臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第三八○二號
原 告 丙○○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 謝勝隆律師
複 代裡人 游琦俊律師
被 告 甲○○ 住
訴訟代理人 李宗炎律師
複 代理人 林錦隆律師
右當事人間請求塗銷所有權登記事件，本院判決如左：
主 文
被告於民國八十八年十月六日以台中縣清水地政事務所登記次序０００四，就坐落台中縣沙鹿鎮○○○段北勢坑小段四二一─二０地號，面積四九平方公尺土地，權利範圍全部；同段四二二─三四地號，面積九平方公尺土地，權利範圍全部，及坐落上開二筆土地，建號一０五號，暨門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○○路八七四號，加強磚造二層樓房，面積共計一一二．七七平方公尺，所為之所有權移轉登記，應予塗銷。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰壹拾肆萬元供擔保後，得假執行。被告如於假執行程序實施前預供擔保新台幣參佰肆拾萬元得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行及免為假執行部分外，如主文所示。二、陳述：
（一）被告於民國（下同）八十八年九月十六日，向原告等買受原告等所共有，坐落 台中縣沙鹿鎮○○○段北勢坑小段四二一之二０、四二二之三四地號土地及其 地上建號一０五號，門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○○路八七四號二層樓房乙棟， 約定總價金新台幣（下同）三百四十萬元，訂金六萬元，第一期價款二十四萬 元，其餘價款三百一十萬元，應於上開不動產所有權移轉登記與被告後，由被 告提供向銀行辦理設定抵押貸款付清。原告於八十八年十月六日將上開不動產 所有權移轉登記與被告後，被告即於同年月八日向台中縣沙鹿鎮農會設定最高 限額三百七十二萬元抵押貸款三百餘萬元，又於同年月二十日向訴外人李嘉泗 設定抵押借款一百八十萬元，不料被告貸款到手後，竟未支付原告等尾款，嗣 經原告等於同年十一月二日以清水郵局第四九六號存證信函限期催告被告支付 尾款三百一十萬元，詎被告逾期仍不履行，而經原告等於同年月二十五日以台 中法院郵局第六二０號存證信函通知被告解除買賣契約，本件買賣契約既經解 除，原告自得依照民法第二百五十九條規定，請求被告回復原狀，將上開不動 產之所有權移轉登記予以塗銷。
（二）對被告抗辯之陳述：原告等向未委託訴外人丁肇輝代理收受價款，或事後承認 丁肇輝有上開代理權限之情事。蓋兩造間之買賣契約上，無授予第三人代為收 受尾款之約定，且即便是原告委託仲介公司之契約書上，亦僅同意渠等得代收
訂金。又原告二人於本件買賣同進同出，絕無單獨行事，更無原告所指「私吞 價款」之情事。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一件、本票影本一紙、土地登記簿謄本二件、 建物登記簿謄本一件、存證信函影本二件、不動產委任代理銷售契約書影本一件 等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告固於八十八年九月十六日與原告訂約買受原告所有坐落台中縣沙鹿鎮○ ○○段北勢坑小段四二一─二○、四二二─三四號土地及其上建物即門牌號 碼台中縣沙鹿鎮○○○路八七四號房屋，但兩造所約定之房地買賣價金新台 幣三百四十萬元，被告已給付完畢，並未積欠原告價款，原告之請求顯無理 由，應予駁回。
（二）依兩造所訂不動產買賣契約書第二條、第三條之約定，本件房地買賣之總價 金為三百四十萬元，於訂約時給付定金六萬元，於八十八年九月十八日給付 二十四萬元，另於過戶完畢後，由被告以本件房地辦理貸款支付尾款三百一 十萬元。本件被告已依約將上揭房地價款全部給付完畢，其情形如下： １、於訂約時已給付六萬元之訂金，並充作價金之一部分，此為原告所自認。 ２、於八十八年九月十八日，由被告在大眾銀行匯款四十四萬元進入本件仲介房 地買賣仲介人丁肇輝所有大眾商業銀行沙鹿分行第00000000000 0號帳戶以為給付，嗣由丁肇輝將該款項交付原告乙○○，原告乙○○僅承 認收受二十四萬元，與事實不符。
３、被告再於八十八年十月十二日，將尾款三百一十萬元匯入丁肇輝所有大眾商 業銀行支票存款帳戶00000000000號帳戶，此有匯款單據據可証 。由上資料可証，被告確已履行債務完畢。
（三）必須說明者為，兩造之本件買賣，係因惠雙房屋清水店之仲介而成立，其仲 介人即為該公司之職員丁肇輝，訴外人丁肇輝應有表見代理之情事。訂約之 前，原告乙○○得知被告欲以三百六十萬元即超出底價二十萬元購買本件房 地，遂與仲介人合謀，隱瞞此一事實，而向另一出賣人即原告丙○○○誑稱 ，已以三百四十萬元成交，欲將超價之二十萬元飽入私囊，因此，於簽訂本 件房地買賣契約時，原告乙○○即指示被告將期款之給付皆匯入丁肇輝之帳 戶為之，另一原告丙○○○未明究理亦表示同意，契約簽訂後，被告即依前 開指示付款已如前述，此觀被告之第二次匯款，即九月十八日匯款四十四萬 元予丁肇輝，而原告亦承認於當日收受價款二十四萬元可証，是原告係以丁 肇輝為收受價款之代理人，亦無疑問，其差額二十萬元則由乙○○與丁肇輝 兩人分得。
三、證據：提出匯款回條影本一紙、匯款傳票影本一紙等為證，聲請訊問證人陳聰龍 、鄭啟桐。
理 由
一、本件原告起訴主張，被告於八十八年九月十六日，向原告等買受原告等所共有， 坐落台中縣沙鹿鎮○○○段北勢坑小段四二一之二０、四二二之三四地號土地及 其地上建號一０五號，門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○○路八七四號二層樓房乙棟（ 下稱系爭不動產），約定總價金三百四十萬元，被告僅給付訂金六萬元，第一期 價款二十四萬元，其餘價款三百一十萬元未依約清償。原告則於八十八年十月六 日將上開不動產所有權移轉登記與被告後，嗣經原告等於同年十一月二日以清水 郵局第四九六號存證信函限期催告被告支付尾款三百十萬元，詎被告逾期仍不履 行，而經原告等於同年月二十五日以台中法院郵局第六二０號存證信函通知被告 解除買賣契約，本件買賣契約既經解除，原告自得依照民法第二百五十九條規定 ，請求被告回復原狀，將上開不動產之所有權移轉登記予以塗銷。被告則以，其 於八十八年九月十六日與原告訂約買受原告所有系爭不動產，兩造所約定之房地 買賣價金三百四十萬元，被告已給付完畢，其中訂約時已給付六萬元之訂金，並 充作價金之一部分，其餘三百三十四萬元分別於八十八年九月十八日、同年十月 十二日分別依原告乙○○之指示匯入買賣仲介人丁肇輝所有大眾商業銀行沙鹿分 行第000000000000號、00000000000號帳戶，再由丁肇 輝轉交原告，被告確已履行債務完畢，並未積欠原告價款等語，資為抗辯。二、本件原告起訴主張之事實，業據提出不動產買賣契約書影本、本票影本、土地登 記簿謄本、建物登記簿謄本、存證信函影本、不動產委任代理銷售契約書等為證 。被告伊對於八十八年九月十六日與原告訂約買受原告所有系爭不動產，兩造所 約定之房地買賣價金三百四十萬元乙事並不爭執，惟抗辯除了訂約時已給付六萬 元之訂金外，其餘三百三十四萬元分別於八十八年九月十八日、同年十月十二日 分別依原告乙○○之指示匯入買賣仲介人丁肇輝所有大眾商業銀行沙鹿分行第0 00000000000號、00000000000號帳戶，再由丁肇輝轉交 原告，已履行債務完畢並未積欠原告價款等語，並提出匯款回條影本、匯款傳票 影本等為證，聲請訊問證人陳聰龍、鄭啟桐。惟原告否認授權丁肇輝向被告代收 房屋尾款三百三十四萬元或有指示被告將房屋尾款匯入丁肇輝之個人帳戶等情， 是本件茲應審究者即為原告是否有表見代理之行為而應對被告負授權人之責任？三、按所謂表見代理，依民法第一百六十九條規定，係指由自己之行為表示以代理權 授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權 人之責任而言。而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見 之事實，足使第三人信該他人有代理人權之情形存在，且須第三人基此表見之事 實，主張本人應負授權人之責任（最高法院六十年台上字二一三０號判例可資參 照）；又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，須以本人實際知其事 實為前提，主張本人知此事實者，應負舉証之責（最高法院六十八年台上字第０ 八一號判例參照）。查被告對於已將三百一十萬元價金於八八年十月十二日匯入 丁肇輝所有之大眾商業銀行沙鹿分行00000000000號帳戶，此部分雖 有匯款單據附卷可証，惟被告並無法証明伊將三百一十萬元款項匯入丁肇輝之個 人帳戶係受原告之指示。且依兩造提出之不動產買賣契約書第三條約定：「本契 約成立同時，由甲（即被告）先向乙（即原告）給付新台幣陸萬元正為定金並充 為價金之一部，而由乙確實親收足訖，其餘殘價金付款方法約定如左：一、於民
國八十八年九月十八日支付價金新台幣貳拾肆萬元正，乙方交付過戶証件於甲方 ，甲方交付代書辦理過戶之用。二、甲方於過戶後辦理銀行貸款新台幣參佰壹拾 萬元正作為尾款，貸款不足額部分以現金補足。」等語，是兩造並無約定將尾款 三百一十萬元由丁肇輝代收，且被告先行簽發交付之三百一十萬元本票作為被告 取得貸款後支付尾款之擔保，該紙本票迄今仍由原告持有，被告並未收回，此為 兩造所不爭執。又依不動產委任代理銷售契約書上僅約定受委託人丁肇輝僅有代 收訂金之權利，非有代收房屋其餘尾款之權利，此有不動產委任代理銷售契約書 影本在卷足稽。又依証人陳聰龍到庭証稱：「本件不動產買賣是我們公司職員丁 肇輝仲介的沒錯，我們並無權利去向客戶收取買賣價金，我們規定只能收訂金， 不能收價金，被告甲○○為何會匯款至丁肇輝戶頭，我們也不清楚，丁肇輝已不 知去向。：：：：：：：」等語（見八九年一月廿五日言詞辯論筆錄），另証人 鄭啟桐到庭証稱：「本件買賣是口頭上說以新台幣三六０萬元成交，寫三四０萬 元成交，手續是我辦的，我是被告甲○○所委託的代書，當時契約並未寫明價金 交付於丁肇輝，寫契約時原告乙○○有在場，並無表示反對丁肇輝收取價金。第 二期款是九月十八日要付廿四萬元，丁肇輝有打電話來稱未收到錢，後來原告乙 ○○與丁肇輝有來我事務所簽字，本件交易過程都是丁肇輝代表賣方出面談的。 」等語（見上開筆錄），証人鄭啟桐雖証稱原告簽訂買賣契約時並無反對丁肇輝 代收價金，惟此並不能表示原告已授權丁肇輝代收價金或指示被告將價金交付丁 肇輝，且丁肇輝受原告委託銷售房屋，其為傳達意思之機關，與代為意思表示之 代理人不同，自不能因丁肇輝代表原告本人與被告簽訂買賣契約，即認為丁肇輝 已取得原告之代理權，或原告已有表見代理之事實，是被告空言主張原告有表見 代理之事實而應負授權人責任，並不實在。
四、綜上各節，被告未舉證證明丁肇輝係原告之代理人，或有表見代理規定之適用， 故其主張原告應負授權人之責任，即不足採。從而原告本於買賣契約之法律關係 ，以存證信函通知被告解除買賣契約，本件買賣契約既經解除，原告自得依照民 法第二百五十九條規定，請求被告回復原狀，將上開不動產之所有權移轉登記予 以塗銷，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌 定相當之擔保金額，予以准許。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決之結果尚不生影響，無庸一一審酌，併予敘明 。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 十六 日 臺灣臺中地方法院民事第一庭
~B法 官 廖穗蓁
右為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 五 月 十六 日~B法院書記官