臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第933號
原 告 林靖惠
訴訟代理人 蔡陸弟律師
被 告 鄭黃淑女
鄭宇澤
共 同
訴訟代理人 蔡建賢律師
受 告知人 合作金庫商業銀行股份有限公司
法定代理人 雷仲達
受 告知人 劉一勤
陳旭南
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年11月7 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○地號，面積三三五一點五七平方公尺之土地，應依如附表所示分割後土地欄、附圖二被告分割方案所示方式分割：編號三七（一）部分面積一一一七點一九平方公尺，分歸原告所有；編號三七部分面積二二三四點三八平方公尺，分歸被告鄭黃淑女、鄭宇澤按附表所示分割後土地欄應有部分比例保持分別共有。
訴訟費用由兩造按附表原權利範圍欄所示比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段00地號土地（面積3,35 1.57平方公尺，下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分為 原告、被告鄭黃淑女、鄭宇澤各1/3 。系爭土地全體共有人 並無訂立不分割契約，且依法令亦無不得分割情事，為促進 土地經濟效用並免日後繼承人眾多而不利分割進行，伊自得 請求裁判分割。又因系爭土地上有如高雄市岡山地政事務所 108 年1 月17日複丈成果圖所示編號37（2 ）原告所有之農 舍、37（3 ）、37（4 ）鄭黃淑女所有之建物及鐵皮建物、 37（1 ）鄭宇澤所有之農舍及其他未保存登記建物，故應以 共有人現使用之狀況為原則分割，至系爭土地上農舍雖未解 除套繪，然本件原告待分割共有物判決後，將另行依行政訴 訟程序辦理解除套繪，是本件分割應不受限制。爰依民法第 823 條第1 項、第3 項規定請求分割系爭土地等語。聲明：
兩造共有坐落高雄市○○區○○段00地號土地，面積3351.5 7 平方公尺之土地按高雄市岡山地政事務所108 年9 月16日 土地複丈成果圖被告方案所示方法分割，編號37⑴部分面積 1117.19 平方公尺分由原告取得；編號37部分面積2234.38 平方公尺分由被告鄭黃淑女、鄭宇澤取得，並以各取得應有 部分二分之一維持共有。請求兩造共有系爭土地准予分割， 分割方法按附圖二被告分割方案所示，如附圖二編號37⑴分 歸原告所有；如附圖二編號37分歸被告鄭宇澤、鄭黃淑女按 原應有部分比例保持所有。
二、被告鄭黃淑女、鄭宇澤則均以：系爭土地原為鄭黃淑女、鄭 宇澤、訴外人鄭宗謀所共有，應有部分各1/3 ，惟訴外人鄭 宗謀就系爭土地應有部分1/3 ，於104 年1 月25日經法院拍 賣，並由原告拍得。系爭土地早於84年間，已經全體共有人 成立分管契約，共同申請建築執照，分管使用特定部分，並 約定在建物存續期間暫不分割，以免拆除地上農舍及農業設 施，並破壞系爭土地之使用利益，系爭土地即由共有人共同 使用至今。故本件系爭土地之共有既已約定不分割，而原告 係承受訴外人鄭宗謀之應有部分，且於向法院應買時，就系 爭土地之現況早已知悉，故原告買受鄭宗謀就系爭土地之應 有部分，應受系爭土地原共有人不予分割之約定拘束。如可 分割，對原告所主張之分割方案沒有意見，鄭宇澤、鄭黃淑 女同意分割後按原應有部分比例保持所有等語置辯。聲明： 原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭土地現為兩造共有，原告、鄭宇澤、鄭黃淑女應有部分 各1/3 。
㈡系爭土地如附圖一編號37（2 ）所示農舍為原告所有（建築 完成日期81年5 月13日）；附圖一編號37（3 ）、37（4 ） 所示農舍（使用執照84年2 月18日）、鐵皮建物1 棟均為被 告鄭黃淑女所有、37（1 ）所示農舍（建築完成日期79年5 月24日，96年6 月26日核發建物所有權狀）為鄭宇澤所有。 ㈢系爭土地之使用分區為一般農業區，屬農發條例第3 條第11 款所指之耕地，然於農發條例89年1 月4 日修正施行前，即 為被告鄭黃淑女與鄭宇澤、原告之前手所共有，依農發條例 第16條第1 項第4 款、第2 項規定，仍得分割，不受分割後 面積最小需達0.25公頃之限制。
四、本件之爭點是
㈠原告主張系爭土地無不能分割之限制而應予分割，有無理由 ？
㈡如系爭土地得分割，應如何分割，始為適當？
五、原告主張系爭土地無不能分割之限制而應予分割，有無理由 ？
㈠按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築 機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地 分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，固為102 年7 月1 日修正發布之農業用地興建農舍辦法第12條第2 項 所明文規定。惟農業用地興建農舍辦法乃依據農業發展條例 第18條第5 項規定授權所制定之法規命令，其本質上不得超 越母法授權之範圍。而農業發展條例第18條第5 項係規定「 前4 項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率 、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序 、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法， 由內政部會同中央主管機關定之」，是農業發展條例對於已 興建農舍之農業用地分割時，並無須提出未經套繪管制或解 除套繪管制證明始能分割之限制或相類似之精神，則上開農 業用地興建農舍辦法第12條第2 項所為上開限制農地共有人 請求分割權利之規定，顯已超過母法授權範圍，應不生效力 。況且，農業用地興建農舍辦法12條第2 項至第4 項之規定 目的，在於規範已興建農舍之農業用地之套繪及解除套繪管 制事項，以落實農業發展條例第18條第4 項「已申請興建農 舍之農業用地不得重複申請」之查核管制規定（最高法院10 5 年度台上字第154 號民事裁定意旨參照）。則經套繪管制 之農業用地於分割後，只要「仍繼續維持套繪管制」，即可 達到原來農地農用之行政管制目的，自不得任意未經法律明 文授權而限制人民分割農業用地之處分權。另按各機關受理 人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質應適用行為時之 法規外，如在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者， 適用新法規。但舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止 所聲請之事項者，適用舊法規，中央法規標準法第18條定有 明文。上開規定乃闡釋行政機關適用法規時從新從優原則之 適用，可保障人民於申請許可案件中，避免遭受因不可預測 之法規變更，而致之損害。查102 年7 月1 日修正發布之農 業用地興建農舍辦法第12條第2 項後段增加未經解除套繪管 制不得辦理分割等語規定，且同辦法第17條亦規定「本辦法 自發布日施行」等語。觀諸上開從新從優原則，於102 年7 月1 日修正前已興建之農舍於辦理分割時，應可不受新辦法 之限制。
㈡系爭土地之使用分區為一般農業區，屬農發條例第3 條第11 款所指之耕地，然於農發條例89年1 月4 日修正施行前，即 為被告鄭黃淑女與鄭宇澤、原告之前手所共有，如附圖一編
號37（2 ）所示農舍為原告所有（建築完成日期81年5 月13 日）；附圖一編號37（3 ）、37（4 ）所示農舍（使用執照 84年2 月18日）、鐵皮建物1 棟為被告鄭黃淑女所有、37（ 1 ）所示農舍（建築完成日期79年5 月24日，96年6 月26日 核發建物所有權狀）為鄭宇澤所有等情，為兩造所不爭執， 堪信為真實。系爭土地核屬已興建農舍而尚未解除套繪管制 之農業用地亦堪以認定。又依高雄市政府工務局107 年7 月 31日高市工務建字第10736416000 號函所載：依內政部105 年4 月24日台內營字第10508049062 號函示：「法務部104 年12月3 日法律字第10403514620 號函示說明三：「102 年 7 月1 日修正農業用地興建農舍辦法第12條第2 項規定：『 已興建農舍之農業用地，…未經解除套繪管制不得辦理分割 。」係屬民法第823 條第1 項『除法令另有規定』之分割限 制，共有人於此情形下，應不得請求分割共有物，且不因其 請求分割之方式為協議分割或裁判分割而有不同。」…農舍 坐落土地分割應符合上開農業用地興建農舍辦法規定始得辦 理分割等語，固有上開函文在卷可佐（本院卷第98頁）。然 系爭土地上之農舍既均為102 年7 月1 日農業用地興建農舍 辦法修正前所興建，依上開說明，系爭土地雖受套繪管制， 依從優原則，即不受分割之限制，核屬依法令得予分割之土 地，是上開工務局函文未區分農地上農舍係於農業用地興建 農舍辦法規定施行前後所建，應有誤會。是系爭土地上之農 舍雖未解除套繪，因均興建於農業用地興建農舍辦法規定之 前，應採較優於共有人之原則，認不受上開辦法限制，始符 法治。是本件原告主張系爭土地應予分割等語，應屬可採。六、系爭土地應如何分割，始為適當？
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：⑴以原物分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人 之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有， 民法第823條第1項、第824條第2項第1款、第4項分別定有明 文。
㈡系爭土地原為鄭黃淑女、原告及鄭宇澤之前手所共有，嗣經 原告於104 年1 月25日拍賣取得應有部分3 分之1 及鄭宇澤 於96年6 月7 日拍賣取得應有部分3 分之1 後由兩造保持共 有，原告、鄭黃淑女、鄭宇澤應有部分各為3 分之 1。系爭 土地之使用分區為一般農業區，屬農發條例第3條第11款所
指之耕地，然於農發條例89年1月4日修正施行前，即為原告 之前手、鄭黃淑女、鄭宇澤之前手所共有，依農發條例第16 條第1項第4款、第2項規定，仍得分割，不受分割後面積最 小需達0.25公頃之限制而得分割。又被告雖稱兩造就系爭土 地訂有分管協議等情，然未舉證以實其說，則原告訴請就系 爭土地予以分割，依民法第823條第1項、第824條第1項、第 2項、第4項之規定，即無不合。
㈢按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有 土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為 道路）時，或部分共有人仍願維持共有關係，應就該部分土 地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地 分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判 例意旨參照）。另按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人 之利益平衡、使用情形、共有物之性質、價值及其經濟效用 ，並兼顧各取得部分之裏地通路問題，以符合公平、經濟原 則，其分割方法始得謂為適當（最高法院93年度台上字第10 號判決意旨參照）。
㈣系爭土地如附圖一編號37（2 ）所示農舍為原告所有；附圖 一編號37（3 ）、37（4 ）所示農舍（使用執照84年2 月18 日）、鐵皮建物1 棟為被告鄭黃淑女所有、37（1 ）所示農 舍（建築完成日期79年5 月24日，96年6 月26日核發建物所 有權狀）為鄭宇澤所有等情，為兩造所不爭執，業經認定如 前。是以，系爭土地於原告請求分割時，其上分別有原告、 鄭黃淑女、鄭宇澤所有農舍使用中（現況詳如附圖一所示） ，揆諸上開說明，系爭土地既建有農舍，及各共有人均確實 實際居住並使用其內，系爭土地分割自應以維持現狀為優先 考量，以對現有人使用之農舍或地上物侵害最小之方式為之 ，分割後之地形應儘量保持完整。
㈤原告主張之分割方式，其分得如附圖二所示編號37⑴部分土 地，鄭黃淑女、鄭宇澤得如附圖二所示編號37部分土地並保 持共有，原告、鄭黃淑女、鄭宇澤所有之農舍均可保持農舍 之完整性，且各共有人間無互相補償之必要，至原告分得37 ⑴南側處為原先自中民路進入鄭黃淑女如附圖一所示編號37 ⑷鐵皮工廠之如附圖一編號37⑸所示通道臨路段，因如附圖 一所示編號37⑶為鄭黃淑女之農舍、編號37⑹為農舍與農舍 圍牆間之空地、37⑺為空地、37⑷鐵皮工廠均為鄭黃淑女所 有，則鄭黃淑女欲自中民路通行至後方自有之鐵皮工廠，而 通行自有之37⑹、37⑺空地，僅需將37⑹之圍牆拆出，不影 響鄭黃淑女原農舍之完整性，再將37⑷鐵皮工廠臨37⑺入口 處之鐵皮裁除，面積為1,135.97元平方公尺之鐵皮工廠影響
非鉅，且原告所主張之分割方案，亦係鄭黃淑女、鄭宇澤所 提出之分割方案，顯見鄭黃淑女、鄭宇澤均同意此分割方案 ，是原告主張上開分割方案，可充分發揮土地之經濟價值。 故參酌各共有人之意願，並審酌系爭土地之使用情形及其經 濟效用及全體共有人利益，儘量保持地上現有建物之完整性 ，及使各該土地所有人得以適當方式對外出入通行等一切情 狀，認將系爭土地依原告之主張，採如附圖二所示被告分割 方式，不僅能達成地盡其利之目的，亦使兩造所受損害減至 最小，而可採用。至原告原主張如附圖三所示分割方案，因 該分歸原告所有之37⑴土地東方末端突出而不方正，對兩造 之土地利用確非如附圖二所示土地方正而好利用，且為兩造 所不採，是認無論述之必要，附此敘明。
七、另按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：㈠權利人同意分割；㈡權利人已參加共 有物分割訴訟；㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法 第824 條之1 第2 項定有明文。查系爭土地有4 筆抵押權， 第1 、4 筆分別為鄭黃淑女就其應有部分於95、97年間分別 為最高限額抵押權設定予訴外人合作金庫商業銀行股份有限 公司、陳旭南；第2 筆、第3 筆為鄭宇澤，96年6 月25日、 96年7 月20日先後以其應有部分，設定普通抵押權予訴外人 劉一勤，依民法第867 條之規定，抵押權不受影響。本院依 原告之聲請，於107 年8 月17日分別將原告對於受告知人即 上開抵押權人合作金庫商業銀行股份有限公司、劉一勤、陳 旭南之民事告知訴訟狀，送達予受告知人，有送達證書在卷 可稽（審訴卷第144 至146 頁、第152 頁）。受告知人均經 合法通知而未參加訴訟，亦有送達證書、報到單、言詞辯論 筆錄在卷可稽（本院卷第78至80頁）。依前開規定，系爭土 地分割後，合作金庫商業銀行股份有限公司、劉一勤、陳旭 南之抵押權，應分別移存於提供系爭土地應有部分設定抵押 權之鄭黃淑女、鄭宇澤所分得之土地上，併此敘明。八、綜上所述，爰斟酌兩造之意見、利害關係，及系爭土地之性 質、使用現狀、經濟價值、原告所提分割方案之優劣及公平 性等情，認系爭土地以原告主張如附圖二被告分割方案所示 ，應屬可採，爰判決如主文第1 項所示。
九、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟， 由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形， 命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明 文。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割 方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決
定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起 訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問 題，故本件訴訟費用參酌兩造應有部分比例，命兩造負擔如 主文第2 項所示。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
書記官 邱秋珍
附表：
┌──┬───────┬──────┬──────────────────┐
│編號│共有人姓名 │原權利範圍 │分割後土地 │
│ │ │ ├──────┬────┬──────┤
│ │ │ │權利範圍（應│土地範圍│土地面積（平│
│ │ │ │有部分比例）│ │方公尺） │
├──┼───────┼──────┼──────┼────┼──────┤
│ 1 │原告 │1/3 │ 1 │編號37（│1117.19 │
│ │ │ │ │1） │ │
├──┼───────┼──────┼──────┼────┼──────┤
│ 2 │被告鄭黃淑女 │1/3 │ 1/2 │編號37 │2234.38 （保│
│ │ │ │ │ │持共有） │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼──────┼──────┤ │ │
│ 3 │被告鄭宇澤 │1/3 │ 1/2 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
└──┴───────┴──────┴──────┴────┴──────┘
附圖一：現況圖（高雄市政府地政局岡山地政事務所108 年1 月17日複丈成果圖）
附圖二：被告分割方案（高雄市政府地政局岡山地政事務所108年9 月16日複丈成果圖）
附圖三：原告分割方案（高雄市政府地政局岡山地政事務所108年9 月10日複丈成果圖）
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