臺灣澎湖地方法院民事判決 107年度消字第1號
原 告 許家華
被 告 高欽安
訴訟代理人 魯惠良律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國108 年10月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰參拾壹萬零捌佰柒拾壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第 1 項、第4 項分別定有明文，此亦為家事事件法第51條所準 用。本件原告起訴時為先、備位聲明之請求，嗣於民國108 年5 月27日撤回備位聲明之訴( 本院卷第401 頁) ，而被告 並未於10日內提出異議，依前揭規定，應認原告備位聲明之 訴已合法撤回。
二、次按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。原告起訴時原請求：被告應給付原 告新臺幣（下同）4,352,775 元。嗣於108 年10月21日提出 陳報狀將上開請求金額擴張為4,366,957 元（本院卷第481 頁），顯係擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，亦應准 許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣被告於105 年7 月7 日將其所有坐落澎湖縣○ ○市○○段000 地號土地( 下稱系爭土地) 及其上門牌號碼 為澎湖縣○○市○○路00巷0 弄00號房屋（下稱系爭房屋， 與系爭土地合稱系爭不動產），以417 萬元之價格出售予原 告，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告 於締約時，曾詢問代書系爭土地旁之澎湖縣○○市○○段 000 地號土地( 下稱000 地號土地) 日後是否會有出入口， 代書回答「蓋房子就有」，被告在場則閉口不談。而系爭不 動產及鄰近其他15戶原仰賴000 地號土地出入，然自107 年
1 月起，000 地號土地即遭地主築起鐵片圍籬，致使含原告 在內之16戶住戶出入無路，目前僅能藉由他人私設、供「機 車」通行之狹窄土地進出。經原告查訪後始得知被告曾於 104 年8 月22日代表16戶聯名向澎湖縣政府陳情出入無路之 事實，然被告竟隱瞞系爭不動產出入無路之事實，而將系爭 不動產出售予原告，導致原告購入無適宜通道、毫無價值之 房地，亦即本件買賣標的物有瑕疵。為此，爰依民法第354 條、第359 條等規定，解除系爭契約並請求被告返還系爭不 動產買賣金額及修繕等費用等語。並聲明：被告應給付原告 4,36 6,957元。
二、被告則以：
㈠被告於104 年底將系爭不動產整理裝潢，並於門前標示「出 售」二字，原告當時曾數度親自入屋巡視修繕過程、詢問房 屋現況、親口議定價格，復於締約當日親口詢問代書000 地 號土地日後是否會有出入口，代書回答蓋房子就有，原告顯 然明瞭系爭不動產之通行狀況，否則不致於簽約當時詢問通 行事宜，代書亦係原告親自委任處理本件買賣事宜，原告聽 了代書答覆後與被告簽約，被告於105 年7 月7 日將系爭不 動產出售予原告，並已辦妥移轉登記，原告並已居住長達2 年迄今始向被告請求，顯無理由。
㈡被告於70年間購入系爭不動產時，附近土地一片荒涼，80年 間因農變建使得大興土木、建物如雨後春筍矗立，104 年間 被告與相鄰之16戶住戶，因通行權遭忽視，遂共同向澎湖縣 政府陳情，經縣○○○○○○○○○○○段000 地號開發受 阻，建議通行000 地號土地，由被告等16戶與000 地號土地 地主逕自協調。而兩造締約後第三年，000 地號土地始遭地 主搭建圍籬，造成16戶住戶無法通行，實非被告所能預見， 足見系爭不動產之通行，非可歸責於被告之事由。況周邊尚 有○○段000 地號土地上之消防通道可供通行，非如原告所 稱無道路可通行等語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張兩造於105 年7 月7 日簽訂系爭契約，約定價金41 7 萬元，被告已將系爭不動產之所有權移轉登記予原告等情 ，業據提出不動產買賣契約書、系爭不動產所有權狀（本院 卷第35至43頁、第309 至311 頁），且為被告所不爭執，堪 信為真實。至原告另主張系爭不動產有無適宜通道之瑕疵， 被告應負責任，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之 爭點厥為：㈠系爭不動產是否有無適宜道路之瑕疵？㈡原告 得向被告請求返還之金額為何？分述如下：
㈠系爭不動產是否有無適宜道路之瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項 本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物 之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（ 最高法院73年台上字第1173號判決要旨參照）。經查，被告 曾於104 年8 月22日就系爭不動產未臨供小客車通行之道路 乙事，與馬公市五福路00巷0弄社區其他住戶共同向澎湖縣 政府陳情，經澎湖縣政府以105年2月19日府建管字第1050 840495號函回覆說明以「二、查上述社區建築物係民國70年 建築完成（本縣實施區域計畫時間為75年2月15日），屬合 法建築物。三、本案經現場勘查，目前於馬公市○○段000 地號土地上已架設『興建房屋動土儀式木樁』，但尚未至府 申請相關手續（農變建會勘），惟該地號土地目前為西衛里 五福路00巷0弄之社區住戶（○○段000～000地號）汽車進 出之動線，惟恐日後建築將無法供其通行，故函陳請進出； 但考量○○段000地號地主之權益，如符合相關建築（含農 變建）規定，恐無法禁止其建築申請。四、本案因汽車通行 遭○○段334開發受阻，故建議替代方案請台端等16戶以經 原來通行之同段000地號（但土地所有權人同意通行與否由 台端等16戶逕行協調）土地經同段000、000-0、000-0地號 土地（交通用地）接至同段000地號土地（既成道路）辦理 。」（本院卷第19至20頁）。
⒉本院復於108 年1 月28日至現場勘驗結果，系爭不動產並未 臨消防通道及對外聯絡道路之五福路，兩造均稱以往係自南 面通行至四維路，惟南面000 地號土地已築起鐵絲網等事實 ，有勘驗測量筆錄、國土測繪中心空拍圖及現場照片在卷可 憑（本院卷第263 至279 頁），且000 地號土地遭築起圍籬 後，系爭不動產僅能自供機車通行之私設狹窄巷道再接至消 防通道再連接五福路，有原告提供之澎湖縣○○市○○路00 巷0 弄0 號、2 號巷道照片2 張為證，並有前開現場照片可 佐（本院卷第169 頁、第267 至269 頁），被告亦於107 年 12月20日本院言詞辯論程序時自承系爭不動產沒有臨路（本 院卷第190 頁），則系爭不動產因未臨供小客車通行之道路 ，僅能藉由000 地號土地通行至道路之事實，足堪認定。 ⒊本院審酌小客車為現代社會重要交通工具之一，一般購買建 物自住之買受人，通常預期所購買之建物與鄰近公路間應有
適宜之道路，足以使小客車出入通行無阻，而系爭不動產雖 得以藉由000 地號土地適當通行至四維路，然000 地號土地 自始為私人土地，被告於出售系爭不動產予原告前始終未取 得000 地號土地之通行權利，換言之，系爭房屋自始欠缺供 小客車通行至公路之效用，則原告主張系爭不動產有無適宜 道路之瑕疵存在，即屬可採。
⒋至被告抗辯原告親自看屋並議定價格，系爭不動產之售價是 臨機車可通行巷道之價格，且原告係明知系爭不動產有未臨 路之瑕疵而購買之；另000 地號土地嗣後遭堵住已非被告可 預見，足見系爭不動產無法通行，非可歸責於被告之事由， ，故被告不負擔保責任等語。經查：
⑴000 地號土地係於106 年底、107 年1 月間遭土地所有權人 築起圍籬禁止通行一節，為被告所不爭執，則兩造於105 年 7 月7 日簽訂系爭契約時，000 地號土地尚未築起圍籬，縱 原告於締約前數度親自看屋，然原告僅得知悉系爭不動產藉 由000 地號土地適當通行至道路之「現況」，亦無從得知系 爭不動產存有無適宜道路之瑕疵；至被告另抗辯原告於簽約 當時曾口頭詢問代書「000 地號土地日後是否會有出入口」 ，經代書回答「蓋房子就有」，意指原告已事前知悉系爭不 動產存有無適宜道路之瑕疵，原告雖自陳有上述對話，然否 認締約當時已知悉系爭不動產無適宜道路，且觀上開對話內 容尚無從直接推論原告事前明知或因此得知系爭不動產無適 宜道路之意涵，復未據被告提出原告明知系爭不動產有無適 宜道路之瑕疵仍與被告成立系爭契約之證據，則被告此節之 抗辯，並不可採。
⑵另按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其 價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用 之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過 失為必要（最高法院107 年度台上字第2072號判決要旨參照 ）。準此，系爭不動產於兩造成立系爭契約前即存有無適宜 道路之瑕疵，縱該瑕疵非可歸責於被告，仍無礙被告所應負 物之瑕疵擔保責任。
⒌被告另抗辯：系爭不動產已依民法第348 條第1 項交付予原 告，被告已善盡出賣人之責任，且依民法第373 條之規定， 系爭不動產既已簽約、辦妥所有權移轉登記，並交付予原告 ，則標的物之利益及危險，自交付時起，已由原告承受負擔 等語( 本院卷第491 至492 頁) ，惟本件原告係主張系爭不 動產有物之瑕疵，依民法第354 條規定出賣人應負瑕疵擔保 責任，原告並非依民法第348 條第1 項主張被告未盡交付義 務；再民法第373 條規定：買賣標的物之危險，自交付時起
，由買受人負擔。乃在規範有關買賣之危險負擔，因不可歸 責於雙方當事人之事由，致給付不能者，應如何分配其風險 之問題( 最高法院103 年度台上字第1617號判決要旨照) 。 查本件系爭不動產並無因不可歸責於雙方當事人之事由，致 發生「給付不能」之情形，是被告此部分之抗辯，亦不足採 。
⒍被告再抗辯：關於壁癌等瑕疵兩造已依契約變更協議書等約 定由被告補貼修繕，是被告對於系爭不動產之瑕疵，得自此 免除瑕疵擔保責任等語( 本院卷第494 頁) 。然觀之兩造於 105 年7 月28日簽訂之第二次契約變更協議書( 本院卷第33 頁) ，可知雙方係針對「油漆剝落及壁癌」等瑕疵進行討論 協議與免除，是難遽認被告亦免除無臨供小客車通行道路之 瑕疵責任。
⒎被告又抗辯：原告在系爭房屋居住期間，並未發生有應由被 告負擔保責任之瑕疵，因此既無所謂之通知，亦無所謂之怠 於通知，依民法第356 條之規定即已承認其所受領之物等語 (本院卷第496 頁) 。然系爭不動產並未臨供小客車通行之 道路，且被告「應」負擔保責任，皆已如前述，況本件原告 亦曾於106 年10月16日以LINE通訊軟體通知被告有關「旁邊 地道路交通，建設處回覆公文事是否能影印給我」乙情( 本 院卷第27頁) ，難認原告怠於通知而視為承認其所受領之物 ，是被告此節之抗辯，仍不足採。
㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9 條定有明文。查系爭不動產存有無適宜道路之瑕疵，業如 前述，又本院復委託日升不動產估價師事務所鑑定系爭不動 產於105 年7 月7 日買賣時無瑕疵之市價及有瑕疵之市價各 為何，經函覆略以：系爭不動產無瑕疵（即面臨可供汽車通 行道路）之不動產總價為3,643,090 元，有瑕疵（即面臨無 法供汽車通行道路）之不動產總價為2,566,921 元，有日升 不動產估價師事務所108 年8 月16日108 年日澎地法估字第 0801號函檢附之不動產估價報告書可稽（本院卷第457 頁及 外放之估價報告書）。由前開鑑定結果可知，系爭不動產因 面臨無法供汽車通行道路而減少之價值高達1,076,169 元【 計算式：3,643,090 元－2,566,921 元＝1,076,169 元】， 已幾近系爭不動產無瑕疵時之客觀價值達3 成【計算式：1, 076,169 元÷3,643,090 元×100 ％＝29.54 ％】，是系爭 不動產之瑕疵情形顯足以嚴重減少使用、交易價值可資確認 ，故認原告解除系爭不動產之買賣契約，並未顯失公平。從
而，原告以起訴狀繕本向被告為解除契約之意思表示，自生 合法解除系爭契約之效力。
㈢原告於解除系爭買賣契約後，得向被告請求返還之金額： ⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之 費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還， 民法第259 條第1 款、第5 款分別定有明文。茲就原告請求 返還之項目及金額，逐項審酌如下( 本院卷第481 頁) ： ⑴買賣價金417 萬元：原告因本件買賣所支出買賣價金417 萬 元，此為被告所不爭執，原告主張解除系爭契約後，請求被 告返還買賣價金417 萬元，洵屬有據。
⑵壁癌費用3 萬元、系爭房屋內附加設施共109,500 元：原告 主張簽訂系爭契約後，曾支出系爭房屋壁癌處理費用6 萬元 ，當時與被告約定各支付一半；原告復於系爭房屋內加設1 樓前後屋頂防熱塑鋼板34,500元、1 樓南邊防盜窗、1 樓廚 房窗戶與2 、3 樓大門紗窗19,000元、1 樓後門加裝鎖1 式 1,000 元、1 樓及3 樓裝潢29,000元、3 樓水塔旁加壓馬達 1 台、1 樓南側電線及插座1 式、1 樓後方水管及廚房水管 裝置（含開關龍頭）、3 樓及2 樓外接水管各1 式共7,000 元、1 至3 樓窗簾及門簾共19,000元，以上共計109,500 元 ，請求被告給付，業據提出與上列項目金額相符之兩造於 105 年7 月28日簽訂第二次契約變更協議書、估價單、收據 共5 張為證（本院卷第33頁、第105 至109 頁、135 頁）。 上開項目施作工程完成後，均與系爭不動產相結合，且項目 、內容均屬居家生活所必需，原告返還系爭不動產予被告後 無法拆卸或難以拆卸帶離，甚者，拆卸後回復原狀恐不易， 是上開費用客觀上自屬必要或有益之費用，此部分原告自得 依民法第259 條第5 款規定請求返還。
⑶原告於另案委任律師費用5,000 元、裁判費400 元、複丈費 118 元、168 元：原告主張與其他社區住戶委任律師向000 地號土地所有人起訴請求確認通行權，為此支出委任律師費 用5,000 元、裁判費400 元、複丈費118 元、168 元，請求 被告支付等云云。惟上開項目係原告基於保護自己權利而行 使訴訟權之支出，非屬其為系爭不動產之必要支出，是原告 此部分請求，難認有據，應予駁回。
⑷地政規費400 元、鑑定費50,000元：原告請求其為108 年1 月28日現場勘驗所繳納之費用400 元、鑑定費50,000元，雖 提出澎湖縣政府地政規費收入存根聯、郵政跨行匯款申請書 為據（本院卷第308 之1 、437 頁）。然關於訴訟進行必要
之費用，得納入訴訟費用負擔之範疇，而裁判主文中亦會諭 知兩造負擔比例，無庸另以訴訟方式求償。是原告就本件訴 訟之支出，應循民事訴訟法第91條等確定訴訟費用額之程序 處理為已足，難謂有訴請被告給付之必要，是原告此部分請 求，為無理由，應予駁回。
⑸過戶相關費用1,371 元：原告主張106 年1 月5 日代書過戶 費用原告支出地方稅1,306 元及郵票65元，業據提出建築改 良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書為 證（本院卷第321 至324 頁），此係原告因辦理系爭不動產 所有權移轉登記之必要支出，則系爭契約解除後，原告請求 被告返還此部分必要費用，為有理由。
⒉綜上，原告得請求之金額共計為4,310,871 元【計算式：4, 170,000 元＋30,000元＋109,500 元＋1,371 元＝4,310, 871 元】。
四、綜上所述，原告以系爭不動產具有瑕疵，依民法第354 條、 第359 條之規定，主張解除系爭契約，並請求被告給付4,31 0,871 元，為有理由，應予准許，逾此範圍部分之請求，為 無理由，應予駁回。至原告主張被告應至法院判決解約之期 間，無償讓原告居住系爭不動產等語，惟未據其提出任何法 律上依據，難認原告此部分之主張，為有理由，附此敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
民事庭 法 官 王政揚
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）並繳納上訴費用。
中 華 民 國 108 年 11 月 13 日
書記官 莊茹茵