臺灣高雄地方法院民事判決 108年度重訴字第193號
原 告 方威廉毅愷FANG WILLIAM YIKAI
訴訟代理人 鍾夢賢律師
被 告 張國璋
訴訟代理人 鄭智元律師
顏福松律師
上列當事人間請求給付租金等等事件，經本院於民國108 年10月
30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）3,094,000 元及自108 年10月31日起至清償日止按年息5%計算之利息。
訴訟費用31,690元由被告負擔。
本判決第1 項於原告以105 萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以310 萬元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告係附表一、二所示34間套房（下稱系爭套房 ）之所有權人，因其中6 間套房之前任房客租約尚未到期， 未便先行簽約，被告希望能一次將系爭房屋全部租下，原告 遷就時間等現實因素，遂於106 年4 月13日就附表一之28間 套房（下稱系爭A 套房）與附表二之6 間套房（下稱系爭B 套房）分別簽立2 份租賃契約書（就系爭A 套房部分下稱系 爭A 租約，就系爭B 套房部分下稱系爭B 租約，合稱系爭租 約），然二者實際上僅為一份契約。其中系爭A 契約約定租 賃期間自106 年4 月20日起迄111 年4 月19日止，租金分兩 段計算：㈠106 年4 月20日起迄109 年4 月19日止，月租新 臺幣（下同）238,000 元；㈡109 年4 月20日起迄111 年4 月19日止月租252,000 元。系爭B 契約則約定：㈠106 年9 月15日起迄109 年9 月14日止，月租新臺幣（下同）51,000 元；㈡109 年9 月15日起迄111 年9 月14日止月租54,000元 。系爭租約之租金均為期初繳納。詎料被告於107 年7 月間 以簡訊通知原告委託管理系爭契約事宜之蔡瑞峰，表示不再 承租系爭A 套房，主張以原告所收受之2 個月押租金扣抵10 7 年8 、9 月之房租後，迄未支付系爭28間房屋之租金。被 告未經原告同意即藉口景氣不佳，提前非法終止租金率較差 之系爭A 契約，卻維持出租率甚高之系爭B 租約而支付相對 較低之租金予原告，顯係以損害他人為主要目的而行使權利
。又系爭契約屬定期租約，原告無法律所定合於承租人得依 法終止租約之條件，亦無系爭契約第10條約定之違約情事， 所為單方片面終止系爭A 契約不合法，系爭A 契約仍有效存 續。原告委由蔡瑞峰委託律師發函催告被告應支付系爭A 租 約之月租金，然被告仍自107 年8 月起拒付租金。因兩造已 於108 年10月30日合意終止系爭租約，經扣抵2 個月押租金 後，原告自得請求被告給付自107 年10月20日起迄108 年10 月20日止共13個月之租金3,094,000 元（計算式：238,000 元/ 月×13個月＝3,094,000 元）。因此，依系爭租約、民 法第421 條第1 項、第439 條規定，請求法院判決如主文第 1 項所示，並陳明願供擔保為假執行。
二、被告則以：系爭A 租約、系爭B 租約就租約期間、租賃房屋 間數不同，系爭A 租約亦無系爭B 租約有「乙方（即被告） 已付押金，若甲方（即原告）違約，應負乙方賠償金每個房 間20萬元正」之註記，顯係獨立各別之二份合約。又被告最 早於107 年3 月20日以通訊軟體Line向原告表示「最近1 年 來高雄旅遊住宿業的衰退出乎所有人的預料，同業不是停業 就是縮小規模」、「通知屋主希望能降價共渡難關」、「或 者您房間若有其他的業者願意承接，我們可保持原樣交給願 承接的業者」，於107 年4 月間另以口頭告知蔡瑞峰不再續 租系爭A 套房，107 年7 月2 日再以Line表示「因為大環境 不佳所以決定9 月20日先退第一份契約的28間房」，107 年 8 月20日又以Line表示「目前已確定9 月20日退28間（第一 份契約）。承租時有付2 個月押金，這期28間房租沒付，加 上您扣的1 個月租金剛好2 個月的押金。6 間海景房（第2 份契約）我們會繼續租」。故被告係以1 個月押租金抵扣10 7 年8 月20日至107 年9 月19日1 個月之房租，1 個月押租 金作為補償之用，被告早於107 年4 月間即口頭告知蔡瑞峰 不再續租28間房，107 年7 月20日再以line正式通知，並非 臨時匆促決定，且被告提前1 個月通知，並願意以1 個月押 租金作為賠償，符合租約附註之約定，所為終止合法有效。 再參酌內政部105 年6 月編定之房屋租賃契約書範本（下稱 內政部租約範本）第十一條第二項亦得於1 個月前提前通知 終止租約，若未先期通知，所應賠償者最高亦不超過1 個月 之租金。此外，民法第227 條之2 第1 項情事變更、第148 條第2 項誠信原則亦均支持被告得提前終止租約，故被告終 止租約合法，原告請求為無理由等語置辯，並請求法院判決 ：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為 假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於106 年4 月13日就系爭A 套房、系爭B 套房分立2 份 租賃契約書，其中系爭A 租約就系爭A 套房約定租賃期間自 106 年4 月20日起迄111 年4 月19日止，租金分兩段計算： ⒈106 年4 月20日起迄109 年4 月19日止月租238,000 元； ⒉109 年4 月20日起迄111 年4 月19日止月租252,000 元。 ㈡被告於107 年7 月間通知原告在臺灣代為管理系爭契約事宜 之蔡瑞峰表示不再承租系爭A 套房。
㈢蔡瑞峰分別於107 年7 月23日表明「屋主確定要全數收回， 沒有分批出租的計劃」，復於同年8 月20日回覆「當初談房 子租賃的時候，您應該記得我們不是要分批租賃，若要分批 租賃我們就不會把價錢全部大小統一套$8500 」等語。 ㈣原證1至原證4為真正。
㈤被證1至被證5形式上真正。
㈥系爭A 契約被告自107 年8 月20日起之租金即未再繳納。被 告就系爭A 契約已繳16期共380 萬8 千元之租金（尚有2 個 月押租金47萬6 千元）。
㈦系爭A 契約之租金，兩造是約定當月之起日繳納（亦即106 年4 月20日至106 年5 月19日之租金是106 年4 月20日繳納 ）。
㈧兩造於108 年10月30日本院辯論期日合意自108 年11月15日 終止系爭租約，若法院認為被告有給付租金之義務，系爭租 約之租金給付範圍應計算至18年11月15日，亦即108 年10月 20日該期之租金仍應給付。
四、本件爭點即為：㈠被告終止系爭A 契約是否適法？㈡若否， 原告得請求被告給付租金之數額？茲敘述本院得心證理由如 下：
㈠被告終止系爭A 契約不合法：
⒈被告以租約附註之約定終止租約不合法：
系爭租約業已明確約定租賃期間，故系爭租約均為定期租 約，而非不定期租約，合先敘明。經查，系爭A 租約並無 如系爭B 租約有附註⑴：若甲方違約，應付給乙方賠償金 每個房間20萬元之記載，被告一方面主張系爭A 租約、系 爭B 租約為不同兩份租約，卻援引系爭B 租約之附註作為 系爭A 租約合法解約之依據，所為主張顯然矛盾。縱使被 告得援引系爭B 租約之附註為主張，然上開附註內容明顯 是在約定關於甲方違約之賠償，與被告可否提前終止定期 租約無關，故被告此部分終止租約之主張為無理由甚明。 ⒉被告以內政部租約範本為終止租約為無理由： 首先，內政部租約範本為供民眾締約之參考，但契約雙方 當事人若另有約定，自當以當事人之約定為主。被告自陳
系爭租約為簽約時由其所提供，其為中介，是以租賃房屋 再轉租他人以營利（本院卷第114 、117 頁），足見兩造 於締約能力並無不平等之情形。系爭租約既已由兩造就契 約條款為約定，且系爭租約並無約定契約無約定者應參照 內政部租約範本，故被告援引內政部租約範本為終止之依 據，自無可採。何況，內政部租約範本第十一條第一項是 已先就契約於期限屆滿前，租賃雙方者得否終止租約為約 定，亦即必以契約當事人已於契約約定租賃雙方得於期限 屆滿前終止租約，始有內政部租約範本第十一條第二項之 適用，然查系爭租約並無如內政部租約範本第十一條第一 項之約定，自無適用同條第二項之餘地，故被告此部分解 約之主張為不合法甚明。
⒊被告以情事變更、誠信原則主張終止租約為無理由： 按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。契約成立 後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公 平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之 效果，民法第148 條第2 項、第227 條之2 第1 項定有明 文。經查，被告自陳：其以中介為業，向屋主以較低價格 承租房間，再以較高價格轉租給業者，景氣如果不好，業 者會放掉一些貴的房間，要求租便宜的，其就會再去找便 宜的來轉租。其就系爭A 套房本來是向原告以8,500 元承 租，再以9,000 元租給85涵館。生意好的時候大家都不會 計較，風聲一透露出來，大家就知道其租金太貴，故希望 原告可以降價，如果不行，其願意賠原告一個月押金以終 止租約。其當時覺得這個價格可以租得出去，只是不曉得 後面該價格沒有人接受，85涵館早已退租，其沒錢付租金 ，才會這樣處理。其退掉與租的房間都很多，幾乎每月都 在退都在租，其向原告表示終止系爭A 租約之後，還陸續 有承租其他85大樓之套房來轉租。只要客人願意賠其一個 月租金，其就讓客人終止租約，把一個月租金再賠給屋主 ，這樣其沒有損失。其退掉的房間超過100 間，現在手裡 再轉租的房間，也超過40幾間等語（本院卷第114-116 頁 ）。則以被告所陳，租賃市場並非因景氣變化而無需求， 而係因景氣變化而使承租人可接受之租金變得較低，故此 種情形縱使合乎情事變更，被告所得請求者亦應為減少租 金，而非終止租約，被告未經請求法院變更租金，逕為終 止租約，並非合法甚明。至於誠信原則，被告並無敘明其 可提前終止定期租約之誠信理由，且其主張明顯違反定期 租約之約定，此部分亦無理由。
㈡原告得請求被告給付租金：
被告就系爭A 租約之終止既然不合法，關於系爭A 租約、系 爭B 租約是否為同一契約即無再為論述之必要。被告請求傳 訊證人部分，因被告業已就其承租轉租之景氣情形於本院審 理時陳述綦詳，亦無再為傳訊證人之必要。本件被告終止租 約雖不合法，但兩造已經於108 年10月30日合意終止租約， 故原告自得請求自107 年10月20日該期起至108 年10月20日 該期止之租金，以此計算原告得請求租金為共13個月之租金 3,094,000 元（計算式：238,000 元/ 月×13個月＝3,094, 000 元）。又兩造約定租金應於期初即每月20日給付，故原 告請求自終止租約翌日即108 年10月31日起算之利息，亦無 違反契約約定，亦有理由。
五、從而，原告依系爭租約、民法第421 條第1 項規定，請求被 告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。兩造陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當 之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響， 毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
民事第八庭 法 官 黃宣撫
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
書記官 涂文豪
附表一：
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│編號│租賃標的（地址） │
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│ 1 │高雄市○○區○○路0號 │15樓-13 │
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│ 2 │同上 │15樓-23 │
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│ 3 │同上 │16樓-35 │
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│ 4 │同上 │16樓-38 │
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│ 5 │同上 │16樓-43 │
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│ 6 │同上 │17樓-9 │
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│ 7 │同上 │25樓-3 │
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│ 8 │同上 │25樓-9 │
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│ 9 │同上 │25樓-11 │
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│10 │同上 │25樓-20 │
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│11 │同上 │25樓-27 │
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│12 │同上 │26樓-8 │
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│13 │同上 │26樓-9 │
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│14 │同上 │26樓-10 │
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│15 │同上 │26樓-11 │
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│16 │同上 │26樓-13 │
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│17 │同上 │26樓-15 │
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│18 │同上 │27樓-31 │
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│19 │同上 │28樓-25 │
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│20 │同上 │30樓-14 │
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│21 │同上 │30樓-22 │
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│22 │同上 │30樓-57 │
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│23 │同上 │32樓-2 │
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│24 │同上 │32樓-10 │
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│25 │同上 │32樓-12 │
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│26 │同上 │32樓-32 │
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│27 │同上 │32樓-38 │
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│28 │同上 │32樓-53 │
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附表二：
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│編號│租賃標的物（地址） │
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│ 1 │高雄市○○區○○路0號 │33樓-41 │
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│ 2 │同上 │33樓-43 │
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│ 3 │同上 │33樓-45 │
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│ 4 │同上 │33樓-47 │
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│ 5 │同上 │33樓-49 │
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│ 6 │同上 │33樓-51 │
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