返還買賣價金
臺灣高等法院(民事),重上字,108年度,81號
TPHV,108,重上,81,20191129,3

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 108年度重上字第81號
上　訴　人
即被上訴人　趙甘羅　

　　　　　　朱立倫　

　　　　　　翁漢璋　
　　　　　　江維仁　
　　　　　　江美荷　
　　　　　　莊京憲　
　　　　　　王亞雯　
　　　　　　范文駿　
共　　　同
訴訟代理人　陳守文律師
複代　理人　郭千華律師
被上　訴人
即上　訴人　森築開發股份有限公司

法定代理人　魏夢麟　
訴訟代理人　莊志成律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，兩造對於中華民國107年
11月30日臺灣新北地方法院107年度重訴字第235號第一審判決，
各自提起上訴，本院於108年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外，關於㈠駁回莊京憲後開第二項之訴部分 及該假執行之聲請；㈡駁回王亞雯後開第三項之訴部分及該假 執行之聲請；㈢駁回范文駿後開第四項之訴部分及該假執行之 聲請；㈣命森築開發股份有限公司給付趙甘羅、朱立倫、江維 仁、江美荷部分及各該假執行之宣告；㈤命森築開發股份有限 公司給付翁漢璋逾新臺幣壹拾叁萬肆仟元，及自本判決確定之 翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，暨該假執 行之宣告；㈥訴訟費用之裁判，均廢棄。
森築開發股份有限公司應再給付莊京憲新臺幣肆拾萬伍仟肆佰 壹拾元，及自本判決確定之翌日起至清償日止按年息百分之五 計算之利息。
森築開發股份有限公司應再給付王亞雯新臺幣壹佰零貳萬貳仟 玖佰壹拾元，及自本判決確定之翌日起至清償日止按年息百分 之五計算之利息。
森築開發股份有限公司應再給付范文駿新臺幣肆萬壹仟肆佰叁 拾元，及自本判決確定之翌日起至清償日止按年息百分之五計



算之利息。
上開第一項關於廢棄㈣、㈤部分，趙甘羅、朱立倫、江維仁、 江美荷、翁漢璋在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。趙甘羅、朱立倫、翁漢璋、江維仁、江美荷之上訴駁回。莊京憲、王亞雯、范文駿、森築開發股份有限公司其餘上訴駁 回。
上開第二項於莊京憲以新臺幣壹拾叁萬陸仟元為森築開發股份 有限公司供擔保後，得假執行。但森築開發股份有限公司以新 臺幣肆拾萬陸仟元為莊京憲預供擔保，得免為假執行。上開第三項於王亞雯以新臺幣叁拾肆萬壹仟元為森築開發股份 有限公司供擔保後，得假執行。但森築開發股份有限公司以新 臺幣壹佰零貳萬叁仟元為王亞雯預供擔保，得免為假執行。上開第四項於范文駿以新臺幣壹萬肆仟元為森築開發股份有限 公司供擔保後，得假執行。但森築開發股份有限公司以新臺幣 肆萬貳仟元為范文駿預供擔保，得免為假執行。第一審訴訟費用除確定部分外，關於趙甘羅、朱立倫、翁漢璋 、江維仁、江美荷起訴部分，由趙甘羅、朱立倫、翁漢璋、江 維仁、江美荷各自負擔；關於莊京憲起訴部分，由森築開發股 份有限公司負擔百分之四十六，餘由莊京憲負擔；關於王亞雯 起訴部分，由森築開發股份有限公司負擔百分之六十六，餘由 王亞雯負擔；關於范文駿起訴部分，由森築開發股份有限公司 負擔百分之四十，餘由范文駿負擔。
第二審訴訟費用，關於趙甘羅、朱立倫、翁漢璋、江維仁、江 美荷上訴部分，由趙甘羅、朱立倫、翁漢璋、江維仁、江美荷 各自負擔；關於莊京憲上訴部分，由森築開發股份有限公司負 擔百分之十九，餘由莊京憲負擔；關於王亞雯上訴部分，由森 築開發股份有限公司負擔百分之四十九，餘由王亞雯負擔；關 於范文駿上訴部分，由森築開發股份有限公司負擔百分之四， 餘由范文駿負擔；關於森築開發股份有限公司上訴部分，由趙 甘羅負擔百分之十二、朱立倫負擔百分之十二、翁漢璋負擔百 分之八、江維仁負擔百分之十三、江美荷負擔百分之十四，餘 由森築開發股份有限公司負擔。
事實及理由
上訴人即被上訴人（下各別以姓名稱之，合稱趙甘羅8人；另 除朱立倫外，其餘合稱趙甘羅7人）起訴主張：㈠被上訴人即 上訴人（原名稱：森築開發有限公司。下稱森築公司）銷售新 北市五股區(下稱五股區）芳洲段（下稱芳洲段）134-1、141 地號土地及其上之「上河園」預售屋建案（下稱系爭建案）， 在銷售廣告（下稱系爭廣告）上以建物正視圖及俯視圖標榜棟 距寬闊，並佯稱管道間垂直穿孔以防火填塞處理云云，詐欺消



費者購買，趙甘羅因而於民國（下同）102年9月5日以新臺幣 （下同）15,860,000元購買B7-19F房屋、B2-489車位及基地應 有部分，已付價金2,420,000元；李佩瑢於102年9月5日以 15,890,000元購買B7-18F房屋、B2-490車位及基地應有部分， 嗣於103年3月21日將買受人地位讓與朱立倫，朱立倫已付價金 2,880,000元；翁漢璋於102年9月5日以10,320,000元購買A3- 14F房屋、B4-91車位及基地應有部分，已付價金1,520,000元 ；江美荷於102年12月3日以17,100,000元購買C6-6F房屋、B1- 526車位及基地應有部分，嗣於104年5月5日將買受人地位讓與 江維仁，江維仁已付價金3,100,000元；江維仁於102年12月3 日以18,170,000元購買C6-5F房屋、B1-527車位及基地應有部 分，嗣於104年5月5日將買受人地位讓與江美荷，江美荷已付 價金3,300,000元；莊京憲於102年9月5日以10,630,000元購買 B2-15F房屋、B4-147車位及基地應有部分，已付價金 1,660,000元，又以10,720,000元購買B3-15F房屋、B4-130車 位及基地應有部分，已付價金1,660,000元；王亞雯於102年9 月5日以20,730,000元購買C5-18F房屋、B3-293、294車位及基 地應有部分，已付價金4,250,000元；范文駿於102年9月5日以 10,570,000元購買B2-14F房屋、B4-165車位及基地應有部分， 已付價金2,210,000元（下合稱各該買賣契約為系爭契約）， 詎森築公司興建之建物實際棟距狹窄，管道間垂直穿孔處未作 防火填塞處理，復未依主管機關核准之鋼筋標準圖所載「距柱 面2倍梁深範圍內不得穿孔」施工，且系爭建案坐落土壤液化 低潛勢區，並於105年1月29日發生工人墜落地面、遭鋼筋刺穿 致死之工安事故（下稱系爭工安事故），堪認上開各房地存在 欠缺契約預定、保證效用，及通常效用、價值減損等瑕疵（趙 甘羅8人表明不主張金融機構核貸不足買賣價金8成，及系爭建 案未經8位結構技師外審等瑕疵，見本院卷1第402、490頁，爰 不贅述），伊等各自於106年間依民法第92條規定為撤銷買受 之意思表示，及依民法第256條、第359條等規定為解除契約之 意思表示，爰依民法第179條、第259條第1款規定，請求森築 公司返還已收價金。㈡如認伊等解約不合法，森築公司以伊等 遲付價金為由，於106年間解除系爭契約為合法，然因森築公 司未依消費者保護法第11條之1第1項規定給予審閱期間，及就 系爭契約第25條第2項第1款關於森築公司得沒收違約金額部分 與伊等個別磋商，違反同法第15條、第17條第4、5項、第12條 第1款，及消費者保護法施行細則第14條第4款等規定，此約款 應不構成契約內容，或應為無效，森築公司自不得據以沒收違 約金。㈢森築公司未依誠信原則履行債務，伊等因而中止支付 價金，並非惡意違約，且森築公司未因解約而受有損害，再斟



酌伊等社會經濟地位劣於森築公司等情，上開約定違約金實屬 過高，爰依民法第252條規定請求酌減至零，再依民法第179條 規定，請求森築公司返還之等語。聲明求為判決：㈠森築公司 應給付趙甘羅2,420,000元、朱立倫2,880,000元、翁漢璋 1,520,000元、江維仁3,100,000元、江美荷3,300,000元、莊 京憲3,320,000元、王亞雯4,250,000元、范文駿2,210,000元 ，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
森築公司以：㈠系爭廣告屬意象圖，非用以向消費者說明棟距 ，系爭契約附件2之1至4平面圖則係引用建造執照設計圖，消 費者可據以查知棟距，伊嗣後亦依該設計圖建築完成。㈡伊有 依約施作管道間垂直穿孔之防火填塞工程。㈢鋼筋標準圖雖標 示距柱面2倍梁深範圍內不得穿孔，但因實際施工後有穿孔必 要，業經監造人廖錦盈建築師審核通過結構技師所繪製之補強 配筋圖，伊據以進行補強，是系爭建案結構安全無虞，不存在 瑕疵。㈣系爭工安事故純屬意外，地點不在趙甘羅8人購買之 房屋專有部分內，且傷者係送醫急救無效後死亡，不符合所謂 「凶宅」定義，自不構成瑕疵。㈤低風險土壤液化潛勢區表示 對建物沒影響或僅輕微影響，無須擔心液化問題，自不構成瑕 疵。㈥伊因系爭契約解除，受有房地跌價、支付訴外人愛山林 建設開發股份有限公司（下稱愛山林公司）代銷服務費及支出 其他人事管銷費、稅費等損害，逾房地總價15%，是系爭契約 第25條第2項第1款約定違約金並無過高情事。㈦伊有交付趙甘 羅7人及李佩瑢契約審閱本，並於法定審閱期間經過後始與其 等成立買賣契約。㈧上述約定違約金未超過內政部制定「預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項之違 約金上限，且趙甘羅7人及李佩瑢審閱契約範本後，無保留意 見而簽訂契約，趙甘羅8人嗣後以未經磋商為由主張該約款無 效，違反誠信。㈨如本院認定系爭契約第25條第2項第1款違約 金約定無效，因伊得依民法第260條、第216條規定，請求趙甘 羅8人賠償伊因解約所生之損害，爰以之與趙甘羅8人主張之債 權互為抵銷等語，資為抗辯。
原審判命森築公司應給付㈠趙甘羅834,000元，及其中41,000 元自107年4月27日起，其餘793,000元自本判決確定之翌日起 ，均至清償日止，按年息5%計算之利息、㈡朱立倫1,291,000 元，及其中496,500元自107年4月27日起，其餘794,500元自本 判決確定之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息、㈢ 翁漢璋488,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息、㈣江維仁1,390,000元，及其中535,000元 自107年4月27日起，其餘855,000元自本判決確定之翌日起，



均至清償日止，按年息5%計算之利息、㈤江美荷1,483,000元 ，及其中574,500元自107年4月27日起，其餘908,500元自本判 決確定之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息、㈥莊 京憲1,185,000元（597,000+588,000），及其中117,500元（ 65,500+52,000）自107年4月27日起，其餘1,067,500元（ 531,500+536,000）自本判決確定之翌日起，均至清償日止， 按年息5%計算之利息、㈦王亞雯2,177,000元，及其中 1,140,500元自107年4月27日起，其餘1,036,500元自本判決確 定之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息、㈧范文駿 1,153,000元，及其中624,500元自107年4月27日起，其餘 528,500元自本判決確定之翌日起，均至清償日止，按年息5% 計算之利息，並均為附條件准、免假執行宣告，另駁回趙甘羅 8人其餘之訴及假執行之聲請。
趙甘羅8人對於敗訴部分提起上訴，聲明如下：㈠趙甘羅部分：⒈原判決關於駁回趙甘羅後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉森築公司應再給付趙甘羅 1,586,000元，及自107年4月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息，又應就本金793,000元給付趙甘羅自107年4月27日起 至本件判決確定之日止按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請 准宣告假執行。
㈡朱立倫部分：⒈原判決關於駁回朱立倫後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉森築公司應再給付朱立倫 1,589,000元，及自107年4月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息，又應就本金794,500元給付朱立倫自107年4月27日起 至本件判決確定之日止按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請 准宣告假執行。
㈢翁漢璋部分：⒈原判決關於駁回翁漢璋後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉森築公司應再給付翁漢璋 1,032,000元，及自107年4月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息，又應就本金488,000元給付翁漢璋自107年4月27日起 至本件判決確定之日止按年息5%計算之利息。⒊願供擔保，請 准宣告假執行。
㈣江維仁部分：⒈原判決關於駁回江維仁後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉森築公司應再給付江維仁 1,710,000元，及自107年4月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息，又應就本金855,000元給付江維仁自107年4月27日起 至本件判決確定之日止按年息5%計算之利息。⒊願供擔保，請 准宣告假執行。
㈤江美荷部分：⒈原判決關於駁回江美荷後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉森築公司應再給付江美荷



1,817,000元，及自107年4月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息，又應就本金908,500元給付江美荷自107年4月27日起 至本件判決確定之日止按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請 准宣告假執行。
㈥莊京憲部分：⒈原判決關於駁回莊京憲後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉森築公司應再給付莊京憲 2,135,000元，及自107年4月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息，又應就本金1,067,500元給付莊京憲自107年4月27日 起至本件判決確定之日止按年息5%計算之利息。⒊願供擔保， 請准宣告假執行。
㈦王亞雯部分：⒈原判決關於駁回王亞雯後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉森築公司應再給付王亞雯 2,073,000元，及自107年4月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息，又應就本金1,036,500元給付王亞雯自107年4月27日 起至本件判決確定之日止按年息5%計算之利息。⒊願供擔保， 請准宣告假執行。
㈧范文駿部分：⒈原判決關於駁回范文駿後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉森築公司應再給付范文駿 1,057,000元，及自107年4月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息，又應就本金528,500元給付范文駿自107年4月27日起 至本件判決確定之日止按年息5%計算之利息。⒊願供擔保，請 准宣告假執行。
森築公司則答辯聲明求為：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願 預供擔保請准宣告免為假執行。
森築公司對於敗訴部分，提起一部上訴（森築公司對於原審命 其給付原判決附表Ｃ欄所示本息部分，未聲明不服，下不贅 述）聲明求為：㈠原判決關於命森築公司給付趙甘羅793,000 元、朱立倫794,500元、翁漢璋488,000元、江維仁855,000元 、江美荷908,500元，莊京憲1,067,500元、王亞雯1,036,500 元、范文駿528,500元，及均自本判決確定之翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息部分，暨該部分假執行之宣告均廢棄 。㈡上開廢棄部分，趙甘羅8人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。趙甘羅8人則答辯聲明求為：上訴駁回。得心證之理由：
㈠趙甘羅8人向森築公司（原名稱：森築開發有限公司，於107年 5月24日變更登記）購買其銷售之系爭建案房地如下，此有趙 甘羅8人提出之房屋土地買賣契約、讓渡書、客戶期款繳款狀 況表、支票、匯款單等影本（原審卷1第61至925頁；原審卷2 第111至129頁），及森築公司提出之不動產登記謄本、臺北市 政府函影本（原審卷2第171至175頁；本院卷2第23至39、43至



49、53至59、63至69、73至75、79至81、85至87、91至129頁 ）可稽，並為兩造所不爭執，堪予認定：
⒈趙甘羅與森築公司於102年9月5日簽訂房屋土地買賣契約，以 15,860,000元購買B7-19F房屋、B2-489車位【嗣森築公司於 106年2月24日辦理建物所有權第一次登記為芳洲段3264建號， 所有權全部（含共有部分3635建號權利範圍100,000分之166； 3637建號權利範圍100,000分之659），門牌五股區新城八路， 下稱新城八路，26號19樓】及基地應有部分（下合稱新城八路 26號19樓房地）。趙甘羅已付價金2,420,000元。⒉李佩瑢與森築公司於102年9月5日簽訂房屋土地買賣契約，以 15,890,000元購買B7-18F房屋、B2-490車位【嗣森築公司於 106年2月24日辦理建物所有權第一次登記為芳洲段3263建號， 所有權全部（含共有部分3635建號權利範圍100,000分之166； 3637建號權利範圍100,000分之659），門牌新城八路26號18樓 】及基地應有部分（下合稱新城八路26號18樓房地）。李佩瑢 於103年3月21日將上開買受人地位讓與朱立倫，經森築公司同 意。朱立倫已付價金2,880,000元。
⒊翁漢璋與森築公司於102年9月5日簽訂房屋土地買賣契約，以 10,320,000元購買A3-14F房屋、B4-91車位【嗣森築公司於106 年2月24日辦理建物所有權第一次登記為芳洲段3143建號，所 有權全部（含共有部分3635建號權利範圍100,000分之151； 3636建號權利範圍100,000分之659），門牌新城八路8號14樓 】及基地應有部分（下合稱新城八路8號14樓房地）。翁漢璋 已付價金1,520,000元。
⒋江美荷與森築公司於102年12月3日簽訂房屋土地買賣契約，以 17,100,000元購買C6-6F房屋、B1-526車位【嗣森築公司於106 年2月24日辦理建物所有權第一次登記為芳洲段3542建號，所 有權全部（含共有部分3635建號權利範圍100,000分之178； 3640建號權利範圍100,000分之992），門牌五股區新五路，下 稱新五路，三段250號6樓】及基地應有部分（下合稱新五路三 段250號6樓房地）。江美荷於104年5月5日將上開買受人地位 讓與江維仁，經森築公司同意。江維仁已付價金3,100,000元 。
⒌江維仁與森築公司於102年12月3日簽訂房屋土地買賣契約，以 18,170,000元購買C6-5F房屋、B1-527車位【嗣森築公司於106 年2月24日辦理建物所有權第一次登記為芳洲段3541建號，所 有權全部（含共有部分3635建號權利範圍100,000分之178； 3640建號權利範圍100,000分之992），門牌新五路三段250號5 樓】及基地應有部分（下合稱新五路三段250號5樓房地）。江 維仁於104年5月5日將上開買受人地位讓與江美荷，經森築公



司同意。江美荷已付價金3,300,000元。⒍莊京憲與森築公司於102年9月5日簽訂房屋土地買賣契約，以 10,630,000元購買B2-15F房屋、B4-147車位【嗣森築公司於 106年2月24日辦理建物所有權第一次登記為芳洲段3327建號所 有權全部（含共有部分3635建號權利範圍100,000分之161； 3637建號權利範圍100,000分之571），門牌新城八路36號15樓 】及基地應有部分（下合稱新城八路36號15樓房地），莊京憲 已付價金1,660,000元。又以10,720,000元購買B3-15F房屋、 B4-130車位【嗣森築公司於106年2月24日辦理建物所有權第一 次登記為芳洲段3310建號，所有權全部（含共有部分3635建號 權利範圍100,000分之161；3637建號權利範圍100,000分之579 ），門牌新城八路32號15樓】及基地應有部分（下合稱新城八 路32號15樓房地），莊京憲已付價金1,660,000元。⒎王亞雯與森築公司於102年9月5日簽訂房屋土地買賣契約，以 20,730,000元購買C5-18F房屋、B3-293、294車位【嗣森築公 司於106年2月24日辦理建物所有權第一次登記為芳洲段3570建 號所有權全部（含共有部分3635建號權利範圍100,000分之313 ；3640建號權利範圍100,000分之1,334），門牌新五路三段 252號18樓】及基地應有部分（下合稱新五路三段252號18樓房 地）。王亞雯已付價金4,250,000元。⒏范文駿與森築公司於102年9月5日簽訂房屋土地買賣契約，以 10,570,000元購買B2-14F房屋、B4-165車位【嗣森築公司於 106年2月24日辦理建物所有權第一次登記為芳洲段3326建號， 所有權全部（含共有部分3635建號權利範圍100,000分之161； 3637建號權利範圍100,000分之571），門牌新城八路36號14樓 】及基地應有部分（下合稱新城八路36號14樓房地，與前開各 項房地合稱系爭房地）。范文駿已付價金2,210,000元。㈡趙甘羅8人主張：森築公司以系爭廣告上印製之建物正視圖及 俯視圖，標榜各棟間距寬闊，採光、通風良好，但嗣後興建之 棟距狹窄，致住戶產生壓迫感，生活毫無隱私，嚴重影響居住 品質，森築公司顯以不實廣告詐欺伊等買受房地，系爭房地亦 存在欠缺契約預定效用及保證品質之瑕疵，伊等得依民法第92 條規定撤銷買受之意思表示，及依民法第256條、第359條等規 定解除系爭契約云云，森築公司則抗辯如前開之㈠所示。經 查：
⒈按民法第92條第1項本文規定：「因被詐欺而為意思表示者， 表意人得撤銷其意思表示。」此所謂詐欺，係謂欲相對人陷於 錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言。 又按民法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致 給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、第256條規定：「



債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」再按民法第 354條第1項本文規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物 依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」 、第2項規定：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其 所保證之品質。」、第359條本文規定：「買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其 契約或請求減少其價金。」
⒉查趙甘羅8人提出系爭廣告（外放，影本見原審卷1第930、933 、934、940、942、943、952頁），其中有系爭建案正視圖、 俯視圖之全版頁面，或以系爭建案坐落之河岸、地區全景為主 題，或簡介參與設計之大師及其設計構思，或簡介森築公司及 其關係企業，系爭建案圖均僅占極小部分，再參酌其上大標題 分別為「當台北人遇見水岸」、「人生將從此豐富精采」；「 大台北都會公園」、「1.5倍紐約中央公園、16倍大安森林公 園的親水與綠意」；「快速複製、新北新大直」、「台北河左 岸最宜居城市」；「承襲日本建築之神丹下憲孝」、「向自然 取鏡點亮台北河岸最美麗的線條」；「信義之星景觀大師蘇瑞 泉」、「流水、濃蔭、雕塑、打造無窮社區生命力」、「將藝 文融入生活」、「來自劍橋的自然氣息」；「建築規劃廖錦盈 」、「精雕國際水岸名宅」；「森聯機構森築開發」、「誠信 第一、品質保證、產品創新、永續經營」；「台北車站十分鐘 ．買得起的水岸人生」等字，均無與棟距相關之敘述，足見系 爭廣告以說明系爭建案坐落環境、設計概念、建商信譽為目的 ，並無標榜棟距寬闊之意，趙甘羅8人主張森築公司以系爭廣 告上印製之建物正視圖及俯視圖標榜棟距寬闊，詐欺其等買受 系爭房地云云，顯然無據，從而，趙甘羅8人執此主張依民法 第92條規定撤銷其等買受之意思表示，為不可採。趙甘羅8人 復未提出其他證據證明系爭契約有約定，或經森築公司保證棟 距若干之事實，則其等主張系爭建案興建後之棟距狹窄，存在 欠缺契約預定效用及保證品質之瑕疵，其等得依民法第256條 、第359條等規定解除系爭契約云云，亦不可採。㈢趙甘羅8人主張：森築公司於系爭廣告佯稱「本建築管道間垂 直穿孔以防火填塞處理，可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞， 有效阻絕火災發生時之煙囪效應」，詐欺伊等買受房地，系爭 房地亦存在欠缺契約預定效用及保證品質之瑕疵，伊等得依民 法第92條規定撤銷買受之意思表示，及依民法第256條、第359 條等規定解除系爭契約云云。森築公司則抗辯如前開之㈡所 示。經查：
⒈趙甘羅8人主張：森築公司負有上開廣告內容之給付義務，但



系爭建案之建造執照圖說顯示管道間無防火填塞設計，其後使 用執照之竣工圖說亦同等語，業據提出系爭廣告（外放，影本 見原審卷1第950頁）及圖說影本（原審卷2第389至397頁）為 證，此為森築公司自認，堪予信實，則森築公司抗辯有施作該 工項，依民事訴訟法第277條本文規定，應由森築公司負證明 之責。
⒉森築公司陳稱：系爭建案原無防火填塞設計，故建造執照圖說 未標示，但伊仍施作完成，嗣因無需辦理變更設計手續，故逕 依原設計圖繪製竣工圖，申請使用執照等語，業據提出施工照 片（原審卷2第227頁；本院卷1第413至429頁）為證。兩造會 同查看現場後，趙甘羅8人自認新城八路26號18、19樓、新城 八路32號15樓房屋及系爭建案之公共管道間確有施作防火填塞 （本院卷1第487、495頁；本院卷2第143頁）。至於系爭房地 其餘各戶，雖因森築公司再出售第三人，而無法入內查看，但 依上開圖說，同棟各戶專有部分之管道間垂直連通，並聯接進 公共管道，趙甘羅8人既自認上述防火填塞已施作，按民事訴 訟法第282條規定，應得推定系爭房地其餘各戶亦已施作防火 填塞。準此，趙甘羅8人主張森築公司以系爭廣告詐欺其等買 受房地，且系爭房地存在欠缺契約預定效用及保證品質之瑕疵 ，其等得依民法第92條規定撤銷買受之意思表示，及依民法第 256條、第359條等規定解除系爭契約，均不可採。⒊趙甘羅8人復主張：伊等曾催告森築公司施作防火填塞，但森 築公司未置理，伊等已於106年間依民法第92條規定為撤銷買 受之意思表示，及依民法第256條、第359條等規定為解除契約 之意思表示云云。惟查，趙甘羅8人自承系爭契約未約定森築 公司應完成防火填塞工項之期限。又依森築公司提出新北市政 府消防局105年12月27日新北消預字第1052518843號函影本（ 原審卷2第51頁），森築公司於當時申辦系爭建案之建築物新 建暨室內裝修消防安全設備竣工查驗，堪認在此之前已完成防 火填塞工項，則趙甘羅8人嗣後以森築公司未施作該工項為由 ，為撤銷買受及解除契約之意思表示，均不生撤銷、解除效果 。
㈣趙甘羅8人主張：系爭建案於105年1月29日發生系爭工安事故 ，經新聞媒體大肆報導，該「非自然死亡事件」影響系爭房地 之交易價值甚鉅，是系爭房地存在交易價格減損之瑕疵，伊等 得依民法第359條規定解除系爭契約云云。森築公司則抗辯如 前開之㈣所示。按不動產交易市場所謂買賣標的不動產存在 「凶宅」瑕疵，除契約當事人間就「凶宅」構成要件有特別約 定，應依其約定外，通常係以內政部92年6月26日內授中辦地 字第0920082746號函所公告修訂之「不動產委託銷售契約書範



本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11所指「本建築改 良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情 事」為瑕疵構成要件。經查，兩造未約定「凶宅」瑕疵之構成 要件。而森築公司抗辯：系爭工安事故係105年1月29日系爭建 案施工期間，在4樓公共區域施作之工人黃福生失足掉落該樓 層之施工溝槽內，經送馬偕醫院淡水院區救治，至當日19時20 分因急救無效而在該院內死亡等語，業據提出位置圖、臺灣新 北地方法院檢察署相驗屍體證明書影本（原審卷2第213至225 頁；本院卷2第207頁）為證，並有趙甘羅8人提出新聞剪報， 記載系爭事故發生在當日16至17時許（原審卷1第971至975頁 ）可佐，趙甘羅8人亦未表爭執，堪予採信。是系爭工安事故 顯非上開「不動產標的現況說明書」項次11所定賣方應說明之 事項，且不構成所謂「凶宅」瑕疵，準此，趙甘羅8人執以主 張得依民法第359條規定解除系爭契約，尚有未合，其等聲請 鑑定系爭房地於105年12月29日因系爭工安事故所減損之價值 （原審卷2第240-1、241頁；本院卷2第177至179頁），無調查 必要，附此敘明
㈤趙甘羅8人主張：系爭建案各層樓有多處管線於柱2倍梁深範圍 內穿梁，不符合核准鋼筋標準圖關於「距柱面2倍梁深範圍內 不得穿孔」之約定，森築公司又未加以補強，致使房屋之耐震 能力下降，是系爭房地存在欠缺契約預定效用及保證品質之瑕 疵，伊等得依民法第359條規定解除系爭契約云云。森築公司 則抗辯如前開之㈢所示。經查：
⒈按系爭契約附件十二「建材設備」其中「建築結構」明定「本 大樓結構經由專業結構技師電腦程式精密計算及設計…並依主 管機關核准圖樣施工，品質安全無虞」（原審卷1第121頁）， 固可認森築公司有依據核准圖說施工，確保結構安全之義務， 但非限制森築公司得因確保結構安全之目的，依法變更設計或 施工方法之權利，更無從解為森築公司保證原設計或施工方法 不作任何變更。
⒉趙甘羅8人主張：系爭建案102年6月13日鋼筋標準圖⑷其中「 小梁鋼筋配置標準圖」附註「距柱面2倍梁深範圍內不得穿孔 」字樣，但實際有多處穿孔情形等語，固提出鋼筋標準圖⑷影 本、照片（原審卷2第399、401頁）為證，並為森築公司所不 爭執。惟森築公司抗辯：系爭建案102年6月13日鋼筋標準圖⑴ 於第8點「埋設構件」第1小點載明「機械、電氣以及管線等單 位，必須埋設於結構內之構件通常未標示於結構圖內，承造人 務必參考前述單位之相關設計圖說作成細部施工圖（包括其設 計之位置、佔據之空間）交監造人審核後施工。」伊實際施工 後，因部分房屋管道有在距柱面2倍梁深位置穿梁之必要，乃



由森碁營造有限公司提交補強配筋計畫，經監造人廖錦盈建築 師認可，伊據以施工補強後，經廖錦盈建築師查驗通過等語， 業據提出鋼筋標準圖⑴、聯繫單等影本、照片（原審卷1第441 至453頁）為證，並有證人廖錦盈證稱：「原審卷2第399頁… 是鋼筋綁紮的施工原則，目的是發揮結構設計的力量，依照該 記載，系爭建案的鋼筋綁紮就不能穿孔。（問：為何後來實際 上還是有穿孔的情況？）因為工程的需要，有一些廁所的管線 比較靠近柱邊，需要穿孔。一開始設計有關管線的位置只有討 論原則，實際施工的位置要由承包的營造廠來繪製施工圖說， 本件我去監造時發現有一小部分管線穿孔，所以我要求他們要 調整設計或做補強的計畫，之後他們說因為隔間的問題還是需 要穿孔，所以提出加強補強的計畫，經過他們委任的專業技師 簽證後給我審查簽認，事實上也有按照該計畫進行加強補強。 （提示本院卷1【筆錄誤載為卷2】第443至446頁）這就是上述 補強計畫。（問：證人簽認是否表示加強補強後對結構安全沒 有影響？）是的，這種情況在很多工地都有發生，我問過結構 技師，他們認為在柱寬的兩倍處穿孔於相關法規沒有禁止，如 果要穿孔要特別補強，例如穿孔要加勁，上河園建案的穿孔就 有加勁…（問：本案是否需要申請變更設計圖？）要變更設計 是涉及到主要的結構、主要的空間，本建案對主管機關送審的 資料並不需要檢附穿孔的圖面，所以只要穿孔符合工程規範， 不需要申請變更設計。（問：證人監造時發現有部分穿孔情況 是指哪些？）有一小部分，穿孔的位置是在兩倍柱面距離，其 他部分都是符合規定的。（問：本件證人所看到需要穿孔的管 線是哪些種類？）糞管、浴廁的透氣管。（提示原審卷2第399 頁、本院卷1第445頁，問：該兩份圖說有什麼差異？）沒有， 鈞院卷1第445頁這張圖沒有把剛才所講的加勁的施工詳圖畫清 楚，但現場有做。」（本院卷1第164至166頁）佐證，再斟酌 森築公司業已順利取得系爭建案之使用執照，本院認為其抗辯 堪予憑採。準此，森築公司在小梁距柱面2倍梁深範圍內穿孔 ，固然與鋼筋標準圖⑷原設計不符，但此係配合管道實際位置 而必須採取之變更作法，森築公司既已應監造人廖錦盈建築師 之要求進行補強作業，足以確保結構安全無虞，自不得認為該 穿孔情事構成物之瑕疵，從而，趙甘羅8人執此主張得依民法 第359條規定解除系爭契約，委無可取。
㈥趙甘羅8人主張：系爭建案坐落土壤液化低潛勢區，遭受震災 風險遠高於其他地區，是系爭房地存在價值減損之瑕疵，伊等 得依民法第359條規定解除系爭契約云云。森築公司則抗辯如 前開之㈤所示。經查，系爭建案基地位在土壤液化低潛勢區 ，固有森築公司提出經濟部中央地質調查所公布之土壤液化潛



勢圖（原審卷2第65頁）可稽，惟此乃系爭契約成立之前業已 存在之事實，無從構成瑕疵給付。況且依森築公司提出臺灣地 質服務網頁影本，記載經濟部中央地質調查所係將發生5至6級 地震時之土壤液化程度劃分為低、中、高三個等級，土壤液化 低潛勢區之程度為沒影響或僅有輕微影響，無須擔心液化風險 等語（原審卷2第67頁），此為趙甘羅8人不爭執，足見趙甘羅 8人主張系爭建案遭受震災之風險遠高於其他地區，致系爭房 地價值有所減損云云，難認有據。從而，趙甘羅8人執此主張 得依民法第359條規定解除系爭契約，洵非可取，其等聲請鑑 定系爭房地於105年12月29日因位於土壤液化低潛勢區所減損 之價值（原審卷2第240-1、241頁；本院卷2第177至179頁）， 無調查必要，附此敘明 。
㈦按系爭契約第7條「付款條件」約定：「買方同意第六條總價 款，依照『附件一：付款明細』繳納價款，買方依已完成之工 程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，買方於接獲 賣方書面掛號繳款通知單七日內如期如數給付賣方，應以現金 或即期支票逕向賣方指定之辦事處或指定之銀行專戶繳付房屋 價款。」；第8條「逾期付款之處理方式」約定：「…買方若 逾期十五日以上不繳期款…經賣方以存證信函或其他書面催繳 ，經送達七日內仍未繳者，即視買方違約，雙方同意依違約之