臺灣高等法院民事判決 108年度上字第636號
上 訴 人 酒白珠
酒玉珍
酒凱音
酒凱明
被 上訴 人 張昌宏
上列當事人間請求返還共有物事件，上訴人對於中華民國108年2
月27日臺灣桃園地方法院107年度訴字第1591號第一審判決提起
上訴，本院於108年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號土地上，如附圖編號○○○○—○(○)所示，面積二十七平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人部分，暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之六十八，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件上訴人酒玉珍、酒凱音未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為坐落桃園市○○區○○段000000地號土 地（下稱系爭土地）之共有人，上訴人因繼承而分別共有坐 落系爭土地上同段000建號即門牌號碼桃園市○○區○○○ 街00巷0號0樓房屋（下稱系爭房屋）之增建地上物（下稱系 爭地上物），占有該土地如附圖所示編號0000-0(0)、(0)、 (0)、(0)部分，面積依序為1、27、11、1平方公尺（下各以 編號稱之），並無正當權源等語。爰依民法第767條第1項前 段、中段及第821條規定，聲明求為判決：㈠上訴人應將坐 落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地返還被上 訴人及其他共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：伊等之被繼承人即訴外人酒慶生於購買系爭房 屋時，由建商滿信建設股份有限公司【下稱滿信建設，已於 75年3月28日解散（見原審卷第62頁公司基本資料查詢）】 與承購戶約定系爭地上物所占有之土地歸1樓使用，酒慶生 係基於分管契約使用系爭地上物所占有之土地。且自酒慶生 購買系爭房屋起，系爭地上物使用系爭土地長達數十年，系
爭土地共有人均未表示反對，足認已默示成立分管契約。被 上訴人於民國（下同）78年間入住其母所購坐落系爭土地上 同棟同號0樓房地（下稱2樓房地）時，已知悉現場狀況，其 於104年間因贈與而受讓系爭2樓房地所有權，應受上開分管 契約拘束，伊等占有該土地有正當權源等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造與訴外人李蕙玲共有。
㈡上訴人之被繼承人酒慶生於69年11月5日以買賣為原因取得 系爭房屋所有權全部及系爭土地所有權應有部分4分之1（下 合稱系爭房地），上訴人於101年9月27日因繼承取得系爭土 地、系爭房屋所有權應有部分各16分之1、4分之1。 ㈢系爭房屋增建之系爭地上物其中占有1081-5(1)所示面積1平 方公尺部分為1樓圍牆前方紅磚花台，1081-5(2)所示面積27 平方公尺為1樓前方水泥圍牆、鐵門及圈圍之空地範圍，108 1-5(3)所示面積11平方公尺為1樓後方增建（測量至2樓滴水 線部分），1081-5(4)所示面積1平方公為1樓後方增建（測 量至最外圍滴水線部分）。上開範圍之土地均為上訴人占有 使用。
五、被上訴人主張上訴人所有系爭地上物無權占有系爭土地，上 訴人應拆除系爭地上物後將所占用土地返還予伊及全體共有 人等情，為上訴人所否認，辯稱其等係本於分管契約使用系 爭土地，並非無權占有等語。茲就兩造爭執論斷如下： ㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之。次按共有物，除契 約另有訂定外，由共有人共同管理之，為98年1月23日修正 前民法第820條第1項所明定，共有人間就共有物劃定範圍， 同意由共有人之一占用共有物之特定部分而為管理者，為共 有物之分管契約，尚非法所不許。再按當事人互相表示意思 一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1項亦有明文。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉 動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘 單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一 般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為 默示之意思表示。公寓大廈之買賣，建商或起造人與各承購 戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定
共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分 管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分， 他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外， 其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形， 而應受分管契約之拘束。
㈡上訴人占有1081-5(2)部分土地有正當權源： 1.上訴人辯稱建商滿信建設出售系爭房屋予酒慶生時，約定 1樓空地（即1081-5(2)部分，見本院卷第354頁）由1樓住 戶使用，足見已成立分管契約，固提出68年8月2日房屋預 定買賣契約書為證（見原審卷第30至40頁，下稱系爭房屋 買賣契約），觀其內容，酒慶生係向訴外人黃阿財買受系 爭房屋，並以滿信建設為賣方之連帶保證人，系爭房屋買 賣契約第10條第5款約定：「1樓空地除公共設施占用部分 外，歸1樓住戶使用」（見原審卷第36頁），又黃阿財為 滿信建設之股東，有滿信建設之公司登記事項卡可稽（見 原審卷第80、81頁），被上訴人復不爭執酒慶生係第一手 向建商滿信建設購買系爭房地（見原審卷第124頁），堪 認滿信建設確有同意酒慶生專用1081-5(2)部分。惟系爭 房屋所在「成功花園城」社區全部建物，係由起造人滿信 建設等25人於68年6月13日領得(68)桃中市建造字第0297 號建造執照，嗣由滿信建設等73人為起造人取得(69)桃中 市建使字第0851號使用執照，其中桃園市○○區○○○街 00巷0號建物（E棟）（下稱2號建物），係以酒慶生（1樓 ）、黃進龍（2樓）、姚玉霞（3樓）、郭譚秀蘭（4樓） 為起造人，有桃園市中壢區公所107年3月23日桃市中壢工 字第1070015223號函檢送上開建造執照存根、使用執照存 根及起訴人名冊足憑【見原審107年度壢簡字第68號（下 稱壢簡字）卷第163至170頁】，上訴人並未舉證證明上開 2至4樓起造人均向滿信建設購買房地並約定1081-5(2)部 分由1樓專用等事實，酒白珠、酒凱明於言詞辯論期日 更自承無法透過黃阿財之媒介，與系爭土地其他共有人（ 即預售屋之買受人）成立系爭土地由1樓分管之契約等語 （見本院卷第352頁），是上訴人上開關於透過建商滿信 建設與系爭土地其他共有人間成立分管契約之抗辯，為無 可採。
2.上訴人又辯以：建商滿信建設於70年間在1樓建物前方施 作圍牆、鐵門而圈圍1081-5(2)部分，專供1樓使用後，酒 慶生全家遷入系爭房屋等語（見本院卷第354頁），並提 出照片為證（見本院卷第341頁），被上訴人雖否認該圍 牆係由滿信建設施作，但不爭執該圍牆為70年間建造之情
（見本院卷第354頁），依系爭建案使用執照1樓平面竣工 圖（見原審卷第108頁），可知附圖所示圍牆、大門圈圍 區域使用目的為停車空間，該空間如屬於2號建物之全體 區分所有權人共用部分，顯有妨礙1樓進出之虞，不利於1 樓之銷售，是滿信建設出賣1樓予酒慶生，應有一併出賣 該空間專用權，始符交易常情。堪認酒慶生取得系爭房屋 所有權及經滿信建設交付系爭房屋（含1081-5(2)部分空 地）後，即按前述與滿信建設之約定，專用1081-5(2)部 分之1樓空地。再者，酒慶生、黃進龍、姚玉霞、郭譚秀 蘭均於69年11月5日以買賣為原因受移轉取得系爭土地所 有權應有部分各4分之1，黃進龍、姚玉霞、郭譚秀蘭先後 於69、70年間依序遷入2號建物2、3、4樓，並均於70年6 月10日辦理住所變更登記，嗣2樓房地產權於78年11月16 日因買賣而移轉予莊素真（被上訴人之母），再於107年9 月6日因贈與而移轉予被上訴人；3樓房地產權於101年6月 25日因分割繼承而登記為賴英妹等人所有，再於102年1月 8日因買賣而移轉予張惠美，又於104年10月15日因贈與而 移轉予被上訴人；4樓房地產權依序移轉予陳顯奇、譚德 仁、譚寶仁，再於92年8月19日因拍賣而移轉予李蕙玲等 情，有2號建物登記謄本及地籍異動索引（見本院卷第243 至271頁）、系爭土地登記簿（見本院卷第291至299頁） 為憑，足認黃進龍、姚玉霞、郭譚秀蘭均係向建商滿信建 設依序購買2號建物2、3、4樓房地，並於70年間受滿信建 設移轉並交付各該房地，當時滿信建設即未一併交付1081 -5(2)停車空間予其3人，且其3人對於滿信建設交付該空 間予1樓買受人酒慶生專用，酒慶生隨即以圍牆、鐵門圈 圍占用等情，均未對於滿信建設主張瑕疵擔保或債務不履 行責任，亦未對酒慶生加以干涉，依當時交易慣例及一般 社會通念，應認其3人與酒慶生（即當時系爭土地全體共 有人）間默示成立1081-5(2)部分由酒慶生專用之分管契 約。復佐以被上訴人自承於69年間即隨父母住進2樓房屋 （見本院卷第354頁），2號建物2、3、4樓房地之後歷次 轉讓區分所有權予後手（包括被上訴人）時，各該後手對 於此分管狀態均已知悉或可得而知，依前揭㈠說明，該分 管契約對於各該後手繼續存在。從而，上訴人辯稱其等係 本於分管契約占有使用1081-5(2)部分土地，非無正當權 源，洵屬可採。
3.被上訴人雖另主張1081-5(2)部分土地為停車空間，屬公 共設施，依系爭買賣契約第10條第5款「1樓空地除公共設 施佔用部分外，歸1樓住戶使用。」，非屬約定由1樓住戶
使用範圍等語，並提出使用執照竣工圖說為證（見原審卷 第51頁）。惟查，滿信建設出售1樓房屋予酒慶生並將系 爭房屋含1081-5(2)部分空地交予酒慶生專用乙情，業如 前述，參諸竣工圖之1樓平面圖所示「停車空間」，占108 1-5(2)部分空地大部分面積，倘認前揭買賣契約約款排除 專用之「公共設施」包括停車空間，顯與本院認定滿信建 設將該部分空間專用權出售予酒慶生之事實矛盾，應解釋 該約款所謂「公共設施」，係指設置在空地之公共設備等 設施，不及於停車空間。被上訴人主張1081-5(2)部分非 屬上開約款約定專用範圍，難認可採。又查，系爭房屋所 屬成功花園城社區係於84年6月28日公寓大廈管理條例公 布施行前即已取得使用執照之建築，而本件分管契約則成 立於70年間（詳上2.所述），依公寓大廈管理條例第55條 第2項規定，不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之 限制，要難逕認1081-5(2)部分空地之分管契約因違反強 制禁止規定而為無效。至桃園市政府建築管理處107年11 月20日桃建照字第1070069994號函謂：1081-5(2)為法定 空地範圍，部分作法定停車空間使用，應依原核准用途使 用等語（見原審卷第105頁），雖指出以水泥圍牆、鐵門 圈圍法定停車空間，與原核准用途不符，但此屬於主管機 關行政管理問題，上訴人縱有違反分管契約之使用目的或 使用方法，於分管契約合法終止前，兩造仍應受其拘束。 4.基上所述，上訴人辯稱兩造就1081-5(2)部分土地存在分 管契約，伊等占有該部分土地有正當權源，應可採信。 ㈢上訴人占有1081-5(1)、(3)、(4)部分土地無正當權源： 上訴人又抗辯：伊等占用1081-5(1)、(3)、(4)部分土地， 其他共有人長期以來均無爭執，足認有默示分管契約存在云 云。查系爭買賣契約第10條第5款約定由1樓住戶專用之1樓 空地只有1081-5(2)部分等情，為上訴人所自承（見本院卷 第353、354頁），足見建商滿信建設未同意酒慶生專用1081 -5(1)、(3)、(4)部分土地。再依系爭房屋之稅籍證明書所 載（見原審壢簡字卷第51頁），卡序B0木石磚造（磚石造） 面積14.8平方公尺部分應係1081-5(3)、(4)增建（見本院卷 第353頁），房屋稅起課年月為81年7月，又酒白珠自承10 81-5(1)部分之1樓前方紅磚花台係其於106年間僱工施作（ 見本院卷第353頁），當時系爭土地其他共有人雖未表示異 議，但並無前開㈡所示可資認為有同意分管之意思表示之具 體情狀，應僅屬單純沉默，難認因默示意思表示而成立分管 契約，上訴人此部分所辯尚非可取，被上訴人主張上訴人無 權占有1081-5(1)、(3)、(4)部分之土地，洵屬可採。上訴
人另辯稱被上訴人因挾怨報復而提起本件訴訟，請求伊等拆 屋還地為權利濫用云云，惟系爭土地1081-5(1)、(3)、(4) 部分既為被上訴人所共有，被上訴人為維護土地所有權之完 整性，訴請上訴人返還共有物，為其所有權權能之正當行使 ，難認係以損害上訴人為主要目的，並無民法第148條規定 之適用，上訴人此部分所辯要無足採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前 段、中段、第821條分別定有明文。又各共有人按其應有部 分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有 物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全部之同意，如 未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益， 他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人 返還占用部分。查本件上訴人本於分管契約，有權使用系爭 土地1081-5(2)部分，業經本院認定如前，被上訴人請求上 訴人拆除該部分地上物後返還所占用土地予全體共有人，即 非有據。又上訴人未舉證證明其等占用系爭土地1081-5(1) 、(3)、(4)部分有何正當權源，揆諸首揭說明，被上訴人自 得請求上訴人拆除該部分地上物並返還土地予被上訴人及其 他共有人。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第82 1條之規定，請求上訴人拆除如附圖所示編號0000-0(0）、( 3)、(4)部分之地上物，並將該部分土地返還予被上訴人及 其他共有人，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分（即拆 除0000-0(0)部分地上物及返還該部分土地），為上訴人敗 訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所 示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段 、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 羅惠雯
法 官 劉又菁
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 13 日
書記官 林吟玲