臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年度訴字第三七二四號
原 告 丙○○
訴訟代理人 劉憲璋律師
複 代理 人 賴書貞律師
被 告 順大裕股份有限公司 設台中市○○路五一○號四樓之一
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林金漢
乙○○
複 代理 人 曹沛君
右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰零玖萬元及自及自民國八十八年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰零玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）壹佰壹拾貳萬玖仟肆佰參拾肆元及自起訴 狀繕本送達之翌日（即民國八十八年十二月七日）起至清償日止按年息百分之五 計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十六年五月一日，向被告購買坐落台中市南區○○○○ 段二三一之一、二三一之五、二三一之六、二三一之七、二三四之一、二三四 之四、二三二之二、二三三之七、二三三之一二地號土地持分，及其上建物即 「廣三大時代」編號Ｆ區０一棟、０二棟十樓之住宅兩戶（含兩車位）價金伍 佰參拾肆萬元，原告已依約繳納期款壹佰壹拾貳萬玖仟肆佰參拾肆元。（二）被告於房屋．土地買賣合約書第一條明定：「廣告效力，本預售房屋之廣告宣 傳品及其所記載之建材設備表、本戶房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部 分。」被告並於其廣告上宣稱：「新世代、新住宅觀，樓高加高六十公分，改 變一層不變的傳統、『挑高三米六（即三百六十公分）』目前一般的公寓大廈 的樓高大約均在二米至三米左右，只能有一層的使用空間，但在房價動輒數百 萬，甚至上千萬的都會區…就千萬不能忽視三米六的超值魅力，千萬不要小看 加高的六十公分，他足以讓您突破一層不變的格局，讓您的生活更上一層，房 子長高，房價不能漲高，…」「…如果把樓層加高六十公分，空間的變化會讓 生活變得更豐富，挑高三米六的空間領域，最精彩的就是多出的六十公分所產 生的空間變化，大可以把日常所必須的公共空間，例如將客、餐廳保有三米六 的開闊感，而在日常生活佔較少使用之臥室廚房上方，運用室內裝潢的手法，
做出和室或衣物儲藏的空間，就是臨時有客人來訪也不擔心房間不夠…尤其對 年輕人，小家庭而言，挑高三米六空間，房價付得少、空間用的巧的經濟特性 ，讓獨立成家變得非常容易。」並在廣告圖上做成「夾層屋」誘使原告購買， 且原告至樣品屋參觀時，牆壁上有皮尺，清楚標示地板至天花板之高度為三米 六。
（三）詎原告於被告通知交屋時，至現埸丈量結果，發現室內高度僅有三米四，與原 先約定少了二十公分，致原告預定之使用計劃全部作廢，且因實際使用之面積 與被告廣告所陳述者相差甚多，造成原告之重大損失。（四）復因九二一大地震造成該房屋之地下室下陷，該房屋所在之大樓，被台中市政 府鑑定為危樓之公共場所建物，足證被告有偷工減料之情形，該房屋因遭宣為 危樓，故被告已給付不能。
（五）系爭買賣標的明顯無法發揮本件買賣契約所定「一層的空間有兩層使用機能」 之效用，該瑕疵已致使原告購屋目的無法實現，故原告依民法第三百五十九條 規定解除契約，另因買賣標的業因九二一大地震而給付不能，依同法第二百五 十六條規定，債權人（即原告）得解除契約，原告已以起訴狀向被告為解除契 約之意思表示。再者，依據同法第二百五十九條規定，解除契約時，當事人雙 方互負回復原狀之義務，從而原告得請求被告返還其所已繳之價金。三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）原告購買系爭買賣標的物時，除了有銷售廣告外，被告確實於樣品屋以皮尺標 示室內淨高為三米六，此據證人洪文猛、胡懷民、林淑娟、王理容、林秀穗等 人到庭證述綦詳。
（二）被告利用消費者心理，於廣告中強調一層可作兩層使用，而將上層規劃為書房 、客房、和室等使用，因廣告內容為契約之一部分，故被告提出之給付，自應 達到上開效用，方符合債之本旨。再觀廣告之內容：「樓高加高六十公分」、 「比一般房子足足多出六十公分」等語，既然與一般房屋作比較，比較後多出 之六十公分應係指室內淨高多出六十公分才對，而非被告所辯稱依建築技術規 定加上樓地板厚度。
（三）被告辯稱廣告中之夾層僅供參考，是否施做夾層及夾層做何用途是住戶自行決 定，與被告無關云云，係避就卸責之詞。第按消費者保護法二十二條之規定： 「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告 之內容」及兩造間所訂契約第一條之規定，被告仍應提供「挑高三米六空間」 、「樓高加高六十公分」之房屋，使購屋者得以充分利用廣告內容，作為空間 設計之依據。如今高度驟減二十公分，而室內空間僅有十七點三六坪，且被告 於鈞院八十八年度訴字第二五九六號事件亦自承其建築容積已使用完畢，不能 再為增建，對原告而言，顯已減少就該屋以居住為目的之價值及效用，原告自 得因系爭房屋有上述無法補正之嚴重瑕疵，而依民法物之瑕疵之相關規定，解 除契約對要求返還已付價金。
（四）針對地震損害之部分，被告謂已修復，並不實在。蓋地下室機械式停車位至今 積水仍然很高，再者地下室仍有許多部分仍在滲水、漏水，由水漬痕跡可以推 斷內部鋼筋及鋼筋搭接、彎鉤長度均與規定不符，以致地震時鋼筋扭曲鬆脫，
故被告有偷工減料情事乃無庸置疑，原告以本訴訟繕本之送達為修補瑕疵之催 告，逾期被告不為修補，原告自得解除契約。
三、證據：提出房屋．土地買賣合約書暨住戶管理公約（內附二份不動產買賣契約書 ）一份、現埸照片圖十幀、系爭房屋廣告圖說、平面參考配置圖、順大裕股份有 限公司所開立二聯式統一發票影本四紙暨電子計算機統一發票三十九紙、本院八 十八年度訴字第一五九六號判決主文一份、委託設計規劃證明書一紙（以上均為 影本）為證，並聲請傳訊證人胡懷民、洪猛文、林淑娟、王理容、林秀穗。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。
二、陳述：
（一）原告前開所謂：「樓高不足三米六，與樣品屋標高不符」一語，係屬曲解。按 樣品屋原始依照建築法規定設計樓地板不在其內，有樣品屋設計圖說可所言， 三米六應含樓地板併列設計。詎原告取得產權後，持向台北市中國信託銀行高 額貸款後，妄稱樓高不足，殊無足取。
（二）原告所舉證人洪文猛尚短欠被告房屋價金伍肆拾陸萬元，其依約簽具支票摶償 ，屆期不能兌現，被告與其之訴訟尚在繫屬中，其所供於庭訊時偽稱：「我也 有買樓房一戶，高度亦有不足」之語各節，均屬附和原告之供述，其證言難期 公正。另以原告以證人胡懷民出具不實證明，姑不論內容如何敘述，該證人未 有室內結構圖說，僅以目測高度、深度，其所出具之證明難認正確。（三）再者地震之後，房屋地下室下陷，經判定為危樓，尤屬虛誑陳詞，然該房屋是 否屬於危樓，主管機關可以查證，不應由原告任意猜測。三、證據：提出系爭樣品屋設計圖說影本、土地及建物抵押謄本影本各一份為證，並 聲請傳訊證人劉育秀。
理 由
一、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形 ，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張向被告購買坐落台中市南區○○○○段二三一之一、二三一之五、 二三一之六、二三一之七、二三四之一、二三四之四、二三二之二、二三三之七 、二三三之一二地號土地持分，及其上建物即「廣三大時代」編號Ｆ區０一棟、 ０二棟十樓之住宅兩戶（含兩車位）價金伍佰參拾肆萬元，原告已依約繳納期款 壹佰壹拾貳萬玖仟肆佰參拾肆元。被告於房屋．土地買賣合約書第一條明定：「 廣告效力，本預售房屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、本戶房屋平面圖 與位置示意圖視同契約之一部分。」，被告並於其廣告上宣稱系爭房屋樓高加高 六十公分，即挑高三米六，並在廣告圖上做成「夾層屋」誘使原告購買，且原告 至樣品屋參觀時，牆壁上有皮尺，清楚標示地板至天花板之高度如對為三米六， 以供原告施作夾層，達成約定「一層的空間有兩層使用之機能」之效用。詎原告 於被告交屋後至現埸丈量結果，發現室內高度僅有三米四，與原先約定少了二十 公分，使原告無法規劃正常使用之夾層屋，致原告預定之使用計劃全部作廢，造 成原告之重大損失，系爭買賣標的明顯無法發揮本件買賣契約所定「一層的空間
有兩層使用機能」之效用，該瑕疵已致使原告購屋目的無法實現，故原告依民法 第三百五十九條規定解除契約。復因九二一大地震造成該房屋之地下室下陷，該 房屋所在之大樓，被台中市政府鑑定為危樓之公共場所建物，足證被告有偷工減 料之情形，該房屋因遭宣告為危樓，故被告已給付不能，依同法第二百五十六條 規定，債權人（即原告）得解除契約，原告已以起訴狀向被告為解除契約之意思 表示，請求被告返還其所已繳之價金。
三、被告則以樣品屋原始依照建築法規定設計，所謂樓層高度三米六，即包含一層地 板之厚度，因建築技術規則精要中明定樓高係指室內地板面至其直上層地板面之 高度，最上層之高度為至其天花板高度，三米六應含樓地板，故被告並未違約等 語辯。
四、原告主張於八十六年五月一日，向被告購買購買坐落台中市南區○○○○段二三 一之一、二三一之五、二三一之六、二三一之七、二三四之一、二三四之四、二 三二之二、二三三之七、二三三之一二地號土地持分，及其上建物即「廣三大時 代」編號Ｆ區０一棟、０二棟十樓之住宅兩戶（含兩車位）價金伍佰參拾肆萬元 ，原告已依約繳納期款壹佰壹拾貳萬玖仟肆佰參拾肆元。且兩造約定本預售房屋 之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、本戶房屋平面圖與位置示意圖視同契約 之一部分，被告之售屋廣告上表明系爭房屋樓高三米六之空間足施作夾層屋，而 系爭房屋現有之樓層空間高度，不含樓板厚度時計算為三米四等情，為被告所不 爭執，復據原告提出不動產買賣契約書二份及系爭房屋廣告圖說、平面參考配置 圖為證，原告之此部分主張堪信為真實。惟被告曾以前述言詞置辯，是本件所應 先審究者，兩造所約定高度為三米六，究指實際可供施作夾層空間之高度，或如 被告所辯稱包含樓層地板厚度之高度？而現有實際之室內淨高是否可達兩造約定 之實際效用？
（一）兩造就系爭標的買賣時約定樓層空間高度應為三米六，現狀樓層室內淨空間高 度則為三米四之事實，已為兩造所承認。依建築技術規則精要（十一）所訂， 樓層高度自室內地板面至其直上層地板面之高度；最上層之高度，為至其天花 板高度。但同一樓層之高度不同者，以其室內樓地板面積除該樓層容積之商， 視為樓層高度。惟房間內之淨高，如有特殊設計之約定，致使其樓層高度與原 契約約定顯然有所減少，出賣人自應告知買受人，倘否即應認有減少契約預定 效用之瑕疵。系爭房屋出售前，於樣品屋內以皮尺表明室內空間之淨高度為三 米六事實，業據證人即為原告委託設計室內規劃之胡懷民及購買被告所銷售房 屋之洪文猛、林淑娟、王理容、林漢水、林晏堂到庭均結證稱：樣品屋所置之 皮尺，確係為三米六之事實。再參以被告於其廣告上宣稱：「新世代、新住宅 觀，樓高加高六十公分，改變一層不變的傳統、『挑高三米六』目前一般的公 寓大廈的樓高大約均在二米至三米左右，只能有一層的使用空間，但在房價動 輒數百萬，甚至上千萬的都會區…就千萬不能忽視三米六的超值魅力，千萬不 要小看加高的六十公分，他足以讓您突破一層不變的格局，讓您的生活更上一 層，房子長高，房價不能漲高，…」「…如果把樓層加高六十公分，空間的變 化會讓生活變得更豐富，挑高三米六的空間領域，最精彩的就是多出的六十公 分所產生的空間變化，大可以把日常所必須的公共空間，例如將客、餐廳保有
三米六的開闊感，而在日常生活佔較少使用之臥室廚房上方，運用室內裝潢的 手法，做出和室或衣物儲藏的空間，就是臨時有客人來訪也不擔心房間不夠… 尤其對年輕人，小家庭而言，挑高三米六空間，房價付得少、空間用的巧的經 濟特性，讓獨立成家變得非常容易。」等語，又其廣告圖面均以夾層屋方式表 現，參考配置圖均以上下二層方式圖繪，足認兩造所約定之室內淨高度，應係 三米六無誤。雖被告否認上述證人之證詞，並舉證人即當時為被告之業務銷售 經理劉育秀證稱前述樣品屋內所懸皮尺所呈現之室內高度為三米四，而非三米 六，惟按證人劉育秀曾任被告之銷售經理，與被告間曾有僱傭關係存在，其證 言之可性度較低，又參諸被告於廣告中一再表示可使用之空間高度為三米六， 從未註明所謂三米六之高度應扣除樓板之厚高，於客觀上應認被告之廣告係指 承買人可使用之室內淨高空間為三米六，方屬合理，被告所辯與其廣告內容不 符，尚不足採。
（二）又依證人胡懷民所述之委託設計規劃證明書上所載：「其樣品屋標榜的為室內 挑高實際高度三米六之空間…樓下至少高度必須在二米範圍，剩下之一米六必 須扣除夾層之層板結構施工約十二公分左右，…但是房屋於完成要交屋時其實 際室內高度卻剩下三米四…因此在設計規劃上即造成很大的問題，因為夾層如 果按照原來規劃設計，則實際高度即變成一米三左右之高度，如果上到夾層必 須低下頭才能爬上去，在人體工學上，造成極不合道理之現象，因此夾層之運 用即使不能做為臥房之使用，亦無法做為書房或起居室之運用。」等情，是原 告所購之房屋如規劃成夾層屋，其上層淨高僅約有一百三十公分之淨高度而已 ，有嚴重壓迫感，使原告無法作為一般和室、書房等使用，影響原告可得利用 之空間，基此，以住家為使用目的之原告而言，其住家品質、效用較之契約所 定之品質、效用顯不具備。
（三）綜上所述，系爭房屋廣告內容已成為契約內容之一部份，因而系爭買賣標的得 規劃興建為夾層屋，分上、下使用，成為消費者購屋時主觀上最重要之契約目 的，茲因被告所提供之室內淨空間高度不足，且被告於另案本院八十八年度訴 字第二五九六號返還價金事件中，供稱因有關建築法令限制之故，無法二次施 工補正房屋之室內淨高，使其高度符合適做為上下兩層活動用空間，系爭買賣 契約之標的，應認具有契約預定效用之瑕疵。
五、按物之出賣人對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條規定危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除契約，或請求減少價金。民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定 有明文，故原告以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，就房屋部分，自 屬於法有據。又系爭車位及土地買賣與系爭房屋買賣，為聯立契約，原告就土地 與車位部分併解除契約，洵屬有據。
六、再查，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定，或契約另有 訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一項第一款、第二款定有明文。原 告就系爭買賣標的已合法解除契約，已如前述，其請求被告依回復原狀之法律關
係返還所受領之價金，於法自屬有據，而在此所應審究者為被告受領之金額及應 返還之金額各為若干？經查，本件原告主張依其提出之被告公司所開立之統一發 票，共計已給付壹佰壹拾貳萬玖仟肆佰參拾肆元，經本院就原告所提出被告所開 立二聯式統一發票影本四紙暨電子計算機統一發票三十九紙核閱無訛，自堪信原 告上開主張為真實。惟前開統一發票中八十七年十月二十六日、發票號碼ＲＨ0 0000000號所列之瓦斯費參萬玖仟肆佰參拾肆元，係支付予被告以外第三 人，並非被告所受領之給付物，原告依回復原狀之法律關係請求，洵非有據。故 原告請求被告返還所受領之價金以壹佰零玖萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即 民國八十八年十二月七日）起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息， 為有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。七、本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，其餘原告敗訴部分，其假執行之 聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另論述，附 此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第三百八 十五條第一項、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決 如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十二 日 台灣台中地方法院民事第一庭
法 官 王金洲
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴應於送達後二十日內向本院提出上訴中 華 民 國 八十九 年 五 月 十二 日 書 記 官
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