臺灣高等法院花蓮分院刑事判決 108年度上易字第69號
上 訴 人
即 被 告 李佳秦
選任辯護人 李文平律師
張照堂律師
上列上訴人因詐欺案件，不服臺灣花蓮地方法院108年度易字第5
3號中華民國108年6月19日第一審判決（起訴案號：臺灣花蓮地
方檢察署107年度偵字第4918號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決撤銷。
李佳秦犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日，緩刑貳年。未扣案之犯罪所得新臺幣壹拾陸萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
犯罪事實
一、李佳秦於民國（下同）105年5月間，經房屋仲介看過高佑禎 （另經檢察官為不起訴處分）所有坐落在花蓮縣吉安鄉○○ 路之房屋及土地（詳卷，下稱系爭房屋），經高佑禎及其鄰 居轉知系爭房屋內曾發生原屋主燒炭自殺之事，自行以上開 事由及自行買賣可省下仲介費為由，與高佑禎之○○羅奎麟 ，約定由賣方實拿新臺幣（下同）400萬元（即賣方不負擔 過戶之稅捐等相關費用，只負擔半數之代書費）之方式買賣 系爭房屋，於105年5月10日提前交屋，最遲應於105年8月5 日前過戶完成，李佳秦在過戶期限前出售系爭房屋時，賣方 需配合辦理，並由李佳秦先行交付130萬元。李佳秦即於105 年5月12日委託中信房屋花蓮美崙真好加盟店（下稱中信美 崙真好店）出售系爭房屋時，受理之曾心慈就「中信房屋不 動產說明書現況調查表」（下稱現況調查表）所示各項問題 口頭詢問李佳秦，依其回答勾選後，由李佳秦在委託人處簽 名，嗣曾心慈覓得有意購買之張晏瑱後，由李佳秦於105年7 月23日在中信美崙真好店以系爭房屋所有人高佑禎代理人名 義與張晏瑱進行買賣簽約事宜時，李佳秦竟意圖為自己不法 之所有，隱瞞系爭房屋原屋主在屋內燒炭自殺之事，致不知 情之張晏瑱與之簽立不動產買賣契約書，以合於市價之452 萬元購買系爭房屋，嗣高佑禎取得張晏瑱依約存入之價金3, 453,385元後，扣除李佳秦應付之相關款項後，交付30萬元 予李佳秦。
二、嗣張晏瑱於107年3月間，經鄰長及鄰居告知上開燒炭自殺之 事，始知受騙。
理 由
甲、程序部分
上訴人即被告李佳秦（下稱被告）及其辯護人均同意本判決 下列引用之供述及非供述證據有證據能力（本院卷第92-95 頁）。
乙、實體部分
一、認定犯罪事實所憑之證據及理由
訊據被告固坦承知悉系爭房屋內有屋主燒炭自殺之事，且與 告訴人張晏瑱簽訂買賣契約時未告知上情等事實，惟否認有 何詐欺犯行，辯稱：我無詐騙之意圖，當初購買系爭房屋時 ，賣方跟我說她有去查過，雖然前屋主在屋裡燒炭自殺，但 不是在屋裡斷氣，是在救護車送往醫院的途中死亡，因不是 死在屋內，不是凶宅，所以售屋時就沒有跟買方說。房屋仲 介曾心慈有就不動產說明書現況調查表所列的每一項問我， 由我回答，由她勾選，最後一項關於產權持有期間是否曾發 生兇殺部分，我有打電話問賣方高佑禎，高佑禎說沒有，我 就跟曾心慈說沒有，在填寫該調查表之前，我就有聽高佑禎 的先生羅奎麟說過前屋主在屋內燒炭自殺的事，我沒有跟曾 心慈講這件事，我也不知道要跟仲介講這件事，曾心慈勾選 完就讓我簽名。我購買系爭房屋是要自住，因貸款貸不出來 才出售云云；辯護人則以：內政部對凶宅沒有定義，被告主 觀上認為系爭房屋不是凶宅，才願買來自住，花了40多萬裝 潢，後來貸款貸不出來才想要賣，被告所花成本超過452萬 元的賣價，根本沒有獲利可言。被告願以原價買回，如果是 詐欺犯，是不願意買回來的，被告沒有詐欺的主觀犯意，客 觀上也沒有得到不法利益等語置辯。經查：
㈠系爭房屋之原屋主○○○（姓名詳卷）於99年7月5日23時20 分許，被發現在系爭房屋內燒炭自殺，由救護車及救護技術 員一路急救CPR，於翌日0時5分送至財團法人佛教慈濟綜合 醫院（下稱慈濟醫院）急診，到院時無生命徵象，急救逾30 分鐘，於99年7月6日0時40分許宣告死亡之事實，有花蓮縣 警察局吉安分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書、慈濟 醫院診斷證明書、現場圖、照片、相驗筆錄、相驗屍體證明 書、檢驗報告書、相驗照片等存卷可稽。且被告與高佑禎簽 約購買系爭房屋時，即知悉系爭房屋原屋主在屋內燒炭自殺 之事，惟與告訴人張晏瑱（下稱張晏瑱）簽約出售系爭房屋 時，並未向張晏瑱說明此事，業據被告供承不諱，核與證人 高佑禎、羅奎麟、吳小妹、張晏瑱、蔡東宏等人證述相符。 ㈡被告向高佑禎購買系爭房屋時即知原屋主在屋內燒炭自殺之 事，並以此為由議價，且與高佑禎訂約時欲出售獲利，故特 別約定如在過戶期限屆至時無法出售，再過戶至其名下，嗣
在過戶期限之前，順利以合於市價之452萬元出售獲利。 ⑴證人高佑禎於102年7月5日間經法院拍賣程序購得系爭房屋 ，被告經由21世紀房屋仲介看過系爭房屋後，因故得知原屋 主在系爭房屋內燒炭自殺之事，嗣後被告自行找羅奎麟洽談 ，約好由羅奎麟實拿400萬元成交，並在代書吳沛育那裡簽 約，被告說她購買系爭房屋之自備款不太夠，怕在北埔的房 子賣不掉來不及付款，要試試兩邊（即北埔房屋及系爭房屋 ）哪個先賣掉，後來被告委請仲介賣掉系爭房屋，開支票支 付訂金40萬元及第1筆款90萬元予證人高佑禎，事後房屋價 金轉入證人高佑禎之帳戶後，經扣除應得之房屋款及手續費 後，給了被告約3、40萬元。羅奎麟所提供手機翻拍當時與 被告在吳沛育代書那裡簽的契約書中1頁，特約事項㈤之文 字是吳沛育寫的，是同時寫的等情，業經證人高佑禎於原審 結證明確。
⑵證人羅奎麟於原審結證稱：拍定系爭房屋後，在僱工整理系 爭房屋期間有聽到吳小妹及鄰居提到屋主燒炭自殺的事。我 找21世紀仲介出售系爭房屋，其中一位仲介人員建議我先開 價450萬元，被告有來看房子，因為價錢沒談成就離開了， 後來被告知悉屋主燒炭自殺之事後，利用這個跟我講價，且 提到私下找代書買賣房子，跳過仲介差幾十萬元，故以400 萬元成交，我提供高佑禎與被告簽立之買賣契約書翻拍照片 ，是我請代書拍好傳給我的，買賣契約書會記載「賣方知悉 買方為投資客買方再出售他人時，賣方需配合提供證件資料 」，被告的意思是說如果她在約定期間沒賣出去，她會過戶 到自己名下，她一開始就有講明要賣賣看。約定實價登錄價 為495萬元，這是被告開的價格，因寫高一點，銀行貸款成 數比較高，後來被告在期限內找到買主，特約事項都是代書 擬的，被告想要整理系爭房屋出售，後面才補說賣不出去要 有期限。被告當時有跟我提到她想買來轉賣賺錢，賣得出去 就賣，賣不出去時間到了就過戶給她，我同意後，才寫在契 約書。被告跟我說系爭房屋有發生燒炭自殺，多少折一點價 給她，還說她沒有那麼多錢等語，並當庭提出買賣契約書翻 拍照片彩色影本及收受被告款項之帳戶交易資料影本附卷。 ⑶證人吳沛育於偵訊證稱：105年間高佑禎打電話給我說有間 房屋要簽約，後來約在我的地政士事務所，簽約的當事人是 高佑禎及被告，買賣標的是系爭房屋，因該案件流程沒有跑 完，我就把合約書收回來作廢了，簽約當下有成立買賣契約 ，且有收取簽約金，每一期的條件都有約定，簽約當下之契 約內容就如羅奎麟手機翻拍照片所示，我只有對第一次交付 簽約金有印象等語。
⑷證人曾心慈於原審結證稱：被告委託我賣系爭房屋，簽委託 書時，我依公司規定將填表日期105年5月12日之現況調查表 逐條問她，我依她的回答打勾，並由她親自在委託人處簽名 ，我受理委託後就PO上網，買方蔡東宏就打電話進來，後來 以452萬元成交，這是合理的市價等語。復有房屋交易安全 制度專戶收支明細表（賣方）、房屋交易安全保證書《賣方 》、知卡宣公園旁○○○○（即系爭房屋）不動產說明書（ 下稱系爭房屋說明書）及現況調查表等影本附卷可稽。 ⑸被告於偵訊供稱：我要買系爭房屋，但現金及貸款都不夠， 所以跟對方商量，對方給我時間讓我找人來買，後來對方要 求賣400萬元，並指定要找吳沛育○○，所以在吳沛育○○ 那裡以400萬元做買賣，因我的現金及貸款不足無法過戶， 所以用2、3個月讓我找仲介賣系爭房屋，我有付訂金及簽約 金給高佑禎，但金額忘記了等語；其於原審供稱：在21世紀 時因為價錢談不下來，我就離開，當時羅奎麟說要賣470萬 元，過些時候我聽到一些訊息，才想說能否據此議價，也想 確認一下，羅奎麟跟我說他有確認過，人是送去醫院才死的 ，我不是專業人士，沒有想那麼多，只是看能不能壓低價格 等語。
⑹高佑禎與被告簽訂之買賣契約書特約事項，載有：㈠買賣雙 方議定成交價400萬元賣清。賣方不負擔移轉過戶費用及土 地增值稅及其他因移轉過戶所產生之費用，但代書費雙方負 擔。㈡雙方約定最遲於105年8月5日前過戶完成，105年5月1 0日提前交屋於買方。㈢因提高買賣價金所產生之稅費由買 方負擔，無異議。㈣實價登錄為495萬元。㈤賣方知悉買方 為投資客，買方再出售他人時，賣方需配合提供證件資料， 無異議等內容，有羅奎麟提出之買賣契約書翻拍照片彩色影 本存卷足憑。又被告提出付款人均為花蓮第一信用合作社、 發票日均為105年6月10日、面額40萬元、50萬元之支票各1 紙之支票影本，有「105.5.30與正本相符，簽收人：吳沛育 代收」之記載，有上開支票影本附卷可參。又高佑禎之帳戶 ，在105年5月9日因本交票據存入40萬元、同年6月13日因本 交票據存入90萬元；在同年8月19日匯入3,453,385元等事實 ，有羅奎麟提出之帳戶資料影本及有限責任花蓮第二信用合 作社108年3月4日花二信發字第1080143號函檢送高佑禎帳戶 往來明細在卷可按。
⑺被告雖辯以：購屋是要自住，才花錢整修，嗣因無法順利貸 款才出售云云。查被告與高佑禎約定105年5月10日提前交屋 ，並有最遲於105年8月5日前過戶、被告為投資客，再出售 他人時，高佑禎需配合提供證件資料等約定，被告係於105
年5月12日委託中信房屋仲介出售系爭房屋，而以452萬元出 售等事實，已詳如上述，系爭房屋於71年2月27日建築完成 ，有系爭房屋說明書在卷可稽，距被告委託出售時屋齡已逾 34年，觀諸被告提出日期為105年5月3日、總額為421,000元 之系爭房屋整修工程估價單，可知整修之項目包含廚房及房 間天花板、1-3樓之樓梯施作、2樓地板含置物空間、2樓套 房整間施作含收納櫃，更新1-3樓管路電線、更換燈具、2間 貼壁紙、鋁門五金更新、玻璃更新、1-3樓內部油漆、打掃 清運雜物，是整修後將使系爭房屋賣相變好，易於出售並獲 取較高之售價，實與一般買賣房屋之投資客做法相符，並非 欲供自住才會花錢整修，自難執此作為被告欲購屋自住之認 定。
⑻綜上可知，被告經由21世紀仲介人員帶看系爭房屋後，得知 系爭房屋有屋主燒炭自殺之事，即自行與羅奎麟聯繫，以此 事由及不透過仲介買賣可省下仲介費遊說羅奎麟降低售價， 嗣以400萬元成交，因欲轉售獲利，與高佑禎簽訂買賣契約 時遂有過戶期限之約定，如未能於過戶期限內順利出售，則 過戶至被告名下，如於期限內順利出售，高佑禎需配合辦理 過戶事宜，被告並委由中信房屋曾心慈順利在過戶期限內以 市價452萬元出售系爭房屋予不知該屋有發生燒炭自殺事件 之張晏瑱等事實，堪以認定。
㈢查現行相關法令對於「凶宅」並無定義，且因個人信仰、心 理因素及社會風俗觀念不同而有認知差異。惟為避免建物於 產權持有期間發生非自然死亡案件，影響承購人作成交易決 定，內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項」之附件「建物現況確認書」規定，除應揭露本建物（ 專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或一 氧化碳中毒致死等非自然死亡之情事外，並將產權持有前， 賣方是否知悉曾發生上開情事列為選項，但內政部對於「凶 宅」尚無定義等情，有內政部108年4月3日內授中辦地字第1 080113116號函附卷可按。且內政部公告之「成屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項」附件一「建物現況確認書」 第7項有「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一 氧化碳中毒致死等非自然死亡之情事：⑴於產權持有期間□ 是□否曾發生上列情事。⑵於產權持有前，賣方□確認無上 列情事。□知道曾發生上列情事。□不知道曾否發生上列情 事。」之內容，有上開成屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項附件一「建物現況確認書」在卷可參。又被告自承在 21世紀仲介時因價格談不下來而未成交，之後因獲悉屋主在 系爭房屋內燒炭自殺之事，即據此與羅奎麟議價，看能否壓
低價格，已如上述。依此，交易之房屋內有無發生自殺情事 ，實為一般人決定購買與否及價格之重要判斷資訊，係屬於 不動產交易時賣方應揭露之事項至明。
㈣按具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而 交付財物，亦可成立詐欺罪（最高法院87年度台非字第100 號判決要旨參照）。曾發生非自然死亡事故之房屋，就一般 社會大眾而言，在心理層面上，多對能否安穩居住該屋發生 疑慮，對該屋亦多為負面評價，與無該因素之相同條件房屋 相較，其交易價格有低落之常態，係屬影響交易價格之重要 因素。查證人曾心慈依被告之回答而在現況調查表上關於「 本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺 、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」一欄係經勾選「 否」之事實，業據被告供承在卷，核與證人曾心慈證述相符 ，並有現況調查表在卷可稽。又被告與張晏瑱簽立之不動產 買賣契約書內重大瑕疵要點說明中記載：「c.兇宅◎指該標 的之主建物、附屬建物（不含公共設施）有自殺或兇殺致死 之情事；◎發生於所有人持有期間或所有權人事先已明知者 皆應據實告知，若為兇宅買賣雙方同意無條件解除買賣契約 」；契約第9條擔保責任部分亦載明：「六、乙方（賣方） 保證本買賣標的主建物及附屬建物內（不含公寓大廈之共用 部分）於乙方所有權期間，絕無自殺或兇殺致死之情事；如 於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應據實 告知甲方（買方）。否則，甲方得主張解除契約，乙方絕無 異議，且解除契約後回復原狀之費用由乙方負擔」，有該買 賣契約書在卷可參。佐以被告與張晏瑱簽約時，被告有看過 買賣契約書內容，並由被告簽名一節，亦據證人曾心慈證述 在卷。依上，被告與張晏瑱簽約時，既負有告知張晏瑱系爭 房屋內曾發生燒炭自殺事件之義務，竟隱匿而不告知，致張 晏瑱陷於錯誤，以452萬元之市價購買系爭房屋，並交付買 賣價金，足認被告主觀上確有詐欺之故意，客觀上亦有詐欺 之行為甚明。
㈤被告雖辯以：買賣系爭房屋並未獲利，且被告願以452萬元 向張晏瑱原價買回，並無詐欺之故意云云。惟投資行為本存 有風險，無法保證獲利，被告因未如實告知張晏瑱系爭房屋 有發生燒炭自殺事件之重要交易訊息，致不知情之張晏瑱以 合於市價之452萬元購買並交付價金，已該當於詐欺取財犯 行，已如上述，縱被告買賣系爭房屋扣除投入之整修費用等 相關費用後，未能如願獲利，亦無解於已成立之詐欺取財犯 行。另張晏瑱購買逾1年後，因故獲悉系爭房屋有發生燒炭 自殺事件，循法律途徑對被告提出告訴及民事訴訟後，被告
始表明願以原價買回，無從執此為有利於被告之認定。 ㈥綜上所述，被告所為之辯解，顯不足採。本件事證明確，被 告之犯行洵堪認定，應予依法論科。
二、論罪之理由
核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。三、撤銷改判之理由
㈠被告犯後業已與張晏瑱達成和解，被告以466萬元購回系爭 房屋，張晏瑱已取得足額款項，原審未及審酌，即有未洽。 ㈡被告以高佑禎代理人身分將系爭房屋以452萬元售予張晏瑱 後，價金轉入高佑禎之帳戶後，高佑禎給了被告約3、40萬 元，業據證人高佑禎證述明確，核與被告供述相符，依罪證 有疑利於被告之原則，應認被告實際之犯罪所得為30萬元， 原審認被告犯罪所得為356,749元，亦有未合。 ㈢被告上訴否認犯行，固無理由，惟原判決既有上開可議之處 ，應由本院撤銷改判。
四、科刑之理由
㈠爰審酌被告未能以誠信之態度與告訴人進行交易，僅為求能 順利託售系爭房屋，竟隱匿交易上足以影響購買意願或交易 價值之重大事項代理高佑禎出售該屋，致張晏瑱因而陷於錯 誤購入系爭房屋之犯罪動機、手段、目的，及犯罪所生之危 害，並考量被告業與張晏瑱達成和解，由被告以466萬元購 回系爭房屋，張晏瑱已取得足額款項之犯後態度，及張晏瑱 請求給予被告自新之機會，兼衡被告自陳高中畢業之智識程 度、從事工地工作、月收入約2萬多元、須扶養3名子女之家 庭生活經濟狀況等一切情狀，量處有期徒刑6月，並諭知易 科罰金之折算標準。
㈡被告未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有前案紀錄 表在卷可稽，其因一時疏忽，誤觸刑章，犯後業已與張晏瑱 達成和解，由被告以466萬元購回系爭房屋，張晏瑱已取得 足額款項，並請求給予被告緩刑宣告，有告訴人出具之刑事 告訴陳報狀附卷可憑，被告經此偵、審程序當知所警惕，信 無再犯之虞，本院認前所宣告之刑，以暫不執行為適當，爰 併予宣告緩刑2年，以啟自新。
㈢沒收部分
被告雖以400萬元向高佑禎購買系爭房屋，而以452萬元出售 系爭房屋予張晏瑱，惟因被告購買並未辦理過戶，故張晏瑱 應付之價金係匯入高佑禎之帳戶，而高佑禎扣除相關款項後 ，僅交付被告30萬元，因而被告之犯罪所得為30萬元，業經 本院認定如上，而被告上訴後已與張晏瑱和解，以高出原售 價14萬元即466萬元之價格向張晏瑱購回系爭房屋，是扣除
被告與張晏瑱和解而賠償之14萬元後，被告尚有犯罪所得16 萬元，雖未扣案，且沒收該犯罪所得並無過苛之虞，仍應刑 法第38條之1第1項前段、第3項規定宣告沒收，於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
丙、適用之法律
刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299條第1項前 段。
本案經檢察官李超偉、蘇聖涵提起公訴，檢察官施慶堂到庭執行職務。
中 華 民 國 108 年 11 月 27 日
刑事庭審判長法 官 張健河
法 官 李水源
法 官 林慧英
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 27 日
書記官 郭怡君
附錄本案論罪科刑法條：
中華民國刑法第339條
（普通詐欺罪）
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。