臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度重訴字第29號
原 告 謝運煌
謝運和
謝運昌
謝鈞堂
謝國堂
謝忠堂
謝銘堂
謝華堂
謝高堂
謝旻峯
謝吳鳳蘭
共 同
訴訟代理人 劉順寬律師
被 告 林政岳
賴張煥英
共 同
訴訟代理人 張智宏律師
複代理人 黃建誠律師
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國108 年
11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款及第256 條分別定有明文。查原告起訴時原依民 法第450 條第2 項規定為請求，並聲明：㈠被告應將坐落苗 栗縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上如民事 起訴狀附圖所示斜線部分面積111 平方公尺之地上物拆除騰 空後，將前開土地返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行 （見本院卷第19頁至第21頁）。原告嗣於民國108 年4 月1
日準備程序期日及同月9 日變更請求權基礎為土地法第103 條第2 、3 款（見本院卷第219 頁、第227 頁至第229 頁） ，復於108 年7 月29日變更訴之聲明第1 項為：㈠被告林政 岳應將坐落系爭土地上，如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所10 8 年7 月11日複丈成果圖所示編號B 部分面積47平方公尺之 建物拆除，並將上開土地返還原告。㈡被告賴張煥英應將坐 落系爭土地上，如附圖所示編號A 部分面積64平方公尺之建 物拆除，並將上開土地返還原告（見本院卷第319 頁）。經 核上開聲明之變更為特定返還之土地面積、位置，乃係補充 事實上之陳述；又其主張終止租賃契約及被告所有建物無權 占用原告所有土地之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結；參諸首揭規定，自無不法，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：被告林政岳所有之門牌號碼苗栗縣○○市○○路 0000號建物（下稱1019建物）、被告賴張煥英所有之門牌號 碼苗栗縣○○市○○路0000號建物（下稱1017建物）均坐落 原告共有之系爭土地上，坐落之面積及範圍則如附圖所示； 而原告則分別與被告就1019建物、1017建物坐落之土地，各 自96、89年起成立不定期限之租賃關係。然上開建物並未辦 理保存登記、無申請使用執照，且未設置防火牆，顯見被告 有將系爭土地供違反法令之使用。再者，1019建物、1017建 物占用之土地原係原告祖先出租予訴外人黃添丁、陳添成， 嗣後經多次轉手後，方各由被告承租，並興建1019建物、10 17建物；故系爭土地既有轉租之情形，顯已構成土地法第 103 條第3 款之情事。從而，原告自得依土地法第103 條第 2 、3 款規定，主張終止契約，並請求被告分別將1019建物 、1017建物拆除，及將占用土地返還原告，且以本件108 年 4 月9 日準備書狀之送達終止上開租賃關係，被告自斯時起 無權占有系爭土地。為此，爰依民法第767 條規定之法律關 係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告林政岳應將坐落系 爭土地上，如附圖所示編號B 部分面積47平方公尺之建物拆 除，並將上開土地返還原告。㈡被告賴張煥英應將坐落系爭 土地上，如附圖所示編號A 部分面積64平方公尺之建物拆除 ，並將上開土地返還原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：1019建物、1017建物目前係供經營小吃店使用， 而供經營小吃店使用之目的並非土地法第103 條第2 款所謂 「違反法令之使用」，且1019建物、1017建物後方現有可供 人車通行之柏油路面，距離主幹道（即苗栗縣苗栗市中正路 ）甚近且相互接連，足徵上開建物應無違反法令使用或有致 危害於公共安全之虞。建築法規防火牆設置之相關規定，僅
屬建築管理法令之行政違章，且租用基地建築房屋未依建築 法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可建築之規定，縱認 1019建物、1017建物有違反建築法規相關防火牆設置、申請 建築執照、使用執照之相關規定，亦非屬土地法第103 條第 2 款所定「違反法令之使用」。又被告林政岳未將1019建物 轉租他人；而被告賴張煥英雖有將1017建物出租他人經營小 吃店情事，惟此屬被告賴張煥英就1017號建物房屋使用收益 權之行使，而與土地法第103 條第3 款所規定「承租人轉租 基地於他人」之要件有別。故原告本件主張終止租賃契約並 請求拆除上開建物、返還土地，顯無理由等語，資為抗辯。 並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告林政岳所有之1019建物、被告賴張煥英所有之1017建物 均坐落系爭土地上。
㈡被告林政岳、賴張煥英分別就1019建物、1017建物坐落之系 爭土地，至少自96、89年起與原告成立不定期限之租賃關係 ；1019建物坐落系爭土地之租金自106 年起為每年新臺幣（ 下同）88,282元、1017建物坐落系爭土地之租金自92年起為 91,400元。
四、原告主張被告租用系爭土地有土地法第103 條第2 、3 款情 事，原告得收回系爭土地等情；惟為被告所否認，並以前揭 情詞置辯。是本件爭點厥為：被告租用系爭土地有無土地法 第103 條第2 、3 款所定情事，致原告得收回系爭土地？茲 析述如下：
㈠原告並無土地法第103 條第2 款所定得終止租約之事由： ⒈按租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令之使 用，出租人不得收回，土地法第103 條第2 款定有明文。又 土地法第103 條第2 款所謂承租人以基地供違反法令之使用 時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言， 租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築 違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使 用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上 字第95號判例、86年度台上字第986 號判決意旨參照）。再 土地法第103 條第2 款所謂承租人以基地供違反法令之使用 ，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致 危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以 之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗， 即無上開條款規定之適用（最高法院89年度台上字第1018號 判決意旨參照）。
⒉查原告雖主張1019建物、1017建物未有申請建築執照、使用 執照，屬違章建築，且未設置防火牆，而有侵害公共利益之 虞，自屬違反法令之使用云云。然查，1019建物、1017建物 現況係供被告開設飲食店使用乙節，業經本院勘驗屬實，並 有現場照片、本院勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第241 頁至 第245 頁、第249 頁至第250 頁）。上開建物既均供被告營 業使用，且其營業之目的、內容亦未有何違反法令、背於社 會善良風俗之情事，揆諸上開說明，縱有違反建築法令關於 設置防火牆或申領建築執照、使用執照之情形，僅屬建築管 理法令之行政違章，非屬土地法第103 條第2 款所定之供違 反法令使用之情形。又原告於被告承租系爭土地興建1019、 1017建物之初，業已明知且同意被告興建建物，其於斯時未 就建物是否有請領建築執照、使用執照或符合建築相關行政 管制規定一事表示異議，復於本院107 年度訴字第133 號調 整租金事件中，僅主張提高1019建物使用系爭土地之租金， 而未提及有何違反法令使用之情形，則其迄至該案確定後方 提起本件訴訟並為此主張，亦有違誠信原則。再原告復未能 舉證證明其所指之前開違規情節，有何致生危害於公共安全 之具體事實，自難認原告此部分主張與土地法第103 條第2 款所定之要件相符。
㈡原告並無土地法第103 條第3 款所定得終止租約之事由： ⒈按租用建築房屋之基地，非因承租人轉租基地於他人，出租 人不得收回，土地法第103 條第3 款定有明文。又房屋所有 人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之 特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所 有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租 有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字 第2678號判例意旨參照）；是土地法第103 條第3 款所規定 承租人轉租基地於他人，出租人得終止契約之情形，係指承 租人承租基地後，不自為建築，卻將基地轉租於他人而言； 此究與基地承租人建築房屋後，將房屋全部或一部交由他人 使用收益之情況有別，而使用房屋必然使用房屋所坐落之基 地，尚難以此構成終止租約之原因。
⒉原告主張被告有將1019建物、1017建物轉租他人，而構成土 地法第103 條第3 款之終止租約事由云云。然1019建物為被 告林政岳供己使用，此經原告所不爭執（見本院卷第241 頁 ），是原告主張被告林政岳轉租他人云云，顯屬無據。又被 告賴張煥英雖已於本院勘驗時自承有將1017建物出租他人使 用之節（見本院卷第241 頁）；但1017建物既屬被告賴張煥 英所有，則其將該建物出租他人為營業使用、並據此收取租
金，此情顯屬被告賴張煥英對1017建物使用收益權之行使， 自與承租人租用基地後，不自為建築而出租予他人建築房屋 之情形有別，顯非屬土地法第103 條第3 款所定之基地轉租 情形。從而，原告主張被告有違法轉租之情事而得據以終止 租約云云，尚無可採。另原告就其等與被告分別自96、89年 起，就1019建物、1017建物占用之系爭土地成立不定期限之 租賃關係乙節所不爭執，則在被告承租、占用系爭土地前， 原告或其祖先係與何人成立租賃關係、或有無轉租他人之情 事，均屬兩造就系爭土地成立基地租賃之法律關係前所發生 之事實，基於債之相對性原則，原告或其祖先與他人成立之 租賃關係有無得依法終止之事由，顯與兩造間之租賃關係無 涉；況原告自承對於1019建物、1017建物在被告承租、占用 系爭土地前之租賃關係不清楚（見本院卷第365 頁），依原 告所述內容，實難認有何土地法第103 條第3 款所定之基地 轉租情事，原告自不得執此對被告主張終止契約，併此敘明 。
五、綜上所述，原告主張依土地法第103 條第2 、3 款終止租約 ，應乏其據；又兩造間既存在不定期限之租賃關係，且原告 又無其他可合法終止該租賃關係之事由，則兩造間之租賃關 係既有效存在，1019建物、1017建物占用系爭土地即屬有權 占用。基此，原告依民法第767 條規定，請求被告應將坐落 系爭土地上，如附圖所示編號A 、B 部分之1019建物、1017 建物拆除，並將上開土地返還原告，為無理由，應予駁回。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回 之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 賴映岑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 彭文章
中 華 民 國 108 年 11 月 28 日