強制遷離等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,108年度,2357號
TPDV,108,訴,2357,20191107,4

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第2357號
原　　　告　微風麗弗公寓大廈管理委員會

法定代理人　吳鈺潔　
訴訟代理人　簡大為律師
被　　　告　高儷瑛　
上列當事人間請求強制遷離等事件，本院於民國108年10月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告自民國99年間起成為臺北市○○區○○路0段000號「微 風麗弗公寓大廈」之社區住戶，其原先居住並設籍於女兒即 訴外人蘇佩君（下稱蘇佩君）所有門牌號碼：臺北市○○區 ○○路0段000號7樓之8房屋內，然其目前實際居住於7樓之7 、7樓之8兩戶打通之房屋（下稱系爭7樓之7、7樓之8房屋） 內。按「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物 質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為」、「住戶有下 列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於 三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所 有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：三、其他違反法 令或規約情節重大者」，公寓大廈管理條例第16條第1項、 第22條第1項第3款分別定有明文；詎原告自100年間起即陸 續接獲其他住戶抱怨被告有惡意於私人信箱內放置黑函與垃 圾、在公共區域內喧囂辱罵或無故跟追騷擾住戶、多次辱罵 與毆打保全公司人員、破壞花盆等公物之不當行為（詳如附 表一所示），原告管委會主任委員吳鈺潔為此曾於107年5月 26日口頭告知被告限期於三個月內敦促其改善等語，俟原告 於107年7月27日正式寄發台北中崙郵局第001483號存證信函 促請被告應於三個月內改善其不當行為舉止，否則將依法採 取必要之法律訴追行動等語，不料被告於107年7月30日簽收 並拆閱瀏覽上開存證信函內容後，竟於107年8月1日無故將 該存證信函棄置於良福保全股份有限公司（下稱良福保全公 司）人員值班櫃臺處，復於107年8月5日將該存證信函取回 加以撕毀再碎爛擲回良福保全公司人員值班櫃臺處，堪認被 告非但拒絕改正其不當行為，甚至變本加厲，除騷擾良福保 全公司日常作業外，更前往當時承包微風麗弗公寓大廈物管 業務之良福保全公司營業處門口喧嘩叫囂、辱罵該公司往來



客戶，致使良福保全公司不得不決定以107年8月17日（107 ）良北綜三字第1070817-02號函通知將於107年9月30日19： 00 時終止與原告間「公寓大廈管理維護暨駐衛保全服務契 約」相關事宜；另被告亦有持續前往社區其他住戶門口亂按 門鈴、隔著門大聲辱罵、狂拍門等騷擾住戶之行為，原告已 就被告於上開三個月改善期間「內」所為不當行為之蒐證影 片整理如附表二。而被告於限期三個月改善期間經過（即 107 年10月31日）後，絲毫未見其約束脫序行為，更接續傳 真騷擾接手「微風麗弗公寓大廈」物管業務之慶豐保全股份 有限公司（下稱慶豐保全公司）負責人陳勇志，甚至將被告 辱罵慶豐保全公司人員之話語諸如：「要姦你全家、要把你 媽從墳墓裡挖出來姦、要捅你媽」等節恣意扭曲為慶豐保全 公司人員辱罵被告之話語云云，企圖毀謗、污衊該公司人員 ，復前往慶豐保全公司門口喧嘩叫囂、辱罵該公司往來客戶 ，且胡亂提出消費爭議申訴，尤有甚者，被告更於日前誣告 慶豐保全公司之負責人陳勇志涉犯刑事案件（案號：臺灣臺 北地方檢察署108年度偵字第1996號，蘭股），著實令人不 堪其擾。
㈡被告恣意以言語攻擊、辱罵原告社區住戶與良福、慶豐保全 公司人員，復對原告社區相關人員（包括原告歷屆主任委員 、委員與保全、物管公司經理、負責人等）妄加誣指提起刑 事告訴等犯行，業經法院為有罪判決定讞已多有前例可循（ 。茲因被告之脫序行為已嚴重違反公寓大廈管理條例第16條 第1項所定之任意棄置垃圾、發生喧囂及其他與此相類之不 法行為暨微風麗弗公寓大廈住戶管理規約第19條第1項第5款 關於社區住戶不得為破壞公共安全、衛生、安寧等行為之約 定；更觸犯社會秩序維護法與刑法傷害、公然侮辱、誣告等 罪，斟酌被告種種不當行為均已違反原告社區住戶共同利益 ，顯已達無人能忍受之程度，縱原告曾限期三個月促請被告 改善仍不見其收斂改善，另有通知臺北市松山區健康服務中 心上開情事，期盼能提供被告適當之精神照顧，俾幫助被告 情緒管理以達到全體住戶和諧共居之目的，然當臺北市松山 區健康服務中心派員到場訪視時竟遭被告蠻橫驅趕，足徵若 非以強制遷離之手段顯無法達到維護全體居民安全、維持良 好居住品質之程度，同時原告亦已採行所有替代性方法，仍 無法節制管束被告之不當行為，且原告深恐遭物管公司解約 之類似情況再次上演，遂決定於「微風麗弗公寓大廈」108 年2 月17日第十屆第二次臨時區分所有權人大會會議時將「 被告自該社區強制遷離相關事宜」列入議案討論，依據區分 所有權人名冊，應出席區分所有權人數總計154人，已出席



區分所有權人數（含代理出席人數）計59人（占全體區分所 有權人數38.31％），符合微風麗弗公寓大廈住戶管理規約 第3條第11項所約定區分所有權人會議開議額數（即全體區 分所有權人數與區分所有權比例均達5分之1以上出席），經 表決結果以同意59票議決通過被告強制遷離案（亦合於微風 麗弗公寓大廈住戶管理規約第3條第10項所約定「區分所有 權人會議討論事項，決議均應有區分所有權人過半數及其區 分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過3分之2以上 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過3分之2以 上之同意行之」），原告乃依據上開會議決議結果暨前揭公 寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定對被告提起本件訴訟 等情。
㈡為此聲明：
⒈被告應自坐落於「微風麗弗公寓大廈」內即門牌號碼臺北 市○○區○○路0段000號7樓之7、7樓之8房屋遷離，並應 將其戶籍自上開房屋為遷出之登記。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則略以：
㈠被告於99年10月間遷入並設籍登記於女兒蘇佩君名下之「微 風麗弗公寓大廈」7樓之8房屋內，嗣於102年間被告應蘇佩 君要求再為其物色並建議添置隔壁7樓之7房屋，被告則讓出 7樓之8房屋，俾便7樓之7、7樓之8兩戶房屋打通好讓蘇佩君 一家人居住，蘇佩君乃再行購置11樓之9房屋讓被告遷入並 設籍居住以頤養天年，俟蘇佩君於106年間又另外購置13樓 房屋，被告始遷回並設籍居住於7樓之8房屋內。詎「微風麗 弗公寓大廈」社區住戶吳鈺潔自第四屆起至目前第十一屆均 違法擔任原告主任委員，並夥同總幹事楊賀傑、白班管理員 徐祥富狼狽為奸、爭權奪利，總不斷地抹黑被告有惡意於私 人信箱內放置黑函與垃圾、在公共區域內喧囂辱罵或無故跟 追騷擾住戶、多次辱罵與毆打保全人員、破壞花盆等公物之 不當行為云云，更逕自指摘被告精神失常、猶拒絕接受心理 諮商輔導或就醫治療云云，致使被告身心均遭受重大創傷。 ㈡被告並未收到原告所寄發107年7月27日台北中崙郵局第0014 83號存證信函，原告通知改善程序顯不合法；且原告並未將 「微風麗弗公寓大廈」108年2月17日第十屆第二次臨時區分 所有權人大會會議紀錄送達全部區分所有權人，此舉亦違反 公寓大廈管理條例第31條、第32條之規定；另關於原告第十 屆委員改選，並推選吳鈺潔為主任委員（任期自107年6月1 日起至108年5月31日止）報備乙案，固經臺北市政府都市發 展局以107年6月25日北市都建字第10737524800號函同意備



查云云，惟當時吳鈺潔係以偽造文書方式提出原告107年5月 6日第十屆第1次管理委員會籌備會議記錄等資料向臺北市政 府都市發展局送件申請報備，被告業已就吳鈺潔涉嫌偽造文 書乙事報案處理，此有臺北市政府警察局松山分局中崙派出 所108年7月20日受理刑事案件報案三聯單附卷可稽。又按「 區分所有權人會議」係指區分所有權人為共同事務與涉及權 利義務等相關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議， 當為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，復參照微風麗弗公 寓大廈住戶管理規約第3條第1項約定略以：「區分所有權人 會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨 時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集人 由具區分所有權人身分之管理負責人或管理委員會主任委員 擔任。」，惟因吳鈺潔並未合法當選原告第十屆主任委員， 故原告108年2月17日第十屆第二次臨時區分所有權人大會會 議之召集程序顯不合法，且查，該次會議之召集程序及決議 方法尚有其他不法情事諸如：依「微風麗弗公寓大廈108年2 月17日第十屆第二次臨時區分所有權人會議簽名冊」（參原 證12）所載，編號59「林芷如」由許淑德持委託書出席、編 號141「王素霞」非屬原告社區住戶，被告均不認識，至於 編號149「趙美鳳」則因偽造文書而違法當選原告第九屆委 員涉訟等節，且被告於前開會議違法召開時亦遭原告方面強 勢阻撓列席表示意見，已然構成妨害被告合法行使區分所有 權人之權利。承上，吳鈺潔並未合法當選原告委員會第十屆 主任委員，故原告108年2月17日第十屆第二次臨時區分所有 權人大會會議之召集程序顯不合法，是其所為訴請被告強制 遷離之決議案應屬無效置辯。
㈢為此聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張被告為「微風麗弗公寓大廈」之住戶，居住於 系爭7樓之7、7樓之8房屋，並設籍於系爭7樓之8房屋，然被 告有諸多違反公寓大廈管理條例第16條第1項及「微風麗弗 公寓大廈」住戶管理規約第19條第1項第5款之脫序行為，且 其違反情節重大，原告曾以107年7月27日台北中崙郵局第00 1483號存證信函限期被告改善，被告於三個月改善期間內非 但仍有如附表二所示脫序行為，甚且於三個月改善期間經過 後，被告繼續有如附表三所示之脫序行為，經「微風麗弗公 寓大廈」區分所有權人於108年2月17日以第十屆第二次臨時 區分所有權人大會決議依公寓大廈管理條例第22條第1項第3 款之規定，訴請法院強制被告遷離系爭7樓之7、7樓之8房屋 ，並辦理戶籍遷出登記等情，為被告所否認，並以前詞抗辯 ；經查：




㈠按「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或 發生喧囂、振動及其他與此相類之行為」、「住戶有下列情 形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個 月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權 人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…其他違反法令或 規約情節重大者」，公寓大廈管理條例第16條第1項、第22 條第1項第3款定有明文；再按「區分所有權人或住戶有妨害 建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下 列規定處理：…㈤住戶違反本條例第十六條第一項至第十四 項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時， 應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得 報請地方主管機關處理」，微風麗弗公寓大廈住戶管理規約 第19條第1項第5款亦規定明確，有該住戶規約附卷足憑（見 北司調卷第111頁）；是被告縱有原告所指稱任意棄置垃圾 、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此 相類之行為或破壞公共安全、衛生、安寧等行為，違反公寓 大廈管理條例第16條第1項及微風麗弗公寓大廈住戶管理規 約第19條第1項第5款之規定，且其違反情節重大，依法仍應 由原告管理委員會先行通知被告，促請其改善，經三個月期 限內仍未改善者，原告管理委員會始得依區分所有權人會議 之決議，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款之規定訴請 法院強制被告遷離，合先敘明。
㈡再按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按「民事訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求」，有最高法院72年度台上字第4225號民事判決可 資參照，是以，本件應由原告就該管理委員會已依照公寓大 廈管理條例第22條第1項第3款之規定，先通知被告，促請其 改善，經三個月期限被告仍未改善者，再召集區分所有權人 會議決議訴請被告強制遷離，並由原告依區分所有權人會議 決議而提起本件強制遷離訴訟之要件事實負舉證責任，先予 序明。承上，被告否認收受原告所寄發107年7月27日台北中 崙郵局第001483號存證信函，依前揭說明，自應由原告先行 舉證證明該管委會已依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款 之規定，正式通知被告，促請被告改善，然被告經三個月期 限仍未改善。原告雖提出原證一之107年7月27日台北中崙郵 局第001483號存證信函（見北司調卷第31至33頁）及原證七 之簽收簿資料（見本院卷第109頁）主張，原告已將上揭存



證信函寄送予被告云云；惟查，卷附原證一107年7月27日台 北中崙郵局第001483號存證信函（見北司調卷第31至33頁） 充其量僅能證明原告曾寄發該存證信函，尚不能據此認定該 存證信函業經被告合法收受；再者，依卷附上揭存證信函記 載：「寄件人姓名：微風麗弗公寓大廈管理委員會，詳細 地址：臺北市○○區○○路○段000號。收件人姓名：高 儷瑛，詳細地址：臺北市○○區○○路○段000號7F之8、7F 之7、13」等內容可認（見北司調卷第31頁），該存證信函 之寄送被告之地址實係屬原告管理委員會負責管理維護之「 微風麗弗公寓大廈」之專有部分房屋，依臺灣地區目前郵務 寄送實務，郵務士送至各社區地址後，通常係由管理委員會 統一代收，再轉交予各該社區住戶，然本件原告管理委員會 與被告為訴訟上之對立當事人，且彼此間之利害關係有明顯 重大之本質衝突，另參酌民法第106條「代理人非經本人之 許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之 代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係 專履行債務者，不在此限」之規定，自應以該存證信函實際 寄送至被告所居住系爭7樓之7、7樓之8房屋並經被告本人或 同居家屬簽收，始得認為產生合法送達之效力，然觀諸原告 所提出原證七簽收簿資料之記載內容（見本院卷第109頁） ，郵件號碼「910054」郵件項下為「退回，裝肖也不收存證 信函」等文字記載，郵件退回日期欄為「V」之勾選，退件 簽收欄「7/30，2104」之註記，實難認定該存證信函業已寄 送至被告所居住系爭7樓之7、7樓之8房屋並經被告本人或同 居家屬簽收，原告復無法提出其他證據證明已將上揭存證信 函寄送予被告收受，是而，原告有無依公寓大廈管理條例第 22條第1項第3款之規定，正式通知被告，促請限期內改善上 揭失序行為，已有疑義。
㈢再按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有 區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之 二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例 占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，公寓大 廈管理條例第31條定有明文，另按「區分所有權人會議討論 事項，決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例 合計過半數之出席，以出席人數過三分之二以上及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權合計過三分之二以上之同意 行之」、「區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出 席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款 定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區 分所有權人工（應為三之誤繕，以下統一更正為三）人並五



分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以 出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄依本條例 第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有 權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過 全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議 視為成立。會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達 全體區分所有權人並公告之」，「微風麗弗公寓大廈」住戶 管理規約第3條第3項第10款、第11款亦有明文，是關於區分 所有權人會議之決議，「微風麗弗公寓大廈」住戶管理規約 第3條第3項第10款、第11款既已有特別約定，依公寓大廈管 理條例第31條之規定，即應優先適用微風麗弗公寓大廈住戶 管理規約第3條第3項第10款、第11款之約定，先予敘明。經 查：
⒈兩造就「微風麗弗公寓大廈」之區分所有權人共計152人 ，詳如原證十二之區分所有權人出席人員名冊所載一節， 並無爭執（見本院卷第195頁），自堪採信為真。 ⒉「微風麗弗公寓大廈」區分所有權人曾於108年1月20日召 集第十屆第一次臨時區分所有權人大會討論決議訴請該社 區住戶即被告遷離相關事宜，然因出席區分所有權人之人 數及其區分所有權比例合計未達過半數之比例，未符合「 微風麗弗公寓大廈」住戶管理規約第3條第3項第10款之約 定而流會，嗣由召集人吳鈺潔宣布將於108年2月17日就同 一議案重新召集會議，有「微風麗弗公寓大廈」第十屆第 一次臨時區分所有權人大會開會通知（見北司調卷第87頁 ）及第十屆第一次臨時區分所有權人大會會議紀錄（見北 司調卷第91頁）附卷足憑。
⒊雖原告另提出「微風麗弗公寓大廈」第十屆第二次臨時區 分所有權人大會開會通知書（見北司調卷第89頁）、108 年2月17日第十屆第二次臨時區分所有權人大會會議紀錄 （見北司調卷第93至97頁）及原證九之中華民國郵政限時 掛號交寄大宗掛號函件執據（見本院卷第113至123頁）、 原證十之「微風麗弗公寓大廈」第十屆臨時區分所有權人 會議第二次開會通知單348號投遞名單（見本院卷第125至 127頁）、原證十一之開會通知單投遞住戶信箱照片（見 本院卷第129頁）及原證十二之108年2月17日第十屆第二 次臨時區分所有權人大會出席人員名冊暨簽到簿（見本院 卷第131至166頁）等資料，主張該次會議已達出席區分所 有權人數（含代理出席人數）合計59人，經表決結果以同 意59票議決通過被告強制遷離案，出席所有權人人數及區



分所有權比合計例為38.82％（計算公式：59人÷152人＝ 0.3882），已符合「微風麗弗公寓大廈」住戶管理規約第 3條第3項第11款「其開議應有區分所有權人三人並五分之 一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出 席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 合計過半數之同意作成決議」之約定，原告核屬有權對被 告提出本件強制遷離訴訟。然依前揭「微風麗弗公寓大廈 」住戶管理規約第3條第3項第11款之約定，於召集人就同 一議案重新召集會議時，除應以「其開議應有區分所有權 人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席 人數區分所有權合計過半數之同意」之方式作成決議外， 並應同時將該決議之會議紀錄依公寓大廈管理條例第34條 第1項規定送達各區分所有權人後，由各區分所有權人於7 日內以書面表示反對意見，書面反對意見未超過全體區分 所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為 成立，然原告迄本件言詞辯論終結前猶無法提出任何證據 證明該會議召集人即原告管委會主任委員吳鈺潔已將108 年2月17日第十屆第二次臨時區分所有權人大會之會議紀 錄依公寓大廈管理條例第34條第1項規定送達各區分所有 權人，並由各區分所有權人於7日內以書面表示反對意見 ，且書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有 權比例合計半數時，實難認定「微風麗弗公寓大廈」108 年2月17日第十屆第二次臨時區分所有權人大會關於「訴 請被告強制遷離」之決議業已成立，從而原告對被告提出 本件強制遷離訴訟，難認係依「微風麗弗公寓大廈」區分 所有權人之決議，顯不符合違反公寓大廈管理條例第22條 第1項第3款之規定要件，自非適法，應予駁回。四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第16條第1項、第22條 第1項第3款及微風麗弗公寓大廈住戶管理規約第19條第1項 第5款之規定，訴請被告應自系爭7樓之7、7樓之8房屋遷離 ，被告並應將其戶籍自上開7樓之8房屋為遷出之登記，為無 理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請 即失所附麗，不應准許。
五、本件事證已臻明確，原告對被告提出本件強制遷離訴訟，經 核已違反顯不符合違反公寓大廈管理條例第22條第1項第3款 之規定要件，已如前述，是原告聲請傳喚證人楊勝瑜、賴玉 芬，函詢臺北市立聯合醫院松德院區、臺北市松山區健康服 務中心（見本院卷第352、402頁，待證事實及函詢內容均詳 見本院卷第211至215頁民事準備二暨請求調查證據總狀所載



），顯無必要，應予駁回，另兩造其餘攻擊防禦方法及未經 援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述， 附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 7 日
民事第四庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 11 月 7 日
書記官 劉冠伶