臺灣雲林地方法院民事判決 108年度訴字第515號
原 告 江家明
訴訟代理人 張英士
被 告 湯得村
訴訟代理人 張智學律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國108年11月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有 明文。本件原告起訴原聲明第1 、2 項為：「一、被告應將 坐落雲林縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上 如起訴狀附圖所示編號A 面積696 平方公尺（暫列，以地政 機關實測為準）之農作物移除，並將該部分土地騰空返還予 原告。二、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日 止，按月給付原告新臺幣（下同）1,522 元。嗣後原告於民 國108 年11月22日當庭變更其該2 項聲明為：「一、被告應 將系爭土地上如雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政）10 8 年10月23日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A 面積 1,182 平方公尺之農作物及編號B 面積19平方公尺田埂移除 ，並將該部分土地騰空返還予原告。二、被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,585 元。」（本院卷第233 頁），與上開規定相符，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 前段、中段定有明文。系爭土地為原告所有，原告係於108 年8 月27日始完成登記為所有人。被告未經登記完成前之系 爭土地所有人即訴外人鍾月昭及原告之同意，私自於原告所 有之系爭土地上栽種如附圖所示編號A 面積1182平方公尺之 農作物，並設置附圖所示編號B 面積19平方公尺之田埂，經 鍾月昭及原告發現，並向被告口頭警告、寄發存證信函，均 不獲處置，然被告並無任何占有權源占有系爭土地，故屬無 權占有，原告爰依上開規定請求被告將系爭土地上如附圖所
示編號A 農作物及編號B 田埂移除，並將土地返回予原告。㈡、按地租不得超過地價百分之8 ，約定地租或習慣地租超過地 價百分之8 者，應比照地價百分之8 減定之，不及地價百分 之8 者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法 規定地價之地方，指最近3 年之平均地價。土地所有權人依 本法所申報之地價，為法定地價。土地法第110 條、第148 條分別定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念，最高法院97年度台上字第29 4 號判決意旨可資參照。本件被告無權占有原告所有之系爭 土地，而該土地當前之申報地價為每平方公尺328 元，依該 申報地價年息8%，再以被告占有使用系爭土地之面積計算， 於訴訟期間至將來，原告每月可請求被告給付相當於租金之 不當得利為2,585 元，爰請求被告給付之。㈢、並聲明：
⒈及⒉：如程序事項所述。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭土地於53年3 月24日經農地重劃，登記為江隆助所有， 江隆助於58年8 月18日與被告簽訂土地交換耕作同意書（下 稱系爭交換耕作同意書），將系爭土地與同段1254地號土地 互相交換耕作，由被告耕作同段1254及系爭土地西側24.33 公尺部分土地，其餘土地則由江隆助耕作使用，訴外人鍾月 昭於59年7 月間經由買賣取得系爭土地所有權，繼續與被告 依照系爭交換耕作同意書內容繼續交換耕作。鍾月昭於108 年初先阻擾被告耕作系爭土地，企圖阻止被告使用水路灌溉 ，又稱將系爭土地，以每分土地250 萬元、總價522 萬元出 售予原告等語，被告即陳述願意以相同條件優先購買系爭土 地，鍾月昭卻推託，陳述要將系爭土地過戶給原告，要被告 去提告云云，被告不得已始於108 年8 月5 日提出訴訟確認 優先購買權。
㈡、被告表達願意以鍾月昭出售系爭土地之相同條件優先購買， 鍾月昭故意阻擾被告之優先購買權，與原告訂立買賣契約， 於108 年8 月27日辦畢所有權移轉登記。然而，鍾月昭於10 8 年9 月2 日核發嘉義興嘉郵局第000158號存證信函，稱「 …本人權益…本人將處裡地上農作物…維護本人權益。」可 以間接證明鍾月昭讓與系爭土地所有權予原告之目的僅在逃
避被告行使租賃權及優先購買權，其等共同隱匿財產之意圖 甚為明顯，故其等間就系爭土地之所為之買賣債權契約行為 及所有權移轉登記物權行為，應屬通謀虛偽意思表示，依民 法第87條第1 項應屬無效。又無效法律行為之當事人，於行 為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償 之責任，民法第113 條定有明文。
㈢、最高法院102 年度台上字第479 號民事判決要旨以：兩造之 前手既就系爭土地有交換使用之協議，而互換土地使用，係 一方以自己所有或有使用權之土地，換與他方使用為對價， 而使用向他方換來之土地，其性質與租賃無殊…兩造均應受 前手土地交換使用契約之拘束，被上訴人使用系爭土地既屬 有對價，上訴人就其前手交換取得之土地，縱未加以使用， 乃屬其權利行使與否，被上訴人既未使用上訴人交換取得之 土地，僅使用其前手交換取得之土地，已履行其應給付之對 價…又按土地之約定交互使用，並非無償，其性質應屬於互 為租賃之關係，在此交換使用土地關係存續中其性質應屬於 互為租賃之關係，在此交換使用土地關係存續中，一方將其 已換與他方使用之土地移轉登記予第三人所有，應有修正前 民法第425 條之適用。是以，被告對於系爭土地西側24.33 公尺部分土地有耕地承租權，原告應容忍被告耕作使用，不 得為阻擾行為。
㈣、並聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，願供擔保請准予免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地於53年3 月24日經農地重劃登記為訴外人江隆助所 有。
㈡、訴外人鍾月昭於59年7 月間經由買賣取得系爭土地。㈢、訴外人鍾月昭於108 年初將系爭土地以每分地二百餘萬元， 總價522 萬元出售予原告。
四、本件爭點：
㈠、訴外人江隆助是否有與被告父親湯龍波簽訂本院卷第55至57 頁之不動產土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書）而 將同段1254地號土地出賣予湯龍波？
㈡、被告是否有與訴外人江隆助簽訂本院卷第119 頁至第123 頁 之系爭交換耕作同意書？
㈢、原告之請求有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、系爭土地於53年3 月24日經農地重劃登記為訴外人江隆助所
有，訴外人鍾月昭於59年7 月間經由買賣取得系爭土地。鍾 月昭於108 年初將系爭土地以每分地二百餘萬元，總價522 萬元出售予原告等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記 簿手抄本、地籍異動索引、土地登記公用謄本、土地登記第 二類謄本手抄本在卷可稽（本院卷第89頁至第第91頁、第97 頁、第101 頁、第163 頁至第165 頁），自堪信為真實。㈡、原告主張被告在系爭土地上有栽種如附圖所示編號A 面積1, 182 平方公尺之農作物及設置如附圖所示編號B 面積19平方 公尺之田埂，業經本院於108 年10月21日會同兩造及斗六地 政測量人員至系爭土地現場勘驗，勘驗結果為：「系爭土地 南側為灌溉溝渠，該土地西側目前有被告種植之水稻，其種 植水稻之東側有一田埂存在。」有勘驗筆錄及照片在卷可憑 （本院卷第61頁至第75頁），並經本院囑託斗六地政繪製有 附圖在卷可按。而原告主張被告係無權占有系爭土地，則為 被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈就被告抗辯稱訴外人江隆助有與被告之父親湯龍波簽訂本院 卷第55至57頁之系爭土地買賣契約書，而將同段1254地號土 地出賣予湯龍波部分，業經被告提出系爭土地買賣契約書影 本為證，並有該土地第二類登記謄本手抄本、土地登記簿在 卷可查（本院卷第55頁至第57頁、第167 頁、第175 頁至第 177 頁）。就被告是否有與訴外人江隆助簽定本院卷第119 至123 頁之系爭交換耕作同意書部分，亦經被告提出系爭交 換耕作同意書影本為證。並經本院108 年10月23日當庭勘驗 系爭土地買賣契約書及交換耕作同意書原本，勘驗結果為： 「該等原本紙質泛黃，已有相當之年份，應非近期所製作， 且本院卷內影本與被告所提原本皆相符。」（本院卷第109 頁），應認被告所為上開抗辯並非臨訟杜撰之詞。 ⒉又證人李芳朗於108 年11月22日本院言詞辯論時到庭結證稱 ：「（請求鈞院提示土地交換耕作同意書跟買賣契約書予證 人【准許提示】）這份買賣契約書是我寫的。（是經過雙方 確認嗎？）是。（簽署的過程還記得嗎？）58年迄今，我已 經不記得過程了。（再請證人看一下土地交換耕作同意書， 證人有沒有印象？為什麼一開始是買賣，怎麼後面又交換耕 作？證人還有沒有印象？）1254地號買賣之後，兩人交換使 用，這樣比較好使用、耕作，買賣雙方都同意才會寫這些文 書，我只是代筆幫忙寫，他們同意要交換使用。（買賣契約 跟土地交換耕作同意書是否同一天製作？證人有沒有印象？ ）8 月11日買賣，8 月18日來寫交換使用，買賣之後才來寫 交換使用。（上面是否有記載點交時間？）沒有寫點交時間 。這個契約書都是雙方同意才寫。（有沒有去看過系爭土地
？）沒有。（這筆土地的所有權移轉登記也是證人辦理嗎？ ）對。（辦理過程還有沒有印象？）沒有印象。（請求提示 土地登記舊簿予證人【准許提示】請證人回想一下，這塊土 地是否曾經經過重劃？）對，有重劃。」等語（本院卷第23 4頁至第236頁）。
⒊又證人湯國樑於同日本院審理時到庭結證稱：「（與兩造有 何親誼或僱傭關係？）被告是我的叔叔。（請問證人，湯得 村目前住家附近的土地使用狀況？）從我要當兵那年，大概 58年，我知道他買一塊土地，那算是他父親購買，我們那時 候大家族都同住。（是否知道湯得村的耕種狀況？）蓋一棟 房子，旁邊就耕種水稻。（請求鈞院提示土地交換耕作同意 書跟買賣契約書予證人【准許提示】證人有沒有看過這份文 書？）這樣我眼睛看不清楚。（請求法院提示履勘現場照片 予證人【准許提示】被告耕作的土地是否就是這一塊土地？ 證人剛才說湯得村耕作的土地是否就是這一塊土地？）對， 就是一區。（被告湯得村是耕作哪一區，證人也沒有明確的 說出來。請證人把湯得村耕作的範圍，在本院卷內履勘照片 中圈選，並在圈選旁邊簽名。）證人當庭圈選照片並簽名。 （請問證人，湯得村從何時開始耕作剛才圈選的這塊土地？ ）從他58年間購買土地就耕作那一區，一直到現在。」等語 （本院卷第238 頁至第239 頁）。
⒋證人湯得武於同日本院審理時到庭結證稱：「（與兩造有何 親誼或僱傭關係？）被告是我的親兄弟。（請問證人，湯得 村住家、耕作土地狀況是否知悉？）我十幾歲的時候，我父 親就買這塊土地。（買賣狀況？）那是共有土地，一人一半 ，套撩ㄟ【台語】。（請法院准許提示土地交換耕作同意書 給證人【准許提示】我知道我父親買這塊土地，有提到一半 要套撩ㄟ【台語】。（請求提示履勘現場照片給證人【准許 提示】請證人說明一下湯得村的使用土地的耕作情況。請證 人以紅筆圈選湯得村耕作的範圍，並提示予兩造。）證人當 庭圈選卷內履勘照片並簽名。（請問證人，被告從何時開始 耕作這區塊土地？）我父親買了之後，我們就一起在那裏耕 作，後來分家，那一塊分給我四哥就是湯得村。」等語（本 院卷第239 頁至第241 頁）。
⒌綜合系爭土地買賣契約書、該土地第二類登記謄本手抄本、 土地登記簿、系爭交換耕作同意書，及上開3 證人之證詞， 應可認定訴外人江隆助確實有與被告父親湯龍波簽訂本院卷 第55至57頁之系爭土地買賣契約書而將同段1254地號土地出 賣予湯龍波，江隆助並於其後與被告簽訂系爭交換耕作同意 書，並由被告自簽訂上開同意書後使用附圖所示編號A 面積
1,182 平方公尺土地種植農作物及設置如附圖所示編號B 面 積19平方公尺之田埂迄今。
⒍原告訴訟代理人雖稱訴外人江隆助將系爭土地出賣予訴外人 鍾月昭後，鍾月昭並未與被告繼續交換土地耕作，然由上開 證人之證述可知被告係自與江隆助簽訂系爭交換耕作同意書 後即開始使用系爭土地耕作迄今，若鍾月昭於59年7 月間經 由買賣取得系爭土地後，如何可以容忍被告在其購買之土地 上繼續耕作數十年之久？故其此部分主張實不合經驗法則及 論理法則。原告訴訟代理人又稱鍾月昭一直居住在嘉義，很 少回系爭土地察看，且購買系爭土地後一直申請休耕補助， 並未實際使用系爭土地，故不知被告占用系爭土地云云，然 系爭土地僅於96年第1 、2 期有申請休耕補助，其他各年度 均無申請，有雲林縣莿桐鄉公所108 年10月29日莿鄉農字第 1080014998號函暨所附休耕補助申報書、獎勵金發放清冊影 本在卷可考（本院卷第185 頁至第193 頁），且即便鍾月昭 實際居住在嘉義，然嘉義與雲林距離不遠，鍾月昭又無經常 將農地休耕，則其不知被告使用系爭土地耕作長達數十年之 久，豈能採信？故江隆助將系爭土地出賣予鍾月昭後，鍾月 昭亦有與被告交換土地耕作使用至其將系爭土地出賣予原告 ，應可認定。
㈢、按兩造之前手既就系爭土地有交換使用之協議，而互換土地 使用，係一方以自己所有或有使用權之土地，換與他方使用 為對價，而使用向他方換來之土地，其性質與租賃無殊。被 上訴人使用系爭土地，係其前手以328 地號土地之應有部分 與上訴人之前手○○○就含系爭土地在內數筆土地之應有部 分交換而來。兩造均應受前手土地交換使用契約之拘束，被 上訴人使用系爭土地既屬對價，上訴人就其前手交換取得之 土地，縱未加以使用，乃屬其權利行使與否，被上訴人既未 使用上訴人交換取得之土地，僅使用其前手交換取得之土地 ，已履行其應給付之對價，即無侵權行為或取得相當於租金 之不當得利可言。從而，上訴人以被上訴人無權占有系爭土 地為由，請求被上訴人拆除上開建物，交還系爭土地予伊及 全體共有人，及依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被 上訴人賠償損害或返還不當得利，均無理由，不應准許。並 說明兩造其餘攻擊或防禦方法及事證，不逐一論述之理由， 爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。又按土 地之約定交互使用，並非無償，其性質應屬於互為租賃之關 係，在此交換使用土地關係存續中，一方將其已換與他方使 用之土地移轉登記予第三人所有，應有修正前民法第425 條 之適用，不得主張該第三人為無權占有而請求其拆屋還地（
最高法院102 年度台上字第479 號判決意旨參照）。本件被 告與訴外人江隆助就系爭土地及同段1254地號土地有交換使 用契約存在，其性質應屬於互為租賃，且有修正前民法第42 5 條買賣不破租賃規定之適用，則即便日後江隆助將系爭土 地出賣予訴外人鍾月昭，鍾月昭再將系爭土地出賣予原告， 被告與鍾月昭及原告間仍然有土地不定期租賃關係存在，且 原告迄今仍未合法終止系爭土地之租賃契約，被告仍為有權 使用附圖所示編號A 面積1,182 平方公尺土地，及編號B 面 積19平方公尺土地。則原告請求被告將附圖所示編號A 面積 1,182 平方公尺土地上種植之農作物及所設置如附圖所示編 號B 面積19平方公尺之田埂移除，並請求按月給付相當於租 金之不當得利，即屬無據。
㈣、又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性）， 而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態 下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意 第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之 物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之 債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當 事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登 記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用， 自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債 權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化 」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決 參考）。又司法院大法官釋字第349 號解釋理由書，已明確 指出：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法 律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者 於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均得 發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登 記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件， 以保護善意之第三人。如其事實為第三人明知或可得而知， 縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上效 力。」查被告與訴外人江隆助交換耕作系爭土地及同段1254 地號土地後，被告即在系爭土地如附圖所示編號A 面積1,18 2 平方公尺土地種植農作物及設置如附圖所示編號B 面積19 平方公尺之田埂迄今，已如前述，而原告既以總價522 萬元 之不斐代價向鍾月昭購買系爭土地，於購買前應不致於全然 不至該土地勘查現況，於勘查現況後發現系爭土地遭他人占 用時，又豈會不向鍾月昭詢問該土地目前占有使用之法律關 係，則原告向鍾月昭購買系爭土地時應為明知或可得而知系
爭土地與同段1254地號土地交換使用迄今，故即便鍾月昭將 系爭土地出賣予原告，符合88年修正後民法第425 條第2 項 規定，而無同條第1 項買賣不破租賃規定之適用，然依照上 開債權物權化法理，被告仍為有權使用附圖所示編號A 面積 1, 182平方公尺土地，及編號B 面積19平方公尺土地。則原 告請求被告將附圖所示編號A 面積1,182 平方公尺土地上種 植之農作物及所設置如附圖所示編號B 面積19平方公尺之田 埂移除，並請求按月給付相當於租金之不當得利，即屬無據 。
六、綜上，原告依據無權占有及不當得利法律關係，請求被告將 附圖所示編號A 面積1,182 平方公尺土地上種植之農作物及 所設置如附圖所示編號B 面積19平方公尺之田埂移除，並請 求自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地止，按月給付相 當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
書記官 郭雅妮