臺灣高等法院民事判決 108年度上字第585號
上 訴 人 沈明慶
訴訟代理人 簡坤山律師
上 訴 人 連春蘭
訴訟代理人 高亘瑩律師
複 代理人 李松霖律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，兩造對於中華民國10
8年1月31日臺灣宜蘭地方法院106年度訴字第445號第一審判決各
自提起上訴，本院於108年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回沈明慶後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
連春蘭應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○地號及000之0地號土地交付予沈明慶。
連春蘭應自民國一百零六年八月二十六日起至前項土地所有權移轉登記及交付予沈明慶之日止，按日給付沈明慶新臺幣伍佰陸拾參元。
沈明慶其餘上訴及連春蘭之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，關於沈明慶上訴部分，均由連春蘭負擔；關於連春蘭上訴部分，由連春蘭負擔。
本判決第三項所命給付部分，於沈明慶以新臺幣壹拾玖萬捌仟陸佰元供擔保後得假執行，但連春蘭如以新臺幣伍拾玖萬陸仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人沈明慶（下稱沈明慶）主張：伊於民國10 6年7月12日以新臺幣（下同）281萬4,000元買受被上訴人即 上訴人連春蘭（下稱連春蘭）所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段 000地號（面積328.84平方公尺）及000-0地號（面積 1000.13平方公尺）土地（下合稱系爭土地，各別時以其地 號稱之）雙方並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），依 系爭契約第4條第3項及第7條第5項約定，兩造應配合完成系 爭土地所有權之書表用印，於產權移轉登記完畢，並辦妥相 關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關 作業遲延，最遲不得逾106年8月25日，如屆期不能點交時， 連春蘭應自點交之次日即同年月26日起至所有權移轉登記完 畢及點交土地之日止，按買賣總價金萬分之2即每日563元計 付違約金予伊。伊業於106年7月25日將上開價金全數匯入兩 造約定之履約專戶以付清買賣價金，詎連春蘭拒不依前述約 定辦理系爭土地所有權移轉登記及交付，伊自得依買賣之法 律關係及上開約定請求連春蘭履行其義務並請求給付違約金
。又兩造於106年8月1日系爭土地鑑界時，發現系爭土地遭 第三人占用，此為連春蘭簽約前即知悉，卻隱匿未詳實填寫 土地現況說明書，系爭土地因此於價值上或效用上，均無法 達當初締約預定之目的，實已具嚴重減少價值及通常效用之 瑕疵，且經鑑價後認減損之價值為39萬1,705元，伊得據此 請求連春蘭返還此部分應減少之價金。爰依民法第348條第1 項規定及系爭契約第4條第3項、第7條第5項前段約定，請求 連春蘭應將系爭土地之所有權移轉登記及交付予伊；並依第 7條第5項後段約定，請求連春蘭應自106年8月26日起至系爭 土地所有權移轉登記完畢及點交土地之日止，按日給付伊違 約金563元；另依民法第359條、第179條等規定，請求連春 蘭返還因瑕疵部分應減少之價金39萬1,705元。二、連春蘭則以：伊因經濟困窘且長年中風臥病、領有重度殘障 證明，不識字且智慮淺薄，經仲介人員積極遊說始出售系爭 土地，簽約當日係由仲介人員準備資料，並指示伊於簽名處 簽名，伊未能知悉系爭契約包含買賣價金及條件、相關文件 之確認，均非伊所能思慮，系爭契約實係乘伊急迫、輕率、 無經驗之情形下，使伊就財產上為給付之約定，伊得依民法 第74條規定撤銷系爭契約之法律行為。又簽約當日之土地現 況說明書，並非其親自勾選；系爭土地長年出租予訴外人吳 炎昌（下稱吳炎昌）耕作，吳炎昌與伊就系爭土地存有耕地 租賃契約，依土地法第104條及第107條等規定，吳炎昌就系 爭土地具優先承買權，吳炎昌業已向伊主張按相同條件優先 承買系爭土地，是縱認系爭契約無法撤銷，亦不得對抗優先 承買權人，故沈明慶請求伊應依系爭契約為系爭土地之移轉 登記，於法不符。另系爭土地現尚有三星地區農會之最高限 額抵押權之他項權利存在，與系爭土地之移轉登記二者均未 辦妥，而該最高限額抵押權是否塗銷，無法由伊單獨為之， 則依系爭契約第7條第5項約定，本件尚未達應點交系爭土地 之階段，且沈明慶要求遲延交付系爭土地之違約金亦屬過高 ，應予酌減。雖系爭土地遭第三人占用，然沈明慶於取得系 爭土地所有權後，即得行使其所有權將之排除，故系爭土地 並無瑕疵或價值減損之情形，自不得請求減少價金等語置辯 。
三、沈明慶於原審起訴聲明：㈠連春蘭應將系爭土地之所有權移 轉登記予沈明慶，並將系爭土地交付沈明慶。㈡連春蘭應自 106年8月26日起至履行第㈠項聲明之日止，按日給付沈明慶 563元之違約金。㈢連春蘭應給付沈明慶39萬1,705元。㈣第 ㈡項、第㈢項聲明，願供擔保請准宣告假執行。連春蘭於原 審答辯聲明：㈠沈明慶之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審判命連春蘭 應將系爭土地之所有權移轉登記予沈明慶，並駁回沈明慶其 餘之訴及假執行之聲請。兩造就其等敗訴部分，各自提起上 訴。沈明慶於本院上訴聲明：㈠原判決不利沈明慶部分廢棄 。㈡上廢棄部分，⒈連春蘭應將系爭土地交付沈明慶。⒉連 春蘭應自106年8月26日起至履行第⒈項聲明交付系爭土地之 日止，按日給付沈明慶563元之違約金。⒊連春蘭應給付沈 明慶39萬1,705元。⒋第⒉⒊項聲明，願供擔保請准宣告假 執行。就連春蘭之上訴，答辯聲明：上訴駁回。連春蘭於本 院上訴聲明：㈠原判決不利連春蘭部分廢棄。㈡上廢棄部分 ，沈明慶於第一審之訴駁回。就沈明慶之上訴，答辯聲明： ㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第158頁）： ㈠系爭土地為連春蘭所有。兩造於106年7月12日簽訂系爭契約 、不動產買賣價金履約保證申請書，由沈明慶以總價281萬4 ,000元向連春蘭購買系爭土地。
㈡沈明慶已分別於106年7月12日、同年7月25日將第一期款60 萬元、第二期款221萬4,000元存入履約保證申請書第4條所 載買賣價金存匯專戶，即已付清買賣價金。
㈢連春蘭已將過戶所需之證件資料交予訴外人即代書黃馨玉。 ㈣系爭土地遭訴外人所有門牌「00鄉00路000巷00、00號」房 屋、無門牌之一層磚造鐵皮頂建物占用，以及門牌「00鄉00 路000巷00號」房屋之西側圍牆圈占，如原審院卷第159頁複 丈成果圖所示編號A1、A2、A3、B1、B2。 ㈤系爭土地如原證九占用示意圖編號A4、A5、A6所示範圍因遭 訴外人之地上物占用、包夾及埋設汙水排水管。五、兩造爭執事項：
㈠沈明慶請求連春蘭移轉系爭土地所有權並交付土地，有無理 由？
㈡沈明慶請求連春蘭自106年8月26日起至系爭土地所有權移轉 登記完畢及點交之日止，按日給付沈明慶563元之違約金， 有無理由？
㈢沈明慶請求連春蘭返還瑕疵部分應減少之價金39萬1,705元 ，有無理由？
六、本院茲就兩造爭點分論如下：
㈠沈明慶請求連春蘭移轉系爭土地所有權並交付土地，為有理 由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。又法律行為，係乘他人
之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約 定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請， 撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條固有明文，惟依 首揭舉證責任分配原則，兩造於106年7月12日簽訂系爭契約 乙節既為不爭執事項，則連春蘭抗辯系爭契約實係乘其急迫 、輕率且無經驗之情形下，使其就財產上為給付之約定，其 得依民法第74條規定撤銷該法律行為云云，自應就此利己事 實，負舉證之責。查，連春蘭就此固提出其林口長庚紀念醫 院106年11月23日診斷證明書、身心障礙證明為據（見原審 卷第39至40頁），惟此僅能證明連春蘭有中風之病史、就診 紀錄、宜繼續門診追蹤治療及領有殘障手冊等事實，尚不足 以證明連春蘭於為系爭契約時有何急迫、輕率或無經驗之情 形。且據證人代書黃馨玉證述：連春蘭於簽約時精神正常， 過程中連春蘭之子也有參與，幫忙看合約內容及聯絡溝通丈 量事宜等語（見原審卷第110頁反面至111頁）；證人即仲介 系爭土地買賣之不動產公司負責人張議聰證述：簽約時伊、 代書、買賣雙方本人及仲介孫石城、王偉任及連春蘭之子均 在場，連春蘭意思清楚等語（見原審卷第111頁反面至112頁 ）；證人即系爭土地買賣之買方仲介王偉任證述：簽約時連 春蘭意思清楚，當天有跟大家聊天等語（見原審卷第113頁 反面至114頁）；證人即系爭土地買賣之賣方仲介孫石城證 述：是伊值班時，連春蘭打電話到公司表示系爭土地要委賣 ，連春蘭行動不便但精神正常，土地現況說明書是簽約當天 伊念給連春蘭聽幫連春蘭勾的，連春蘭識字，有看條款，伊 也有解釋契約條款是作甚麼用的，是唸給連春蘭聽經確認後 製作的等語（見原審卷第141頁）。是綜觀上開證人之證述 ，可知系爭土地為連春蘭主動委賣，簽訂系爭契約時連春蘭 精神正常、意思清楚，買賣雙方仲介人員及代書均在場，仲 介人員並有向連春蘭解釋契約條款，復經連春蘭確認後簽約 ，且連春蘭之子亦在場幫忙看契約內容等情事，足徵系爭契 約之簽訂並無乘連春蘭急迫、輕率或無經驗之情形，使其就 系爭土地為出賣之約定，且連春蘭並未再提出其他證據以實 其說，則其辯稱得依民法第74條規定撤銷系爭契約之法律行 為云云，顯難採憑。
⒉連春蘭辯稱簽約當日之土地現況說明書，並非其親自勾選； 系爭土地之承租人吳炎昌業已行使優先承買權云云。然查， 依土地現況說明書記載：「（現況是否有出租情形？）否。 」（見原審卷第14頁）及前述證人即賣方仲介孫石城證述： 系爭契約及土地現況說明書是簽約當天伊念給連春蘭聽幫連 春蘭勾的，連春蘭識字，有看條款，伊也有解釋契約條款是
作甚麼用的，是唸給連春蘭聽經確認後製作的等語，足見連 春蘭於填寫土地現況說明書時，業經其表明系爭土地並無出 租之情形，始由仲介人員孫石城代為勾選，並由連春蘭簽認 無訛，是縱非連春蘭親自勾選，亦無礙上情已經連春蘭確認 之效力。另依證人吳炎昌證述：伊有承租系爭土地，伊係向 訴外人即連春蘭之父連根旺承租土地耕作，經連根旺告知中 間有一筆他女兒即連春蘭的土地，並給付租金予連根旺，之 前並無簽訂書面租約，但後來有，是連根旺簽署的等語（見 原審卷第114頁反面至115頁），及所提租金交易明細、連根 旺三星地區農會存摺明細、取款憑條等件（見原審卷第127 至137頁），均係吳炎昌匯款予連根旺之憑據，俱無法證明 吳炎昌與連春蘭就系爭土地存有租賃關係，是連春蘭此部分 抗辯，亦非有理。
⒊從而，系爭契約既無連春蘭所辯得依民法第74條規定撤銷之 事由及吳炎昌得行使優先承買權等情，而沈明慶已於106年7 月25日將買賣價金全數存入履約保證存匯專戶，即已付清買 賣價金，亦如不爭事項所述，則依系爭契約第4條第3項約定 ：「乙方（即連春蘭，下同）應依約交付所有權狀正本（於 簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件 予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用印 。自文件交付日起至買賣合約完成（或解除）日止，非經甲 （即沈明慶，下同）乙雙方同意，任一方均不得向特約代書 要求取回文件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷， 違者對特約代書不生效力。」、第7條第5項前段約定：「本 約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項 權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延 者，最遲不得逾106年8月25日）同時甲方應履行全部價金之 給付…」（見原審卷第8至9頁）等語，可知兩造於系爭土地 所有權移轉登記完畢、辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作 業無誤後辦理點交之時點，至遲不得逾106年8月25日。惟連 春蘭雖將過戶所需之證件資料交予代書黃馨玉，然拒絕配合 用印等情，復經證人即代書黃馨玉證述明確（見原審卷第11 0頁），則系爭土地迄今尚未辦理所有權移轉登記及塗銷其 上最高限額抵押權之他項權利，致無法點交予沈明慶，均係 可歸責於連春蘭，是沈明慶本於民法第348條第1項規定及上 開約定，請求連春蘭應配合完成不動產所有權移轉之書表用 印，並將系爭土地所有權移轉登記及交付土地予沈明慶，核 屬有據。
㈡沈明慶請求連春蘭自106年8月26日起至系爭土地所有權移轉 登記完畢及點交之日止，按日給付沈明慶563元之違約金，
為有理由：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時， 除違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償；約定 之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2 項、第252條分別定有明文。至於違約金是否相當，即須依 一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 斟酌之標準。故契約當事人約定之違約金是否過高，應依一 般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債 務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量 標準，庶符實情而得法理之平。
⒉查，依系爭契約第7條第5項後段約定：「…如屆最後期限乙 方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日（即106年8月26 日）起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二（即每日563元 ）計付違約金賠償甲方…」等文（見原審卷第9頁）。可知 該約定係以強制債務之履行為目的，於債務人不履行債務時 ，債權人即得依此約定請求債務人賠償因遲延所致之損害， 且其文義復無懲罰性質之約定，依前述說明，應具損害賠償 總額預定性質。而系爭土地迄今尚未辦理所有權移轉登記、 其上最高限額抵押權之他項權利無法辦理塗銷及點交等情， 均係可歸責於連春蘭，已如前述，連春蘭自應對沈明慶負遲 延損害賠償之責，則沈明慶依系爭契約第7條第5項後段約定 ，請求連春蘭給付違約金，洵屬有據，應予准許。又沈明慶 業於106年7月25日即給付價金完畢，因連春蘭之違約行為， 致其無法依原本計畫、目的運用系爭土地外，尚須承受系爭 土地可能再遭處分或占用等風險，並斟酌連春蘭迄今仍拒絕 履約，且本件違約金之約定約相當於年利率7.3%（563元/日 365日2,814,000元≒7.3%，小數點以下四捨五入）等情 狀，衡諸誠信原則，認系爭契約所約定之違約金尚屬適宜， 並無連春蘭所辯過高之情形。
㈢沈明慶請求連春蘭返還瑕疵部分應減少之價金39萬1,705元 ，為無理由：
按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。查 系爭土地目前遭他人占用之情形，固如不爭執事項㈣、㈤所 示，然依系爭契約第6條擔保責任第3項約定「…如發現標的 物有被人占用或其地上物，乙方應於點交日前負責排除…」 （見原審卷第8頁反面），是連春蘭對系爭土地前述遭占用 情形，於點交前仍負有排除之義務；且依上說明，沈明慶於
取得系爭土地所有權後，自得本於其所有權範圍，排除系爭 土地遭他人占用之干涉，而自由使用、收益、處分系爭土地 。此外，沈明慶並未提出任何證據證明，系爭土地遭占用情 形有何無法排除之具體情事，尚難認系爭土地已具嚴重減少 價值及通常效用之瑕疵。則其依民法第359條、第179條等規 定，請求連春蘭返還瑕疵部分應減少之價金39萬1,705元， 即屬無據，不能准許。
七、綜上所述，沈明慶依民法第348條第1項規定、系爭契約第4 條第3項、第7條第5項等約定，請求㈠連春蘭應將系爭土地 之所有權移轉登記並交付予沈明慶。㈡連春蘭應自106年8月 26日起至履行第㈠項聲明之日止，按日給付沈明慶563元之 違約金，為有理由，均應予准許，逾此部分之請求，為無理 由，不能准許。上開應准許之部分，原審就沈明慶請求連春 蘭應交付系爭土地及給付違約金部分，為其敗訴之判決，尚 有未合，沈明慶指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理 由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。原審判決命連 春蘭應將系爭土地之所有權移轉登記予沈明慶，於法並無不 合，連春蘭就此部分提起上訴，為無理由，應予駁回。關於 本判決主文第3項所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告 准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件沈明慶之上訴為一部有理由、一部無理由， 連春蘭之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第 1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳
法 官 游悅晨
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
書記官 王詩涵
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。