拆屋還地等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,107年度,213號
SLDV,107,訴,213,20191129,2

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臺灣士林地方法院民事判決       107年度訴字第213號
原   告 郭麗子 
訴訟代理人 張淑敏律師
被   告 林陳美惠
      吳绣釵 
      周麗嬰即金凱欣彩券行
共   同
訴訟代理人 溫令行律師
複 代理 人 陳姿佑 
      潘盈璇 
上列當事人間請求拆屋還地等事件,本院於民國108 年11月4 日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告林陳美惠吳绣釵應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地如附圖一所示A 部分、面積十九點四一平方公尺之地上物拆除。
被告金凱欣彩券行應自前項地上物遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一,餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分,於原告以新臺幣叁拾陸萬元為被告供擔保後,得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零捌萬元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
本件原告起訴時,原以林陳美惠周麗嬰即金凱欣彩券行( 下稱金凱欣彩券行)為被告,依民法第821 條、第767 條第 1 項及第179 條規定,聲明求為判決命林陳美惠應將坐落臺 北市○○區○○段0 ○段00地號土地(下稱系爭土地)上面 積4 平方公尺之增建拆除並騰空遷讓返還該部分土地予系爭 土地全體共有人,及給付原告新臺幣(下同)1 萬9,949 元 ,暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還土地日止,按 月給付387 元;金凱欣彩券行則應自上開增建遷出(見本院 卷一第10頁)。嗣於訴訟進行中,追加吳绣釵為被告,並擴 張聲明請求判決命林陳美惠吳绣釵將如附圖一【即臺北市 士林地政事務所(下稱士林地政所)民國107 年7 月31日複 丈成果圖】所示A 部分、面積19.41 平方公尺之鐵皮增建地 上物(下稱系爭地上物)拆除,將該土地返還予原告及全體 共有人,並給付原告10萬7,072 元,及自108 年1 月11日準 備(十一)狀繕本送達翌日(即同年月15日)起至給付日止



,按週年利率5 %計算之利息,暨自108 年1 月1 日起至騰 空返還前開土地日止,按月給付原告1,995 元;另追加請求 確認原告對如附圖二所示系爭地上物內原設置寬度120 公分 、可通達戶外地面層之樓梯(下稱A 梯)有通行權存在,及 追加依民法第767 條第1 項規定,請求林陳美惠吳绣釵應 除去如附圖二所示綠色部分、面積3.74平方公尺之樓梯口封 閉物(下稱系爭封閉物)(見本院卷一第43、66、295 、38 4 頁;卷二第8 、51、108 頁),核與民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款規定相符,應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張:系爭土地為伊與林陳美惠吳綉釵共有,所有權 應有部分各600 分之100 、600 分之19、600 分之28;林陳 美惠、吳綉釵並為坐落系爭土地上同小段10092 建號即門牌 臺北市○○區○○路000 號1 樓建物(下稱系爭1 樓房屋) 之所有權人,伊則為坐落系爭土地上同小段10091 建號即門 牌臺北市○○區○○路000 號地下層建物(下稱系爭地下室 )之所有權人。詎林陳美惠吳綉釵未經系爭土地全體共有 人同意,自76年4 月2 日取得系爭1 樓房屋時起,無權占有 系爭土地如附圖一所示A 部分、面積19.41 平方公尺之範圍 (下稱系爭土地甲部分)而搭設系爭地上物,林陳美惠並將 系爭地上物出租予金凱欣彩券行使用,妨害伊與其他共有人 所有權之行使,並因此受有相當於租金之利益,致伊受有損 害,伊得請求林陳美惠吳綉釵拆除系爭地上物並騰空遷讓 返還系爭土地甲部分予全體共有人,及給付自102 年1 月1 日翌日起至騰空返還上開土地日止,按系爭土地申報地價年 息10%與伊就系爭土地之所有權應有部分比例600 分之100 計算之相當於租金之不當得利;暨請求金凱欣彩券行自系爭 地上物遷出。又系爭地下室原設有一通往戶外地面層之A 梯 ,伊為系爭地下室及A 梯所有人,應得通行A 梯。詎林陳美 惠、吳綉釵以樓地板將A 梯封閉,致伊無法通行A 梯至地面 層,侵害伊對系爭地下室與A 梯之所有權及對A 梯之通行權 ,伊亦得請求確認伊就A 梯有通行權存在,及請求林陳美惠吳绣釵除去系爭封閉物等情。爰依民法第821 條、第767 條第1 項、第179 條規定提起本件訴訟,並聲明:㈠林陳美 惠、吳綉釵應將系爭地上物拆除,並騰空遷讓返還系爭土地 甲部分予系爭土地共有人全體;㈡金凱欣彩券行應自系爭地 上物遷出;㈢確認原告對A 梯有通行權,林陳美惠吳綉釵 應將系爭封閉物除去;㈣林陳美惠吳綉釵應給付原告10萬 7,072 元,及自108 年1 月11日準備(十一)狀繕本送達翌 日(即同年月15日)起至給付日止,按週年利率5 %計算之



利息,暨自108 年1 月1 日起至騰空遷讓返還系爭土地甲部 分日止,按月給付原告1,995 元;㈤聲明第㈠項、第㈡項、 第㈢項後段、第㈣項前段,願供擔保,請准宣告假執行。二、被告則以:吳綉釵並未占有系爭地上物。而林陳美惠係於76 年間向訴外人即建商洪彥煌購買系爭1 樓房屋中之B2戶(下 稱B2戶),訂定買賣契約時即約定系爭土地甲部分由林陳美 惠單獨使用,故系爭1 樓房屋與系爭地下室所屬公寓大廈( 下稱系爭大廈)全體區分所有權人已成立分管契約,同意由 B2戶使用分管該部分土地;縱認無明示分管契約,林陳美惠 自76年間B2戶交屋時起即使用系爭土地甲部分迄今,含原告 在內之系爭大廈其他區分所有權人亦各自占有特定共用部分 並獨立使用,各區分所有權人對各自占有管領之部分均彼此 容忍、互不干涉,30餘年從未有人對林陳美惠提出異議,亦 有默示分管契約存在。原告於99年間購買系爭地下室時,即 知系爭地上物所坐落之系爭土地甲部分係由林陳美惠管理使 用,而對分管契約可得而知,應受分管契約之拘束,則林陳 美惠以系爭地上物占有系爭土地甲部分自有合法權源,亦無 不當得利可言。原告請求林陳美惠吳綉釵拆除系爭地上物 及返還土地、給付相當於租金之不當得利,暨請求金凱欣彩 券行遷出均無理由。再A 梯原坐落位置係在林陳美惠之分管 範圍內,原告請求吳綉釵除去系爭封閉物顯無理由。而A 梯 於建商交屋予林陳美惠時即不存在,林陳美惠並未拆除封閉 A 梯,原告購買系爭地下室時更已無A 梯存在,原告對A 梯 自無所有權或通行權存在,亦應受分管契約拘束而不得主張 通行林陳美惠之分管範圍。又系爭地下室本即設有可直接通 達戶外地面層之樓梯,無不能通行之情事,原告係因意圖變 更系爭地下室之使用目的,方主張須通行已不存在之A 梯, 其請求顯無理由等語,資為抗辯,並聲明:原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實(見本院卷二第9 至11、123 頁): ㈠系爭土地為原告與林陳美惠吳綉釵共有,所有權應有部分 各為600 分之100 、600 分之19、600 分之28。 ㈡系爭1 樓房屋於76年2 月26日經辦理所有權第一次登記,所 有人為訴外人張源宗。嗣於76年4 月2 日,以同年3 月16日 買賣為原因,登記為林陳美惠吳綉釵共有,所有權應有部 分各5 分之2 、5 分之3 。
㈢系爭地下室於99年2 月9 日,以同年1 月4 日買賣為原因, 登記為原告所有。系爭地下室之總面積為205.41平方公尺( 依登記謄本所載,防空避難室41.53 平方公尺、地下層163. 88平方公尺)。
㈣系爭大廈係於75年12月10日建造完成,於76年2 月26日辦理



建物所有權第一次登記。系爭大廈之地面層共有5 層,為鋼 筋混凝土造,均坐落在系爭土地上。系爭大廈於申請建造執 照時之起造人原為洪彥煌與訴外人洪彥輝洪彥祥洪彥英 (下合稱洪彥煌等4 人),後於75年2 月6 日變更起造人為 張源宗與訴外人李信雄
㈤系爭土地甲部分上經搭蓋系爭地上物。系爭地上物位在系爭 1 樓房屋左側,與系爭1 樓房屋內部相通,係屬系爭1 樓房 屋之附屬建物。
㈥依臺北市政府工務局75年使字第1207號使用執照(下稱系爭 使照)所附竣工圖(下稱系爭竣工圖)所示,系爭地上物所 在位置原設置有1 座寬度120 公分、可通達戶外地面層之A 梯。而系爭地下室另設有1 座寬度80公分、可直通戶外地面 層之樓梯(下稱B 梯)。依現況,A 梯已經拆除而不存在。 ㈦系爭地下室另經設有1 座寬度小於80公分之鐵製樓梯(下稱 C 梯);自該樓梯可直接通達承德路4 段266 巷,行至樓梯 頂部後,該處高度約為150 公分。
㈧系爭地上物現由林陳美惠出租予金凱欣彩券行,作為經營彩 券行使用。
㈨系爭土地102 至104 年期之申報地價為4 萬2,630 元,105 年至106 年期之申報地價為5 萬5,755 元,自107 年起之申 報地價為5 萬2,918 元。
四、本院得心證之理由:
原告主張林陳美惠吳綉釵以其等所有之系爭地上物無權占 有系爭土地甲部分,且無法律上原因而受利益,致原告受有 損害,而金凱欣彩券行林陳美惠承租系爭地上物,亦無權 占有系爭土地。又伊為系爭地下室及A 梯所有人,應得通行 A 梯。詎林陳美惠吳綉釵以樓地板將A 梯封閉,致伊無法 通行A 梯至地面層,侵害伊對系爭地下室與A 梯之所有權及 對A 梯之通行權等語,為被告所否認,並以前詞置辯。查: ㈠系爭土地全體共有人就系爭土地甲部分由系爭1 樓房屋之B2 戶共有人使用,有默示分管契約存在:
⒈按所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足 以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘單純之沉默,依交 易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般社會之通念,可 認為有一定之意思表示者,亦非不得謂為默示之意思表示。 是以公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承購戶約定,公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者,各 共有人間對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人 所占有土地之使用、管理,未予干涉,歷有年所,即非不得 認有默示分管契約之存在。於此情形,倘共有人已按分管契



約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與 第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在, 通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束(最高法 院98年度台上字第1087號、98年度台上字第633 號判決意旨 參照)。
⒉系爭大廈所屬區分所有建物為系爭1 樓房屋、系爭地下室及 門牌臺北市○○區○○路000 號1 至5 樓房屋(下合稱250 號房屋;如單指其一則逕稱250 號1 、2 …樓房屋),而系 爭土地乃系爭大廈之建築基地,其全體共有人即為系爭大廈 全體區分所有權人,系爭地上物(含A 梯原坐落位置)所坐 落之系爭土地甲部分則均屬系爭大廈之法定空地乙節,有土 地及建物登記謄本(見本院卷一第16至20、45頁)、系爭使 照存根(見本院卷一第78頁)、臺北市建築管理工程處(下 稱北市建管處)108 年2 月19日北市都建使字第1083166775 號函(見本院卷一第379 頁)、同年9 月19日北市都建使字 第1083233983號函(見本院卷二第208 頁)可稽,並經本院 調取系爭使照卷,核閱使用執照申請書、系爭竣工圖、臺北 市政府警察局士林區戶政事務所75年8 月9 日北市警士戶門 字第198 號函無誤,且為兩造所不爭執。而系爭1 樓房屋內 部經隔為互不相通之右半部B1戶(下稱B1戶)及左半部B2戶 ,各由吳绣釵林陳美惠分別使用,林陳美惠並將B2戶連同 與B2戶內部相通之系爭地上物出租予金凱欣彩券行;A 梯之 原坐落位置係在系爭地上物內並緊接在B2戶左側,而系爭地 上物除A 梯原坐落位置以外之部分,原為A 梯左側之系爭大 廈與大南路、承德路4 段266 巷(變更巷名前為承德路1244 巷)交界處間空地(仍位在系爭土地甲部分範圍內,下稱乙 空地)等情,亦經證人洪彥煌吳绣釵之子李佳穎、林陳美 惠之子林文欽證述明確(見本院卷二第14、16至22、110 、 113 頁),且有系爭使照卷附系爭竣工圖、B1戶房屋土地買 賣契約書(見本院卷二第26至31頁)、照片(見本院卷一第 253 至255 頁;卷二第66頁)、房屋租賃契約書(見本院卷 一第361 至363 頁)、士林地政所107 年5 月29日北市士地 測字第1076002885號函附系爭1 樓房屋建物測量成果圖(見 本院卷一第160 頁)可憑,復經本院至現場履勘明確,並囑 託士林地政所測量暨套繪系爭地上物與系爭1 樓房屋辦理建 物第一次測量時之建物測量成果圖無誤,有勘驗筆錄及現場 位置圖(見本院卷一第228 至229 頁)、士林地政所107 年 7 月31日北市士地測字第1076008431號函附如附圖一所示同 年5 月28日士林土第575 號複丈成果圖(見本院卷一第228 頁)與108 年5 月21日北市士地測字第1087009433號函附同



年3 月21日士林字第259 號複丈成果圖套繪圖(見本院卷二 第104 頁)可參。是此部分之事實,首堪認定。 ⒊次:
洪彥煌證述:系爭土地原為伊等兄弟的,因伊等負債,欲蓋 房子還債,故於系爭大廈蓋到一半時將起造人變更給別人來 還債;系爭大廈實係變更後起造人委託他人興建,但皆由伊 與伊兄弟以預售屋方式出售,伊於施工期間均會去現場,因 為有人要買屋的話伊必須要在現場,且系爭1 樓房屋乃伊本 人出售;張源宗即係伊之債主之一,係因張源宗要求變更起 造人,且房子要登記給他作為保障,故系爭1 樓房屋辦理第 一次登記時登記為張源宗所有,然因B1戶、B2戶係由伊出售 予他人,方由張源宗移轉登記予買受人。系爭1 樓房屋係隔 成2 戶即如本院卷一第153 頁圖說(下稱圖說①)所示B1、 B2戶出售,B1戶賣給做西裝的,B2戶賣給賣豬肉的。因B2戶 旁如伊當庭在圖說①上以藍筆劃記之2 塊三角形範圍(其中 位在A 梯左側、界於系爭大廈與大南路、承德路4 段266 巷 交界處間之三角形範圍,即乙空地),有一些畸零地即法定 空地,故伊出賣B2戶時,有口頭約定B2戶可以用法定空地; 如本院卷一第79頁圖說(下稱圖說②)可能係伊依先前建造 執照繪製的圖影印下來附在B2戶買賣契約後,用以標示買賣 範圍。再當時B1戶、B2戶及250 號1 樓房屋前面均有騎樓, 每戶前面之騎樓及前後空地,均分別屬各1 樓住戶使用,且 蓋到2 、3 樓時,2 、3 樓買主來看,發現有天井,有問伊 可否把天井封起來,伊就說看他們要怎麼做,將來使用執照 下來後,再找時間二次施工做樓地板。伊是根據建商說的內 容跟買主說哪些地方可以用。又伊係於使用執照核發後交屋 給B2戶,出售B2戶及交屋時沒有如系爭竣工圖所示A 梯存在 ;且伊等蓋好時,系爭地下室側面如伊當庭在圖說①上以黃 色螢光筆劃記範圍,有1 個樓梯(即C 梯)通到1 樓,出口 有一個小鐵門,樓梯口不是很大,鐵門也不是很大,約1 個 人高,鐵門位置應該就在如本院卷一第80頁下方照片所示鐵 門之位置,只是該照片中鐵門形狀並非當時形狀等語(見本 院卷二第109 至117 頁)。衡諸洪彥煌與兩造並無特殊親誼 ,當無故為虛偽陳述以迴護一造之必要,其前揭證詞應堪採 信。
⑵依洪彥煌上揭證言,並徵之圖說①、圖說②紙質均屬泛黃且 有黃斑污漬,圖說①上經蓋印「洪彥煌」、「李文韜」、「 林萍」之印文,圖說②上則經蓋印「洪彥煌」、「林陳美惠 」之印文乙節,有圖說①、圖說②可稽(見本院卷一第153 、79頁),且經本院當庭勘驗圖說①、圖說②原本無誤,有



本院勘驗筆錄可憑(見本院卷二第9 頁);佐以洪彥煌係於 75年4 月4 日與訴外人即吳绣釵之配偶李文韜簽立買賣契約 ,出售B1戶予李文韜,訴外人林萍則為見證人乙節,亦有前 載B1戶房屋土地買賣契約書(見本院卷二第26至31頁)、戶 籍謄本(見本院卷一第69頁)可據,堪認圖說①、圖說②確 為洪彥煌出售B1戶、B2戶時各提供予買受人之示意圖說,以 向買受人表彰買賣及使用範圍,要非臨訟製作,且林陳美惠 亦有向洪彥煌買受B2戶無疑。原告泛詞否認圖說①、圖說② 之形式上真正,另以林陳美惠未提出整本買賣契約書為由, 主張無從認定B2戶之買賣契約當事人為何人云云(見本院卷 一第141 頁;卷二第149 頁),並不可取。次細觀圖說②內 容,可知A 梯左側之空地經圈劃並載有:「水溝內空地使用 權歸林陳美惠」,核與洪彥煌當庭在圖說①上以藍筆劃記約 定供B2戶買受人使用之乙空地範圍大致相符,則洪彥煌出售 B2戶與林陳美惠時,確有與林陳美惠約定乙空地應由林陳美 惠使用,應堪認定。
⑶再者,審視系爭使照卷所附竣工照片及系爭竣工圖,雖可知 A 梯於系爭大廈竣工及經核發系爭使照時仍尚存在;而依洪 彥煌證稱:伊係於地下室地基打好、蓋到1 樓樓板時,即將 B1戶、B2戶賣出等語(見本院卷二第112 頁),固亦可認於 洪彥煌出賣B2戶予林陳美惠時,依當時興建進度,A 梯所在 位置客觀上應尚未經以樓地板封閉。然衡諸洪彥煌對於B1戶 、B2戶買受人之職業、其與B1戶、B2戶、250 號1 樓房屋及 250 號2 樓以上房屋買受人分別約定渠等各得使用系爭大廈 共用部分之位置、暨系爭地下室側面另經設置C 梯及C 梯之 位置、出入口形式等細節,均能詳證歷歷,亦核與圖說①、 圖說②、現場照片(見本院卷一第80頁)所示C 梯情形、暨 系爭使照卷附系爭大廈竣工時之1 樓前空地、天井照片相合 ,惟經多次提示系爭竣工圖或圖說②,詢問其有關B2戶旁是 否存在A 梯、何以其稱於交屋時A 梯已不存在等項,洪彥煌 均一再稱:伊出售B2戶及交屋時沒有A 梯存在,伊不清楚為 何交屋時沒有A 梯存在。另伊覺得很疑惑,為何系爭地下室 已有樓梯,系爭竣工圖上B2戶旁還有A 梯;伊想或許是當初 有設計A 梯,之後變更,地下室從側面樓梯下去,前面就會 封起來等語(見本院卷二第111 至114 、116 至117 頁), 果非洪彥煌於系爭大廈興建及B2戶、系爭地下室預售過程中 ,即預期封閉A 梯及為系爭地下室另闢C 梯出入,故其自始 認知B2戶旁應無A 梯存在,衡情當不致對A 梯之設置與否印 象如此模糊;且由洪彥煌證述之情節,其既係於取得系爭使 照後始交屋,交屋時亦無A 梯存在,益徵A 梯係於系爭使照



核發後、洪彥煌交屋予林陳美惠前,即經拆除並以樓地板封 閉甚明。又,依洪彥煌證以:伊有口頭約定B2戶的人可以用 法定空地,但如果政府要拆的話必須拆掉等語(見本院卷二 第111 頁),可見洪彥煌於出賣B2戶時,已預期買受人將會 以搭蓋增建物之方式使用乙空地。考以A 梯原坐落位置同屬 法定空地範圍,已如前述,而依圖說②所示內容,乙空地與 B2戶仍以A 梯相隔,並非直接接壤,苟未將A 梯封閉為平面 而與乙空地一體利用,乙空地縱經搭蓋增建,實無從與B2戶 收合併利用之效,衡情林陳美惠亦當有就此與洪彥煌研商, 是猶彰洪彥煌林陳美惠應同有約定A 梯原坐落位置將會封 閉為平面,並留供林陳美惠連同乙空地一併使用。 ⑷至洪彥煌雖另證稱:取得使用執照後未再做變更施工云云( 見本院卷二第113 頁)。惟洪彥煌既已證述:伊於系爭使照 核發後交屋,B2戶交屋時無A 梯存在等語如前(見本院卷二 第112 、117 頁),且A 梯於系爭大廈竣工及經核發系爭使 照時仍然存在,顯見系爭大廈建造人於交屋前確有進行變更 施工。洪彥煌前揭所證,尚與事實不符,並不可採。原告主 張:A 梯於B2戶交屋時必然存在云云,要難憑取。 ⑸原告固又以洪彥煌僅對250 號2 樓、3 樓房屋買受人提及使 用天井一事,並非與250 號2 樓房屋以上之全部屋主約定封 閉天井,且天井面積僅占系爭土地面積約7.5 %,惟250 號 2 至5 樓房屋所有人對系爭土地之所有權應有部分合計達6 分之4 ,顯不相當為由,主張洪彥煌所證其曾與各共有人間 約定分管乙節不實云云(見本院卷二第151 頁)。然洪彥煌 有無與250 號2 至5 樓房屋買受人均約明其等得將屬共用部 分之天井封閉使用,與其有無承諾林陳美惠得使用系爭1 樓 房屋旁法定空地乙節無必然關連。又天井面積是否與250 號 2 至5 樓房屋所有人對系爭土地之所有權應有部分比例相當 ,猶與分管約定之存否無關。原告所陳前詞,諉無可採。 ⑹據此,足見系爭大廈雖於申請建造執照後經變更起造人,惟 相關房屋預售事宜仍由變更後起造人委託原始起造人暨系爭 土地原所有人洪彥煌等4 人為之;而洪彥煌出售B2戶予林陳 美惠時,即與林陳美惠約定乙空地暨乙空地與B2戶間同屬法 定空地之A 梯原坐落位置均由B2戶使用;嗣系爭大廈竣工並 取得使用執照後,亦經系爭大廈建造人拆除封閉A 梯及施作 樓地板,並另為系爭地下室施作C 梯供出入使用;洪彥煌復 於交屋時,將乙空地與經以樓地板封閉而成平面之A 梯原坐 落位置一併交付林陳美惠占有使用至灼。原告主張:洪彥煌 非系爭大廈與建物所有人,無權與林陳美惠為分管或使用乙 空地之約定,且其與林陳美惠約定使用範圍不包括A 梯原坐



落位置云云,容無可採。
⒋再依林務局農林航空測量所空照圖,系爭1 樓房屋左側於76 年2 月23日尚無增建物存在,惟於同年6 月11日,該屋左側 業出現增建物顯影,且於84年6 月24日、91年1 月4 日,該 增建物顯影持續存在,有林務局農林航空測量所76年2 月23 日、同年6 月11日、84年6 月24日、91年1 月4 日空照圖可 稽(見本院卷一第216 至217 、262 至265 頁);原告亦自 承:系爭地上物於76年6 月11日空照圖中已出現等語(見本 院卷二第145 頁);佐以經北市建管處調閱83年空照圖暨現 場勘查結果,認系爭地上物於83年空照圖中已有顯影,且材 質陳舊,並非新違建乙節,有北市建管處108 年2 月19日北 市都建使字第1083166775號函可憑(見本院卷一第380 頁) ,堪認系爭地上物至遲於76年6 月11日應已興建完畢,其所 坐落之系爭土地甲部分多年來均由林陳美惠實際占有使用迄 今,縱僅計至99年間原告因買賣而取得系爭地下室所有權暨 系爭土地所有權應有部分時止,亦已逾20年。準此,參酌系 爭大廈係於75年11月21日竣工,有系爭使照卷附使用執照申 請書可稽,斯時公寓大廈管理條例尚未公布,由1 樓住戶專 用1 樓空地,乃當時常見之交易習慣,洪彥煌亦證述:伊出 售系爭大廈其他戶時,固未說1 樓空地歸1 樓使用,但這不 需要特別說,這是當時大家都知道的事,亦不會有2 至5 樓 的人要求使用1 樓空地等語(見本院卷二第113 頁);又衡 以系爭地上物位在1 樓,且緊鄰系爭1 樓房屋並與B2戶內部 相連,外觀上明顯可見係供B2戶使用,系爭土地各共有人出 入系爭大廈時均得見聞系爭地上物占用土地之情形,然除本 件訴訟外,未見系爭土地其他共有人對林陳美惠吳綉釵等 系爭1 樓房屋共有人主張無權占有系爭大廈該部分基地訴請 返還等情,足認洪彥煌等4 人出售系爭大廈後,系爭土地共 有人間就系爭土地甲部分之使用方式,已實際劃定使用範圍 並供系爭1 樓房屋之B2戶共有人管理使用,並對系爭1 樓房 屋之B2戶共有人占有管理之部分,多年來均予容忍且未加干 涉,揆諸首揭說明,自已成立默示分管契約。原告主張:洪 彥煌既證稱其於出售250 號2 至5 樓房屋時未提及1 樓空地 歸1 樓使用,故各共有人未實際劃分分管使用範圍云云,顯 係斷章取義,亦與事實不符,諉無可採。
⒌原告於99年間即因買賣而取得系爭地下室所有權暨系爭土地 所有權應有部分,已如前述。而衡諸常情,原告於買賣系爭 地下室前,當會前往系爭大廈了解相關使用情節,亦得由外 觀明知系爭土地甲部分已經搭蓋系爭地上物供系爭1 樓房屋 之B2戶共有人使用,顯見原告於買受系爭地下室暨系爭土地



所有權應有部分時,即明知系爭土地上開現況使用情形,按 之前揭說明,應認其就系爭土地共有人間有分管契約存在亦 屬可得而知,自應受分管契約之拘束。原告就此固主張:伊 係於106 年10月間欲申請變更系爭地下室之使用類別時,始 發現A 梯遭拆除,並於同年11月初找林陳美惠理論,故伊並 非明知有分管契約存在而買受云云(見本院卷二第154 頁) 。惟原告就默示分管契約之存在既屬可得而知,即應受分管 契約之拘束,自不因原告是否明知而異。原告所陳前詞,要 難為有利其之認定。
⒍原告復以系爭土地其他共有人或因權利意識欠缺,或基於睦 鄰情誼,或出於對法律之誤解,致未明示反對,故縱多年未 為異議,僅屬單純沈默不作為為由,主張無默示分管契約存 在云云。惟系爭地上物存在已歷有年所,鄰居均可共見共聞 ,顯無不知其存在之理,然長年來均相安無事且未為反對之 意思,自非單純之沈默。原告上開主張,容非可採。 ⒎綜上,系爭土地全體共有人就系爭土地甲部分由系爭1 樓房 屋之B2戶共有人使用,有默示分管契約存在,且原告亦應受 分管契約之拘束。是被告抗辯:林陳美惠係基於分管契約, 占有使用系爭土地甲部分等語,應堪採信。
㈡原告依民法第821 條前段、第767 條第1 項中段規定,請求 林陳美惠吳綉釵拆除系爭地上物,為有理由: ⒈按各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之 請求;所有人對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第 821 條前段、第767 條第1 項中段各有明文。次公寓大廈共 用部分之法定空地,若非屬公寓大廈管理條例第7 條各款規 定之情形者,固仍得約定由特定區分所有權人有專用權。惟 區分所有權人就共用部分有專用權者,仍應本於共有物本來 之設置目的及通常使用方法,依其性質或構造使用之,始為 合法。建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定, 旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進建 築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益,故法定空地之 留設,應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離, 自不得改變空地之性質而違法設置固定地上物(最高法院10 7 年度台上字第1622號、108 年度台上字第442 號判決意旨 參照)。是公寓大廈建築基地之法定空地縱由特定共有人分 管而有約定專用權,除全體共有人已就特定使用方法明確表 示同意外,仍不得以逾越或違反法定空地通常使用之方法使 用該土地,否則,即屬妨害他共有人之所有權。 ⒉系爭地上物所坐落之系爭土地甲部分,係屬系爭大廈之法定 空地,而系爭地上物係與系爭1 樓房屋B2戶內部相通,現經



林陳美惠出租予金凱欣彩券行作為經營彩券行使用,已如前 述,則系爭地上物之設置,業完全佔據系爭土地甲部分,致 該部分法定空地喪失通風、採光及防火功能,已改變空地之 性質,違反法定空地通常使用之方法。參以依洪彥煌證述: 出售B2戶時未約定法定空地要如何用,也沒有限制他們要怎 麼用,但有說如果政府要拆的話必須拆掉等語(見本院卷二 第111 、117 頁),益見洪彥煌未與林陳美惠明白約定使用 方法,且已告知其使用須符合法令規定。則揆之前揭說明, 系爭地上物占有系爭土地甲部分,自屬對系爭土地其他共有 人所有權之妨害,其他共有人應得請求拆除系爭地上物,暨 請求系爭地上物承租人遷出,以除去妨害。被告抗辯稱:系 爭地上物是否違反法定空地之使用方法僅屬公法問題,並不 影響分管協議之效力云云,不足為被告有利之認定。 ⒊又按所謂建築物增建之附屬物,係指於原獨立之建築物所增 建之建築,已具有構造上之獨立性,但在使用功能上,與原 建築物係作一體利用,欠缺使用上之獨立性,為不具獨立性 之建築,而依附於獨立之原建築物者而言。此類附屬建物依 民法第811 條之規定,應由原建築所有人取得增建建物之所 有權,原建築所有權範圍因而擴張(最高法院103 年度台上 字第809 號、100 年度台上字第4 號判決意旨參照)。系爭 地上物係屬系爭1 樓房屋之附屬建物,已如前述。又系爭1 樓房屋內部雖經隔間為互不相通之B1戶、B2戶,然系爭1 樓 房屋為業據辦理保存登記之不動產,在法律上僅屬單一所有 權客體,不得割裂認定建物之一部僅由特定共有人單獨所有 ,則按諸前揭說明,系爭地上物即因添附而為系爭1 樓房屋 共有人即林陳美惠吳綉釵共有,原告應得請求林陳美惠吳綉釵拆除系爭地上物。被告抗辯以:吳綉釵並未占有系爭 地上物,原告請求吳綉釵拆除為無理由云云,難認可採。 ⒋是以,林陳美惠依默示分管契約約定,固得管理使用系爭土 地甲部分,惟其與吳綉釵共同以共有之系爭地上物占有該部 分土地,林陳美惠並將系爭地上物出租予金凱欣彩券行,其 管理使用之方式違反法定空地之通常使用方法,妨害其他共 有人之所有權,是原告依民法第821 條前段、第767 條第1 項中段規定,請求林陳美惠吳綉釵拆除系爭地上物,並請 求金凱欣彩券行遷出而除去妨害,即屬有據。
㈢原告依民法第821 條後段、第767 條第1 項前段規定,請求 林陳美惠吳綉釵返還系爭土地甲部分予其他共有人全體, 暨依民法第179 條規定請求其等給付相當於租金之不當得利 ,為無理由:
⒈按共有人依分管契約之約定既有使用特定共用部分之權利,



苟該共有人在約定專用部分搭建之建物因違反正當使用,經 拆除後,該約定專用部分仍歸其使用,其他共有人自不得請 求將約定專用部分返還予全體共有人(最高法院81年度台上 字第2570號判決意旨參照)。準此,共用部分經約定專用者 ,約定專用權人固應於法令限制之範圍內,依約定專用部分 之設置目的及通常使用方法為管理使用,惟縱令其管理使用 之方法違反法令、或有逾越設置目的及通常使用方法之情事 ,亦僅於上開「違反法令或約定專用部分設置目的及通常使 用方法」之範圍內,構成對其他共有人所有權之妨害,其他 共有人僅得請求除去該部分之妨害;而上開妨害倘業經除去 ,約定專用權人就約定專用之共用部分既有使用收益之權, 即難謂侵害其他共有人之共有權,其他共有人自不得請求將 該約定專用部分返還予全體共有人,亦非無法律上原因而受 利益。
⒉原告主張林陳美惠吳綉釵應將系爭地上物拆除,固屬有據 。惟系爭土地全體共有人就系爭土地甲部分已成立默示分管 契約,合意由系爭1 樓房屋之B2戶共有人林陳美惠使用,則 林陳美惠既為約定專用權人,其占有使用系爭土地甲部分, 自非無權占有;吳綉釵係因系爭地上物添附為系爭1 樓房屋 之一部並供林陳美惠使用,而與林陳美惠以之共同占有系爭 土地甲部分,應認吳綉釵占有該部分土地乃基於約定專用權 人林陳美惠之默示同意,亦不構成無權占有。又於承租人金 凱欣彩券行遷出、林陳美惠吳綉釵拆除系爭地上物後,揆 諸前揭說明,林陳美惠仍得繼續以不違反法定空地設置目的 之通常方法使用系爭土地甲部分;而吳綉釵與系爭土地其他 共有人既均應受分管契約拘束,於系爭地上物經拆除後,吳 綉釵亦僅得將所占用之系爭土地甲部分返還予約定專用權人 林陳美惠,不得逕將該部分土地返還予全體共有人。 ⒊原告雖以系爭土地甲部分為法定空地,依建築法第11條規定 ,不得以搭蓋建物方式使用為由,主張依民法第71條規定, 分管契約應屬無效云云。惟按法律行為之一部分無效者,全 部皆為無效。但除去該部分亦可成立者,則其他部分,仍為 有效,民法第111 條定有明文。林陳美惠管理使用系爭土地 甲部分之方式,違反法定空地之通常使用方法,固如前述, 然倘經除去此一「使用方式」,約定法定空地由特定共有人 專用之法律行為仍得成立,並非無效,僅該共有人應於法令 限制之範圍內,依物之通常用法為管理使用收益。是原告上 開主張,於法未合,殊非可採。
⒋從而,原告依民法第821 條後段、第767 條第1 項前段規定 ,請求林陳美惠吳綉釵返還系爭土地甲部分予其他共有人



全體,暨依民法第179 條規定請求其等給付相當於租金之不 當得利,為無理由,不應准許。
㈣原告請求確認其對A 梯有通行權存在,並依民法第767 條第 1 項規定,請求林陳美惠吳綉釵除去系爭封閉物,為無理 由:
⒈按土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因 土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地 以至公路;前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內, 擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所 受之損害,並應支付償金,民法第787 條第1 項、第2 項各 有明文。民法第787 條有關土地所有人鄰地通行權之規定, 旨在調和相鄰土地用益權之衝突,以充分發揮袋地之經濟效 用,促進物盡其用之社會整體利益;區分所有建物之專有部 分,如為其他專有部分所圍繞,無法對外為適宜之聯絡,致 不能為通常之使用,既與袋地之情形類似,固得類推適用民 法第787 條之規定。然基於不動產相鄰關係而生之通行權, 性質上為因法律規定所生不動產所有權內容之限制或擴張, 而屬不動產之物上負擔,故通行權之存否,自須視需役不動 產是否對外無適宜之聯絡,致不能為通常之使用,且有通行 供役不動產之必要而定。

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參考資料