臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度訴字第162號
原 告 方世樑
被 告 何玄鴻
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年10月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣189,195 元，及自民國108 年4 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔17%，餘由原告負擔。
本判決於原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。兩造簽訂之房屋租賃契約書第21條約定 ：「因本契約發生之爭議，雙方得依下列方式處理：向房屋 所在地之法院聲請調解或進行訴訟。」，而依上開契約書第 1 條所載，承租之房屋係位於苗栗縣竹南鎮，是依前開規定 ，兩造業已合意由本院管轄，本院自有管轄權，先予敘明。二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或緘縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明第2 、3 、5 項分別為：請求被告給付積欠租金新臺幣（下同）140,000 元、6 個月租金額預期利益、水電費49,195元，及均自起訴 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；第4 項請求回復原 狀及損害金額1,000,000 元。經迭次緘縮、擴張後，嗣於民 國108 年8 月6 日具狀變更為聲明第2 、3 、4 、5 項之遲 延利息，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5% 計算之利息，分別屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，依前 開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）被告於106 年11月1 日向原告承租其所有坐落於苗栗縣竹
南鎮山佳里龍山路3 段350 號房屋（下稱系爭房屋），每 月租金5 萬元，租期至109 年10月31日止（下稱系爭租約 ）。然被告於107 年6 月起即拖欠租金，至107 年9 月15 日仍未繳付，故兩造同意於107 年10月16日起終止租約， 但有關終止契約後所生違約或回復原狀等責任，悉依租賃 契約書約定辦理，惟迄今被告仍未履行契約條件。依系爭 租約第12條第1 、2 項、第20條第2 項、民法第259 條、 第455 條規定，被告將系爭房屋回復原狀並經雙方共同完 成點交手續後返還予原告，惟系爭房屋尚有裝潢隔間、天 花板、廣告招牌、檳榔攤、騎樓地板墊高部分未拆除，屋 內遺留物品亦未清除，經原告於107 年10月24日以簡訊、 同年月29日以存證信函促請被告履行上開義務，被告仍置 之不理，足認其未將系爭房屋完全清空回復原狀，被告應 將系爭房屋清空回復至租賃前之原狀後方得返還。（二）查承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使 用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441 條定 有明文。被告尚積欠自107 年6 月至同年9 月15日，計14 0,000 元之租金（6 月積欠15,000元＋7 、8 月租金每個 月50,000元×2 個月＋9 月租金50,000元×1/2 ＝140,00 0 元），原告自得依上開規定請求被告給付。
（三）依系爭租約第11條第2 項約定：「依約定得終止租約者， 租賃之一方應於3 個月前通知他方，並應賠償他方6 個月 租金額之預期利益。」，該約定內容參照最高法院68年台 上字第3887號判例、105 年度台上字第169 號判決要旨， 應屬兩造約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額， 亦即保留解除權之代價。系爭租約未屆滿，被告即提前終 止之，依上開約定，被告應賠償原告6 個月租金額即300, 000 元（50,000×6 ＝300,000 ）。（四）被告未依約將系爭房屋清空回復原狀等情，業如前述，則 依系爭租約第20條第2 項約定：「租賃屆滿或終止契約時 ，承租人在返還租賃物前應將租賃物打掃清潔並回復租賃 前原狀。倘若承租人未回復租賃前原狀，願支付100 萬元 供出租人代為處理及賠償出租人損害，承租人絕無異議。 」之約定，被告應賠償原告1,000,000 元。該預定賠償額 請法院基於契約自由原則，酌情判決。
（五）依系爭租約第5 條第1 項約定：「由被告負擔租賃期間因 使用本租賃物所產生之電費、自來水費. . . 等營業上所 產生費用，應由承租人負擔。」之約定。系爭房屋於被告 承租期間產生之電費47,042元、自來水費2,153 元，合計 49,195元，均應由被告負擔。
（六）依系爭租約第20條第6 項約定：「承租人若有違約情事， 致損害出租人之權益時願聽從出租人賠償損害，例如：違 約金，損害賠償費用或者出租人因訟所繳納之訴訟費、律 師費用、諮詢費用、郵費等，均應由承租人負責賠償，承 租人絕無異議。」之約定，被告有積欠租金及未依約將系 爭房屋回復原狀並返還予原告等違約情形，依上開約定， 原告因本件訴訟支出之訴訟費應由被告全額負擔。（七）並聲明：⑴被告應將系爭房屋回復原狀後並遷讓返還予原 告。⑵被告應給付租金140,000 元；⑶被告應給付原告相 當於6 個月租金之預期利益；⑷被告應賠償原告回復原狀 之費用及損害金額1,000,000 元；⑸被告應給付原告積欠 之水電費49,195元，及第2 至5 項請求均自起訴狀繕本送 達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑹ 訴訟費用由被告負擔。
二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟其前到場之陳述及答 辯意旨略以：
（一）被告雖曾授權其前妻及合夥人以被告名義簽訂系爭租約， 但被告對系爭租約內容並不知悉。因系爭房屋係違建，經 苗栗縣政府發函通知不得於系爭房屋經營汽車美容事業， 被告不得已才終止系爭租約並搬遷。系爭租約終止後，被 告與李玉彬、戴朧錢等人曾於107 年9 月下旬至系爭房屋 進行搬遷及回復原狀，除原告當面告知系爭房屋辦公室、 隔間天花板、洗手台、部分廣告招牌及檳榔攤架子均不需 拆除外，其餘部分均已回復原狀，遺留物品亦均搬離清空 ，且於107 年11月間已交還系爭房屋之遙控器予原告。其 餘部分被告欲回復原狀卻遭原告制止，且原告業將系爭房 屋出租他人使用，已無回復原狀之問題。
（二）被告與戴朧錢共同分擔系爭房屋之租金，被告分擔額為15 ,000元、戴朧錢分擔額為35,000元，每月以現金交付原告 。107 年6 至8 月間之房租，戴朧錢有按月給付35,000元 予原告，該期間僅被告15,000元部分未給付。被告與戴朧 錢於同年9 月後均未再給付房租。又本件是原告阻止被告 回復原狀，是被告並未違約，並無違約金之問題，且系爭 租約是兩造同意終止，亦無回復原狀費用及損害賠償之問 題。另所積欠之水電費用，被告確實未繳納。
（三）並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。三、本件爭執事項如下：
（一）原告請求被告將上開房屋回復原狀後遷讓，是否有理由？（二）原告請求被告給付107 年6 月至9 月之租金140,000 元， 是否有理由？
（三）原告請求被告給付6 個月租金之預期利益，是否有理由？（四）原告請求被告給付回復原狀費用及損害金額1,000,000 元 ，是否有理由？
（五）原告請求被告給付未繳納之水電費用合計49,195元，是否 有理由？
（六）原告請求被告負擔本件訴訟之訴訟費用，是否有理由？四、得心證之理由：
（一）原告主張被告有於106 年11月1 日起向原告承租其所有坐 落於苗栗縣○○鎮○○里○○路0 段000 號房屋，每月租 金50,000元，租期至109 年10月31日止；兩造於107 年9 月間協議，同意自107 年9 月16日起終止上開租賃契約， 業據其提出房屋租賃契約書為證，並為被告所不爭執（見 本院訴字卷第67、99、105 頁），並據證人戴朧錢到院證 述明確（見本院訴字卷第103 頁），堪信原告此部分之主 張為真實。
（二）原告請求被告將上開房屋回復原狀後遷讓，是否有理由？ 經查：
１、被告雖以因系爭房屋係違建，經苗栗縣政府發函通知不得 於系爭房屋經營汽車美容事業，被告不得已才終止系爭租 約並搬遷等語置辯。惟其提出之苗栗縣政府107 年8 月21 日府商工字第1070165121號函主旨載明：「台端未經商業 核准設立登記，擅自於本縣○○鎮○○里○○路0 段000 號開設汽車美容、洗車及窗簾安裝，已違反商業登記法第 31條規定，請於文到日起1 個月內向本府辦妥商業登記， 屆期未辦妥登記營業，將依法處分，請查照。」有該函附 卷可憑（見本院訴字卷第211 頁）。是被告未能於系爭房 屋經營汽車美容等事業，係因未辦妥商業登記所致，則其 前開所辯，尚無可採。
２、證人即原告之妹方靜雖到院證稱：被告拆遷後，伊看到檳 榔攤那邊很亂，裡面也很亂等語（見本院訴字卷第189 頁 ）。然亦證稱：107 年11月間有與原告到系爭房屋跟證人 戴朧錢拿遙控器，當時沒有檢查房屋，因為房屋就在伊住 家旁，之前都有去看，該拆的都拆了，但當天有打開鐵門 ，當時李玉彬、戴朧錢都在鐵門外面，伊也有說歡迎他們 再回來做，但他們拆走設備後就沒有再回來等語（見本院 訴字卷第185 、187 頁）。是由證人方靜上開證述，並不 能證明被告尚未回復原狀。
３、證人李玉彬到院證稱：107 年9 月初時，屋主跟被告說要 終止系爭租約，當時伊有在場，到9 月下旬時伊有到系爭 房屋，因為屋主叫被告搬走，要清空，但說有一些裝潢可
以不用拆；在9 月下旬有幾天伊等拆到一半，原告有到場 阻止伊等拆除，不准拆也不准搬東西，就停下來沒有拆， 之後就拿遙控器去給原告，原告說剩下的不用拆，門口樓 地板也不用回復原狀；屋內裡面隔間、玻璃裝潢、檳榔攤 、招牌還沒有拆，裡面的東西都已搬走，但之後原告不讓 伊等進去拆（見本院訴字卷第95、97頁）；大約在11月選 舉前在系爭房屋門口前將系爭房屋的遙控器還給原告；在 10月中旬時原告有在伊及被告、戴朧錢面前說剩下的東西 不用回復原狀，檳榔攤、隔間、前開辦公室、招牌都不用 拆等語（見本院訴字卷第135 頁）。證人戴朧錢到院證稱 ：伊是金主贊助被告做生意，搬遷的車資是伊付的，所以 搬遷時伊有在場，拆除過程原告也都有來，他說辦公室部 分留著，隔間天花板、洗手台、檳榔攤的白鐵架子等都不 用拆，招牌其中一部分不用拆，因為當時還打算等風聲小 的時候回去營業，原告也有口頭同意，所以只拆其他的部 分。房屋裡面的都有搬空，原告提出的照片是伊等還沒有 搬完前就先拍的，他所說遺留的物品都在伊那邊等語（見 本院訴字卷第99至103 頁）。是由上開2 個證人之證述觀 之，其等所有證述內容大致相符，且原告如未要被告保留 部分設施不拆，被告及證人於搬遷拆除時一併拆除並無困 難，何需再予保留，是其等證述除原告所欲保留之部分外 ，其餘部分業已拆除搬遷，堪予採信。
４、又系爭租約第20條第2 項約定後方空白處，以手寫註記「 加註：地板不需復原」等字，有系爭租約在卷可按（見本 院補字卷第36頁）。且原告並已陳明確實有上開加註等語 （見本院訴字卷第59頁）。足認證人李玉彬上開證述原告 有說門口樓地板也不用回復原狀等語為真實。況原告業將 系爭房屋出租予他人使用，有被告提出之現場照片在卷可 稽（見本院訴字卷第215 至221 頁）。且原告亦已陳明： 伊確於108 年1 月間開始將系爭房屋出租予他人等語（見 本院訴字卷第237 頁）。是被告如未搬遷完畢，原告如何 能再將系爭房屋出租他人使用。
５、再原告於107 年9 月19日曾傳簡訊予被告，其內容為：「 在法律上房東可以把你的設備留置不讓你搬。」、「燈具 也拆光光，一盞不留，有需要這樣嗎？」，有該簡訊照片 在卷可按（見本院訴字卷第149 、151 頁）。原告於本院 亦自陳：因被告積欠伊房租，伊有留置權，被告拆除時有 答應伊要將設備拆除變價給別人，伊有跟他們說好的東西 ，伊有需要的，再抵租金及水電費等語（見本院訴字卷第 131 頁）。更足認原告有同意被告其一中部分之設備不用
拆除。
６、綜上所述，被告雖尚有裝潢隔間、天花板、廣告招牌、檳 榔攤、騎樓地板墊高部分未拆除，然此部分係經原告同意 不用拆除，已如前述。且被告已將系爭房屋其他部分搬遷 、拆除，原告並將系爭房屋出租他人使用，則原告請求被 告就系爭房屋回復原狀後遷讓，即無理由，不應准許。（三）原告請求被告給付107 年6 月至9 月之租金140,000 元， 是否有理由？經查：
１、證人戴朧錢雖到院證稱：系爭房屋之租金被告每月要付15 ,000元，伊付35,000元，伊有付6 、7 月份的租金，是拿 現金給原告，8 、9 月份的就沒付等語（見本院訴字卷第 101 頁）。然為原告所否認，且證人戴朧錢未能提出其確 有將107 年6 、7 月份之租金交給原告之證明文件，是其 前開證述，尚難採信。
２、又自107 年6 月至同年9 月15日之租金合計為140,000 元 ，此為被告所不爭執，且被告亦自陳有積欠上開租金未付 ；未將伊分擔107 年6 至9 月之租金每月15,000元交付給 原告等語（見本院訴字卷第69、105 頁）。而證人戴朧錢 亦無法證明其確有交付上開期間之租金給原告，是原告請 求被告給付租金140,000 元，即有理由，應予准許。（四）原告請求被告給付6 個月租金之預期利益，是否有理由？ 經查：
１、按系爭租約第11條第2 項約定：「依約定得終止租約者， 租賃之一方應於3 個月前通知他方，並應賠償他方6 個月 租金額之預期利益。」，有該契約書在卷可稽（見本院補 字卷第35頁）。是依前開約定，應係指兩造得隨時終止本 件租約，但提出終止租約之一方應於3 個月前通知他方， 及賠償他方6 個月租金之金額。
２、原告起訴時主張兩造係合意終止本件租約，並於本院迭次 陳明兩造係合意終止本件租約（見本院補字卷第15頁、訴 字卷第39、59、131 頁），且證人戴朧錢亦到院證稱：因 為苗栗縣政府有寄公文給原告，伊就跟原告反應無法營業 ，後來原告就在9 月中旬叫伊等搬走，伊等有同意等語（ 見本院訴字卷第103 頁）。並為被告所不爭執（見本院訴 字卷第105 頁）。是兩造既係合意終止本件租約，即無一 方終止租約之情形，自不生系爭租約第11條第2 項賠償他 方6 個月租金額之預期利益之情事。是原告此部分之請求 ，顯係誤解上開約定，自無從准許。
（五）原告請求被告給付回復原狀費用及損害金額1,000,000 元 ，是否有理由？經查：
１、按系爭租約第20條第2 項約定：「租賃屆滿或終止契約時 ，承租人在返還租賃物前應將租賃物打掃清潔並回復租賃 前原狀。倘若承租人未回復租賃前原狀，願支付100 萬元 供出租人代為處理及賠償出租人損害，承租人絕無異議。 」，有該契約書在卷可按（見本院補字卷第36頁）。是依 前揭約定，被告為承租人，而本件租約業經兩造合意終止 ，被告自有將租賃打掃清潔並回復租賃前原狀之義務。 ２、被告雖有裝潢隔間、天花板、廣告招牌、檳榔攤、騎樓地 板墊高部分未拆除，然上開裝潢隔間、天花板、廣告招牌 、檳榔攤部分，係經原告同意不用拆除；騎樓地板墊高部 分，除經原告同意不拆除外，尚於系爭租約約定不用拆除 ，業如前述。而原告雖提出照片（見本院補字第57、59頁 ），主張有屋內遺留物品未清除等語。惟業經證人戴朧錢 證稱：該照片係在其等搬空前所拍攝，其等已經將之搬遷 完畢等語，已如前述。原告亦無法證明上開照片是何時所 拍攝，自無從證明被告等未將租賃物打掃清潔並回復租賃 前原狀，況原告業已自陳已將系爭房屋出租他人使用，顯 見上開各項縱未拆除，亦不影響原告之使用收益。是原告 此部分之請求，亦無理由，而不應准許。
（六）原告請求被告給付未繳納之水電費用合計49,195元，是否 有理由？經查：
被告尚未繳納承租期間產生之電費47,042元、自來水費2, 153 元，合計49,195元，有原告提出之台灣電力公司電子 帳單服務系統表及台灣自來水股份有限公司107 年11月催 繳欠費通知單等在卷可按（見本院補字卷第61至71頁）。 被告並已到院陳明對於上開水電費用伊確實沒有支付等語 （見本院訴字卷第69頁）。是被告既尚未繳納其承租期間 所產生之電費及水費，依系爭租約第5 條第1 項：「租賃 期間因使用本租賃物所產生之電費、自來水費. . . 等營 業上所產生費用，應由承租人負擔。」之約定。上開費用 自應由被告負擔，則原告此部分之請求，為有理由，應予 准許。
（七）原告請求被告負擔本件訴訟之訴訟費用，是否有理由？經 查：
１、按系爭租約第20條第6 項雖約定：「承租人若有違約情事 ，致損害出租人之權益時願聽從出租人賠償損害，例如： 違約金，損害賠償費用或者出租人因訟所繳納之訴訟費、 律師費用、諮詢費用、郵費等，均應由承租人負責賠償， 承租人絕無異議。」。然按民事訴訟法第87條之規定，訴 訟費用係法院應依職權裁判之事項。蓋訴訟費用之命當事
人負擔，端在防止無益之訴訟及不當之抗辯，故由法院依 職權為之，當事人起訴時或應訴時，不必就此有所聲明， 其有此聲明者，亦不必諭知准駁。準此，當事人即便聲明 願負擔訴訟費用，法院並不受其拘束，應依民事訴訟法第 78條以下相關規定，依職權裁判之（臺灣高等法院暨所屬 法院100 年法律座談會民事類提案第49號研討結果參照） 。是有關訴訟費用之負擔，依民事訴訟法第87條之規定， 法院應依職權諭知應負擔之當事人，則兩造上開約款約定 訟訴費用一律由被告負擔，違反民事訴訟法第87條之規定 ，難認有效。
２、從而，原告主張被告應負擔本件訴訟之全部訴訟費用，尚 屬無據，而不可採，仍應由本院依民事訴訟法總則編第三 章訴訟標的價額之核定及訴訟費用第三節訴訟費用之負擔 等相關規定，為訴訟費用負擔之諭知。
（八）綜上所述，原告得請求之金額為租金140,000 元、水電費 49,195元，合計為189,195 元（140,000+49,195=189,195 ）。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之 債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分 之5 （參民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條 ）。原告請求給付之租金、水電費等項，並無約定清償期及 利率，屬給付無確定期限之金錢債權。而本件民事起訴狀繕 本於108 年4 月19日送達於被告（見本院訴字卷第35頁送達 證書），依法於該日對被告生送達效力。從而，原告併請求 被告自起訴狀繕本送達被告之翌日即108 年4 月20日起至清 償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，即屬有據，應予 准許。
六、從而，原告基於民法第441 條及租賃契約之法律關係，請求 被告應給付原告租金140,000 元、水電費用49,195元，合計 189,195 元，及自起訴繕本送達被告翌日，即108 年4 月20 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准 許。逾此範圍之請求，即無所據，應予駁回。
七、按所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，法院應依 職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明 文。本件原告雖未聲明願供擔保，請准宣告假執行，惟其勝 訴部分，因未逾500,000 元，依前開規定，應依職權宣告假 執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 4 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張智揚
中 華 民 國 108 年 11 月 4 日