臺灣士林地方法院刑事判決 107年度易字第284號
公 訴 人 臺灣士林地方檢察署檢察官
被 告 林俊言
選任辯護人 林淑惠律師
上列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（106 年度偵續一字第
13號），本院判決如下：
主 文
林俊言無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告林俊言原係永慶房屋仲介股份有限公司 （下稱永慶房屋仲介公司）之不動產營業員，受告訴人曾玲 秀委託購屋，係為他人處理事務之人，竟損害告訴人本人之 利益，為儘速仲介賣方楊彥彥出售門牌號碼為臺北市○○區 ○○路0 段000 號3 樓之建物（下稱系爭建物）及其周邊如 附表所示土地（合稱系爭不動產），以獲取佣金，在未充分 確認土地使用狀況之情形下，隱瞞坐落臺北市○○區○○段 ○○段00000 地號土地（下稱系爭795-5 地號土地）為法定 空地，坐落臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地（下 稱系爭795-3 地號土地）係道路用地等資訊，於民國104 年 7 月25日，在臺北市內湖區永慶房屋簽約中心內，催促告訴 人以高於同期區域行情之新臺幣（下同）15,000,000元之價 格與楊彥彥簽立買賣合約，致生損害於告訴人之利益，因認 被告涉犯刑法第342 條第1 項之背信罪嫌云云。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又 不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第 154 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。而犯罪事實 之認定，應憑真實之證據，倘證據是否真實尚欠明確，自難 以擬制推測之方法，為其判斷之基礎；認定犯罪事實所憑之 證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然而無 論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪 之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在 時，即無從為有罪之認定；又告訴人之告訴，係以使被告受 刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他 證據以資審認（最高法院52年台上字第1300號、53年台上字 第656 號、76年台上字第4986號判例可資參照）。三、公訴意旨認被告林俊言涉犯刑法第342 條第1 項之背信犯行 ，無非係以：被告之供述、證人曾玲秀、呂淮暘、楊彥彥、
楊千磊、楊千慧、林家弘之證述、不動產買賣契約書、不動 產說明書、地籍圖謄本、臺北市稅捐稽徵處104 年10月30日 北市稽內湖乙字第10461181800 號函及所檢附之臺北市建築 物套繪圖、告訴人與遠東廠辦有限公司總經理唐尚祿、達城 興業有限公司總經理林家君、閎達會計事務所總經理賴泳潭 、三重賴代書、岳軒建設有限公司經理蔡睿哲、代書陳信志 間之通訊軟體對話截圖、內政部不動產交易實價查詢服務網 列印資料、天易不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價 報告書、屋況照片為其主要論據。訊據被告固不否認其確曾 於上揭時地居間斡旋告訴人曾玲秀以15,000,000元購買系爭 不動產之事實，然堅詞否認有何背信犯行，辯稱：（一）被 告在簽約前業已帶同告訴人前往現場實地查看，並檢附系爭 不動產之地籍圖、建物測量成果圖、土地使用分區等資料解 說不動產說明書，向告訴人說明系爭不動產之坐落位置及使 用現況，而不動產說明書之「產權調查表」項下，明白記載 告訴人所購買之系爭建物乃坐落在臺北市○○區○○段○○ 段000 地號土地上，難認有何故意隱瞞系爭795-3 、795-5 地號土地現況為道路用地及法定空地等資訊之舉；（二）系 爭不動產之售價並無高出附近區域之成交行情，難認有何致 生損害於告訴人財產之結果或損害告訴人利益之意圖等語； 而其辯護人亦以上開情詞為被告置辯。經查：
（一）被告於案發時係永慶房屋仲介公司之不動產營業員，受告 訴人委託向系爭不動產之賣方斡旋出售條件，居間仲介告 訴人於104 年7 月25日簽訂不動產買賣契約書，約定告訴 人以15,000,000元向訴外人楊彥彥購買系爭不動產，並向 告訴人收取服務報酬等情，業經被告先後於偵查及本院審 理中均供承在卷（見臺灣士林地方檢察署105 年度偵字第 9810號偵查卷宗【下稱偵卷】第36頁、本院卷第180 、 365 至366 頁），並有系爭不動產之不動產買賣意願書（ 見本院卷第344 至346 頁）、不動產買賣契約書（見臺灣 士林地方檢察署105 年度偵續字第369 號偵查卷宗1 【下 稱偵續卷1-1 】第36至48頁）等件在卷可資佐證，是被告 為永慶房屋仲介公司之實際執行業務人，依不動產經紀業 管理條例第22條第1 項第5 款、第3 項、第23條第1 項、 第24條第1 項等規定，具有向買受人解說買賣標的不動產 之任務，應向告訴人據實報告其所知關於系爭不動產訂約 事項；又系爭建物所坐落之基地為臺北市○○區○○段○ ○段000 ○00000 ○00000 ○000 地號土地，而系爭795 -5地號土地為法定空地，系爭795-3 地號土地之現況則為 供公眾通行之道路，並與坐落臺北市○○區○○段○○段
00000 ○00000 ○00000 地號土地均為臺北市內湖區金龍 路222 巷1 弄之現有巷道等情，有系爭不動產之建物登記 謄本、土地登記謄本、地籍圖謄本（見偵卷第18頁、臺灣 士林地方檢察署105 年度偵續字第369 號偵查卷宗2 【下 稱偵續卷1-2 】第3 至4 、8 至13、41至42、49至53、70 至82、136 至150 、194 至197 頁、臺灣士林地方檢察署 105 年度偵續字第369 號偵查卷宗3 【下稱偵續卷1-3 】 第12至13、22至24、33、54、65、77、110 、140 、150 、164 、178 頁）、臺北市稅捐稽徵處104 年10月30日北 市稽內湖乙字第10461181800 號函及所檢附之臺北市建築 物套繪圖（見偵卷第26至30頁）、天易不動產估價師聯合 事務所出具之不動產估價報告書（見臺灣士林地方檢察署 106 年度偵續一字第13號偵查卷宗【下稱偵續一卷】第10 至18-1頁）等件在卷可資佐證，是此部分事實，首堪認定 。
（二）證人即告訴人曾玲秀雖一再表示被告為求促成系爭不動產 之交易，刻意強調坐落基地建物之土地持分高達33餘坪， 物超所值，隱匿系爭795-3 地號土地係既成巷道、系爭 795-5 地號土地係法定空地之交易重要資訊乙情（見偵卷 第5 至6 、35頁、偵續一卷第57至59、167 頁、本院卷第 206 至209 頁），復經證人呂淮暘於偵查中附和其詞，證 稱：被告在簽約過程中一再表示道路用路僅有0.3 坪，刻 意隱瞞系爭795-3 地號土地係既成巷道、系爭795-5 地號 土地係法定空地之交易重要資訊乙情（見偵續一卷第51至 54頁），並提出104 年11月17日錄音譯文以資佐證（見偵 卷第38至39頁）。然衡諸下列事證，尚有諸多疑點及違情 悖理之處，則證人曾玲秀上開指述是否與事實相符，已非 無疑，尚難遽採：
1.證人曾玲秀雖於本院審理中證稱：渠因被告一再強調土地 價值而決定購買系爭不動產，本案購買主要考量因素在於 土地乙事（見本院卷第222 頁），然觀諸渠與被告間在通 訊軟體之談話內容（見本院卷第77頁），證人曾玲秀係在 被告傳送先前成交案件之格局圖、裝潢照片，並表示「這 是我客戶之前跟我買的，格局跟早上那間幾乎一樣」、「 標準前1 後2 的黃金比例格局」、「而且你那間還有2 間 廁所」、「裝潢好一定更更更厲害！！」等語後，同意委 請被告居間仲介購買系爭不動產，其字裏行間均僅在強調 系爭建物之格局與裝潢後之增值性，則證人曾玲秀上開指 述是否與事實相符，已非無疑；另者，證人曾玲秀經辯護 人於本院審理中詢以：依照以往購買不動產之經驗，是否
會在購買前瞭解所欲購買土地之坐落位置、面積與使用現 況乙事，渠僅一再表示對於仲介業者有一定之信賴關係， 無法回答辯護人之問題（見本院卷第210 至211 頁）；復 經辯護人詰以：渠在聽聞被告表示系爭不動產之土地持分 高達33餘坪且物超所值時，是否有向被告確認所欲購買土 地之坐落位置、面積與使用現況乙事，證人曾玲秀均有意 迴避不答，僅一再空泛表示：消費者欠缺此一專業知識， 且永慶房屋強調業界產權七審，信任永慶房屋此一品牌， 乃基於信賴關係而委請被告居間仲介購買系爭不動產等語 （見本院卷第211 至212 頁）；再佐以證人曾玲秀於本院 審理中亦自承有前往現場查看系爭不動產，被告亦有提供 以反黑底色標示系爭不動產之土地坐落位置之地籍圖謄本 ，且清楚知悉系爭建物為五層樓公寓之第三樓層，建坪與 地坪均為30餘坪，正常土地持分不可能高達30餘坪等情明 確（見本院卷第213 、218 頁），是果如證人曾玲秀所言 渠係因被告一再強調土地價值而決定購買系爭不動產，何 以在上開所欲購買之不動產標的價額高達上千萬元之情況 下，既未在現場向被告確認系爭不動產之土地坐落位置， 亦未在檢視地籍圖謄本所載各該土地地號時，確認有關購 買標的之坐落位置，全然未思在決定是否購買之初對於所 欲購買之標的加以確認，以掌握及評估日後得否順利轉售 之投資風險，凡此種種實與一般人購買高價位之不動產前 ，事先瞭解與確認所欲購買不動產標的所在位置之常情迥 然不同。
2.又證人曾玲秀復另於本院審理中證稱：渠因被告一再強調 系爭不動產之土地價值，致令渠主觀上認為系爭795-3 、 795-5 地號土地均為坐落在系爭建物下之建築基地，日後 得以興建房屋乙情（見本院卷第211 、219 至220 頁）， 而依證人曾玲秀上開證言觀之，渠似意有所指被告利用刻 意強調土地價值之仲介話術，致使渠誤認系爭不動產之土 地均為坐落在系爭建物下之建築基地，自然毋須向被告確 認系爭不動產之土地實際坐落位置。然渠經本院詢以被告 有無強調系爭795-3 、795-5 地號土地均為建地，日後可 以在其上興建房屋乙事，亦證稱：被告並未強調系爭795- 3 、795-5 地號土地為建地等語明確（見本院卷第219 、 221 、223 頁）；復觀諸證人曾玲秀於104 年7 月25日簽 約當時所審閱之不動產說明書（見本院卷第43至70頁）， 其上業已分別載明：「一、【建物資料】……﹝建物基地 座落﹞：碧湖段一小段795 地號土地」（見本院卷第45頁 ）、「二、【土地資料】……﹝開發方式限制﹞：本案已
開發建築，若買方欲增建、改建時，仍須請建築師依都市 計畫法及建築法規等相關規定辦理」等語（見本院卷第47 頁），並在說明系爭795-3 、795-5 地號土地之法定建蔽 率及法定容積率時，均有註記：「法定建蔽率及法定容積 率依中央或各地方政府之都市計畫法或區域計畫法之非都 市或都市土地使用分區管制規則規定為準」等語（見本院 卷第46至47頁），是依上開不動產說明書所記載之建物基 地坐落地號土地、法定建蔽率、法定容積率、開發方式限 制等項相互對照以觀，亦難認被告有何佯稱系爭不動產之 土地開發價值藉以居間仲介證人曾玲秀購買系爭不動產之 情事。
3.準此以觀，系爭795-3 、795-5 地號土地雖經臺北市政府 編定為第三種住宅區，此有臺北市政府都市發展局─都市 使用分區申請及查詢系統之分區單筆查詢結果列印資料存 卷可考（見本院卷第67頁），然內政部依據不動產經紀業 管理條例第22條第3 項規定訂頒作為不動產經紀業者製作 不動產說明書準據之不動產說明書應記載及不得記載事項 ，關於法定空地，迄今尚非屬不動產說明書應記載事項， 而有無供公眾通行之私有道路，迄至104 年10月1 日始將 之列為不動產說明書應記載事項，此有不動產說明書應記 載及不得記載事項之法規沿革、101 年10月1 日、104 年 10月1 日、105 年1 月1 日生效條文存卷可考（見本院卷 第295 至324 頁）；而參照被告上開居間仲介告訴人簽訂 之不動產買賣契約書（見偵續卷1-1 第36至48頁），其簽 約時間為104 年7 月25日，彼時並未要求經紀人員應將有 無法定空地或供公眾通行之私有道路等情事列為不動產說 明書應記載事項；又購買不動產為一重大經濟行為，證人 曾玲秀於購買系爭不動產前，既已實地查看系爭不動產之 現況，並在簽約購買前閱覽建物測量成果圖、地籍圖謄本 等資料瞭解系爭不動產坐落位置後，依現況購買系爭不動 產；而被告上開居間仲介證人曾玲秀購買系爭不動產所提 供用以解說系爭不動產之地籍圖謄本、建物測量成果圖等 資料（見本院卷第63、64頁），其上所載各該土地地號坐 落位置、面積均與系爭不動產之土地坐落位置與移轉持分 相符，足見被告上開居間仲介證人曾玲秀購買系爭不動產 時所檢附之資料均為實際查詢所得資料，未見被告有何竄 改查詢所得資料之情事，亦無刻意隱匿系爭795-3 、795 -5地號土地所在之實情，難認被告客觀上有何違背其任務 之背信犯行，或主觀上有何為自己或第三人不法之利益， 或損害告訴人利益之意圖。
（三）又證人曾玲秀雖一再證稱被告居間仲介購買系爭不動產之 成交價格偏離合理行情，並提出臺北市稅捐稽徵處104 年 10月30日北市稽內湖乙字第10461181800 號函及所檢附之 臺北市建築物套繪圖、告訴人與遠東廠辦有限公司總經理 唐尚祿、達城興業有限公司總經理林家君、閎達會計事務 所總經理賴泳潭、三重賴代書、岳軒建設有限公司經理蔡 睿哲、代書陳信志間之通訊軟體對話截圖、內政部不動產 交易實價查詢服務網列印資料、天易不動產估價師聯合事 務所出具之不動產估價報告書、屋況照片等件以資佐證。 惟查：
1.臺北市稅捐稽徵處104 年10月30日北市稽內湖乙字第1046 1181800 號函及所檢附之臺北市建築物套繪圖（見偵卷第 26至30頁）、告訴人與代書陳信志間之通訊軟體LINE對話 截圖（見偵續一卷第27至31頁）、告訴人與遠東廠辦有限 公司總經理唐尚祿間之通訊軟體LINE對話截圖（見偵卷第 43至47頁）、告訴人與達城興業有限公司總經理林家君間 之通訊軟體LINE對話截圖（見偵卷第48至52頁）、告訴人 與閎達會計事務所總經理賴泳潭間之通訊軟體LINE對話截 圖（見偵卷第53、75頁）、告訴人與三重賴代書間之通訊 軟體LINE對話截圖（見偵卷第54頁）、告訴人與岳軒建設 有限公司經理蔡睿哲間之通訊軟體LINE對話截圖（見偵卷 第55至56、74頁），雖能證明系爭795-3 地號土地為供公 眾通行之既成巷道，系爭795-5 地號土地並非建物坐落基 地，無法供作移轉容積率之用途，且此類土地之價值低於 一般建地，市場上較無單獨買賣之價值等事實，然觀諸上 開通訊軟體所載討論內容之主軸，均旨在確認法定空地或 既成巷道有無單獨買賣之市場價值。
2.又內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料（見偵續一 卷第221 至222 頁）、天易不動產估價師聯合事務所出具 之不動產估價報告書（見偵續一卷第10至18-1頁）、系爭 不動產屋況照片（見偵續一卷第103 至112 、114 至131 、132-1 頁），雖能證明系爭不動產之屋況欠佳，且系爭 795-3 、795-5 地號土地之開發性與收益性較低等事實， 然一般不動產之價格，除繫於客觀之經濟景氣、不動產坐 落位置、面積大小、有無裝潢、屋齡、屋況、格局、景觀 、附近之就學就業環境、交通便利性、生活機能、環境發 展、都市計畫分區及原始取得價格等因素外，往往亦受到 買賣雙方之主觀意願、價值判斷、財務條件等因素之影響 ，即使在相同時間、同一地段之不動產價格，亦難期完全 一致；何況證人曾玲秀自承居住在系爭不動產附近有20年
之久，相當瞭解附近環境，且先前已有買賣不動產之經驗 ，具有一定社會歷練等情明確（見本院卷第206 、217 至 218 頁），是不動產估價縱係以正常條件即公開市場一定 期間交易、正常交易動機及付款等情形而為價格評估，仍 無法涵括個別不動產之差異性，故不得僅以不動產估價報 告所載價格作為判斷系爭不動產價格之絕對依據。 3.況且，證人曾玲秀自承最終以高於購買價格之15,500,000 元出售系爭不動產乙情明確（見本院卷第366 至367 頁） ，是果如證人曾玲秀所言因系爭795-3 地號土地係既成巷 道、系爭795-5 地號土地係法定空地，系爭不動產之價值 僅有10,000,000元（見本院卷第220 至221 頁），何以在 證人曾玲秀裝潢房屋、整修梯間後，尚得以15,500,000元 出售系爭不動產，顯見系爭不動產縱有連同既成巷道、法 定空地出售之情事，買方仍可審酌其所在位置、增值空間 等情而買受之，自難認被告上開所為有何致生損害於告訴 人之財產或其他利益之結果。
（四）至證人林家弘雖於偵查中證稱有向被告說明系爭795-3 地 號土地係既成巷道乙節（見偵續卷1-1 第93至94頁），然 依渠上開於偵查中所為證述內容觀之，僅足以說明被告知 悉系爭795-3 地號土地係既成巷道之事實，尚不足佐證證 人曾玲秀之指述具有相當程度之真實性，亦難遽認被告有 公訴意旨所指背信犯行。
四、綜上所述，公訴意旨執以指摘被告犯罪之上開證據，除證人 曾玲秀前後具有相當瑕疵可指之片面證述外，所引其他各項 用資證明被告所涉背信犯行之補強證據，亦均不足以擔保上 開證人之證述內容確有相當真實性與記憶可靠性，達於通常 一般之人均不致有所懷疑之程度，而得確信被告犯罪，則被 告是否有背信之行為，容有合理之懷疑存在，揆諸首揭說明 ，本於「罪證有疑，利歸被告」之證據法則，既不能證明被 告犯罪，自應為無罪之諭知，以示審慎。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。本案經檢察官曹哲寧提起公訴，檢察官林在培、李清友、馬凱蕙到庭執行職務。
中 華 民 國 108 年 11 月 14 日
刑事第一庭審判長 法 官 楊秀枝
法 官 謝當颺
法 官 彭凱璐
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。「切勿逕送上級法院」。
書記官 羅淳柔
中 華 民 國 108 年 11 月 14 日
附表
┌──┬─────────────────┬────────┬──────┐
│編號│土地坐落地號 │面積（平方公尺）│ 權利範圍 │
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│ 1 │臺北市○○區○○段○○段000地號 │ 1 │ 十分之一│
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│ 2 │臺北市○○區○○段○○段00000地號 │ 1 │ 八分之一│
├──┼─────────────────┼────────┼──────┤
│ 3 │臺北市○○區○○段○○段00000地號 │ 12 │ 十分之一│
├──┼─────────────────┼────────┼──────┤
│ 4 │臺北市○○區○○段○○段00000地號 │ 14 │二五○分之五│
├──┼─────────────────┼────────┼──────┤
│ 5 │臺北市○○區○○段○○段00000地號 │ 27 │二○○分之八│
├──┼─────────────────┼────────┼──────┤
│ 6 │臺北市○○區○○段○○段00000地號 │ 644 │二五○分之十│
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│ 7 │臺北市○○區○○段○○段00000地號 │ 574 │ 十分之一│
├──┼─────────────────┼────────┼──────┤
│ 8 │臺北市○○區○○段○○段00000地號 │ 232 │ 十分之一│
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