 於以成本價銷售，自難認被告除預售價10%計算之淨利潤 損失外，另有低於其成本之其他實際損害發生。是本院綜 合上情，以及審酌原告於系爭買賣簽約之前已各支付暫付 款各20萬元及訂金各40萬元、35萬元；簽約當時即已支付 簽約金各172萬元、73萬元、系爭建案開工時再支付30萬 元、10萬元，加上開工後給付之各期款（明細詳原證2） ，合計原告於系爭建案取得使用執照以前，即已支付買賣 價金合計共617萬元，約占總價金19.35 %。換言之，系爭 不動產尚未完工之前，原告即已一部履行買賣契約義務等 一切情狀，本院認被告沒收系爭買賣總價15%即478萬 2,000元充作違約金顯屬過高，原告請求應予酌減至系爭 買賣總價之10%即318萬8,000元，核屬適當，應予准許， 逾此部分核減之請求，則屬無據，應予駁回。
⑷至於原告另謂：其係因系爭建案完工後棟距過小、戶數過 多等情形，其才因此無意繼續履約，故情有可原等情，此 屬原告是否故意違約等主觀之歸責事由，依前揭說明，並 非得作為酌減違約金之論斷事由。遑論，原告主張系爭建 案有前述瑕疵一節，屬另案確定判決重要之爭點，另案確
定判決理由中，既就該重要爭點，本於當事人辯論之結果 已為判斷，並認定「系爭不動產係合於兩造間之約定，無 原告主張之瑕疵」，除該判斷有顯然違背法令，或當事人 已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於與另案同 一之當事人就與該重要爭點有關所提起之本件訴訟，不得 再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，以符民事訴 訟法上之誠信原則，附此敘明。
㈡關於原告依民法第179條請求被告返還價金382萬5,600元及 自107年10月27日起至清償日止，按年息5%計算遲延利息部 分：
⑴次按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額 而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先 為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債 務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付（最高法院 102年度台上字第1330號判決參照）。系爭買賣契約既經 被告解除，而被告可得主張沒收之違約金經酌減為318萬 8,000元，則被告其餘沒收之違約金159萬4,000元（478萬 2,000元-318萬8,000元=159萬4,000元），原告主張，被 告應依民法第179條規定返還原告一節，即屬有據。 ⑵再按法院依民法第252條酌減違約金，應待法院為酌減違 約金之裁判，始生形成效力，故當事人（債權人）在法院 為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判 之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確 定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（ 最高法院105年度台上字第2378號判決參照）。因此，原 告就此部分並請求被告給付自本件判決確定翌日起加付法 定遲延利息部分，應予准許，逾此部分之利息請求則屬無 據，不應准許。
六、從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付298萬2,000 元（138萬8,000元+159萬4,000元=298萬2,000元），及其中 138萬8,000元，自107年10月27日起；其餘159萬2,000元自 本判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲 延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由 ，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 准許之。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依 據，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附
此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 12 月 6 日
民事第四庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 6 日
書記官 傅淑芳
, 台灣公司情報網