臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2454號
原 告 江吳淑慧
被 告 林柏錚
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國108 年10
月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○號二樓房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟元，並自民國一０八年七月五日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有 明文。查原告起訴時原聲明為：被告應將被告應將坐落新北 市○○區○○路000 巷0 號2 樓房屋（下稱系爭房屋）全部 遷讓返還原告。並給付租金新臺幣（下同）100,000 元及自 民國108 年7 月5 日起至遷讓之日止按月賠償6,500 元。（ 見本院108 年度板簡字第2006號卷< 下稱板簡卷> 第11頁） ，嗣於本院108 年10月8 日言詞辯論期日當庭將訴之聲明中 之給付租金100,000 元部分，變更為給付租金88,000元（見 本院卷第33頁）。經核原告所為聲明之變更，其請求之基礎 事實為同一，且其請求金額之增加屬減縮應受判決事項之聲 明，與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告於99年10月1 日向原告承租系爭房屋，雙方約定租期1 年，即自99年10月1 日起至100 年9 月30日止，每月租金 6,500 元，於每月5 日前給付，雙方並訂有租賃契約書（下 稱系爭租約）為憑，被告並交付押租金1 萬2,000 元，另租 期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，被告應將系爭房屋騰 空返還原告。其後，被告於系爭租約租期屆滿後，系爭房屋 仍由被告繼續承租使用，並繼續繳納租金，但並未另訂書面
契約。
㈡詎被告自106 年7 月5 日起即未繳納租金，且屢經原告催討 未果，本件以押租金租賃後，被告積欠租金8 萬8,000 元， 經原告於108 年5 月27日以存證信函通知被告終止租約，並 催告被告應清償積欠之租金及遷出系爭房屋，惟被告收受該 存證信函後，仍不清償其所積欠之租金及遷讓系爭房屋。 ㈢為此，原告依民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條 前段、第767 條第1 項前段、土地法第100 條第3 款規定 ，聲明請求：如主文所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。
三、原告主張之事實，業據提出爭租約、存證信函暨回執等件為 證（見板簡卷第13至21頁、本院卷第37頁），且被告經本院 合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執 或否認原告之主張，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用 同條第1 項前段，視同自認，是堪信原告上開主張為真實。四、按民法第451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃 物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不 定期限繼續契約。」，本件兩造就系爭房屋原約定之租賃期 間於100 年9 月30日屆滿後，承租人即被告仍繼續為租賃物 之占有使用，且原告並未表示反對之意思，則依上開規定， 應視為以不定期限繼續契約。次按民法第440 條第1 項、第 2 項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付， 出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總 額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其 租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時 ，始得終止契約。」。又（不定期租賃）出租人非因下列情 形之一，不得收回房屋：…三承租人積欠租金額，除以擔保 金抵償外，達二個月以上時，土地法第100 條第3 款亦有明 文。原告以存證信函通知被告終止系爭租約，並以起訴狀表 示終止租約之意思表示，有存證信函及固執、送達證書附卷 可稽（見板簡卷第21頁、第29頁、第31頁、本院卷第37頁） ，被告收受存證信函、起訴狀繕本時，已積欠租金達2 個月 以上，且被告既已收受原告終止租約之意思表示，則原告主 張系爭租約已終止，堪以認定，原告請求被告返還系爭房屋 ，自屬有據。
五、再按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物。」、「無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第439 條
前段、第455 條前段、第179 條前段分別定有明文。又無權 占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當 於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋 或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台 上字第1695號判例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指 因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使 用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占 有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損 害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租 方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利 益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租 金額之限制。本件兩造間之租賃契約既已經原告合法終止， 則原告除得依上開法文規定，請求被告返還系爭租賃房屋外 ，原告依租賃契約請求被告給付租賃契約終止前積欠之租金 ，並依不當得利之法律關係，請求被告給付自108 年7 月5 日起，迄被告返還系爭房屋時止，按月給付相當於租金之不 當得利，亦屬有據。
六、從而，原告依上述規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請 求被告給付其積欠租金8 萬8,000 元，及自108 年7 月5 日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其6,500 元，即如 主文第1項所示，為有理由，應予准許。
叁、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前 段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
民事第三庭 法 官 李世貴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
書記官 連思斐