給付居間報酬
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,106年度,1345號
TPDV,106,重訴,1345,20191120,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1345號
原　　　告　米淑美　
訴訟代理人　呂榮海律師
複　代理人　俞百羽律師
被　　　告　嘉聖興企業股份有限公司

法定代理人　林命嘉　

被　　　告　陳佳玲　

共　　　同
訴訟代理人　陳錦旋律師
　　　　　　曹珮怡律師
被　　　告　和鑫光電股份有限公司

法定代理人　馬維欣　
訴訟代理人　葉建偉律師
　　　　　　范清銘律師
被　　　告　石家杰　
訴訟代理人　簡榮宗律師
　　　　　　洪毓律師
　　　　　　易先勇律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國108 年10月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明 文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦定有明文。查 原告起訴時，原訴之聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（ 下同）5,200 萬元及自民國105 年11月1 日起按週年利率5% 計算之利息。如被告中任一人已為全部或部分給付，就已為 給付之部分其他被告免為給付。㈡願供擔保，請准宣告假執 行。」嗣於106 年12月12日當庭具狀變更訴之聲明及追加被 告陳佳玲（於107 年12月10日當庭更正對被告陳佳玲部分之



請求不在先位聲明範圍內，見本院卷二第4 頁），訴之聲明 為：「一、先位聲明：㈠被告應給付原告1 億400 萬元及自 起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 如被告中任一人已為全部或部分給付，就已為給付之部分其 他被告免為給付。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、備位 聲明：㈠被告陳佳玲應給付原告5,200 萬元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供 擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第93頁至第94頁）。」 後於108 年2 月18日當庭以言詞補充先位聲明之法定遲延利 息到期日為「至清償日止」。是以原告最終訴之聲明確定為 ：「一、先位聲明：㈠被告嘉聖興企業股份有限公司（下稱 嘉聖興公司）、和鑫光電股份有限公司（下稱和鑫公司）、 石家杰應給付原告1 億400 萬元及自起訴狀送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。如被告中任一人已為全 部或部分給付，就已為給付之部分其他被告免為給付。㈡願 供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告陳佳玲應 給付原告5,200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行 。」經核追加公平交易法之請求權基礎及被告陳佳玲部分， 其基礎事實仍係以本件履行居間契約之原因事實為據，在社 會生活上可認為相關連，且就原請求之訴訟及證據資料，於 審理程序進行在相當程度內具有其一體性，對於被告防禦及 訴訟終結亦無重大不利益，基於訴訟經濟應認兩者具有同一 性，雖被告就此均表示不同意，然揆諸前揭法條規定，仍應 准許原告前揭所為訴之追加與變更。至原告於107 年12月10 日更正被告陳佳玲之請求部分不在先位請求範圍內，及 108 年2 月18日更正先位聲明之法定遲延利息到期日，僅為聲明 範圍之確認及補充，尚非訴之變更或追加，此部分更正亦屬 合法。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠先位請求：
1.被告嘉聖興公司於105 年間有意出售其坐落所有臺北市○○ 路0 段000 號1 樓至20樓之建物及之基地（即「僑泰興大樓 」或稱「佩芳大樓」，下稱系爭不動產），因系爭不動產價 格高昂，故不欲以公開方式為之，乃由被告嘉聖興公司及其 負責人林命嘉之妻即被告陳佳玲，於105 年3 月間委託原告 私下協尋買方，原告受委託後向下佈線並告知群英房屋仲介 公司之仲介黃鴻猷協尋買主，其後黃鴻猷向原告回報訴外人 馬維欣為代表人之元大集團有意購買，馬維欣指派被告石家



杰先與林命嘉商談，幾經黃鴻猷與原告安排，馬維欣與林命 嘉、被告陳佳玲多次價談洽商，終於105 年7 月後以52億元 成交，嗣並完成移轉登記，於同年12月15日交屋，黃鴻猷除 於105 年11月29日請款仲介費1,500 萬元外，最終自被告石 家杰經營之躍馬貳號投資股份有限公司（下稱躍馬貳號公司 ）【於106 年1 月23日與被告和鑫公司合併，被告和鑫公司 為存續公司】取得仲介費共3,000 萬元，且被告石家杰亦從 躍馬貳號公司與被告和鑫公司合併過程中獲相當巨大之利益 。被告等人卻絲毫未支付仲介費予原告，爰依民法第566 條 、第568 條、類推適用民法第529 條、第547 條規定，請求 被告嘉聖興公司依仲介慣例、習慣及約定，給付成交價格52 億元的百分之一即5,200 萬元之仲介報酬。 2.又被告嘉聖興公司與躍馬貳號公司所簽訂之「僑泰興大樓全 棟承購意向書」第7 條約定：「因買賣標的簽約及移轉所生 之柏關法律服務費用，由買賣雙方各自負擔。」依此，仲介 費為「服務費用」，買方仲介黃鴻猷之報酬由「買方」負擔 ，賣方仲介即原告之費用應由被告嘉聖興公司負擔，才符「 各自負擔」的意旨。又若賣方即被告嘉聖興公司與買方即躍 馬貳號公司或被告石家杰，另有協議由其二人支付仲介費， 則應由躍馬貳號公司或被告石家杰支付仲介費，此為被告嘉 聖興公司與躍馬貳號公司或被告石家杰有利益第三人（即原 告）契約，而約定由躍馬貳號公司或被告石家杰負擔服務費 ，原告自得依該利益第三人契約請求其二人給付5,200 萬元 之仲介報酬。嗣因躍馬貳號公司與被告和鑫公司合併，而被 告和鑫公司為存續公司，則被告和鑫公司自應承擔躍馬貳號 公司給付仲介費之責。是原告得依該利益第三人契約，請求 被告和鑫公司、石家杰給付報酬5,200 萬元。 3.另依公平交易法第25條、第30條、第31條規定，請求被告嘉 聖興公司、和鑫公司、石家杰賠償損害：
⑴按公平交易法第25條規定事業不得為其他足以影響交易秩 序之欺罔或顯失公平之行為。其中「顯失公平行為」包括 「 榨取他人努力成果之行為、不當招攬顧客、不當利用相 對市場優勢地位」等情形，其中「榨取他人努力成果之行 為」，包括「未投入相當努力爭取客戶，而榨取他人努力 經營成果之不公平競爭情事」。於不動產交易、經紀之情 形，通常有「賣4 買2 」（即賣方付出4%、買方付出2%之 仲介服務費）之交易慣例，即買賣雙方均支付仲介服務費 ，或因個別案例而有減少前開百分比之情形，或買賣雙方 特約由買方替賣方承擔仲介服務費，否則賣方應付之仲介 服務費應較買方多。本件黃鴻猷自買方取得3,000 萬元之



服務費、「真正」的買方即被告和鑫公司付出3 億之「價 差」予被告石家杰，惟賣方即被告嘉聖興公司迄今均未給 付仲介服務費予賣方經紀即原告，顯然違反上開不動產交 易、經濟之秩序，且榨取原告之努力成果，此種賣方未支 付服務費之交異怪象，係對原告為差別待遇之行為，均足 以影響不動產交易慣例秩序，亦對原告顯失公平。再者， 被告嘉聖興公司一再利用原告之勞力及精神付出，卻對原 告欺瞞、誤導及隱匿其無意支付任何費用之資訊，引起原 告之錯誤，且為不法脫免支付服務費而否認，其行為亦構 成公平交易法第25條規定之「欺罔」行為。
⑵另被告嘉聖興公司曾以「原告是鄰居，沒有服務費」，似 暗示買方應負擔原告之服務費，惟躍馬貳號公司、被告石 家杰於此情況下，未依其暗示之意承擔原告之服務費，卻 仍向「成交」方向行進，而不顧原告利益而成交得利，應 認為係共同榨取原告努力之成果，為欺罔原告之行為，亦 對原告顯失公平，更影響交易秩序，被告和鑫公司為存續 公司，自應承擔上開躍馬貳號公司違反公平交易法第25條 之損害賠償責任。
⑶再被告和鑫公司董事會於105 年7 月7 日決議以每股26元 取得躍馬貳號公司普通股90% 股權，並參與認購躍馬貳號 公司發行之特別股，使被告石家杰獲得巨大之股價價差； 嗣於106 年1 月13日，躍馬貳號公司與被告和鑫公司吸收 合併，躍馬貳號公司為消滅公司、和鑫公司為存續公司， 依法應概括承受躍馬貳號公司之資產負債。被告和鑫公司 原得以52億元直接買受系爭不動產，然其間接透過「中間 公司」即躍馬貳號公司以55億元買受系爭不動產，再以併 購躍馬貳號公司之方式取得系爭不動產，使被告石家杰獲 得3 億元之價差利益，且躍馬貳號公司之原股東已獲得每 股16元以上之利益。而被告和鑫公司之股價自105 年5 月 間至106 年1 月間，由5 元漲至13元。被告和鑫公司、躍 馬貳號公司從中獲利，卻犧牲、榨取原告努力仲介之成果 ，未支付原告應得之居間報酬，乃共同榨取原告之努力成 果，更為「違反交易秩序之欺罔、顯失公平行為」。 ⑷另「僑泰興大樓全棟承購意向書」第3 至5 條約定正式買 賣契約及移轉所有權，買方躍馬貳號公司有權指定第三人 ，其約定使躍馬貳號公司僅扮演「幹旋」、「仲介」之角 色（後更用合併之方式達成類似更強目的），而由「第三 人」即被告和鑫公司為實質之買受人，被告嘉聖興公司與 躍馬貳號公司共同以此角色意圖排除真正仲介之原告，為 違反交易秩序之欺罔、顯失公平行為，即實務上「搭便車



」、「榨取他人努力成果」之欺罔或顯失公平行為。 ⑸綜上所述，被告嘉聖興公司、和鑫公司、石家杰共同違反 公平交易法第25條，原告自得依公平交易法第30條，請求 被告嘉聖興公司、和鑫公司負損害賠償責任，被告石家杰 依公司法第23條第2 項規定負連帶賠償之責；又原告所受 之損害為依交易慣例以1%計算之仲介報酬，即5,200 萬元 ，另依公平交易法第31條第1 項規定，請求酌定以1 倍計 算之懲罰性賠償金即5,200 萬元。
4.對被告抗辯之陳述：
⑴被告嘉聖興公司抗辯被告石家杰聽聞其欲出售系爭不動產 ，故「主動」向林命嘉詢問是否有意願出售云云。惟被告 石家杰之「聽聞」，乃聽原告及黃鴻猷仲介，被告嘉聖興 公司辯稱「聽聞」云云，乃曲解房屋交易習慣上之「仲介 」及「說明」，至所謂「主動」，實為被告嘉聖興公司惡 意榨取他人努力成果，顯係違反公平交易法第25條、民法 第184 條第1 項後段規定。
⑵被告嘉聖興公司抗辯早於105 年5 月10日與躍馬貳號公司 簽訂「僑泰興大樓全棟承購意向書」，原告其後所為行為 不可能為履行居間契約義務云云。惟查，原告與黃鴻猷於 105 年4 月22日、24日、27日聯絡安排被告石家杰、馬維 欣、林命嘉於同年5 月6 日（包括6 日至9 日）見面洽談 ，由黃鴻猷聯絡安排馬維欣、被告石家杰，另一方面由原 告透過被告陳佳玲聯絡安排林命嘉，方有被告嘉聖興公司 所主張之105 年5 月10日簽訂承購意向書之結果，可證原 告確有仲介、居間之行為。被告石家杰、馬維欣固由黃鴻 猷聯絡安排，惟均有待原告聯絡之林命嘉出面，方可能見 面洽談買賣事宜，益徵被告嘉聖興公司已有委由原告仲介 、居間之意思及行為。
5.就先位聲明，對被告嘉聖興公司部分，依民法第566 條、第 568 條、類推適用民法第529 條、第547 條、公平交易法第 25條、第30條、第31條規定；對被告和鑫公司、石家杰部分 ，依利益第三人契約、公平交易法第25條、第30條、公司法 第23條第2項規定請求。
6.並聲明：
⑴被告被告嘉聖興公司、和鑫公司、石家杰應給付原告1 億 400 萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。如被告中任一人已為全部或部分給付，就 已為給付之部分其他被告免為給付。
⑵願供擔保，請准宣告假執行
㈡備位請求：




1.被告嘉聖興公司既抗辯被告陳佳玲僅為被告嘉聖興公司之掛 名董事，無權決定公司事務，更無權代表被告嘉聖興公司或 受授權處理出售系爭不動產事務云云。然被告陳佳玲確為被 告嘉聖興公司之董事，按公司法第8 條規定，董事亦為公司 負責人，且被告陳佳玲為董事長林命嘉之配偶，並以「董娘 」之身分透過原告成功出售系爭不動產而獲益，自應承擔其 責，故倘認被告陳佳玲無代理權，其亦應依民法第110 條無 權代理之規定，負損害賠償責任，爰請求被告陳佳玲賠償仲 介報酬5,200 萬元。
2.並聲明：
⑴被告陳佳玲應給付原告5,200 萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠被告嘉聖興公司、陳佳玲則以：
1.被告嘉聖興公司與原告從未有業務往來，系爭不動產之出租 或出售事宜，從未委託原告報告訂約之機會，或為訂約之媒 介，且被告陳佳玲曾向被告石家杰表示系爭不動產為家族財 產，無意願出售，林命嘉亦曾向被告石家杰表示無出售系爭 不動產意願，故被告嘉聖興公司與原告間未曾就居間契約必 要之點意思表示一致，自不成立居間契約：
⑴被告嘉聖興公司出售系爭不動產予躍馬貳號公司，係被告 石家杰聽聞被告嘉聖興公司欲出售系爭不動產，主動向林 命嘉詢問是否有意願出售該大樓，雙方約定時間參觀系爭 不動產，對於買賣條件幾經磋商後，始於105 年5 月10日 簽訂「僑泰興大樓全棟承購意向書」，不論締約前之磋商 期間，亦或其後買賣條件與契約文字商議至簽訂契約時， 被告嘉聖興公司均係由董事長或公司內部人員如公司財務 長與躍馬貳號公司人員進行協商、簽訂契約，期間並無原 告之參與，顯非原告所稱由被告嘉聖興公司委託原告私下 協尋買家。
⑵原告所提出之「房屋租賃契約書」除未經被告嘉聖興公司 用印外，公司檔案亦未發現有該份文件，應係原告臨訟杜 撰之文書，不足採信。且若被告嘉聖興公司出售系爭不動 產曾委託原告協尋買家並約定報酬，豈會未訂立任何書面 契約，此與公司法人財務會計實務之處理流程顯有不同。 再者，原告提出其於105 年5 月間與被告陳佳玲之電話通 聯記錄，主張被告陳佳玲委由原告協尋買方云云，惟該等 通話明細並無通話內容，顯不足證明，且48則通話中僅有 2 則即同年月9 日、17日係與被告陳佳玲之通話，甚該 2



次通話分別僅9 秒、19秒，然系爭不動產出售案價值逾50 億元，難認在數秒鐘內即可進行聯繫協商，況被告嘉聖興 公司業已於105 年5 月10日與躍馬貳號公司簽訂「僑泰興 大樓全棟承購意向書」，被告陳佳玲並無可能其後於 105 年5 月9 日、17日、6 月8 日、7 月26日與原告聯繫商談 出售系爭不動產之事。至原告再提出105 年11月24日通話 錄音，雖有原告向被告陳佳玲催討佣金之對話，但被告陳 佳玲本身不贊成賣掉系爭不動產，成交後才知情，事後又 經常接到原告催討仲介費，不堪其擾，故在吵雜的背景聲 中敷衍原告，表示會轉告被告嘉聖興公司之財務長潘志清 ，並非應允原告仲介費。
⑶居間契約須雙方就必要之點意思表示合致而成立，不能遽 以居間人於買賣雙方洽談買賣條件時在場，即謂居間人與 買受人或出賣人成立居間契約。原告雖主張洽談買賣價格 、交易條件時未在場，但有聯絡通知被告陳佳玲、林命嘉 見面之時間、地點云云，然此僅係原告知悉被告陳佳玲日 常活動範圍，並以電話確認被告陳佳玲所在，立即前往「 堵人」，被告陳佳玲無從得知原告前來之目的。況原告見 面勸說被告陳佳玲出售系爭不動產，被告陳佳玲已明確表 達無意出售系爭不動產，即無委託任何人居間系爭不動產 交易之可能，尚不得僅以原告基於私心期待所為貿然拜訪 行為，即認被告嘉聖興公司或被告陳佳玲間有居間合意， 否則不但違反常情事理，亦違反交易安全。而原告報告訂 約之對象為有意開發佩芳大樓合作商旅之石家杰（或其仲 介黃鴻猷），更曾向被告石家杰索討居間報酬，或有與其 他被告石家杰、和鑫公司間存有報告居間協議，則對原告 有居間報酬給付義務者應為買家即被告石家杰，而非被告 嘉聖興公司或陳佳玲。
⑷系爭不動產交易洽談起因，係因馬維欣與被告陳佳玲聯絡 參觀系爭不動產，而開啟雙方合作商旅之交易，躍馬貳號 公司之負責人即被告石家杰藉此說服林命嘉出售系爭不動 產，經磋商後於105 年5 月10日簽訂「僑泰興大樓全棟承 購意向書」，並非透過原告聯絡，自無原告所主張之居間 行為參與其中，且該買賣乃因附加林命嘉有權參與後續經 營商旅之投資始得完成，原告主張顯與事實不符。是按民 法第565 條、第568 條第1 項規定，居間媒介或居間報告 行為與買賣契約成立間需有因果關係，居間人始得請求居 間報酬，本件系爭不動產交易並非原告提供之締約機會， 與原告無關，原告請求給付居間報酬並無理由。 ⑸且原告從未參與系爭不動產交易條件及細節之磋商，亦未



曾陪同參觀系爭不動產，可知原告未依民法第567 條第 2 項規定履行居間調查義務，足認原告實與系爭不動產交易 無關，從而原告與被告嘉聖興公司或被告陳佳玲確無居間 仲介之約定。又原告為具有不動產相關專業經驗之人，倘 原告真參與其中交易，豈會不知應留下居間合意書面或相 關證據資料，原告主張顯不符社會通念與經驗法則。 ⑹縱認被告陳佳玲委託原告協尋買方為真，惟被告陳佳玲非 被告嘉聖興公司負責人，亦未受被告嘉聖興公司授權處理 出售系爭不動產相關事務，是原告與被告嘉聖興公司間仍 不存在居間契約之法律關係，原告請求被告嘉聖興公司給 付居間報酬自無理由。
2.依公平交易法第1 條立法意旨及相關實務見解可知，交易相 對人若以欺罔（積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯 誤）或顯失公平（依整體交易秩序綜合考量，認已造成民事 法律關係中兩造當事人間，利益分配或危險負擔極度不平衡 之情形）之方式從事交易行為，足以影響整體交易秩序者， 而非屬單一個別非經常性之交易糾紛，即構成「不公平競爭 行為」，容有公平交易法第25條規定之適用。然本件僅係個 案之不動產買賣，並無限制競爭或不公平競爭等足以影響整 體交易秩序之情事，與公平交易法為確保市場交易自由與公 平競爭之立法目的無涉，原告主張本件得適用公平交易法， 顯為曲解公平交易法之規範意旨。況被告嘉聖興公司皆係由 董事長林命嘉或公司人員與買方即被告石家杰進行協商、簽 約，被告嘉聖興公司或陳佳玲與原告間無居間契約或委任契 約之法律關係，自無榨取努力或欺罔原告可能，原告主張被 告嘉聖興公司違反公平交易法第25條規定，自無可採。 3.又有權決定出售系爭不動產者為被告嘉聖興公司之董事長林 命嘉，被告陳佳玲僅為被告嘉聖興公司之掛名董事，無權決 定公司事務，更無權代表被告嘉聖興公司，被告陳佳玲亦未 就系爭不動產出售事宜，以被告嘉聖興公司代理人名義與原 告訂立居間契約，是原告主張民法第110 條請求被告陳佳玲 負無權代理之責，顯無理由。
4.並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡被告和鑫公司則以：
1.原告主張系爭不動產於105 年7 月完成交易，並於同年12月 15日完成交屋，惟被告和鑫公司係於106 年1 月3 日合併躍 馬貳號公司，縱原告之主張為真，其所稱之居間事實發生於 被告和鑫公司合併躍馬貳號公司之前，斯時被告和鑫公司非



系爭不動產交易之一方，而是由被告石家杰進行交易，則原 告向被告和鑫公司請求給付居間報求，顯無理由，遑論原告 未舉證被告嘉聖興公司與躍馬貳號公司之間成立利益第三人 契約。而黃鴻猷乃代表買家躍馬貳號公司之居間人，且已自 躍馬貳號公司取得居間報酬，按居間慣例，賣方給付賣方仲 介費，買方給付買方仲介費，買方無須再給付賣方仲介費， 原告既未舉證其為買方躍馬貳號公司之居間人，亦未舉證躍 馬貳號公司須額外支付居間報酬予賣方居間人，原告自不得 向被告和鑫公司請求給付居間報酬。
2.原告復主張依公平交易法請求懲罰性賠償金云云，惟查，公 平交易法之規定係建立在事業提供消費者進行交易之權利義 務關係所規定之法律，本件原告請求給付居間報酬費用，非 公平交易法第2 條第3 款所規定之其他提供商品或服務從事 交易之人或團體，是原告主張追加公平交易法第31條請求懲 罰性賠償金，顯非適法，況且，原告與被告和鑫公司不存在 消費競爭關係，自無公平交易法之適用等語置辯。 3.並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈢被告石家杰則以：
1.原告主張其與黃鴻猷安排系爭不動產之買賣雙方見面協談， 而得向被告石家杰同時請求居間報酬云云，然買方仲介與賣 方仲介本係二事，不能以賣方與仲介之人曾存在居間關係， 遽認買方與該為賣方仲介之人亦存在居間關係。又縱認原告 與被告嘉聖興公司間存在居間合意，亦不表示原告與被告石 家杰有居間合意之存在。且按民法第565 條規定，居間契約 可再分為「報告居間」與「媒介居間」，原告應就兩造間究 為何者負舉證責任，又依不動產仲介之慣例，應以媒介居間 為基準，非居間人報告交易機會後即可請求居間報酬。本件 如應適用報告居間，居間人所報告之交易訊息，應在必要之 點已確定之基礎上方有致買賣合致之可能，然依原告所述， 其僅知悉有買賣價格、交易條件之磋商，但沒有在現場，原 告既未參與買賣必要之點經磋商、確定之場合，進而將此一 訊息報告予被告任一方知悉，原告亦應就本件買賣成立係因 其報告行為所致盡舉證責任。至原告雖又以系爭不動產之買 賣意向書中存在「費用各自負擔」等條款，主張該費用包含 居間報酬在內，該當第三人利益契約，然此條款至多僅表明 於交易過程中所生之相關費用，應由交易雙方各自負擔，任 一方不得對他方要求負擔費用而已，並未約定原告得向被告 石家杰或躍馬貳號公司直接請求任何居間報酬，自不足以證



明被告石家杰與何人成立第三人利益契約。
2.原告復主張依公平交易法為本件請求，惟公平交易法第25條 規範之客體為「事業」，並非個人，且是針對「攀附他事業 商譽或市場成果」的情況做出規定，並針對事業此等利用他 事業努力卻可以不勞而獲的不正競爭情形，設有懲罰性損害 賠償的制度，適用上必須同時符合「足以影響市場交易秩序 」與「顯失公平」之要件，然原告非不動產仲介之「事業」 經營者，亦非以事業之名義主張與被告間存在居間關係，難 認構成事業間之不正競爭。又該條保護之法益為市場的正當 秩序與事業商譽，原告「個人」未取得居間報酬無關不動產 仲介市場交易秩序或商譽，是原告顯然為錯用法條而無理由 等語置辯。
3.並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，被告嘉聖興公司與躍馬貳號公司於105 年5 月10日簽 訂「僑泰興大樓全棟承購意向書」；系爭不動產於105 年11 月15日以買賣為原因，由被告嘉聖興公司移轉登記躍馬貳號 公司所有；躍馬貳號公司於併購基準日即106 年1 月23日與 被告和鑫公司合併，被告和鑫公司為存續公司等情，為兩造 所不爭執，並有「僑泰興大樓全棟承購意向書」、系爭不動 產異動索引、土地登記申請書、土地及建築改良物買賣所有 權移轉契約書、和鑫公司變更登記表在卷可稽（見本院卷一 第43頁至第43頁背面、第53頁至第55頁、第296 頁至第 319 頁背面），已堪認定。
四、原告先位主張與被告嘉聖興公司間成立居間契約，或被告嘉 聖興公司與躍馬貳號公司、被告石家杰間成立利益第三人契 約，其得請求被告嘉聖興公司、和鑫公司或石家杰給付居間 報酬5,200 萬元，另得依公平交易法第25條、第30條、公司 法第23條第2 項等規定，請求被告嘉聖興公司、和鑫公司、 石家杰賠償損害5,200 萬元及以一倍計算之懲罰性損害賠償 ；備位主張如上開居間契約不存在，被告陳佳玲以被告嘉聖 興公司之代理人名義所為之法律行為，對原告應負損害賠償 之責等情（見本院卷一第90頁背面、卷二第4 頁至第4 頁背 面），惟被告否認之，並執前揭情詞置辯。是本件應審酌者 厥為：㈠原告與被告嘉聖興公司間有無成立居間契約？若有 ，原告請求以系爭不動產買賣價金之1%作為居間之報酬，有 無理由？㈡原告主張被告嘉聖興公司與躍馬貳號公司或被告 石家杰之間，成立利益第三人契約，原告得向併購躍馬貳號 公司之被告和鑫公司或被告石家杰請求給付居間報酬，有無



理由？㈢原告主張被告嘉聖興公司、和鑫公司、石家杰有違 反公平交易法第25條規定之情形，應依同法第30條、第31條 、公司法第23條第2項等規定負損害賠償責任，有無理由？ 若有，原告請求賠償多少金額為適當？㈣如原告與被告嘉聖 興公司間未成立居間契約，則原告依民法第110 條規定，請 求被告陳佳玲賠償其損害，有無理由？茲分述如下： ㈠原告與被告嘉聖興公司間有無成立居間契約？若有，原告請 求以系爭不動產買賣價金之1%作為居間仲介之報酬，有無理 由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條本文定有明文。主張法律關係存在之當 事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之 責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認 要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之 間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係 存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實 ，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張 之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負 舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（ 最高法院91年度台上字第1613號裁判要旨可資參照）。又按 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之 點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153 條定 有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約 之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第56 5 條亦定有明文。所謂「報告居間」，不以於訂約時周旋於 他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已 足，而「媒介居間」（即訂約之媒介）必須將委託人之情況 ，報告於相對人或為訂約之媒介（即居間人除純粹報告訂約 機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而 使之成立者，居間人始有報酬請求權。準此，居間契約之成 立，須當事人就必要之點即一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬互相表示意思一致，始足當之。 本件原告既主張與被告嘉聖興公司間成立居間契約，據此請 求被告嘉聖興公司給付報酬，自應證明其與被告嘉聖興公司 間就原告報告系爭不動產之訂約機會或為訂約之媒介，被告 嘉聖興公司允與報酬等契約必要之點，已相互意思表示合致 ，始可認為有據。
2.兩造均不爭執本件未曾簽訂書面契約，而原告主張與被告嘉 聖興公司間成立居間契約之事實，無非係以被告嘉聖興公司



就系爭不動產之房屋租賃契約書、原告與被告陳佳玲間之電 話通聯記錄及對話錄音暨譯文、原告與證人黃鴻猷間之LINE 對話內容、「僑泰興大樓全棟承購意向書」，及證人黃鴻猷 、劉盛良之證述等為其依據，惟查：
⑴觀諸原告所提出之房屋租賃契約書（見本院卷一第8 頁至 第10頁），未經被告嘉聖興公司簽署，被告嘉聖興公司、 陳佳玲均否認形式及實質之真正，自應由原告就文書真正 負舉證責任，然原告迄未舉證證明該私文書為真實，從而 原告主張依據該房屋租賃契約書可以證明被告嘉聖興公司 或陳佳玲曾委託原告出租系爭不動產及原告從事房地產工 作云云，難認屬實。
⑵再原告提出其與被告陳佳玲間於105 年3 月至7 月間之電 話通聯記錄（見本院卷一第11頁、第105 頁至第110 頁） ，未有通話內容，被告陳佳玲已否認上開通聯紀錄與系爭 不動產有關，原告未再舉證證明並說明其通聯記錄如何與 本件成立居間契約有關，自難為有利原告之認定。 ⑶又原告與證人黃鴻猷間之LINE對話內容雖有黃鴻猷於 105 年4 月22日向原告稱：「大姐好! 等您好消息. . . 」， 105 年4 月26日向原告稱：「馬董五號之後都可以，她五 號回臺灣」、「看林董時間」、「但馬要知道面談主題」 、「那麼就5/6-9!我安排一下. . . 這次主題我問問」， 105 年4 月27日向原告稱：「馬姐希望5/6 約10:00!要石 先生先把林董條件確認一下! （會前會. . . ）」， 105 年5 月3 日向原告稱：「米姐好! 周五10: 00艾美酒店1F 圓環辦公室大門：松仁路36號」，105 年11月21日向原告 稱：「IBM ，已經過戶完成」，105 年11月29日向原告稱 ：「我已經請款1500萬」、「還沒交屋」、「12/15 才交 屋」等語（見本院卷一第12頁至第18頁），堪認證人黃鴻 猷於系爭不動產買賣成立之前，曾向原告表示要安排「馬 董」（按即馬維欣）與「林董」（按即林命嘉）見面之事 ，然究竟基於何種原因關係，黃鴻猷須透過原告轉達相關 事宜，難依此寥寥數語即可明確認定何人間成立何種債權 債務關係，故此部分佐證尚有未足，難以憑採。 ⑷又被告嘉聖興公司與躍馬貳號公司於105 年5 月10日簽訂 「僑泰興大樓全棟承購意向書」第7 條第2 點約定：「因 買賣標的物簽約或移轉所生之相關法律服務費用，由買賣 雙方各自負擔（見本院彌封證物袋）。」僅係雙方就交易 衍生之費用負擔所為約定，無從以黃鴻猷之報酬由買方即 躍馬貳號公司負擔之事實，即可推論賣方即被告嘉聖興公 司有承認給付原告居間報酬之意思，原告執此主張與被告



嘉聖興公司成立居間契約，洵不足採。
⑸再者，證人黃鴻猷於本院審理時固證稱：104 年10月間是 原告告知我賣方即被告嘉聖興公司要處理系爭不動產，見 面時原告當場說系爭不動產要賣，說要帶我去看現場，我 說不用看我知道，這是第一次見面的情形；第二次於 104 年11月間，原告約我與林命嘉的太太即被告陳佳玲在慶城 街的Joyce 咖啡店見面，講系爭不動產出售的問題，我有 將系爭不動產的產權資料做好，帶去給被告陳佳玲，請被 告陳佳玲去問林命嘉要賣多少錢，被告陳佳玲說要賣多少 錢要回去問林命嘉，並說問好價錢再說，當天大概講這樣 ；第三次於105 年1 月5 日就是請原告約林命嘉、被告陳 佳玲看系爭不動產現場，當天來看的有買方被告石家杰、 馬維欣和我，看完後被告陳佳玲一直沒有給我們確定的價 錢；我和石家杰、馬維欣於105 年4 月間又再去看一次系 爭不動產現場，這次看現場，林命嘉及被告陳佳玲有在； 第五次於105 年5 月間，我、石家杰、馬維欣、林命嘉約 在馬維欣的辦公室見面，當時價錢還沒有談攏；再來就是 我和被告石家杰、陳佳玲、原告約在安和路的咖啡廳見面 ，談系爭不動產買賣的事，談完後我們4 個人就一起去被 告石家杰在內湖的宜家飯店看裝潢，談系爭不動產的事情