臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴更一字第10號
原 告 林若松
訴訟代理人 陳翠寬
被 告 王振賢
上列當事人間返還保證金事件，經臺灣高等法院臺中分院發回更
審，本院於民國108年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告本獨資經營蓓爾黛美學診所（後於民國107年7月5日轉 讓予訴外人洪浩晃經營），於102年6月27日與被告簽訂租約 ，承租門牌臺中市○○區○○路○段000號、大通街158巷8 -1、8-2、8-3、8-5號及同巷8號房屋之部份。原租約期滿後 ，雙方又於105年6月28日續訂租約，約定租期至107年5月31 日止；保證金新臺幣（下同）90萬元，被告應於租賃期滿， 原告遷讓交還房屋完畢時無息歸還。前開租屋本係遭斷水斷 電荒廢多時之房屋，原告承租之初獲得被告首肯，始委請建 築師依法變更用途，加強安全設計進行裝修，並未破壞主結 構體。前開租約於107年5月31日期滿，原告在維持內部裝修 現狀下，將租屋清理乾淨，邀被告在當日下午3時30分會同 辦理租賃物點交返還，被告蒞臨現場，竟提出一份估價單， 內含浴室重做、室內拆除、水電管線重拉、外牆油漆、室內 RC隔間及室內粉刷油漆等無關於結構體修繕之項目，總價高 達8,614,100元，要求原告應予修繕，伊始願受領點交返還 。其甚至自行向臺中市土木技師公會申請鑑定，範圍含括被 告同意前任房客陳翠寬所為變更設計之事項，鑑定報告書記 載恢復原設計工程所需金額亦高達5,735,138元，不僅追索 之當事人於法不符，依法得要求恢復原狀之項目，亦顯然嚴 重違反契約規定，其請求殊無足取至明。原告於租期屆滿日 依約騰空租賃物，在未破壞主結構體及內部裝修狀況下，復 已繳清水電費，通知被告會同點交返還租賃物，其卻以上述 違背租約條款之藉口推拖，被告拒絕受領返還租屋，即應視 同原告已依約返還租賃物。依前揭租約規定，被告應即無息 退還保證金，經原告委請律師以存證信函催告被告於文到5 日內依約將保證金90萬元全數退還，被告於107年6月1日收 受後仍藉詞悍拒，至今原告仍無法領回保證金，遂提起本訴 ，並請求遲延利息。
二、並聲明：
（一）被告應給付原告90萬元，及自107年6月6日起至清償日止 按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告自99年6月1日間將門牌碼臺中市○○區○○路○段000 號等房屋如107年8月13日答辯狀附圖所示位置出租予陳翠寬 ，而陳翠寬為蓓爾黛美學診所之實質負責人，該診所為陳翠 寬是與醫師合作，醫師負責專業，陳翠寬負責營業空間。簽 訂租約後原告即將該建物部分結構及隔間牆予以拆除變更使 用，雙方於3年後重新簽約一次，102年6月27日重簽時，也 是由陳翠寬負責簽署，最後一次於105年6月28日簽約，租期 至107年5月31日，同樣是陳翠寬以原告法定代理人身分所簽 立，每月租金為586,000元，押租金仍沿用第一次簽約時之 90萬元，出租位置不變，該出租位置於契約內附有原來建物 完成時使用執照之附圖含建物之結構及隔間牆。雙方權利義 務均是延續前契約內容，雖然原告經營醫學美容診所，應以 具有醫師資格之醫生擔任登記名義人，但實際負責人確實是 陳翠寬。租賃契約到期時原告不再續租，雙方約定於107年6 月1日點交，點交時被告發現原告將租賃物內部部分建物結 構及隔間牆予以拆除並未回復原狀，且將該建物所有門板及 衛浴設備予以拆除，嚴重影響建物內部正常使用，原告並未 將房屋依原契約內之附圖依約完成回復，因而當日未完成點 交。被告事後委請社團法人臺中市木土技師公會予以鑑定， 依其鑑定結果，修復費用總計為5,735,138元，原告應賠償 該金額予被告。本件因可歸責於原告未依約定將建物回復原 狀，而未完成點交程序，被告遂未返還原告押租保證金90萬 元。
二、原告主張其於契約屆滿時，才將房間木皮門片9片、馬桶2組 、洗手檯1組、玻璃門片3組等物品拆除，其願就上開項目恢 復原狀或就恢復原狀所須費用抵銷保證金云云。惟原告拆掉 系爭建物內物品明細經查明如下：一樓部分：⑴拆走玻璃門 3個。⑵拆走廁所馬桶2個（含馬桶封閉及水管破壞）。⑶拆 走洗手臺1個（含管線及地磚破壞）。⑷拆走櫥櫃1個（含拆 除處地磚破壞）。⑸天花板破洞3個。⑹拆走房間門1個。⑺ 拆走浴廁門2個（廁所牆面壁損壞）。二樓部分：⑴拆走壁 櫃7個。⑵拆走房間門8個。⑶拆走洗手臺2個。⑷天花板破 洞處2個。⑸拆走浴廁門2個。⑹牆壁破洞處1個。天臺部分 ：⑴拆走15噸泠氣主機2臺。⑵拆走大型抽水馬達1臺。⑶拆 走冷氣儲水槽1臺。⑷拆走小型抽水馬達1臺。⑸拆走全景水
管全套。倘原告願意將其上所述結構及物件恢復原狀，則其 應當以卷附土木技師公會鑑定書附件五所示內容加以回復。三、被告於99年6月22日同意承租人變更設計，因原告於99年6月 1日簽立契約時，同意建物裝修不會破壞結構體，且返還建 物時不得破壞內部裝修，被告才同意其變更設計，被告同意 變更內部設計，並不表示原告不需回復內部結構。原告除將 租賃物內部之部分建物結構及隔間牆予以破壞未依約予以回 復建物外，且將內部物品予以拆掉並破壞，足見原告業已違 約，本不得請求返還押租金（或保證金）甚明。四、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；且陳明：如受不 利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、本院之判斷：
一、原告主張：原告於102年6月27日與被告簽訂租約，承租門牌 臺中市○○區○○路○段000號、大通街158巷8-1、8-2、8 -3、8-5號及同巷8號房屋之部份。原租約期滿後，雙方又於 105年6月28日續訂租約，約定租期至107年5月31日止；保證 金90萬元（業已於首次租約簽訂時給付，不另給付），被告 應於租賃期滿，原告遷讓交還房屋完畢時無息歸還。而原告 得自行裝修租賃物，但不得破壞本結構體，返還房屋時，不 得破壞內部裝修。如有破壞結構體，須恢復原狀等情，為被 告所不爭執，並有原告提出之102年6月27日房屋租賃契約書 影本乙份（見本院107年度訴字第2036號卷《下稱本院2036 號卷》第5-7頁）、105年6月28日房屋租賃契約書影本乙份 （見本院2036號卷第8-10頁）在卷可憑，自堪信為真實。又 原告主張兩造間之租賃契約業已屆期，原告於107年5月31日 在維持內部裝修現狀下，將租屋清理乾淨，邀被告在當日下 午3時30分會同辦理租賃物點交返還，被告拒絕受領，應依 約返還前述保證金90萬元云云，惟原告之主張業為被告所否 認並以前詞置辯，經查：
（一）被告抗辯：被告自99年6月1日間將門牌碼臺中市○○區○ ○路○段000號等房屋如107年8月13日答辯狀附圖所示位 置出租予陳翠寬，簽約後陳翠寬即將該建物部分結構及隔 間牆予以拆除變更使用；雙方於3年後重新簽約一次，102 年6月27日重簽時，也是由陳翠寬出面負責簽署（承租人 改以蓓爾黛美學診所名義為之，並有時任被告負責人劉映 君之蓋章及陳翠寬之簽名、用印），期滿後，陳翠寬再以 蓓爾黛美學診所之名義（當時蓓爾黛美學診所為原告所獨 資經營）與被告於105年6月28日簽約，租期至107年5月31 日等情，有被告所提出為原告所不否認之三份租賃契約書 （分見本院2036號卷第34-36頁、第99-103頁、第37-41頁
），在卷可稽，自堪信為真實。又參諸上開三份租賃契約 其保證金90萬元自第一份租賃契約簽定後，由陳翠寬交付 予被告，其後二份租賃契約均延用系爭90萬元保證金，原 告於訂約時未有另行交付之情事，且陳翠寬同意其原先所 繳納之系爭90萬元保證金，作為蓓爾黛美學診所的要交付 給被告的押租金，其再與原告結算等情，為陳翠寬所陳明 （見本院卷第47頁）；且觀諸系爭三份租賃契約除租期不 同，及租金偶有變化逐年調漲而稍有不同外，其他約定條 款大同小異，是被告抗辯：兩造間之租賃契約具有延續性 ，均由陳翠寬出面與被告簽訂，自非無據。原告既同意由 陳翠寬出面代原告與被告簽定系爭租賃契約，則原告應受 其拘束，自無由陳翠寬另行負責契約義務之情事。另陳翠 寬出面與被告所簽訂之前述三份租賃契約書之第6條第4款 均約明：「乙方（承租人）得自行裝修租賃物，但不得破 壞本結構體，返還房屋時，不得破壞內部裝修。如有破壞 結構體，須恢復原狀。」，是上開第6條第4款之特約事項 ，自訂約之初即為承租人對出租人之承諾，於其後續約， 承租人名義固有更替，然承租人對出租人仍為同一承諾， 即租賃物自第一次出租起，於續約中陳翠寬所使用之承租 人名義縱有變更，該承租人對該條款原始所應負之責任均 屬不變，即自99年6月1日訂約以來迄107年5月31日第三次 租賃契約期滿，如就系爭租賃物承租人有自行裝修租賃物 ，依約「不得破壞本結構體，返還房屋時，不得破壞內部 裝修。如有破壞結構體，須恢復原狀。」，是被告抗辯原 告應受該條款之拘束，縱系爭租賃物曾為陳翠寬所裝修， 若有破壞本結構體，返還房屋時，須恢復原狀；如無破壞 本結構體，就已裝修之內部亦不得破壞，應屬可採。原告 抗辯：系爭租賃物於承租之始，係陳翠寬從事裝修，如有 破壞本結構體應負回復原狀之人為陳翠寬，原告不必負責 云云，自無可採。
（二）又原告主張系爭租約屆期，原告已依債之本旨欲將系爭租 賃物返還被告，惟為原告所拒，被告受領遲延，仍應負給 付保證金之責任云云，然查：
１、兩造租賃契約第5條約明：「保證金90萬元（業已於首次 租約簽訂時給付，不另給付），乙方（即原告）於簽訂本 租約時繳交甲方（即被告），甲方應於租賃期滿並於乙方 遷讓交還房屋完畢時，應將保證金無息歸還乙方。乙方應 將屬於甲方所有之財產點交甲方。」等語，而兩造就系爭 保證金屬擔保性質，即擔保原告履約時應依約履行，如原 告未依約履行即不得請求返還，就系爭保證金，被告應交
付之履行期為原告依約履行契約條件之時等情，復不爭執 （見本院2036號卷108年2月18日言詞辯論筆錄），是就系 爭保證金，被告應給付予原告之要件為原告依系爭租賃契 約履行其全部義務，即被告於原告依系爭租賃契約履行其 全部義務時，被告方有將系爭90萬元保證金交付原告之義 務，如原告未依系爭租賃契約履行其全部義務，則被告得 拒絕原告之請求無誤。
２、被告抗辯：於租賃契約到期時原告不再續租，雙方約定於 107年6月1日點交，點交時被告竟發現原告將租賃物內部 部分建物結構及隔間牆予以拆除並未回復原狀，且將該建 物所有門板及衛浴設備予以拆除，嚴重影響建物內部正常 使用，原告並未將房屋依照原契約內之附圖依約完成回復 ，因而當日未能完成點交等情，有被告提出之照片影本1 份（見本院2036號卷第42-51頁）、臺中市土木技師公會 鑑定結果影本1份（見本院2036號卷第55-64頁）、土木技 師鑑定書附件五影本1份（見本院2036號卷第104-113頁） 、107年11月5日土木技師鑑定函及附件1份及原告拆除及 破壞之照片1份（見本院2036號卷第168-199頁）在卷可參 ，雖原告否認有破壞系爭租賃物之本體結構，惟就此兩造 已另案涉訟中，業經本院調閱107年度訴字第2674號民事 卷宗，查核屬實，而原告自承租約屆至後有拆除房間木皮 門片9扇、馬桶2組、洗手檯（含臉盆及龍頭）1組及玻璃 門片（含把手五金）3組等情（按被告抗辯原告拆除之物 為：一樓部分：⑴拆走玻璃門3個。⑵拆走廁所馬桶2個。 《含馬桶封閉及水管破壞》。⑶拆走洗手臺1個《含管線 及地磚破壞》。⑷拆走櫥櫃1個《含拆除處地磚破壞》。 ⑸天花板破洞3個。⑹拆走房間門1個。⑺拆走浴廁門2個 《廁所牆面壁損壞》。二樓部分：⑴拆走壁櫃7個。⑵拆 走房間門8個。⑶拆走洗手臺2個。⑷天花板破洞處2個。 ⑸拆走浴廁門2個。⑹牆壁破洞處1個。天臺部分：⑴拆走 15噸泠氣主機2臺。⑵拆走大型抽水馬達1臺。⑶拆走冷氣 儲水槽1臺。⑷拆走小型抽水馬達1臺。⑸拆走全景水管全 套等。），兩造就原告自租賃物拆走之物品種類、數量， 固有爭議，然原告依前述兩造之約定，返還房屋時，不得 破壞內部裝修，即原告不得將租賃物之裝修物品拆除或毀 損，原告竟違約拆除前述內部裝修，其有違約之情事甚明 ，被告於點交時，就原告未依債之本旨所為之給付，拒絕 原告之交付，尚無受領遲延之情事。
３、兩造就系爭保證金之返還時期，既約明被告應交付保證金 之履行期為原告依約履行契約條件之時，今原告未依約交
付符合債之本旨之房屋予被告，則被告拒絕原告返還保證 金之請求，於法有據，原告於此時訴請被告交付系爭保證 金，於法無據。
（三）基上，本件因前述可歸責於原告未依約定將建物回復原狀 ，而未完成點交程序，被告自得拒絕返還原告押租保證金 90萬元，原告訴請被告應依約履行返還保證金之義務，於 法無據。
二、綜上所述，本件因前述可歸責於原告未依約定將系爭租賃物 回復原狀，而未完成點交程序，原告依約尚不得請求被告返 還系爭保證金90萬元，原告於起訴時，對被告既無保證金返 還請求權存在，則原告主張其得依約請求被告給付原告保證 金90萬元，及自107年6月6日起，至清償日止按年息百分之 五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
三、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成 ，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 4 日
民事第四庭 法 官 王金洲
正本係按照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 11 月 4 日
書記官 林素珍