臺灣士林地方法院民事判決 108年度簡上字第154號
上 訴 人 劉建鄰
被 上訴 人 張德治
訴訟代理人 張王招
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國108 年4 月29
日本院士林簡易庭108 年度士簡字第397 號第一審判決提起上訴
，本院於108 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項命上訴人給付逾新臺幣壹萬捌仟叁佰叁拾叁元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各 款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體事項
一、被上訴人主張：兩造於民國106 年3 月22日簽訂房屋租賃契 約（下稱系爭租約），約定由伊出租所有之門牌號碼新北市 ○○區○○街0 段000 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）予上訴 人，租賃期限自同日起至107 年3 月21日止，上訴人應於每 月22日以前給付該期租金新臺幣（下同）2,500 元。系爭租 約屆期後，上訴人仍持續使用系爭房屋，然僅繳納自同年9 月22日起至同年11月21日止計2 期之租金；伊自同年3 月間 起每月均向上訴人催繳租金，亦皆於次月催告上訴人如不繳 納前期未繳租金即欲終止租約，復因上訴人遲未繳納租金， 於同年12月間聲請調解，惟上訴人於收受調解通知書後未出 席調解，且仍未繳納所欠租金。伊以起訴狀為終止租賃契約 之意思表示，兩造間已無租賃法律關係存在等情。爰依租賃 法律關係，求為判決命上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付自 107 年2 月1 日起至108 年1 月31日止，按月以3,000 元計 算之租金3 萬6,000 元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人 聲明不服，提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人未於言詞辯論期日到場，惟前曾提出書狀以：兩造約 定之租金為每月2,500 元，且伊僅積欠自107 年3 月22日起 至同年9 月21日止、自同年11月22日起至108 年1 月21日止 共8 個月之租金計2 萬元。又伊原預計搬走，然尚無時間搬
遷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在 第一審之訴駁回。
三、查兩造於106 年3 月22日簽定系爭租約，約定由被上訴人將 系爭房屋出租予上訴人，租期自同日起至107 年3 月21日止 ，租金每月2,500 元，上訴人並曾繳納1 個月押租金。俟租 期屆滿後，上訴人仍持續使用系爭房屋，並有繳納自同年9 月22日起至同年11月21日止計2 期之租金予被上訴人等情， 有系爭租約（見原審卷第15至18頁）、房租付款明細暨簽收 紀錄（見原審卷第20頁；本院卷第13之5 頁）可稽，且為兩 造所不爭執（見本院卷第13、25至26頁），堪信為真。四、本院之判斷：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第451 條、第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段各有明文。又承租人積欠 租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回 房屋，此觀土地法第100 條第3 款規定即明。查： ⒈上訴人於系爭租約租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，已如前 述。而被上訴人曾向上訴人催繳自斯時起之租金等情，為被 上訴人所自承（見本院卷第38頁背面）。是足見上訴人於租 賃期限屆滿後仍為系爭房屋之使用收益，被上訴人亦未即為 反對之表示，揆之前揭規定，應視為按系爭租約內容，以不 定期限繼續租賃契約。
⒉依系爭租約第4 條約定（見原審卷第15頁），上訴人應於每 期開始時即每月22日前支付當期租金。而上訴人自107 年3 月22日起至108 年1 月31日止，僅繳納自107 年9 月22日起 至同年11月21日止計2 期之租金乙節，為上訴人自認無訛（ 見本院卷第13頁），堪信上訴人未按期給付自同年3 月22日 起至同年9 月21日止及自同年11月22日起至108 年1 月31日 止之租金；且於107 年7 月23日時，其業遲延給付自同年3 月22日起至同年8 月21日止共5 期租金，縱經以押租金2,50 0 元抵償自同年3 月22日起至同年4 月21日止之欠租，仍積 欠自同年4 月22日起至同年8 月21日止之租金未付，且就自 同年4 月22日起至同年6 月21日止之2 期租金，復已遲延給 付達2 個月。又被上訴人主張伊自同年3 月間起每月均向上
訴人催繳租金，亦皆於次月催告上訴人如不繳納前期未繳租 金即欲終止租約，復因上訴人遲未繳納租金，於同年12月間 聲請調解，惟上訴人於收受調解通知書後未出席調解，且仍 未繳納所欠租金等語（見本院卷第38頁背面、26頁），未據 上訴人爭執，且有調解不成立證明書可憑（見原審卷第19頁 ），可認被上訴人已定相當期限催告上訴人給付租金，惟上 訴人始終未給付欠租，則揆之前揭規定，被上訴人即得終止 兩造間之租賃契約。又，被上訴人係於108 年3 月8 日提起 本件訴訟，起訴狀繕本於同年月20日寄存送達予上訴人，於 同年月30日下午12時生效，有送達證書可稽（見原審卷第11 至12頁）。據此，被上訴人以起訴狀為向上訴人終止租賃契 約之意思表示，自屬合法，兩造間之租賃契約並於同年月30 日終止。
⒊至被上訴人另陳以：上訴人未給付自107 年1 月22日起至同 年2 月21日止之租金，該期租金係以押租金抵償云云（見本 院卷第25頁）。然觀諸上訴人所提經訴外人即被上訴人配偶 張王招簽名之簽收紀錄（見本院卷第13之5 頁），可知張王 招曾於「106 年12月22日至107 年2 月22日」‧「伍仟元整 」之欄位下簽名，衡諸常理，果若張王招未實際取得自107 年1 月22日起至同年2 月21日止之租金，其當無可能逕在加 計該期租金及前期（即自106 年12月22日起至107 年1 月21 日止）租金之欄位下方簽收，以此表明確有收取上開2 期租 金之意。再徵之上訴人抗辯其皆有依約繳納自106 年3 月22 日起至107 年3 月21日止之租金等語，已為被上訴人所不爭 執（見本院卷第26頁），復有上載經張王招簽名之簽收紀錄 可佐（見本院卷第13之5 頁），益見張王招係代被上訴人向 上訴人收取租金，且上訴人確有支付計至107 年3 月21日止 之全額租金，則上訴人既未積欠自同年1 月22日起至同年2 月21日止之租金，自無以押租金抵償該期租金之必要。被上 訴人前揭陳詞，尚難採取。
⒋綜上，兩造間之租賃契約業於108 年3 月30日終止，是被上 訴人於租賃關係終止後，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即 屬有據。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務 ，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時 ，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年 度台上字第1631號判決意旨參照）。查上訴人並未積欠自10 7 年2 月1 日起至同年3 月21日止之租金，已經認定如前， 被上訴人仍請求上訴人給付此部分之租金，自無理由。又上
訴人未按期支付自同年3 月22日起至同年9 月21日止及自同 年11月22日起至108 年1 月31日止之租金，業如前述，則經 以押租金2,500 元抵充上訴人自107 年3 月22日起至同年4 月21日止之欠租後，上訴人就自同年3 月22日起至108 年1 月31日止之租金，尚欠1 萬8,333 元未清償【計算式：2,50 0 ×（8 ＋10/30 ）＝20,833；20,833－2,500 ＝18,333。 小數點下四捨五入】。被上訴人主張應以每月租金3,000 元 計算欠租云云，與約定之租金金額不符，要難採取。是以， 被上訴人請求上訴人給付租金1 萬8,333 元，亦屬有據；逾 此範圍之請求，則不應准許。
五、從而，被上訴人依租賃法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭 房屋，及給付被上訴人1 萬8,333 元，為有理由，應予准許 ；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又上開准許部分 ，係適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第 389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原審就超 過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣 告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判 如主文第2 項所示。至於前開應准許部分，原審判命上訴人 為給付，並為假執行之宣告，經核於法並無違誤，上訴意旨 猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以 論駁贅述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第385 條第1 項前段 、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 11 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 林昌義
法 官 劉育琳
法 官 李佳芳
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 13 日
書記官 劉雅萍