臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第759號
原 告 巫政璋
訴訟代理人 楊振芳律師
被 告 東興開發工程有限公司
法定代理人 吳振維
訴訟代理人 劉嘉堯律師
複 代理人 楊讀義律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108 年10月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一○八年八月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊原為坐落彰化縣○○鎮○○段00000 地號土地 之地主，將該土地出售予被告，惟因伊欲買房自住，兩造乃 於民國104 年7 月22日簽立不動產預購契約書，約定被告在 上開土地內如該契約書附圖編號B2所示位置（後經分割，即 目前同段265-2 地號土地），興建土地面積約49.18 坪、建 坪70坪之三樓半建物，被告願以成本外加少許之管理費計算 買賣價金，土地以每坪新臺幣（下同）8 萬元計算，建物以 每坪7 萬元計算（含富士牌電梯4 人座乙部），總價款883 萬4,400 元，實際價金以實際土地分割面積及實際建坪作為 依據增減價金，多退少補；並由伊支付100 萬元作為定金， 其他款項於建造執照核發後另行約定付款方式（下稱系爭不 動產預購契約書），伊亦已依約交予被告票面金額100 萬元 之支票作為定金。詎被告忽於106 年1 月間寄發存證信函予 伊，表示經分割後之土地面積為49.295坪、建坪為107.323 坪，要求伊須一次性給付高達1,537 萬1,596 元之價金等詞 ，所述金額高於原先所定之買賣總價將近1 倍，顯不合理， 伊遂委由律師函覆被告，被告卻仍寄發律師函表示要求儘速 給付款項，否則即沒收定金並解除系爭不動產預購契約書之 法律關係等詞，嗣伊更發現被告已將相關不動產即分割後之 彰化縣○○鎮○○段00000 地號土地及其上同段285 建號即 門牌號碼彰化縣○○鎮○○○○街00號建物出售予訴外人， 致伊追索無門，被告透過上開明顯不合理之價格落差，欲藉
詞解除契約並沒收伊所給付之定金100 萬元，本件契約不能 履行係可歸責於被告，伊自得訴請加倍返還定金，爰依民法 第249 條第3 款規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告 應給付200 萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即108 年8 月6 日（院卷第93頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產預購契約書業已約定「實際價金以實 際土地分割面積及實際建坪作為依據增減價金」、「乙方（ 即被告）興建之建材，與甲方（即原告）另行約定」，故伊 按照實際分割後之土地面積、建坪坪數及其他相關管理、建 材等費用，核算買賣總價為1,537 萬1,596 元，並無何等違 約情事，又伊屢以存證信函、律師函催告原告給付價款，原 告卻未依約給付，伊自得依民法第249 條第2 款規定沒收原 告於訂約時所給付之定金100 萬元，且將相關建物與土地出 售予他人，並無何等可歸責事由，原告訴請加倍返還定金， 應屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠按契約因可歸責於受定金人之事由，致不能履行時，該當事 人應加倍返還所受之定金，為民法第249 條第3 款所明定。 此所定之加倍返還定金，屬損害賠償性質，前述情形，債務 人如為受定金之當事人，債權人若不能證明其所受之損害， 僅得依此規定向債務人為加倍返還定金之請求；而所謂不能 履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形，且其給付不 能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之（參見最高 法院71年度台上字第4415號、69年度台上字第3935號判決意 旨）。次按，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提 出之效力，為民法第235 條所明定。物之交付義務人所提出 交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之 提出，自不生提出之效力，最高法院著有31年上字第2481號 判例可參。
㈡經查，兩造於104 年7 月22日簽立系爭不動產預購契約書， 約定略以：被告在該契約書附圖編號B2所示位置（後經辦理 分割，即現為分割後之坐落彰化縣○○鎮○○段00000 地號 土地）上興建土地面積約49.18 坪、建坪70坪之三樓半建物 ，被告願以成本外加少許之管理費計算買賣價金，土地以每 坪8 萬元計算，建物以每坪7 萬元計算（含富士牌電梯4 人 座乙部），總價款883 萬4,400 元，實際價金以實際土地分 割面積及實際建坪作為依據增減價金，多退少補等節，原告 並已交付定金100 萬元予被告，其後，被告在前開土地上興
蓋同段285 建號即門牌號碼彰化縣○○鎮○○○○街00號建 物，該建物現已出售予訴外人等事實，未據兩造所爭執（見 院卷第102 頁至第104 頁），並有原告提出之系爭不動產預 購契約書、定金100 萬元之支票暨簽收紀錄、相關土地與建 物之登記謄本等件為證，應堪信為真實。
㈢次查，被告於106 年1 月26日寄發存證信函予原告，表示其 已完成計算，要求原告應於15日內依約給付1,537 萬1,596 元之款項予被告等詞，復於同年2 月21日寄發律師函予原告 ，表示被告認為原告顯無依約給付價金之意願，乃限期催告 原告履約，並為逾期不理即沒收定金且解除契約之意思表示 等詞，有卷附之存證信函、律師函可參（分見院卷第41頁至 第47頁、第55頁至第59頁），惟觀諸卷內之土地、建物登記 第二類謄本所載，被告辦理分割後之土地登記面積為162.96 ㎡（換算約為49.295坪，見院卷第61頁），核與系爭不動產 預購契約書所約定之土地面積49.18 坪，僅相差約0.115 坪 ，尚稱精準，惟其所興蓋之建物總面積卻高達354.79㎡（換 算約為107.32坪，見院卷第65頁），相較系爭不動產預購契 約書所約定之70建坪，差距竟達37.32 坪，若以百分比換算 ，被告興蓋建物之總坪數已超出系爭不動產預購契約書約定 坪數達53％【計算式：（107.32－70）÷70×100 ％】，而 酌以被告為專業之公司法人，以從事建材批發、住宅及大樓 開發租售等為其所營事業，且早於98年間即經核准設定登記 ，有其公司基本查詢資料附卷可憑（見院卷第87頁），被告 對於土地可興蓋建物之坪數及相關成本估算，實應具有相當 之專業知識與實務經驗，況系爭不動產預購契約書明確約定 買賣價金包含富士牌電梯4 人座乙部，就廠牌、規格、台數 均約定甚為詳盡，益徵被告有精準掌握建築成本之能力。既 被告切實掌握系爭不動產預購契約書所約定之土地分割後之 面積（實際情形與約定內容僅相差約0.115 坪），何以被告 興蓋建物之實際建坪卻與系爭不動產預購契約書之約定建坪 ，坪數存有前揭明顯落差，被告所稱之價金更與系爭不動產 預購契約書之約定總價款，相差高達653 萬7,196 元（計算 式：15,371,596－8,834,400 ＝6,537,196 ），此等劇烈變 動之情形，實悖於情理。
㈣至系爭不動產預購契約書雖約定「實際價金以實際土地分割 面積及實際建坪作為依據增減價金」，惟此一約定，當係緣 於兩造於簽立系爭不動產預購契約書時，尚未完成土地之分 割，亦可能因工法、實際興建狀況之影響而致使建物之建坪 尚未能精準特定，乃書立該約定內容，惟其內容仍應符合系 爭不動產預購契約書所約定之「多退少補」精神，惟前揭建
物之建坪、買賣總價卻存有劇烈變動之情形，難認符合兩造 間就此立約之真意。況經本院向彰化縣政府調取被告申辦使 用執照時所提出之相關資料，其圖說所載之土地面積162.96 ㎡，總樓地板面積354.79㎡，計算之建蔽率與容積率則各小 於60％、180 ％，工程造價記載為195 萬1,000 元（見院卷 第131 頁，外放證物袋資料），足見被告就前開土地規劃設 計其上坐落建物之具體建坪時，顯非以系爭不動產預購契約 書所約定之70坪為依據；又參以土地分割後之坪數核與系爭 不動產預購契約書之約定坪數大致相符、相關建蔽率與容積 率之規範亦早經政府機關所公告周知，被告自得規劃設計並 興蓋符合系爭不動產預購契約書約定建坪之建物，被告卻捨 此不為，當係被告為謀求自身利益之最大化，乃不顧契約之 約定，逕自規劃興蓋建坪高達107.32坪之建物。既該建物之 建坪明顯超出系爭不動產預購契約書之約定坪數，與契約訂 定之內容不符，則揆諸首揭說明，被告欲以該建物作為交付 之標的物，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力 。遑論被告向主管機關所提出之相關圖說，其上記載工程造 價為195 萬1,000 元，已如上述，被告應無故意以虛偽不實 之工程造價向主管機關謊稱陳報之理，然被告以存證信函、 律師函催告原告給付之總價款卻高達1,537 萬1,596 元，價 格相差達上千萬元，此亦難認符合系爭不動產預購契約書第 2 條所約定之「乙方（即被告）承諾願以『成本』外加『少 許』之管理費計算買賣價金」之旨，益證被告所提出之物， 並未符合債之本旨。是被告抗辯其以上開存證信函、律師函 進行催告，原告卻未給付價金，原告已陷於受領遲延而得沒 收定金、解除契約等語，洵無足採。
㈤循此，兩造間成立系爭不動產預購契約書後，被告未依該契 約之約定興蓋建坪70坪之建物，反逕自更改建物之建坪高達 107.32坪，被告所為之提出，不符契約之約定，自不生提出 之效力，復被告已自行將該建物暨其坐落之土地，均移轉登 記予訴外人，為兩造所不爭執，足認被告已不能履行其契約 義務，且此給付不能之情形，係因可歸責於受定金人（即被 告）之事由所致，是原告訴請被告應加倍返還所受之定金即 200 萬元，應屬有據。
四、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告加倍返還定金 200 萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即108 年8 月6 日 （院卷第93頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 ，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，聲請宣告 准、免予假執行，核無不合，爰分別依聲請酌定相當擔保金 額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
書記官 吳曉玟
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