臺灣臺南地方法院民事判決 108年度簡上字第147號
上 訴 人
即反訴上訴
人 林吳金花
被 上訴人
即反訴被上
訴人 學府龍邸管理委員會
法定代理人 黃張桂香
訴訟代理人 朱柳華
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國108年4月16
日本院臺南簡易庭107年度南簡更一字第6號第一審判決提起上訴
，本院於108年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴（包括本訴及反訴）駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即反訴被上訴人（下稱被上訴人）主張：被上訴人 為學府龍邸公寓大廈（下稱系爭大廈）管理委員會（下稱管 委會），上訴人即反訴上訴人（下稱上訴人）為系爭大廈中 門牌號碼高雄市○○區○○○路0巷00號及編號4及11車位（ 平面及機械車位各1位）之區分所有權人（上開建物及車位 下稱系爭房屋）。系爭大廈於建商完建出售交屋時，各戶室 內均經建商增建夾層、陽臺外推等坪數，故實際使用總坪數 大於登記坪數，為確保使用者付費及公平，系爭大廈管委會 自民國81年間成立時起，即依實際使用坪數（登記坪數加計 建商增建坪數）作為各住戶管理費之計算依據，且依區分所 有權人會議於104年1月11日決議管理費計算方式，以每戶每 月基本費新臺幣（下同）400元加上實際使用坪數（每坪10 元計算）、平面式停車位每月300元、機械式停車位每月400 元之方式計收管理費，並按101年1月6日區分所有權人會議 決議，如住戶逾期欠繳管理費，應加罰1期3個月管理費。因 系爭大廈之管理費每年共分4期繳納，每期應繳3個月，每期 繳費期限為第2個月底，而上訴人房屋實際使用坪數約78.4 坪（原審經地政機關實際測量上訴人房屋之增建坪數約計15 .42坪，登記總面積為63.39坪，合計實際使用坪數78.81坪
），故自104年起上訴人每期（即3個月）應繳管理費（含車 位）為5,652元【計算式：（基本費400元＋使用坪數78.4坪 /元×10元＋車位700元）×3個月＝5,652元】。詎上訴人自 104年1月起即未繳納，迄至107年12月合計未繳管理費9萬43 2元【計算式：每期5,652元×4期×4年＝9萬432元】及逾期 罰金9萬432元，共計18萬864元。上訴人經被上訴人定期催 繳上開金額，仍不給付，爰依公寓大廈管理條例第21條規定 及規約提起本件訴訟。又上訴人自83年間購屋後至91年間擔 任管委會主任委員期間，及101年至103年期間，均有按期繳 款，可知系爭大廈自管委會成立以來，各住戶之管理費皆按 實際使用坪數計算，行之多年並有共識，其辯稱應依登記坪 數繳納管理費，被上訴人自83年8月起向其溢收管理費一語 ，並反訴請求上訴人返還，並無理由，應予駁回等語。二、上訴人則以：上訴人房屋登記總坪數為63.39坪，被上訴人 卻以78.4坪收取管理費，顯然已超收15坪，以每坪16元計算 ，每月超收管理費240元，自83年8月至103年共計20年又4個 月，已溢收管理費5萬8,560元。又自104年起管理費每坪10 元，上訴人每期應繳1,902元，104年至107年上訴人應繳2萬 6,628元，被上訴人溢收金額為5萬8,560元，與上訴人應繳 金額2萬6,628元相互抵銷後，被上訴人尚需退還上訴人3萬1 ,932元。此外，早期興建的大樓，車位坪數已納入公設坪數 內，不應再另外收取車位管理費，被上訴人亦未對機械車位 進行維修保養，都是由車位使用人自理，卻仍收取機械車位 管理費每月400元，每年4,800元，自83年8月至103年間共計 收取9萬7,600元，並不合理。另103年度第3期機械車位管理 費，被上訴人再加收1期管理費1,200元，故被上訴人共溢收 機械車位管理費9萬8,800元。又平面車位管理費每月收300 元，每年為3,600元，20年又4個月共計7萬3,200元，被上訴 人亦應退還，故依民法第179條不當得利規定反訴請求被上 訴人應退還上訴人管理費20萬3,932元【計算式：9萬8,800 元＋7萬3,200元＋3萬1,932元＝20萬3,932元】等語，以為 抗辯。
三、原審就被上訴人之請求為全部勝訴判決，命上訴人應給付18 萬864元，另就上訴人反訴請求被上訴人給付20萬3,932元部 分為敗訴判決。因上訴人就本訴及反訴部分均不服提起上訴 ，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡本訴部分被上訴人於第一審之 訴駁回。㈢反訴部分被上訴人應給付上訴人20萬3,932元， 及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡
化爭點如下：
㈠兩造不爭執事項：
1.上訴人於83年8月間購買系爭大廈（即學府龍邸公寓大廈） 中之系爭房屋（即門牌號碼高雄市○○區○○○路0巷00號 房屋及編號4、11停車位，平面及機械式各1位）及其持分土 地，且於91年間曾擔任系爭大廈管理委員會主任委員。 2.系爭房屋登記總坪數為63.39坪（其中包含停車位面積）， 該房屋實際使用狀況，如107年11月29日原審法官會同兩造 及地政事務所測量人員至現場勘查之勘驗筆錄及照片所示（ 原審卷第313至363頁）。系爭房屋經高雄市政府地政局楠梓 地政事務所（下稱楠梓地政事務所）測量人員實地測量後， 屋內之增建部分，1層面積為30.21平方公尺，夾層面積為50 .97平方公尺，合計81.18平方公尺，位置及面積詳如楠梓地 政事務所107年12月19日高市地楠測字第10771114300號函文 檢附之複丈成果圖所示（原審卷第369頁）。 3.被上訴人就系爭大廈中區分所有權人收取管理費之計算方式 ，為每年共分4期繳納，每期應繳3個月，每期繳費期限為第 2個月底。
4.上訴人曾於92年間拒繳管理費，被上訴人向臺灣高雄地方法 院（下稱高雄地院）聲請核發支付命令（92年度促字第0000 0號）後，因上訴人提出異議視同起訴，高雄地院高雄簡易 庭以93年度雄小字第138號判決命本件上訴人應給付本件被 上訴人7,749元（扣除92年1月至同年6月已繳納部分管理費 後尚積欠之管理費）確定在案，並經本件被上訴人聲請強制 執行上訴人之財產（高雄地院94年度執字第49866號）。 ㈡兩造爭執事項：
1.系爭大廈住戶間有無約定以實際使用面積繳納管理費？平面 式及機械式停車位管理費計算方式為何？上訴人自104年1月 起至107年12月間，每月應繳交之管理費（包括停車位）合 計若干？被上訴人主張住戶間約定以實際使用面積繳納管理 費，及另按停車位（平面或機械式）收取管理費，以104年1 月11日經區分所有權人會議決議管理費之計收方式計算（即 上訴人使用面積以78.4坪計算），上訴人欠繳104年1月至10 7年12月之管理費合計9萬432元，另逾期罰金9萬432元，合 計18萬864元未繳納，依公寓大廈管理條例第21條規定及規 約約定請求上訴人給付上開金額，有無理由？
2.上訴人抗辯管理費應以63.39坪計收，被上訴人自83年8月至 103年共計溢收管理費5萬8,560元，83年8月至103年間溢收 機械式停車位管理費9萬8,800元，及應退還平面式停車位已 繳交共計7萬3,200元之管理費，經抵銷其應繳104年至107年
間應繳之管理費2萬6,628後，其無須再繳納被上訴人請求之 管理費，有無理由？
3.上訴人依不當得利法律關係反訴請求被上訴人返還溢收之管 理費20萬3,932元及其法定遲延利息，有無理由？五、本院得心證之理由：
㈠系爭大廈之管理費以每戶每月基本費400元加上實際使用坪 數（每坪10元計算）、平面式停車位每月300元、機械式停 車位每月400元之方式計收，被上訴人請求上訴人給付積欠 之104年1月起至107年12月（4年）管理費9萬432元，及逾期 罰金9萬432元，合計18萬864元，為有理由： 1.查上訴人於83年8月間購買系爭房屋（即門牌號碼高雄市○ ○區○○○路0巷00號房屋及編號4、11停車位，平面及機械 式各1位），其中主建物登記之1樓面積為93.23平方公尺、 夾層面積為31.81平方公尺、附屬建物即陽臺、平臺面積為 9.43平方公尺、20.09平方公尺，另共有部分權利範圍為100 00分之581即55.03平方公尺，合計為209.59平方公尺（約63 .39坪）。而系爭房屋之社區管理費每年共分4期繳納，每期 應繳3個月，繳費期限為第2個月底，上訴人自104年1月起至 107年12月期間均未繳納管理費，經被上訴人催告後迄今仍 欠繳等情，有卷附系爭房屋謄本、系爭大廈管理組織報備證 明、催告繳費存證信函、管理費繳款單及上訴人簽收掛號郵 件收件回執影本在卷可稽（本院107年度司促字第2655號卷 第13至19頁、第59頁，原審卷一第421頁），亦為兩造所不 爭執，此部分之事實，即堪認定。
2.按所謂區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉 及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會 議；管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公 寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管 理委員所設立之組織；規約乃公寓大廈區分所有權人為增進 共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之 共同遵守事項；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維 護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修 繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該 區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規 約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第3條第7、9 、12款、第10條第2項分別定有明文。準此，因公寓大廈之 共同事務及權利義務有關事項，涉及區分所有權人之權利、 義務，故需經由區分所有權人會議予以議決，並可將議決之 事項訂立規約拘束全體區分所有權人共同遵行，而共用部分
及約定共用部分之管理費用分攤，係屬共同事務之相關事項 ，即應先依區分所有權人會議或規約之約定行之，若無區分 所有權人會議或規約之約定，則由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔。是區分所有權人如就相關權利義務關係 已有規範性之決議，實際上亦經多數區分所有權人遵循多年 ，即足以認為係區分所有權人平行意思表示趨於一致之合意 行為，不論依習慣或法理，均應認為有拘束全體區分所有權 人或住戶之效力。
3.被上訴人主張系爭大廈各住戶因屋內有建商增建之夾層，及 陽臺外推等未辦理保存登記之坪數，故管理費自管委會81年 間成立時起，即依建商移交冊所載之各住戶實際使用面積（ 含增建之使用坪數）作為各住戶管理費計算之依據，並提出 系爭大廈94年第4季（10月至12月）管理費收支明細表為證 （原審卷第109、111頁）。惟上訴人否認上情，並抗辯管理 費應依登記之面積予以計收等語。經查：
⑴系爭大廈中區分所有權即門牌號碼「高雄市○○區○○○路 0巷00號」建物所有權人為黃秀勤，登記面積合計88.38平方 公尺（約26.74坪，小數點第3位4捨5入，下同）；另門牌號 碼「高雄市○○區○○○路0巷00號」建物所有權人為趙逸 超，登記面積合計198.98平方公尺（約60.19坪）等情，有 上開建物所有權狀影本在卷可稽（原審卷第377、381頁）。 又上開建物所有權人於原審經傳喚到庭，其中證人黃秀勤證 述自85年購買後皆以「34.9坪」為計算基礎繳納管理費；另 證人趙逸超亦具結證稱以「79.2坪」計收管理費，1、2樓陽 臺及1樓大門旁有加蓋當廚房、洗衣服、儲藏室等語明確， 且均表示乃依被上訴人提出之管理費收支明細表所示坪數（ 黃秀勤部分「34.9坪」、趙逸超部分「79.2坪」，即原審卷 第111頁其中住戶「康進發」（黃秀勤之配偶）、「陳枝旺 」（原住戶姓名）所載之坪數）繳納管理費乙節，此亦有原 審108年3月7日言詞辯論筆錄附卷供查（原審卷第434至438 頁）。基此，並參酌上訴人曾於92年間拒繳管理費，經高雄 地院高雄簡易庭93年度雄小字第138號判決命其應給付本件 被上訴人7,749元（扣除92年1月至同年6月已繳納部分管理 費後尚積欠之管理費，以實際使用坪數78.4坪計算管理費， 上訴人於該案件對管理費及金額並不爭執）確定在案（即不 爭執事項第5點）等情，堪可認定系爭大廈管理費並非以建 物登記面積作為計算標準，被上訴人主張管理費係依建商移 交冊所載之各住戶實際使用面積（含增建之使用坪數）作為 計算之憑據，應非臨訟編纂之詞，足供憑採。
⑵查原審法官於107年11月29日會同兩造及地政事務所測量人
員至現場履勘，系爭房屋前後平臺均已加蓋成室內空間，經 測量人員測量其中1樓加蓋面積為30.21平方公尺（約9.14坪 ），另夾層增建面積為50.97平方公尺（約15.42坪）等情， 有勘驗筆錄、現場照片及楠梓地政事務所107年12月19日高 市地楠測字第10771114300號函文檢附之複丈成果圖附卷可 參（原審卷第311至363頁、第367、369頁），而上開夾層增 建面積加計系爭房屋登記總面積209.59平方公尺（約63.39 坪）後合計為260.56平方公尺（約78.82坪）乙節，此與被 上訴人提出管理費收支明細表上所載系爭房屋計收之面積78 .4坪亦甚相近，足徵被上訴人主張系爭房屋有建商當初增建 夾層，及陽臺外推等未辦理保存登記面積之事實，應屬實在 。故綜合系爭房屋測量後之實際使用面積與歷年來收取管理 費之坪數相近，及證人證述收取管理費之面積係以被上訴人 管理費收支明細表上所載之坪數予以計收等因素判斷，應可 推認被上訴人主張系爭大廈管理費自管委會81年間成立時起 ，即依建商移交冊所載之各住戶實際使用面積予以計收一事 ，尚非無憑，且此一收費標準業已實施多年，顯然已形成系 爭大廈各住戶間一致之合意，應有拘束全體區分所有權人之 效力，上訴人所有之系爭房屋當然亦同受此一合意約束而以 實際使用面積（78.4坪）予以計算管理費，其抗辯應依登記 面積予以計算管理費云云，實屬無憑，並無可採。 4.再查系爭大廈於「101年1月6日」召開區分所有權人會議， 決議通過如有住戶管理費欠繳超過繳費期限者，加罰1期3個 月管理費；另於「104年1月11日」召開區分所有權人會議， 該次會議決議不再聘請管理員，並調降管理費改以每戶每月 基本費400元，再加上實際使用坪數每坪以10元計算，另平 面式停車位每月300元、機械式停車位每月400元之方式計收 管理費等情，有被上訴人提出之前揭期日會議紀錄及簽名影 本附卷供查（原審卷第129、131、145至151頁）。雖上訴人 否認參加會議，亦爭執上開區分所有權人會議決議之事項， 然前述決議內容乃系爭大廈召開區分所有權人會議所為之表 決結果，全體區分所有權人應予共同遵守，不因上訴人未參 加而生不受拘束之結果，故上訴人所有系爭房屋之管理費依 實際使用面積78.4坪，及上述金額標準計算後自104年起每 期（即3個月）應繳納之管理費（含車位）為5,652元【計算 式：（基本費400元＋使用坪數78.4坪/元×10元＋車位700 元）×3個月＝5,652元】。從而，被上訴人主張上訴人自10 4年1月起即欠繳管理費，經寄發存證信函催繳，上訴人仍未 置理，依公寓大廈條例第21條：「區分所有權人或住戶積欠 應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或
達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或 管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」 規定及上述區分所有權人會議決議結果，請求上訴人給付自 104年1月至107年12月欠繳之管理費合計9萬432元【計算式 ：每期5,652元×4期×4年＝9萬432元】，及逾期罰金9萬43 2元，共計18萬864元，核屬有據，應予准許。 ㈡被上訴人並未溢收系爭房屋之管理費，上訴人依不當得利法 律關係反訴請求被上訴人返還溢收之管理費20萬3,932元及 其法定遲延利息，並無理由：
1.查被上訴人係依系爭大廈各住戶實際使用面積，及101年1月 6日、104年1月11日召開之區分所有權人會議決議結果計收 管理費及逾期罰金之事實，業經本院認定如前，顯然並無溢 收管理費之情，是上訴人抗辯自104年起管理費每坪10元， 每期僅應繳1,902元，104年至107年被上訴人溢收5萬8,560 元，另機械車位管理費每月400元，每年4,800元，自83年8 月至103年間共計收取9萬7,600元、平面車位管理費每月收 300元，每年3,600元，20年又4個月共計7萬3,200元，均不 合理，被上訴人亦應退還，再加計103年度第3期機械車位管 理費，被上訴人多收1期管理費1,200元，經抵銷應繳納管理 費2萬6,628元後，依民法第179條不當得利規定反訴請求被 上訴人返還20萬3,932元，洵屬無稽，並無可採。 2.至上訴人爭執其欲繳納管理費，係因被上訴人拒絕而未繳交 乙節，並未提出任何證據相佐，且上訴人於本件訴訟繫屬前 寄發與被上訴人之存證信函，一再表示管委會有溢收管理費 之情形（原審卷第133至139頁），其於本件訴訟仍抗辯應依 登記面積收取管理費一事，可見被上訴人未能收取上訴人自 104年1月至107年12月間之管理費，應為上訴人不願依區分 所有權人會議決議之管理費計收標準繳交管理費所致，並不 可歸責於被上訴人，是上訴人所持之上開抗辯理由，尚無從 為其有利之認定，併予敘明之。
六、綜上所述，上訴人自104年1月起至107年12月期間均未繳納 管理費，經被上訴人催告後仍未置理，被上訴人依系爭房屋 實際使用面積，及區分所有權人會議決議之結果，請求上訴 人給付上開期間之管理費9萬432元，及逾期罰金9萬432元合 計18萬864元，為有理由，應予准許。又被上訴人並無溢收 管理費之情形，上訴人依不當得利法律關係反訴請求被上訴 人返還抵銷應繳納管理費後之金額20萬3,932元，亦屬無據 ，應予駁回。是原審就本訴及反訴部分均為上訴人敗訴之判 決，經核並無違誤，上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必 要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴（包括本訴及反訴）為無理由，依民事 訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 蔡雅惠
法 官 許育菱
法 官 林勳煜
上開正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
書記官 吳佩芬