臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 108年度花簡字第153號
原 告 大眾不動產經紀企業社
法定代理人 魏明仁
被 告 魏華文
訴訟代理人 鄭敦宇律師
魏東榮
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國108年11月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣12萬元，及自民國105年7月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國105年6月25日簽立不動產買賣要 約書/承諾書（下稱系爭契約），被告委請原告以新臺幣（ 下同）600萬元代為仲介購買訴外人楊麗姿等人所有坐落花 蓮縣○○鄉○○段000○000○000○000○地號土地（下稱系 爭土地），並約定報酬為成交總價百分之2，嗣經原告仲介 買賣雙方於105年7月13日以上開金額就系爭土地簽立不動產 買賣契約。詎被告拒絕給付約定報酬，爰依系爭契約（即居 間）之法律關係請求被告給付報酬等語。並聲明：被告應給 付原告12萬元，及自105年7月14日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。
二、被告辯稱：依不動產經紀業管理條例24條之2規定，原告應 就系爭土地提供必要資訊、告知專業應查知之不動產瑕疵、 協助買受人檢查等，然原告隱匿系爭土地未連接公路，甚不 知實際坐落位置；又未告知系爭土地違法開發、鄰地為寺廟 、骨灰（骸）存放之嫌惡設施而偏惠賣方；另因嫌惡設施影 響被告貸款，因不可歸責被告而已解除不動產買賣契約。原 告有未盡其調查或據實報告之義務，依民法第567條、第571 條之規定，不得請求報酬。另買賣契約有雙方代理情事而無 效等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第5 68條定有明文。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據 實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立 該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約
事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務 。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567條、第571條 亦有規定。
四、經查，兩造於105年6月25日簽立系爭契約，被告委請原告以 600萬元代為仲介購買訴外人楊麗姿等人所有之系爭土地， 系爭契約第六條規定「如買賣成交，受託人向買賣雙方收取 成交總價款百分之六之服務報酬。其中買方（即被告）同意 給付受託人（即原告）成交總價款百分之二之服務報酬，並 應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」；嗣被告 與訴外人楊麗姿等人於105年7月13日以上開金額就系爭土地 簽立買賣契約等情，此為兩造所不爭執（卷54頁），並有系 爭契約、不動產買賣契約書等件在卷可稽（卷8至13頁）， 堪認屬實。本件原告依居間之法律關係請求被告給付報酬， 被告則以前詞置辯，則依上開規定，本件爭執厥於：關於前 述系爭土地買賣事項，原告是否違反其據實報告義務？五、本院判斷如下：
㈠按不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之 消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為 之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應盡善良管理人 注意義務（最高法院102年度台上字第481號判決意旨）。而 善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當 知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上 字第865號判例意旨）。故如已施予必要注意，即難認有未 盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。又當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年 上字第917號判例意旨）。準此，被告辯稱原告有前述未盡 其調查或據實報告之情事，自應就該等事實，負舉證責任。 ㈡被告前揭辯稱，提出系爭土地空照圖（未顯示感恩寺靈骨塔 ）、現場相片等件為據（卷61至65、68至70頁），原告則以 不動產買賣契約已載明系爭土地未連接公路，前曾偕同被告 父親魏東榮至現場查勘；又被告父親魏東榮從事殯葬業且曾 表示要申請納骨塔，簽立買賣契約後，被告繳付價金至106 年9月27日從未表示不滿，且買賣前即提出套繪圖確認，被 告早知系爭土地情形；另被告解除買賣無理由且不可歸責原
告，不得拒絕給付報酬，請求傳訊證人林義龍並提出不動產 說明書及空照圖（有顯示感恩寺靈骨塔）等件為證（卷77至 79頁）。
㈢本院經查，不動產買賣契約書第十條（其中第五條）記載「 本買賣案買方（即被告）知悉未聯絡公路，使用需受農業灌 溉水質監督」（卷10頁反）；另被告對訴外人楊麗姿等人就 前揭買賣一事提出詐欺告訴，被告偵訊時陳稱：簽約時楊麗 姿有告知土地未連接公路（見臺灣花蓮地方檢察署107年度 偵字第167號卷24、26頁），則被告於簽約時當已知悉系爭 土地無公路連結。另依不動產說明書關於週邊環境部分記載 「如附件」，而附件即空照圖顯示系爭土地坐落之位置，亦 可知相鄰土地上有感恩寺（靈骨塔）設施；並佐以不動產買 賣契約書第十條（其中第六條）記載「經紀人交付買方現況 說明書（立約前）」，經被告在買賣契約及該空照圖上簽名 ，綜上事證，得知被告於簽約前即知鄰地有該等設施。至被 告辯稱其未現場而不知系爭土地所在，然依被告偵訊時陳稱 ：「父親跟我說，他跟仲介講好整筆買賣的內容，也去現場 看過了」、被告父親魏東榮於上開偵訊時稱：「她（指林珈 妤）說我的四塊土地，就是從這邊進去，我在車上，手一比 ，因為我行動不方便，我眼睛也不太好，手一比就說在那邊 」、「..我經常不下車的，我都在車上，基本上我都不下車 的」等語（上開偵卷24、25頁），堪認原告人員確曾偕同被 告父親魏東榮至現場查勘。復被告就其主張系爭土地違法開 發一事並未提出相關事證，系爭契約第五條第一項約定被告 同意原告得為買賣雙方之代理人，被告與訴外人楊麗姿間就 系爭土地之買賣，亦無雙方代理情事，被告所辯無可憑採。 ㈣如上，被告委請原告代為仲介購買系爭土地，被告與訴外人 楊麗姿等人就系爭土地簽立買賣契約，原告自得依居間之法 律關係請求被告給付報酬12萬元（計算式：6,000,000*2％ ＝120,000）。
六、另給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項 、第233第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求 給付遲延利息，依系爭契約第六條規定服務報酬應於買賣雙 方簽訂不動產買賣契約書時（即105年7月13日）一次付清， 則依上開規定，原告請求105年7月14日起至清償日止之法定 遲延利息，亦有所據，並予准許。
七、從而，原告請求被告給付12萬元及自105年7月14日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 本件為民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴 之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣 告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 108 年 11 月 19 日
花蓮簡易庭 法 官 范坤棠
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 11 月 19 日
書記官 李如茵