臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第2725號
原 告 王讚榜
被 告 郭王夏蘭
上列當事人間請求買賣無效事件，經本院於民國108年11月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告有提起本件確認訴訟之即受確認判決之法律上利益： 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與 否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言 （最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告 主張被告出賣新北市○○區○○段00○號建物之房屋及坐落 在同段164地號之土地（下稱系爭房地）之應有部分，未通 知原告，妨礙原告行使優先購買權，被告出賣之契約違法無 效，堪認被告與訴外人朱毅夫之買賣關係存否並不明確，致 原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀 態得以確認判決除去之，依上開說明，自應許其提起本件確 認之訴。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 ，原告原起訴之聲明為：被告於民國107年11月與朱毅夫君 協議所持有之新北市○○區○○段00○號房屋及坐落之安康 段164地號土地買賣事宜，被告並未通知原告等優先購買權 人，卻偽造原告等已放棄優先承買權利，被告與朱君之房地 買賣依法應為無效（見108年度店司調字第239號卷第7頁） 。嗣於訴狀送達被告後，於108年11月21日言詞辯論期日更 正聲明為：確認被告於107年11月與朱毅夫協議被告所持有 之新北市○○區○○段00○號房屋及所坐落之新北市○○區 ○○段000地號土地之買賣契約無效（本院卷第45頁）。原 告所為係更正及補充事實上之陳述，非訴之變更或追加。揆 諸上開規定，應予准許
三、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：
一、原告主張：兩造為系爭房地之共有人，被告於107年11月以 新臺幣（下同）45萬元將系爭房地出賣予與朱毅夫，簽訂所 有權買賣移轉契約（下稱系爭契約），並於同年月21日向新 北市新店地政事務所辦理所有權移轉登記。惟被告未依土地 法第34條之1第4項規定通知原告等優先購買權人，系爭契約 依法應為無效等語。並聲明：確認被告於107年11月與朱毅 夫協議被告所持有之新北市○○區○○段00○號房屋及所坐 落之新北市○○區○○段000地號土地之買賣契約無效。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
㈠、按他人間之法律關係，有時影響第三人之權益甚鉅，故許第 三人對之提起確認該法律關係存否之訴，必須以該法律關係 之雙方當事人為共同被告一同起訴，僅以其中一方當事人為 被告起訴者，即非適格之當事人（最高法院80年台上字第22 70號判決參照）。查原告起訴時，僅以系爭房地所有權應有 部分出賣之人即被告提起本件訴訟，未將買受人朱毅夫列為 被告，則本件訴訟之當事人即非適格。
㈡、又按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規 定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力 ，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之 優先購買權，具有相對的物權之效力。土地法第34條之1第4 項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第 104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人 訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故 該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土 地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買 賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他 人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而 塗銷其依法所為之登記（最高法院68年台上字第3141號判決 及65年台上字第853號判決意旨參照）。查被告將系爭房地 應有部分出賣與朱毅夫，並於107年11月27日完成所有權移 轉登記而取得其所有權，則依上開說明，縱被告不待原告支 付買賣價金而出售與朱毅夫，原告亦不得主張被告與朱毅夫 間就系爭土地所有權應有部分之系爭契約為無效。四、綜上所述，原告主張系爭契約因違反土地法34條之1第4項， 而請求確認系爭契約無效，為無理由，應予駁回。五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
民事第六庭 法 官 陳智暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
書記官 陳嬿舒