臺灣桃園地方法院民事判決 108年度簡上字第53號
上 訴 人 張清江
訴訟代理人 陳鼎正律師
複 代理人 高靖棠律師
被 上訴人 瑞菖建設有限公司
法定代理人 陳鳳珠
訴訟代理人 黃程國律師
邱陳律律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107 年12月
28日本院桃園簡易庭107 年度桃簡字第340 號第一審民事簡易判
決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於108 年10月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用暨假執行之聲請均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣參佰捌拾柒元，及自民國一○七年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之十二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。前開規 定對於簡易程序之第一審裁判上訴管轄之地方法院合議審判 準用之，同法第436 條之1 第3 項亦定有明文。查上訴人上 訴聲明初為㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分， 被上訴人應再給付上訴人新臺幣（下同）43萬8451元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息（詳本院卷第7 頁）。嗣上訴人就上訴聲明㈡請求金額 先增至98萬8451元（詳本院卷第47頁）；後又增至111 萬15 49元，並陳明其中55萬元並自民國108 年1 月4 日起加計法 定遲延利息（詳本院卷第165 頁）；最後有關上開55萬元法 定遲延利息則變更自民事擴張聲明狀送達被上訴人翌日起算 （詳本院卷第176 頁），其餘上訴聲明均不變。經核前揭上 訴聲明之變更，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆之前 揭法條意旨，均無不合。
貳、實體事項
一、上訴人起訴及上訴理由略以：
（一）上訴人起訴主張：上訴人為桃園市○○區○○路000號5樓 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，上訴人前將系爭房屋 出租予被上訴人，嗣於104 年12月31日簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），約定租期自105 年1 月1 日至106 年12月31日，每月租金1 萬2000元，並於每月31日前給付 。詎被上訴人自106 年1 月1 日起即未再給付，經上訴人 於106 年10月11日以存證信函催告被上訴人於文到5 日內 給付租金，被上訴人收受但未置理，故上訴人再於106 年 10月25日以存證信函終止系爭租約，被上訴人於106 年10 月30日收受，故系爭租約業已終止。被上訴人雖於107 年 8 月24日將系爭房屋遷讓返還予上訴人，惟尚未給付上訴 人下列金額：⑴租金：12萬元：被上訴人積欠上訴人自10 6 年1 月1 日起至106 年10月31日之租金，每月1 萬2000 元，共10個月，合計12萬元。⑵相當租金之損害即違約金 58萬6452元：依系爭租約第6 條約定「乙方（承租人）於 租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房 屋誠心按照原狀遷空交還甲方（出租人），不得藉詞推諉 或主張任何權利，如不及時遷交還房屋時，甲方每月得向 乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日，絕無異 議」，系爭租約既經上訴人終止，被上訴人未遷讓返還系 爭房屋，每月應給付上訴人5 倍租金即6 萬元之違約金， 故被上訴人自106 年11月1 日起至107 年8 月24日止無權 占有系爭房屋，應給付上訴人58萬6452元。⑶律師費8 萬 元：依系爭租約第12條約定「乙方（承租人）若有違約情 事，致損害甲方（出租人）之權益時願聽從甲方損害賠償 ，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方 負擔」，上訴人因被上訴人違約而提起本件訴訟，支出律 師費8 萬元，自應由被上訴人負擔。上開3 項金額合計78 萬6452元，爰依系爭租約第3 條、第6 條、第12條之約定 及民法不當得利之規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲 明：⑴被上訴人應給付上訴人78萬6452元，及自107 年8 月28日民事減縮聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。（二）上訴理由：證人曾祥嚞之證詞，足認被上訴人確實知悉且 同意兩造間約定之租金，則被上訴人與會計師往來過程中 知悉並同意系爭租約，原審認上訴人未證明兩造間有訂立 系爭租約之合意即有違誤；上訴人於102 年1 月起即擔任 被上訴人公司之總經理，且獲被上訴人授權經辦租賃事宜
，即就上訴人於兩造合意後通知曾祥嚞會計師製作租約事 宜，亦屬有權代理被上訴人，原審未察，認上訴人未舉證 系爭係經兩造合意成立，亦有違誤等語。
二、被上訴人則以：緣上訴人與被上訴人法定代理人陳鳳珠合夥 成立被上訴人公司，專為開發桃園市○○○○段00○0 ○00 ○00○地號土地，約定由上訴人出資取得土地、陳鳳珠成立 被上訴人公司負責興建銷售，銷售所得扣除土地、建築成本 及被上訴人開銷後，盈餘由上訴人與陳鳳珠各半。上訴人為 求實質監管被上訴人公司財務，乃要求由上訴人之員工鄭金 滿負責彙整被上訴人公司支出、收入單據與存摺影本供上訴 人核准，並由上訴人保管被上訴人在臺灣銀行木柵分行帳戶 （下稱系爭帳戶）之存摺及印鑑章。系爭租約為上訴人偽造 ，兩造間真正租約係上訴人前於101 年12月1 日將系爭房屋 以每月租金2000元出租予被上訴人作為公司登記地址及營業 處所，租期自101 年12月1 日至103 年11月30日，並簽訂房 屋租賃契約（下稱101 年租約），租期屆滿後未立新約，上 訴人仍持續收取租金，除租賃期限變為不定期外，租賃條件 仍應依據101 年租約，亦即每月租金僅2000元。詎上訴人利 用管理被上訴人財務及系爭帳戶存摺及印鑑章之便，每月自 系爭帳戶提領1 萬2000元，亦即每月溢領1 萬元，故被上訴 人公司並無欠繳租金之情形，上訴人持偽造之系爭租約請求 被上訴人公司給付租金、違約金、律師費均無理由。退步言 之，縱認系爭租約對被上訴人生效，系爭租約第6 條約定之 情形僅限於「租期屆滿時」，未包含租約終止之情形，上訴 人自不得依此約定請求被上訴人公司給付違約金等語置辯。 並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴判決，判命被上訴人應給 付上訴人23萬6903元，及自107 年8 月29日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息；並依職權宣告假執行（原審為 上訴人勝訴部分，未經被上訴人上訴，業已確定）。上訴人 不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢 棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人111 萬1549 元，及其中56萬1549元、55萬元分自起訴狀、民事擴張聲明 狀送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息。被上訴人則聲明：駁回上訴（被上訴人於原審所提之 反訴，業經原審判決諭知反訴駁回，且被上訴人並未不服， 是該部分反訴亦已確定。準此，本件審理範圍僅限於前揭上 訴人不服部分，宜先指明）。
四、兩造不爭執事項（詳本院卷第138頁）：（一）上訴人為系爭房屋之所有權人。
（二）被上訴人於101 年12月5 日將系爭房屋登記為公司所在地 。並於102 年1 月1 日起至107 年8 月24日止期間，有使 用系爭房屋。
（三）上訴人於102 年1 月1 日起至105 年11月30日止，每月自 被上訴人系爭帳戶取得1萬2000元。
（四）上訴人有於102 年至105 年申報系爭房屋租金每年14萬40 00元為租賃所得。
（五）被上訴人有於102 年至105 年間將系爭房屋租金每年支出 14萬4000元列為成本申報營業所得。
（六）上訴人於106 年10月11日以存證信函催告被上訴人於文到 5 日內給付租金，被上訴人公司於翌日收受但未給付，上 訴人再於106 年10月25日以存證信函向被上訴人為終止兩 造間租約之意思表示，被上訴人於106 年10月30日收受存 證信函。
（七）被上訴人已於107 年8 月24日將系爭房屋騰空、遷讓、返 還予上訴人。
五、本院判斷：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限 之租賃。民法第421 條第1 項、第422 條分別定有明文。 租賃契約之成立除不動產之租賃契約，其期限逾1 年者， 應以字據為之外，並無一定之方式。苟合於民法第421 條 所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租 金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之關係 尚未成立（最高法院40年台上字第304 號判決意旨參照） 。本件兩造僅就租金數額有所爭執（詳原審卷二第40-41 頁，參酌前揭不爭執事項，可知上訴人自102 年1 月1 日 起將系爭房屋出租予被上訴人使用及被上訴人自102 年1 月1 日起至105 年11月30日止有給付租金，合於租賃之要 件，則兩造間至少自102 年1 月1 日起就系爭房屋有租賃 關係存在。惟兩造均質以對造提出之書面租賃契約係偽造 云云，故兩造間租賃關係是否定有期限及租金若干容有爭 執，論述如下：
1、有關系爭租約部分：
⑴上訴人主張兩造於104 年12月31日簽訂系爭租約，租期自 105 年1 月1 日至106 年12月31日，每月租金1 萬2000元 ，應於每月31日前給付乙節，並提出系爭租約為憑（補字 卷第9 頁），然為被上訴人否認，並爭執系爭租約為偽造 。經查，證人即會計師曾祥嚞於原審具結證稱略以：我於
104 年7 月起至106 年10月間處理被上訴人帳務，被上訴 人的憑證會從桃園交到臺北上訴人那邊，上訴人彙整後再 交給我。106 年10月之後則是由被上訴人直接把憑證交予 我處理。我承接原來的會計師業務，原來的會計師就已經 有做租賃契約及扣繳，我承接之後就延續原來的。系爭租 約是報租賃扣繳用的契約，因為國稅局要求必須要有租賃 契約及扣繳憑單。系爭租約是我接管帳務時產生的，有談 到說帳務處理包含報稅，兩造都跟我說所有報稅資料都是 延續以前的業務下來，系爭租約應該有可能是我們那邊做 的。我們承辦業務時，也要接受兩造的指示，上訴人這邊 我們稱為總裁，被上訴人法代陳鳳珠我們稱為執行長。我 來之前我有問過我們公司人員，應該是上訴人方有告訴我 們這個租賃契約要補起來，但是兩造在我接案時都有指示 我要延續這個業務。支付租金的憑證就是租賃契約，年底 再做一個扣繳憑單，扣繳憑單再交付給上訴人去申報綜所 稅。系爭租約上的公司大小章應該是會計師事務所直接使 用被上訴人留存於事務所的章。我是在104 年7 月接的， 租賃期限與租金是延續之前的，而且要配合扣繳，扣繳是 當年度1 月1 日至12月31日等語（詳原審卷一第69、70頁 ）。
⑵上訴意旨固以曾祥嚞上開證詞，推認被上訴人確實知悉且 同意兩造間約定之租金，被上訴人與曾祥嚞會計師往來過 程中知悉並同意系爭租約等節為實在；且上訴人為被上訴 人公司之總經理，並獲被上訴人授權經辦租賃事宜，有權 代理被上訴人，原審認定系爭租約未經兩造合意尚有違誤 云云。然由證人曾祥嚞上開所述，僅可認定系爭租約並非 兩造於104 年12月31日作成，而是證人曾祥嚞為辦理被上 訴人的報稅業務，由其會計師事務所人員以被上訴人留用 之公司大小章，接獲上訴人指示而補行製作系爭租約，用 於被上訴人報稅之用途，無從推認被上訴人同意系爭租約 之內容。又證人曾祥嚞僅證稱兩造都向其表示所有報稅資 料都是延續以前的業務下來，及租賃期限與租金是為配合 會計年度即自1 月1 日至12月31日等語，並未證稱兩造就 系爭租約之各項條款均達成合意，且由證人曾祥嚞之證詞 ，亦無從確認被上訴人有授權上訴人經辦系爭房屋租賃事 宜，則縱使上訴人曾任被上訴人之總經理，然系爭租約上 所記載租賃期限為期2 年，自105 年1 月1 日至106 年12 月31日，及第6 條關於租期屆滿未搬遷應給付違約金、第 12條關於涉訟之律師費負擔等約定，因涉及兩造切身利害 ，未經被上訴人明確具體授權上訴人代理被上訴人處理系
爭房屋租賃事宜，要難認系爭租約係經兩造合意訂立，自 不能對兩造發生拘束力。從而，前揭上訴意旨，自不足採 。
2、有關101年租約部分：
⑴被上訴人雖辯稱兩造於101 年12月1 日簽訂101 年租約， 租期自101 年12月1 日至103 年11月30日，租金每月2000 元等語，並提出101 年租約附卷為憑（原審卷一第58、59 頁），然為上訴人否認，並爭執101 年租約為偽造。 ⑵被上訴人雖辯稱上訴人有同意被上訴人將系爭房屋作為公 司登記所在地，如果上訴人沒有同意，怎會出具同意書供 被上訴人設立登記，被上訴人又豈有可能於未獲上訴人同 意之下持偽造租約登記云云。然同意他人將系爭房屋登記 為公司所在地，與同意出租自己房屋供他人實際使用係屬 二事，況被上訴人於本院審理中自承：101 年租約是被上 訴人委託會計師做書面租約及用印的沒錯等語（詳原審卷 一第32頁），核與上訴人所述101 年租約是被上訴人設立 時片面指示會計師製作等語大致相符，而被上訴人又未提 出其於101 年12月間給付上訴人租金2000元之證據可供證 明兩造間確有成立101 年租約之合意，即難認兩造有成立 101 年租約之合意。
3、承上所述，上訴人自102 年1 月1 日起將系爭房屋出租予 被上訴人使用，被上訴人自102 年1 月1 日起至105 年11 月30日有給付租金，合於租賃之要件，惟兩造並未合意簽 立系爭租約及101 年租約，則兩造間就系爭房屋成立不定 期限之租賃契約。
（二）參酌兩造不爭執事項㈢- ㈤及系爭帳戶存摺、歷史明細表 、被上訴人公司薪資表、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、10 2 年度至105 年度綜合所得稅電子結算申報繳稅系統檢核 用計算表等證據資料（見原審卷一第79- 100 、101 -136 、158 、200-203 頁、原審卷二第7-23頁），足認兩造就 系爭房屋之租金約定為每月1 萬2000元。被上訴人辯稱是 上訴人利用保管系爭帳戶存摺及印鑑章之機會自行溢領每 月1 萬元云云，自無可取。
（三）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；又租賃物 為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依 前項之規定，終止契約，民法第439 條前段、第440 條第 1 項、第2 項前段分別定有明文。查兩造約定系爭房屋之 租金為每月1 萬2000元，已如前述，而兩造不爭執上訴人
於102 年1 月1 日起至105 年11月30日止自被上訴人系爭 帳戶取得每月1 萬2000元。則上訴人主張被上訴人自106 年1 月1 日起未給付租金，經上訴人於106 年10月11日以 存證信函催告被上訴人於文到5 日內給付租金，被上訴人 於翌日收受但未給付，業已積欠租金達2 個月以上，上訴 人業於106 年10月25日以存證信函終止兩造間租賃關係， 而被上訴人於106 年10月30日收受上開終止之意思表示， 有存證信函及回執附卷足憑（見補字卷第12-16 頁），故 兩造間租賃關係業於106 年10月30日終止。（四）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定 有明文。經查，兩造約定系爭房屋每月租金為1 萬2000元 ，而被上訴人自106 年1 月1 日起未依約繳納租金乙情， 已如前述，則上訴人請求自106 年1 月1 日起迄至兩造租 賃關係終止日即106 年10月30日止，尚積欠租金11萬9613 元【計算式：12000 元×（9 ＋30/31 ）＝119613元，元 以下四捨五入】，即屬有據，逾此範圍，則屬無據。（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查兩造租賃關係 業於106 年10月30日終止，而被上訴人於107 年8 月24日 將系爭房屋騰空、遷讓、返還予上訴人，則上訴人請求自 106 年10月31日起至107 年8 月24日止之不當得利11萬76 77元【計算式：12000 元×（1/31+9＋24/31 ）＝117677 元，元以下四捨五入】，亦屬有據，逾此範圍，則屬無據 。原審以106 年11月1 日起至107 年8 月24日止之期間， 計算相當於租金之不當得利，漏計106 年10月31日，稍有 未合，本院自應依法計入，併予指明。
（六）兩造就並未合意做成系爭租約，已如前述，則系爭租約上 所記載第6 條關於租期屆滿未搬遷應給付違約金、第12條 關於涉訟之律師費負擔等約定，均難認係兩造合意訂立， 自不能對兩造發生拘束力。故上訴人依系爭租約第6 條、 第12條約定，請求被上訴人給付違約金及律師費云云，核 屬無據。
（七）綜上，上訴人得請求被上訴人給付之金額為23萬7290元（ 計算式：租金119613元＋不當得利117677元＝237290元）六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5 ％，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條 第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件上訴人請求被上 訴人給付租金定有確定期限之債、給付不當得利為未定給付 期限之債，惟上訴人就上述得請求之金額，均併請求自107 年8 月28日民事減縮聲明狀繕本送達被上訴人之翌日即107 年8 月29日起（詳原審卷一第156 頁）至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，上訴人依兩造間租賃關係及不當得利之規定，請 求被上訴人給付上訴人23萬7290元，及自107 年8 月29日起 至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範 圍，為無理由，應予駁回。原判決就上訴人請求相當於租金 之不當得利，疏以106 年11月1 日起算，漏計1 日，僅判命 被上訴人應給付23萬6903元並加計法定遲延利息，稍有未合 ，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理 由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。至其餘上 訴部分，原判決為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨 猶執前詞，指摘原判決該部分不當，求為廢棄改判，並無理 由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊方法及所提證據，核與 判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 463 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第三庭審判長法 官 周玉羣
法 官 呂綺珍
法 官 吳為平
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 3 日
書記官 張詠芳
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