臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第361號
上 訴 人 林金崙
林金堂
林麗華
林麗芬
吳中石
吳中亙
吳佩怡
上七人共同
訴訟代理人 林萬生律師
複 代理人 賴錦源律師
被 上訴人 余定憲
余淑如
余淑真
余耀明
上四人共同
訴訟代理人 林俊雄律師
複 代理人 呂勝賢律師
被 上訴人 余楊栽
余淑華
余淑芬
余林素碧
余定輝
余淑品
余定志
余定俊
林余霞
劉余捉
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國108年4
月19日臺灣彰化地方法院106年度訴字第1093號第一審判決提起
上訴，本院於108年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用(確定部分除外)之裁判均廢棄。
被上訴人承租上訴人所有彰化縣○○鄉○○段000地號(包括００段000地號)土地租金，自民國107年4月17日起，每年應再調整增加蓬萊稻穀1,430台斤（即合計應調整為3,144台斤）。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔10分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴人於起訴時之備位聲明第1項，原請求將坐落彰化 縣○○鄉○○段000地號(下稱００段000地號)土地之租金， 自追加備位聲明即民國107年4月17日起調整為每月蓬萊稻穀 3,572台斤。嗣於上訴後變更備位聲明為：００段000地號土 地之租金，自107年4月17日起調整為每年蓬萊稻穀2,856台 斤；００段000地號土地之租金，自變更上訴聲明狀繕本送 達翌日起，調整為每月蓬萊稻穀288台斤(即合計應調整為每 月3,144台斤)。經查，兩造間若有不定期基地租賃契約存在 ，關於租賃標的之範圍究係只有００段000地號土地，或包 括００段000地號土地，乃事實認定之問題。惟上訴人之真 意既係在請求「整份租賃契約」租金之調整，並非針對單一 地號土地，則其聲明之變動，應認僅係更正事實上之陳述， 未涉及訴之變更。至於請求調整之租金數額由原審主張之每 月蓬萊稻穀3,572台斤，上訴後變更為每月合計3,144台斤( 即2,856＋288＝3,144)，則屬減縮應受判決事項之聲明。 參照民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款及 第256條之規定，自應准許，合先敘明。
二、被上訴人余楊栽、余淑華、余淑芬、余林素碧、余定輝、余 淑品、余定志、余定俊、林余霞、劉余捉，經合法通知未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形 ，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠先位之訴部分：
⒈上訴人為坐落００段000、000地號土地(下稱系爭土地)之 共有人，應有部分比例詳如附表一所示。如原判決附圖所 示編號A、B、C、D、E、Z所示水泥地、磚瓦造建物、果樹 菜園、水井等地上物(下稱系爭地上物)均為訴外人即被上
訴人之被繼承人０順所有，無權占有系爭土地。０順於民 國74年2月3日死亡後，依法由被上訴人繼承或再轉繼承， 被上訴人既無權占有系爭土地，且對系爭地上物有事實上 處分權，自應將系爭地上物騰空，將土地返還上訴人。 ⒉原法院77年度訴字第13號判決(下稱前案判決)雖認定兩造 間就重測前之社口段759-67地號(即重測後之００段000地 號)，面積789平方公尺之土地有不定期基地租賃契約存在 (上訴人仍否認之)，並將租金調整為每年稻穀1,091台斤 ，惟被上訴人事後卻自行以現金方式支付租金，顯然未依 債之本旨為履行。茲上訴人已以107年4月14日民事準備二 及爭點整理狀送達對被上訴人為終止租約之意思表示；再 於107年12月11日以存證信函定期催告被上訴人給付租金 並終止系爭租約，則被上訴人亦應將土地返還上訴人。 ⒊兩造間既無租賃關係存在，且被上訴人無權占有系爭土地 已逾5年，爰依民法第179條規定，併請求被上訴人按上訴 人應有部分比例，各給付相當於租金之不當得利： ⑴自106年9月20日起訴日回溯5年合計24萬5,370元，及自 107年10月12日起至清償日止按年息5%計算之利息(詳如 附表二所示)。計算方式如下：系爭2筆土地105年之申 報地價為每平方公尺536元，面積合計915.57平方公尺 ，依土地法第97條，按年息10%計算，每年租金應為49, 075元【計算式：536×915.57×10%＝49,075】，5年租 金合計245,375元【計算式：49,075×5＝245,375】。 ⑵自106年9月20日起訴日起至返還系爭土地時止，按月合 計給付4,090元(詳如附表三所示)。計算方式如下：【4 9,075÷12＝4,090】
㈡備位之訴部分：
⒈如認系爭租約存在且上訴人終止租約不合法，則系爭租約 近30年未曾調整租金，且系爭土地並已變更為乙種建築用 地，土地價值較30年前大不相同，爰依民法第442條前段 規定，請求將租約之租金自追加起訴聲明即107年4月17日 起，調整為每年稻穀3,572臺斤，並請求被上訴人按年給 付。
⒉如認系爭租約存在且上訴人終止租約不合法，依前案判決 ，租約應僅存在於００段000地號土地，則就００段000地 號土地部分，被上訴人仍負有拆除地上物及返還之義務。 在此之前，上訴人亦得請求被上訴人給付相當於租金之不 當得利。
㈢爰依民法第767條第1項前段、中段、第962條、第179條、第 442條前段、第439條規定，請求被上訴人拆屋還地、給付相
當於租金之不當得利、調整租金及給付調整後之租金等。並 聲明：
⒈先位聲明部分：
⑴被上訴人應將００段000、000地號土地，如原判決附圖 編號A、B、C、D、E、Z所示系爭地上物移除，將土地全 部返還上訴人。
⑵被上訴人應連帶給付上訴人24萬5,375元(各共有人受償 之金額詳如附表二所示)及自107年10月12日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。
⑶被上訴人應自106年9月20日起至返還系爭土地時止，按 月連帶給付上訴人合計4,090元(各共有人受償之金額詳 如附表三所示)。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明部分：
⑴００段000地號土地年租金，自107年4月17日起調整為 每年蓬萊稻穀3,572臺斤；被上訴人應自107年12月26日 起，按年連帶給付上訴人稻穀3,572臺斤。 ⑵被上訴人應將００段000地號土地上如附圖編號C、D所 示磚瓦造建物、果樹菜園等地上物移除，並將上開土地 騰空返還上訴人。
⑶被上訴人應連帶給付上訴人合計2萬2,495元(各共有人 受償之金額詳如附表二所示)，及自107年10月12日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
⑷被上訴人應自106年9月20日起至返還００段000地號土 地之日止，按月連帶給付上訴人合計375元(各共有人受 償之金額詳如附表三所示)。
⑸上開給付金錢部分，願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：
㈠０順於36年3月22日與林０江、葉０萬簽訂「家屋用地借用 契約書」，約定０順向林０江及葉０萬租地建屋（即系爭租 約）。雖系爭租約記載之租賃標的「臺中縣彰化區芬園鄉社 口707番」土地，並非系爭地上物現坐落之土地，惟依系爭 租約記載租賃標的之四鄰為：東西側林振榆、余萬居故居、 南臨崩崁腳、北臨坑。與被上訴人目前使用系爭土地之位置 相符。且葉０萬及林０江之繼承人即上訴人之被繼承人林春 榮，曾於77年間對０順之繼承人起訴請求調整重測前社口段 759-67地號(即重測後００段000地號)土地之租金，業經前 案判決確定在在案，可見系爭土地確有租約存在。茲兩造分 別為０順、林０江、葉０萬繼承人或再轉繼承人，自應繼承 系爭租約之法律關係。
㈡被上訴人近年均委由被上訴人余定憲、余淑眞、余淑如、余 淑華、余淑芬等人之父余慶豐給付租金予上訴人林麗芬或其 母林李０恭。系爭租約租金固經前案判決調整為稻穀1,091 台斤，惟被上訴人多年來均以現金給付，經林李０恭及上訴 人林麗芬無異議受領，顯就以現金折算稻穀給付租金乙事達 成合意，自無未依債本旨給付租金之情形。上訴人以被上訴 人未給付租金為由，終止租約，自非合法。被上訴人基於租 賃關係使用系爭土地，非無權占有，其請求拆屋返地及給付 相當於租金之不當得利，自無理由。
㈢系爭土地本為荒地，係０順及其繼承人整地建屋保存土地， 始提高系爭土地使用價值，其增益價值應歸被上訴人享有， 上訴人不得執為調整租金之理由。另系爭土地位處坡邊，甚 為偏僻，利用價值不高，又無自來水可用，生活機能不佳， 上訴人請求調整租金數額亦屬過高。
三、原審駁回上訴人先位之訴之請求，並就備位之訴為上訴人一 部勝訴、一部敗訴之判決，即判決兩造就００段000地號土 地之年租金，應自107年4月17日起調整為每月蓬萊稻谷1,71 4台斤。上訴人就先位之訴部分全部聲明不服；就備位之訴 部分，僅就調整租金部分為一部上訴(其餘未上訴部分已經 確定，不在本院審理範圍)，並更正事實上之陳述，即主張 租約之範圍應包括００段000、及000地號土地，其上訴聲明 為：
㈠先位聲明：
⒈原判決廢棄：
⒉被上訴人應將００段000、000地號土地，如原判決附圖編 號A、B、C、D、E、Z所示系爭地上物移除，將土地全部返 還上訴人。
⒊被上訴人應連帶給付上訴人合計24萬5,375元(如附表二所 示)及自107年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。
⒋被上訴人應自106年9月20日起至返還系爭土地時止，按月 連帶給付上訴人合計4,090元(如附表三所示)。 ⒌願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉００段000地號土地之年租金，應自107年4月17日起調整 為每年蓬萊稻谷2,856台斤。
⒊００段000地號土地之年租金，應自變更上訴聲明暨聲請 調查證據狀送達翌日起，調整為每年蓬萊稻谷288台斤。四、被上訴人則答辯聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號(重測前為社口段 759-67、759-68地號)土地原為訴外人林０江、葉０萬、 共有，嗣由林０江之子林春榮取得全部土地之所有權，上 訴人則為林春榮之繼承人，應有部分如附表一所示。 ⒉原判決附圖所示編號A～E地上物，現為被上訴人占有、使 用。
⒊被上訴人之先祖０順於36年3月22日與林０江、葉０萬簽 訂「家屋用地借用契約書」，約定０順向林０江、葉０萬 租地建屋。租約記載之土地地號為「社口707番」；範圍 則記載「西余萬居先生家屋宅為界，至東林振榆先生住宅 ，南崩崁腳為界，北至坑為界」(原審卷一第56頁)。 ⒋社口段707地號為重測後００段620地號。 ⒌林春榮曾於77年間對０順之繼承人余耀明、余炳煌、余林 鑾、余慶豐等人起訴請求調整土地租金，經原法院77年度 訴字第13號判決，認定雙方就重測前社口段759-67地號( 即重測後００段000地號)、面積789平方公尺之土地有不 定期基地租約存在。並將租金調整為每年蓬萊稻谷1,091 台斤(原審卷一第118頁、卷二第140頁)。 ⒍「家屋用地借用契約書」約定之租金為每年「粗糧140市 斤」。
⒎被上訴人曾以現金給付租金予林李０恭(林麗芬之母)及上 訴人林麗芬，迄106年止(原審卷一第77～84頁)。 ㈡主要爭點：
⒈０順與林０江(林春榮之父)、葉０萬，所成立之不定期基 地租賃契約之標的範圍為何？
⒉上訴人依土地法第103條第4款規定終止系爭租約，有無理 由？
⒊上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第962條規定， 擇一請求被上訴人移除系爭地上物，返還占用土地，有無 理由？
⒋上訴人依民法第179條規定請求被上訴人連帶給付相當於 租金之不當得利，有無理由？如有理由，數額若干？ ⒌如系爭租約存在，上訴人依民法第442條前段、第439條規 定請求調整租金，有無理由？如有理由，調整之租金數額 若干？
六、得心證之理由：
㈠兩造間確有不定期基地租賃契約存在：
⒈被上訴人主張兩造間有不定期基地租賃契約存在，業據提 出０順與林０江、葉０萬所簽訂之「家屋用地借用契約書 」為證。上訴人雖否認上開文書之真正，惟查，林０江之 子林春榮曾於77年間對０順之繼承人余耀明、余炳煌、余 林鑾、余慶豐等人起訴請求調整土地租金，經原法院以77 年度訴字第13號判決，認定雙方就重測前社口段759-67地 號(即重測後００段000地號)有不定期基地租約存在，並 將租金調整為每年蓬萊稻谷1,091台斤，此為兩造所不爭 執，並據原審調取前案判決原本核對無訛。
⒉參照系爭「家屋用地借用契約書」記載：「每年度借用人 要納地主地租粗糧壹佰肆拾市斤...林０江先生、葉０萬 先生喜諾自民國參拾陸年六月一日起，願將前記土地借於 同村０順先生家屋建築，其他自用整備，永遠借用，子孫 絕對不遷移，但是地租滿過壹年無納者，地主依照遷延期 日請求延帶賠償，借用人絕不得異議」等語，及被上訴人 所提出其出具予０順自36年起至51年止之繳納稻谷證明書 (原審卷第64頁)，以及被上訴人曾持續以現金方式給付租 金予上訴人林麗芬及其母林李０恭至106年止，均可認定 ０順確實係以每月140市斤之稻穀向葉０萬及林０江等人 租用土地建築房屋，且雙方並未約定租用期限自明。茲兩 造既分別為０順及林０江之繼承人或再轉繼承人，自應承 受系爭不定期基地租賃契約之權利義務關係。從而，本件 兩造間有不定期基地租賃契約之法律關係存在，即堪認定 。
㈡００段000、000地號土地均為系爭租約之標的： ⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過 去事實、交易上習慣等一切證據資料，本於經驗法則及誠 信原則，自契約主要目的及經濟價值作全盤觀察，以為判 斷基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解 致失其真意。
⒉查，前開「家屋用地借用契約書」關於租賃標的雖記載為 「臺中縣彰化庄芬園鄉社口707番號」(即重測後００段62 0地號)，並非社口段759-67、及759-68地號(即重測後０ ０段000、及000地號)。惟關於租用之範圍同時載為「西 余萬居先生家屋宅為界，至東林振榆先生住宅，南崩崁腳 為界，北至坑為界」等語。而００段000、000地號土地之 西側即００段518地號土地（重測前為社口段759-2地號土
地）確實係訴外人余萬居與他人共有之土地；００段000 、000地號土地之南側確實為陡坡地形、北側地勢則較低 等情，有土地登記謄本、勘驗筆錄、簡圖、照片在卷可按 （見原審卷一第125頁～128頁、第198、199、205、206、 209頁）。再參照證人余張初枝於原審證稱：余萬居係伊 公公，余萬居生前住在德興路1段75號（按：即系爭地上 物西側相鄰建物）；余萬居與０順係兄弟，其結婚後余萬 居有告訴他，０順房屋坐落土地係向他人承租，一直都有 繳租金；他知道林振榆之前住在附近，後來搬走等語明確 （見原審卷二第33頁～34頁）。足見系爭地上物占有使用 之００段000、000地號土地，確實與前述「家屋用地借用 契約書」記載之租賃範圍相符。
⒊至於「家屋用地借用契約書」所記載之「社口707番」土 地(即重測後００段620地號)，依前述地籍圖及原審之勘 驗筆錄簡圖，可知係位在００段526地號土地之南側，已 在陡坡之上，且東西兩側亦無建物，與「家屋用地借用契 約書」記載之租賃範圍不符，況其地勢陡峭亦不適於建屋 ，實難認系爭租約係以重測前社口段707號(即重測後００ 段620地號)土地，作為租地建屋之標的。
⒋此外，依前述光復前土地登記簿記載，臺中縣彰化區芬園 庄社口707番號土地當時為林０江、葉０萬所有，另附近 之社口段759-39地號土地(即重測後００段528地號)亦為 林０江、葉０萬所有（見原審卷一第174頁～181頁土地登 記簿），顯見林０江、葉０萬除本件系爭００段000、000 地號土地外，在附近確實擁有多筆土地，自無法排除於撰 寫租約時誤繕地號之可能。綜合上情可知，系爭「家屋用 地借用契約書」所載租約標的之範圍，應為重測後００段 000、000地號土地，應堪認定之。
⒌至於前案雖僅認定雙方就００段000地號土地有不定期基 地租賃關係存在，惟參照前述可知，此乃係「家屋用地借 用契約書」誤繕地號，致林春榮亦無從確認租賃標的，僅 能從地上物之坐落現況推知所致，在未經實地履勘測量之 情況下，實難苛責林春榮能精確主張自己之權益。況前案 僅認定就００段000地號土地有租賃關係，惟並未確認就 ００段000地號土地無租賃關係，則縱本院認定「家屋用 地借用契約書」之租賃標的範圍包括００段000、及000地 號土地，亦與前案判決不相矛盾，附此敘明。
㈢上訴人催告被上訴人給付租金並終止租約，為不合法： ⒈按土地法第103條第4款規定：租用建築房屋之基地，非因 左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額
，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。又出租人依上開 規定終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相 當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支 付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以 上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。
⒉上訴人固主張被上訴人近年來均係以現金方式給付租金， 未按「家屋用地借用契約書」之約定，或前案判決之結論 ，以粗糧或稻穀給付租金，自屬未按債之本旨履行，自有 遲延給付租金之事實。惟查，被上訴人自100起至106年止 ，均以現金給付租金予林李０恭(林麗芬之母)及上訴人林 麗芬，有郵政國內匯款執據在卷可佐，亦為兩造所不爭執 。參照上訴人林麗芬曾於102年1月10日致函被上訴人表示 「收到郵政匯票＄10,474，因家母(指林李０恭)去年往生 ，匯票抬頭為母親名字無法兌現，請變更抬頭或直接匯入 附件的郵局帳號」(原審卷一第77頁)；及被上訴人迄106 年止，以現金方式支付租金，上訴人亦未曾異議等，均足 以證明，上訴人至少就前開各年度之租金，已同意被上訴 人改以現金方式支付，自難認被上訴人以現金給付租金， 有違債之本旨。
⒊另查，就107年及108年之租金，被上訴人余耀明亦曾分別 以存證信函或掛號，按前例寄送匯票予上訴人林麗芬，惟 因兩造已因本案涉訟，而遭林麗芬拒收，亦有存證信函、 匯票影本、及回執在卷可按(原審卷二第26～28頁、本院 卷第335～337頁)。茲被上訴人以現金方式給付租金既已 行之有年，則在上訴人未明確表明被上訴人應改回以稻穀 給付租金之情況下，被上訴人續以現金方式給付租金，應 認並未違反債之本旨而提出給付，則上訴人無正當理由拒 絕受領，被上訴人自不負給付遲延之責任。揆諸前開說明 ，被上訴人既無遲延給付租金之事實，上訴人據以催告並 主張終止租約，即無理由。
⒋況依民法第263條準用同法第258條第2項規定，契約當事 人之一方有數人者，當事人依法律規定終止契約，應由其 全體或向其全體為之。經查：本件上訴人於訴訟繫屬中， 固先後分別以107年4月14日民事準備二及爭點整理狀繕本 送達，及於107年12月11日以存證信函對被上訴人為終止 租約之意思表示（見原審卷一第232頁反面、卷二第106頁 ）。惟查，上訴人以107年4月14日民事準備二及爭點整理 狀繕本終止租約，未先定期催告被上訴人給付租金，揆諸 上開說明，其終止租約自非合法。又上訴人於107年12月 11日以存證信函催告被上訴人於107年12月31日前給付自
77年起積欠之租金稻穀3萬2,730台斤，惟其於108年1月18 日具狀陳明該存證信函未送達於被上訴人余定俊、劉余捉 ，並提出退回信函為證（見原審卷二第120頁、123頁）， 自難認其已向被上訴人即全體承租人催告並為終止租約之 意思表示，其該次終止亦不合法。從而，縱認被上訴人有 遲延給付租金之事實，上訴人所為上開兩次終止租約之意 思表示，亦不生終止租約之效力。
㈣至於上訴人另主張前案認定租賃契約之面積只有789平方公 尺，惟００段000地號土地之面積有831.63平方公尺，就超 過之42.63平方公尺亦屬無權占有等語。惟查： ⒈系爭「家屋用地借用契約書」就租賃標的，僅記載範圍， 並未記載面積，前案係因林春榮僅請求調整重測前社口段 759-67地號(即重測後００段000地號)土地之租金，原法 院乃依據當時土地登記簿所登記之面積789平方公尺，併 載於判決內。尚難據此認定，「家屋用地借用契約書」所 約定之租賃標的面積只有789平方公尺。
⒉另重測前社口段759-67地號土地，其面積雖登記為789平 方公尺（見本院卷一第150頁、146頁），惟於地籍重測後 之103年10月31日已登記為831.63平方公尺，顯見００段 000地號土地面積增加，係因重測結果所造成，此由００ 段000地號(即重測前社口段759-68地號)土地，重測前之 面積為77平方公尺，重測後亦增加為82.94平方公尺，自 可印證。自不得以重測後土地面積有增加，即認定增加之 土地不屬原租約之範圍。故００段000地號土地確實全部 均為系爭租約標的之範圍甚明，上訴人此部分主張，亦無 理由。
㈤綜上，本件兩造就００段000、000地號土地存有不定期基地 租賃契約之關係，被上訴人本於租約占有使用系爭土地，自 非無權占有，從而，上訴人先位之訴關於依民法第767條第1 項前段、中段、第962條、第179條規定請求被上訴人拆屋還 地及請求相當於租金之不當得利部分，均無理由，不應准許 。
㈥上訴人請求調整租金，為有理由：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。民法第442條前段定有明文。此所謂價值 昇降，係指租賃物本身價值於租賃契約成立後有昇降而言 。是不動產租賃契約未定有存續期間，其價值如有昇漲， 出租人依法本得請求增租。經查，系爭租約約定「永遠借 用子孫絕對不得遷移」等語，核屬未定期限之租賃契約。 又００段000地號土地之年租金自原法院前案於77年間判
決調整為稻穀1,091台斤後，歷時30年均未調整，考量此 期間物價已翻漲，系爭土地之公告現值自77年每平方公尺 260元，迄107年間已調整為每平公尺3,800元，漲幅達14. 6倍，有彰化縣彰化地政事務所檢送之公告現值變動資料 在卷可稽(本院卷第233頁)。足認系爭土地現今價值較77 年間確有昇漲。從而，上訴人請求調整租金，核屬有理。 ⒉次「按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限 於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之 營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防 止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同 法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就 「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營 業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮 解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦 祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權 條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然。查原審既認 定系爭土地經編定為特定農業區之農牧用地，非城市地方 土地，其與土地法第97條第1項所稱之「城市地方」顯有 不符，自難比附援引該條項而為適用，乃原審逕依舉重以 明輕之法理而為類推適用，已有未合。」此有最高法院93 年度台上字第1718號民事裁判可參。又按「土地法第97條 關於房屋租金規定所稱城市地方係指依法發佈都市計劃範 圍內之土地而言，此觀之平均地權條例第3條第1款、土地 稅法第8條之規定自明。」亦有最高法院97年度台上字第 79號判決可按。查，本件００段000、000地號土地，係位 於鄉村區之乙種建築用地，並非位都市計劃範圍內，此有 土地登記謄本在卷可稽(原審卷一第86、92頁)，依上開說 明，自無從依土地法第105條準用同法第97條之規定，認 其租金不得超過該土地申報價額年息10%之限制，核先敘 明。
⒊另土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土 地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市 價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分 區公告者(參平均地權條例第46條規定)。則關於土地公告 現值之昇降，亦足以反映土地價值之昇降。依民法第442 條前段規定，當事人得聲請法院增減租金，既以租賃物之 價值已有昇降為前題，則於調整租金時，就非城市地方之 土地，自得以土地公告現值之昇降為調整之參照。 ⒋又系爭土地臨德興路1段，距彰南路即省道台14線約百公 尺，交通尚稱便利；其非在都市計畫區內，附近非商圈所
在，周遭建物多為非集合住宅，密度中等；目前雖由被上 訴人占有使用，然無人員常態居住跡象等情，有原審勘驗 筆錄(含簡圖及照片)、及上訴人提出照片在卷可查（見原 審卷二第87頁～103頁）。茲就租金調整分述如下： ⑴關於００段000地號部分：
前案於77年間已將此部分之租金調漲為每年稻穀1,091 台斤，本院審酌上情，並參照此一期間土地公告現值之 漲幅已達14.6倍，則上訴人請求調漲為年租金稻穀2,85 6台斤，與原租金1,091台斤相較，僅調漲約2.7倍，自 非過高，應屬合理。
⑵關於００段000地號部分：
①就００段000地號土地之租金，並未於77年間由出租 人向法院聲請調整，此乃因「家屋用地借用契約書」 未正確載明租賃標的之地號所致，已如前述。茲參照 ００段000、000地號，分別為重測前社口段759-67、 759-68地號，面積分別為789平方公尺、77平方公尺 ，則77年間若同時調整，００段000地號土地之租金 按比例顯應調整為年租金稻穀106台斤【計算式：1,0 91×77/789＝106，小數點以下四捨五入】。 ②再參照上開說明，及此一期間土地公告現值之漲幅， 則上訴人請求將００段000地號調整為年租金稻穀288 台斤，亦非過高，自屬合理。
⑶綜上，兩造間之租賃契約(包括００段000、000地號土 地)，合計應調整年租金為稻穀3,144台斤，始為合理。 ⒌另被上訴人自100年起雖均以現金(匯票)方式支付租金， 惟僅能由上訴人林麗芬及其母林李０恭代表上訴人受領後 ，上訴人並無異議，而認定各該年度租金之給付，當事人 同意改以現金支付。至於被上訴人主張兩造已合意就租金 給付之方式，往後均改以現金支付一情，本院參酌系爭租 約雙方當事人均有數人，則契約內容應由全體出租人及承 租人意思表示均合致始得變更。惟被上訴人迄未證明兩造 係於何時以何方式達此合意，僅泛稱稻穀如何折算現金係 前人決定，無從知悉等語（見原院卷一第114頁反面）， 自不能單以被上訴人曾以金錢給付租金，即認全體出租人 及承租人均已合意變更租金之種類。按「租賃物為不動產 者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條規定， 聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之 數額，不得將原約定之租金種類變更。」此有最高法院75 年台上字第2126號民事判例可參。則本件調整後之租金， 自仍應按原租約之約定，以稻穀作為給付租金之種類自明
。
⒍又本件上訴人不論於原審或本院均係主張針對整份租賃契 約之租金為調整，已如前述。而系爭租賃契約之標的，則 包括重測後００段000、000地號。故關於調整租金之時點 ，亦當尊重上訴人之真意，均以原審追加備位聲明之107 年4月17日起算，不再區分００段000地號及000地號而有 不同之起算時點，併先敘明。
七、綜上所述，本件兩造就００段000、000地號土地均有不定期 基地租賃契約存在，且上訴人終止租約亦不合法，則上訴人 先位請求被上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利， 均無理由。原審就此部為上訴人敗訴之判決，自無不當，上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。又上訴人備位請求將００段000地號土地租金，除 原審准許之年租金稻穀1,714台斤外，再調整為年租金稻穀 2,856台斤(即增加1,142台斤)；另００段000地號土地併調 整年租金為稻穀288台斤；合計整份租約之租金調為3,144台 斤(即增加1,430台斤)，為有理由，應予准許。原審就上開 應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院 廢棄改判如主文第二、三項所示。