清償債務
臺灣嘉義地方法院(民事),重訴字,107年度,3號
CYDV,107,重訴,3,20191122,3

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　107年度重訴字第3號
原　　　告　基進建設股份有限公司

法定代理人　顏豐進　
原　　　告　黃雅瑄　
上列二人
訴訟代理人　陳萬發律師
被　　　告　大友高空實業有限公司

法定代理人　湯生松　
訴訟代理人　嚴庚辰律師
　　　　　　江立偉律師
　　　　　　吳惠珍律師
上列當事人間請求清償債務事件，本院於中華民國108 年10月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟伍佰萬元，及自民國一Ｏ六年十一月九日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰萬元供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹仟伍佰萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國105 年8 月間向訴外人錸德科技股份有限公司（ 下稱錸德公司）購買坐落桃園市中壢區中工段1569、1569-1 、1570-2、1570-3、1570-7、1572、1573、1573-1、1574-1 、1574-3、1576、1576-1、1576-2、1576-3、1576-4、1576 -6、1767-1、1767-2地號等共18筆土地（下合稱系爭土地） ，被告公司在系爭土地尚未移轉登記至原告所有前之105 年 10月28日，委由訴外人嘉誠地產仲介經紀有限公司（下稱嘉 誠公司）向原告表示要以每坪新臺幣（下同）29萬元購買系 爭土地如支付命令聲請狀檢附之「中壢區中工段- 錸德科技 分割示意圖」（下稱系爭示意圖）所示編號6 部分土地（含 私設道路共約513 坪），總價款約1 億4,877 萬元，嘉誠公 司並將被告公司所開立面額1,500 萬元之支票（票據號碼： AJ00 00000號，下稱系爭支票）做為定金交由原告收執，雙 方約定原告順利取得系爭土地並完成產權移轉登記一個月內 如不願以分割方式出賣時，得無條件無息退還被告公司所交 付之定金1,500 萬元，兩造為此並簽有協議書（下稱系爭協



議書）。嗣系爭土地於106 年3 月1 日完成所有權移轉登記 ，原告並同意以分割方式將系爭示意圖編號6 位置出售予被 告公司，遂委由律師於106 年10月16日以桃園府前郵局0000 00號存證信函通知被告公司於106 年10月25日下午2 時在原 告基進建設股份有限公司（下稱基進公司）辦公室簽立「土 地買賣契約」，惟未獲被告公司置理，原告復於同年10月25 日再以桃園成功路郵局001296號存證信函通知被告公司因其 拒不前來履約，又未回復文書說明，基於可歸責被告公司事 由致不履約，原告將依民法第249 條規定，沒收1,500 萬元 定金，詎原告於106 年10月30日持系爭支票至玉山銀行嘉義 分行臨櫃提示請求兌現，竟因被告公司將該支票辦理撤銷付 款委託而遭退票，被告公司顯係為逃避應兌現給付定金支票 之責任，原告爰依下列請求權基礎，請求被告公司給付定金 1,500 萬元，並由鈞院擇一對原告有利之判決： 1.依民法第231 條第1 項請求損害賠償：被告公司經催告履約 後，因可歸責被告公司事由而不履約，甚至將系爭支票辦理 撤銷付款委託，致原告受有無法兌現該定金支票之損害，則 原告依民法第231 條第1 項規定，請求1,500 萬元之損害賠 償及其遲延利息。
2.依民法第249 條第2 款請求沒收定金：原告委由律師以存證 信函通知被告公司前來履約，未獲被告公司置理，被告公司 顯拒不履約，故原告得依民法第249 條第2 款規定沒收定金 ，惟該定金遭退票未能兌現，則原告得向被告公司請求1,50 0 萬元定金款及其遲延利息。
3.依民法第179 條不當得利請求：被告公司無法律上原因，卻 就本應給付原告之定金拒不給付，致原告受有未獲兌現1,50 0 萬元票據之損害，被告公司則受有未給付定金之利益，是 原告得依民法第179 條不當得利之規定，請求被告公司給付 原告1,500 萬元及其遲延利息。
4.依票據關係請求給付票款：系爭支票雖提示期限經過，惟依 票據法第134 條前段規定，發票人即被告公司仍應負責任， 故原告本於票據法律關係，依票據法第5 條第1 項、第126 條、第133 條範圍內，請求被告公司應給付原告系爭支票票 款1,500萬元及其利息。又縱認系爭協議書買賣案之買方非 被告公司，然依票據獨立性、無因性原則，兩造間又非直接 前、後手，則發票人即被告公司仍依票據法第126 條規定， 負給付票款之責任。
㈡、對被告公司答辯所為之陳述如下：
1.被告公司辯稱其並未以書面授權嘉誠公司與原告簽立系爭協 議書，故該協議書係訴外人陳玲巧委任嘉誠公司與原告簽立



，與被告公司無涉云云，然民法第758 條所謂「書面」係指 物權行為應以書面為之，並不包含債權契約，依最高法院91 年度台上字第1563號判決意旨，可知系爭協議書係不動產買 賣債權契約，屬不要式行為，無庸以文字書面為之。況被告 公司及其股東即訴外人沈萬山等人陸續對原告基進公司之法 定代理人顏豐進、原告黃雅瑄、訴外人陳萬發律師等，提出 與系爭土地買賣相關之刑事告訴，於告訴期間被告公司均表 示其為系爭土地之買受人，被告公司甚至於鈞院「停止訴訟 事件」之抗告狀、再抗告狀上之主張，仍以其為系爭土地買 方自居，更於桃園地檢署107 年度偵字第17813 號詐欺刑案 中自承其有委任嘉誠公司與原告簽立系爭協議書，並委由股 東陳玲巧至原告公司簽發系爭支票作為本件土地買賣交易之 定金等事實，此有桃園地檢署107 年度偵字第17813 號不起 訴處分書可憑，被告公司竟於臨訟1 年多後委任新訴訟代理 人，並一改前詞，推翻原來自認之事實，顯已違反禁反言原 則。再者，被告公司在委任前訴訟代理人沈萬山之委任狀上 ，亦明確備註載明：「本筆土地交易委任人已無購買意願」 等語，益證被告公司確實委託嘉誠公司與原告簽立系爭協議 書。
2.被告公司辯稱自陳玲巧與嘉誠公司簽定之「不動產買賣意願 書」（下稱系爭買賣意願書）第3 條觀之，可知已給付之1, 500 萬元支票性質係斡旋金，而兩造就買賣之土地坪數、價 金既未達成合意，買賣契約不成立，該斡旋金之性質即尚未 變更為定金云云，然系爭買賣意願書第7 條明定：「本意願 書1 式2 份，由買方及受託人各執乙份為憑」，但該2 份意 願書竟均由與簽署系爭買賣意願書無涉之被告公司當庭提出 為證，且該意願書上筆跡顏色不同，又有畫掉卻未蓋上修正 章之內容，復佐以系爭支票發票日為105 年11月1 日，該支 票應於7 日或15日內提示，然系爭買意願書4 條所載斡旋期 限竟遲至105 年11月17日，倘仲介斡旋至該日，則系爭支票 即發生逾期提示之情況，陳玲巧交付會發生逾期提示之支票 作為斡旋金，顯與常情有違，顯見系爭買賣意願書係臨訟自 製之不實證據，不足作為本案證據。況系爭協議書內文字已 明確載有「購買面積：513 坪，每坪以29萬元出售」，並記 載被告公司欲買受之標的為「系爭示意圖位置編號6 」部分 之土地，另又載明「買方為被告公司」，及「由買方交付賣 方定金1,500 萬元整」等字，文義明確，依最高法院17年上 字第1118號裁判意旨，兩造既於契約文字表示真意，即不得 反捨契約文字而更為曲解，故兩造就系爭土地買賣之坪數、 位置、買賣價金均已表示一致，被告公司並給付1,500 萬元



交付原告做為定金，此與不動產買賣之實務，買房交付之斡 旋金係交給居間之仲介人，經賣方同意買方委任仲介人提出 之條件後，始將斡旋金轉為定金而交付賣方之行為相符，則 依民法第248 條規定，原告受有被告公司定金時，推定契約 成立。況被告公司前向桃園地檢署提出之「刑事詐欺告訴狀 」中，亦自承其有交付1,50 0萬元向原告購買土地，則被告 公司嗣後改稱之事實已悖離其原來自認之事實，亦違背禁反 言，實不足採信。
3.被告公司辯稱原告以存證信函通知被告公司於106 年10月25 日前往簽訂買賣契約時，系爭土地仍由原告與其他人共有， 尚未分割完畢，無法依債之本旨提出，嗣於107 年2 月22日 系爭土地分割完畢後，又將包括系爭示意圖編號6 部分土地 移轉登記予台達電子工業股份有限公司（下稱台達電公司） ，致因可歸責原告事由陷於給付不能云云，然系爭土地本即 由原告2 人共有，並無其他共有人，況系爭協議書上所載： 「甲方（即原告）現以全圖方式出售為主，甲方同意未來若 以分割方式出售時優先保留乙方（即嘉誠公司）現有買方欲 購買面積坪數」等字，係指原告先以全圖方式出售，嗣若不 以全圖方式出售而以分割方式出售時，將保留被告公司欲購 買之系爭示意圖編號6 部分土地位置之意，並非「分割完畢 」始出售之意，且原告於106 年10月16日已將願意分以分割 方式出售系爭示意圖編號6 部分土地之意思表示，以存證信 函通知被告公司前來簽約，並無未按債之本旨提出之事實， 被告公司不按契約全文意旨解釋，反自我曲解系爭協議書內 容，不足採憑。又因被告公司拒不履約，甚至將系爭支票向 銀行辦理撤銷付款委託，又於10 6年11月10日在委任前訴訟 代理人沈萬山之委任狀上載明「委任人已無購買意願」等語 明確，足證被告公司本無意履約在先，嗣又指摘原告將系爭 土地出售他人而有可歸責之處，實顛倒事實，而不足採。㈢、本件訴訟期間傳喚之證人黃美真為嘉誠公司之負責人，係被 告公司本件訴訟之前訴訟代理人沈萬山之配偶，沈萬山於鈞 院107 年11月10日庭訊時，已自承其為被告公司之股東（見 本院卷一第77頁），而證人黃美真身為沈萬山之配偶，竟謊 稱沈萬山與被告公司並無關係（見本院卷二第406 頁），且 黃美真前以其為告訴人，向桃園地檢署以107 年度偵字第00 000 號對原告提出詐欺告訴，亦主張系爭土地買賣案買方為 被告公司，並非陳玲巧，嗣竟於本件訴訟中一改前詞，其所 為證詞前後不一，黃美真顯有以不實證述影響本案之意圖； 另證人陳玲巧為被告公司負責人之配偶，亦同為被告公司之 股東，證人黃三洋則為黃美真之胞弟，該二人均為圖配合被



告公司及黃美真之證詞，而迴護迎合被告公司更異後之說詞 ，況黃三洋身為不動產經紀人，其所證述1,500 萬元斡旋金 可先交付予出賣人收執等各項細節竟皆未記載於系爭協議書 內，完全不符事理，故證人黃美真、陳玲巧、黃三洋之證詞 ，不足採信等語。
㈣、並聲明：被告公司應給付原告1,500 萬元，及自民國106 年11月9 日（即自被告公司收到支付命令送達之翌日起）至 清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告公司負 擔；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告公司則以：
㈠、系爭協議書係原告與陳玲巧委由嘉誠公司所簽立，此與系爭 買賣意願書所載之委託人為相玲巧相符，復自該意願書第3 條所載：「此1,500 萬元之支票是買方為表示購買之誠意， 同意於簽訂不動產買賣意願書同時，作為斡旋金」等字觀之 ，可知系爭1,500 萬元支票係陳玲巧交付原告保管做為斡旋 金所用，依最高法院96年台上字第2217號裁定意旨，該斡旋 金需待系爭土地分割完畢，雙方正式簽立買賣契約後始會將 系爭支票轉為定金並兌現，此與負責系爭土地買賣之仲介人 員即證人黃美真、黃三洋，及陳玲巧之證詞互核一致。又陳 玲巧與原告見面時，從未表示係代表被告公司前來，復無被 告公司人員陪同陳玲巧前往簽立系爭協議書，則尚難僅憑系 爭支票係被告公司開立，即認被告公司為系爭土地之真正買 家。況觀諸系爭協議書所載內容，無任何代理被告公司之文 字或印文，又未附有被告公司授權嘉誠公司之授權文件，則 依民法第531 條、第758 條所規定，未以文書或文字授權者 ，已難認被告公司有委任嘉誠公司與原告簽立系爭協議書之 事實。況原告與嘉誠公司於105 年10月6 日所簽署之「不動 產專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約書）第2 條所記載原告願意出售價格為「每坪為29.8萬，約513.16坪 ，總價為1 億5,292 萬1,68 0元」，與系爭協議書上所載金 額不符，可見陳玲巧與原告間亦未就買賣之坪數、總價金等 必要之點達成合意，故嘉誠公司既未合法代理被告公司，復 未就買賣必要之點達成合意，則系爭土地之買賣契約即未成 立，陳玲巧前所給付之1,500 萬元斡旋金之性質未變更為定 金，原告以未成立之買賣契約請求被告公司給付1,500 萬元 定金，即屬無據。
㈡、又縱認兩造間買賣契約已成立，然系爭協議書內容已明確記 載：「原告同意未來若以分割方式出售時，優先保留被告公 司欲購買面積、坪數」等字，足見雙方訂立系爭協議書時之 真意，係原告取得系爭18筆土地後，尚須先進行分割完畢，



惟迄至原告以存證信函通知被告公司於106 年10月25日前往 簽訂買賣契約之日止，仍與他人保持共有關係未行分割，則 原告是否能確實取得系爭示意圖編號6 部分土地，尚有疑問 ，依最高法院101 年度台簡上字第16號、92年度台上字第65 6 號民事判決意旨，原告所提出交付之物與契約訂定內容不 符，自不生提出之效力，被告公司即不負受領遲延責任。又 系爭土地於107 年2 月22日始分割完畢，此後原告即未再通 知被告公司受領，反而在同年3 月9 日將包括系爭示意圖編 號6 部分之土地出售予訴外人台達電公司，並於同年4 月18 日辦畢移轉登記，則原告顯已無從再依據雙方約定之內容提 出給付而陷於給付不能，原告自不得因可歸責於己之事由， 再對被告公司請求給付1,500 萬元定金等語。㈢、並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；訴訟費用由原 告負擔；如受不利益判決，被告公司願供擔保請求免為假 執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告於105 年8 月間向錸德公司購買系爭土地，在尚未辦妥 移轉登記至原告所有之105 年10月28日，嘉誠公司受委託向 原告表示要以每坪29萬元購買如系爭示意圖所示編號6 部分 之土地，總價款約1 億4,877 萬元，並於當日交付被告公司 所開立，面額1,500 萬元，票據號碼AJ0000000 號之系爭支 票由原告收執，原告與嘉誠公司並簽有系爭協議書為憑。嗣 原告委由律師於106 年10月16日以桃園府前郵局001282號存 證信函通知被告公司於106 年10月25日下午2 時在原告基進 公司辦公室簽立「土地買賣契約」，惟未獲被告公司置理， 原告復於同年10月25日再以桃園成功路郵局001296號存證信 函通知被告公司因可歸責被告公司事由致不履約，原告將沒 收1,500 萬元定金。嗣原告於106 年10月30日持系爭支票至 玉山銀行嘉義分行臨櫃提示請求兌現，遭以「撤銷付款」為 由退票。又系爭土地於107 年2 月22日辦理分割完畢，原告 復於同年3 月9 日將包括系爭示意圖編號6 部分之土地出售 予台達電公司等事實，業據原告提出系爭土地登記第一類謄 本（見本院支付命令卷第15-81 頁）、系爭協議書影本（見 本院支付命令卷第84頁）、系爭土地清冊表、系爭示意圖（ 見本院支付命令卷第85-87 頁、系爭支票影本（見本院支付 命令卷第89頁）、桃園府前001282號、桃園成功路001296號 存證信函及收件回執影本（見本院支付命令卷第91-111頁） 、系爭支票退票理由單影本（見本院支付命令卷第113 頁） 、玉山銀行106 年11月22日承詢支票作業相關函（見本院卷 一第73頁）、系爭土地桃園市地籍異動索引（見本院卷二第



183- 335頁）、原告基進公司與錸德公司之不動產買賣合約 書影本（見本院卷三第61-66 頁）等件為憑，並為兩造所不 爭執，此部分事實堪信為真實。
㈡、原告主張被告公司依約簽訂系爭示意圖編號6 所示之土地之 買賣契約，自得沒收1,500 萬元之定金，又被告公司係以系 爭支票作為定金之支付工具，被告公司竟撤銷該支票之付款 委託，原告依票據法律關係，亦得請求被告公司支付系爭支 票之票款1,500 萬元。被告公司則以被告公司並未委託嘉誠 公司向原告購買系爭示意圖編號6 所示之土地，委託人實際 上係訴外人陳玲巧，且該支票之目的係作為斡旋金之用而非 定金，土地買賣契約未簽訂完成，並不可歸責於陳玲巧，故 被告公司並無支付1,500 萬元定金之義務等語資為抗辯。因 而，本件所應審究者乃在於系爭協議書之買受人究係為被 告公司或訴外人陳玲巧？系爭支票究為定金或斡旋金？ 本件簽訂本約之條件是否已經成就？未完成本約之簽訂，是 否可歸責於被告公司？原告主張依民法第231 條第1 項請 求損害賠償；依民法第249 條第2 款請求被告公司給付定金 ；依民法第179 條請求被告公司給付不當得利；依票據關係 請求被告公司給付票款等各項主張有無理由？茲逐項分述如 下：
1.系爭協議書所載系爭示意圖編號6 所示土地之買受人為被告 公司，而非訴外人陳玲巧，嘉誠公司係受被告公司之委託簽 立系爭協議書，其授權為合法有效。
⑴經查，原告提起本件訴訟後，被告公司之訴訟代理人沈萬山 均以原告之訴訟代理人無端阻撓被告公司於106 年10月25日 前往原告公司簽訂本約致無法完成簽約手續，原告惡意要沒 收1,500 萬元之定金為答辯之理由，始終未提及委託買受人 為訴外人陳玲巧。迨至被告公司委任律師為訴訟代理人後， 始提出買受人為訴外人陳玲巧之抗辯。衡情本件如確係由陳 玲巧為買受人，何以最初均未以此作為抗辯之理由，足證被 告公司嗣後抗辯買受人為訴外人陳玲巧而非被告公司，實係 為求勝訴事後所虛構之情節，不足採信。
⑵再查，被告公司曾分別向臺灣桃園地方檢察署、臺灣嘉義地 方檢察署對原告等二人提起偽造文書、詐欺、強制罪等刑事 告訴，有臺灣嘉義地檢署107 年度他字第141 號詐欺案件刑 事傳票、臺灣桃園地方檢察署106 年度他字第7510號詐欺案 件通知書影本、106 年10月19日刑事詐欺告訴狀、107 年1 月25日強制罪刑事告訴狀、107 年2 月15日偽造公文書罪刑 事告訴狀（見本院卷一第41-43 頁、第55-63 頁）可證。觀 諸上開刑事告訴狀，均係以被告公司名義提出，如買受人確



係訴外人陳玲巧，何以不以陳玲巧之名義提出告訴？可見被 告公司抗辯本件土地之買受人為陳玲巧，並非實在。 ⑶被告公司雖提出有陳玲巧簽名之協議書（見本院卷二第357 頁）欲證明本件真正之買受人為陳玲巧而非被告公司。然查 ，原告於起訴前曾對被告公司聲請支付命令，請求被告公司 應給付1,500 萬元，並提出未有陳玲巧簽名之協議書為證。 （見本院支付命令卷第84頁）原告之訴訟代理人沈萬山於10 7 年3 月20日之準備程序中不爭執原告提出之未有陳玲巧簽 名之協議書為真正，並自承本件買方為被告公司（見本院卷 一第79-80 頁）等語。故被告所提出有陳玲巧簽名之協議書 ，其真實性即有可疑，被告據此抗辯買方為陳玲巧而非被告 公司云云，尚非可採。又查，不論原告所提之協議書與被告 所提出之協議書，雖然兩者因有無陳玲巧之簽名而有所不同 ，但協議書之本文確實均有「買方大友高空實業有限公司」 等文字之記載，益證本件買方確為被告公司，可堪認定。 ⑷證人即嘉誠公司負責人黃美真及其弟黃三洋，均為受被告公 司委任處理本件土地買賣交易仲介之人。本件訴訟如經法院 認定買受人為被告公司而非訴外人陳玲巧，則系爭1,500 萬 元之定金即有遭受原告沒收之風險，故其二人於本院雖均證 稱其係受陳玲巧委託買受原告所有土地，買受人並非被告公 司云云，顯係迴護被告公司之詞，而不足採信。又證人陳玲 巧為被告公司法定代理人湯松生之配偶，利害關係緊密，其 證述之內容又與本院上開認定之事實不符，同為不可採信。 ⑸按為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以 文字為之者（如不動產物權之移轉或設定），其處理權之授 與，固應以文字為之。惟買賣契約為債權契約，不須以文字 為之，則委任處理該事務之委任契約，自亦毋庸以文字為之 。（最高法院91年度台上字第1563號判決意旨參照）經查， 本件被告公司委任嘉誠公司向原告購買土地，其授權雖未以 書面為之，但因嘉誠公司所處理者為土地之買賣契約為債權 契約，依上開判決意旨，其授權毋須以書面為之。被告公司 抗辯嘉誠公司未獲被告公司之書面授權，其所簽訂之協議書 對被告公司不生效力云云，並不可採。因此，嘉誠公司係受 被告公司之委託簽立系爭協議書，其授權為合法有效，被告 公司應受協議書內容之拘束。
2.系爭支票所表彰者為定金性質，非斡旋金。 經查，系爭協議書（見支付命令卷第83頁）本文倒數第2 行 ，明確記載：「. . . . . . ，得無條件無息退還乙方現有 買方大友高空實業有限公司所交付乙方之【定金】新台幣壹 仟伍佰萬元整，並解除本協議，乙方不得異議或請求任何賠



償。」等語，依照上開文字之記載，可見嘉誠公司受被告公 司委託與原告簽訂系爭協議書時，所交付之系爭支票係作為 定金之用。再者，斡旋金實務上係作為買受人促使委託仲介 業者出面與出賣人斡旋，以完成交易為目的，暫時由仲介業 者保管之款項，此與為完成本約簽訂為目的，由買方交付於 賣方，日後作為價金一部分之定金，法律性質上顯有不同。 本件仲介買賣土地之嘉誠公司之負責人黃美真及其弟黃三洋 ，均係從事房地產仲介之專業人員，對斡旋金與定金兩者法 律性質不同乙事，當知之甚詳。按理斡旋金通常係交付在仲 介業者保管，在契約未簽訂成立前，不得交付予賣方。如非 當時已有將系爭支票作為定金之認識，豈會將之交付予原告 之理？被告另抗辯訴外人陳玲巧所簽立之不動產買賣意願書 （見本院卷二第71頁）第三條記載系爭支票壹仟伍佰萬元為 斡旋金，可以證明原告所持有之系爭支票確為斡旋金而非定 金云云。然查，本件買賣雙方當事人，賣方為原告，買方為 被告公司，非訴外人陳玲巧，業經本院認定如前，故被告公 司提出訴外人陳玲巧所簽立之不動產買賣意願書當係臨訟杜 撰而不可採。因此，本件系爭支票顯係定金，而非斡旋金， 足堪認定。
3.本件簽訂本約之條件已成就，因可歸責於被告公司之事由， 而無法履行，原告得主張沒收定金。
⑴經查，系爭協議書（見支付命令卷第83頁）記載：「土地座 落桃園市○○區○○段0000地號土地等共18筆，總面積7,90 7.35坪，因乙方（指嘉誠公司）現有買方欲購買本標的（暫 以附圖位置編號6 ，購買面積513 坪，每坪以新台幣29萬元 整計價），甲方（指原告）現今以全圖方式出售為主，甲方 同意未來若以分割方式出售優先保留乙方現有買方欲購買面 積坪數，但乙方及其買方須配合甲方以最終決定出售分割圖 版本為主。甲、乙雙方同意，甲方如順利取得本標的並完成 產權移轉登記一個月內如不願以分割方式出賣時，得無條件 無息退還乙方現有買方大友高空實業有限公司所交付乙方之 定金新台幣壹仟伍佰萬元整，並解除本協議，乙方不得異議 或請求任何賠償。」等語，綜觀其前後文義，原告將來得以 分割方式或不以分割方式，兩者選擇其一種方式出售，將來 如以分割方式出售，則願保留被告公司欲購買之面積坪數； 如不願以分割方式出賣時，願無條件退還所收受之定金一千 五百萬元。並非約定原告應辦理系爭土地分割完畢，始得出 售予被告公司。故被告公司抗辯原告通知被告公司應於106 年10月25日前往原告公司簽約時，系爭土地尚未辦理分割完 畢縱認為真，被告公司亦不得免除簽定本約之義務。



⑵查預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預 約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求 慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法 、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約 ，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立 本約之章本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院 61年台上字第964 號、64年台上字第1567號判例參照）。又 契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目 的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。此項定金與 以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是），在性 質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約 之履行為目的，自有民法第249 條規定之適用。故如因可歸 責於付定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之 效力自仍應類推適用同條第2 款之規定，定金不得請求返還 。至於立約定金乃在契約成立之前所交付，自可以此反證契 約（本約）尚未成立，而無民法第248 條所規定：「訂約當 事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」之適用 。（最高法院102 年度台上字第69號判決意旨參照）本件系 爭協議書僅就買賣標的土地之座落位置、面積及單價，為大 致上之約定，至於價金繳納方式、移轉登記及交付期限等事 項均未為任何之約定，足見本件原告與受被告公司委託之嘉 誠公司所訂立之系爭協議書為買賣契約之預約，被告公司所 交付之系爭支票為立約定金，堪以認定。原告於106 年3 月 1 日取得系爭土地之所有權並辦畢登記，有土地登記第一類 謄本附卷可稽（見支付命令卷第15-81 頁），其通知被告公 司應於106 年10月25日前往原告公司辦公室簽訂土地買賣契 約等情，亦有桃園府前001282號、桃園成功路001296號存證 信函及收件回執影本（見本院支付命令卷第91-111頁）可資 佐證。證人黃美真亦到庭證稱：「高空的負責人在國外，所 以通知我去看產權有無清楚，如果有分割好，我們就是要去 簽約，我們有去現場看，後來我被律師跟顏豐進趕走，表示 我沒有授權書，在一樓警衛室就被趕走了，我想說我是協議 書的立契約人，我應該有權利去看，但是廠房都沒有拆，土 地沒有分割，因為我是仲介，我要知道產權有沒有清楚。」 等語（見本院卷二第410 頁）可見當天係因被告公司未出具 授權書予嘉誠公司之代表人致未完成簽約，原告拒絕與之簽 約，其理由正當，此外被告公司並未能舉證證明有何可歸責 於原告之事由而未能完成簽定本約，應認契約係因可歸責於 被告公司之事由，致不能簽定本約，故原告主張依民法第24 9 條第2 款之規定，沒收本件定金1,500 萬元，揆諸前街說



明，為有理由，應予准許。
4.原告依票據關係請求被告公司給付票款為有理由；依民法第 231 條第1 項請求損害賠償及同法第179 條請求被告公司給 付不當得利均無理由。
⑴經查，被告公司開立系爭支票作為系爭買賣土地之定金，因 可歸責於被告公司之事由，致買賣契約無法履行，應給付原 告定金1,500 萬元。被告公司為系爭支票之發票人，自應依 票據文義負責，今因被告公司撤銷付款委託致系爭支票因而 退票，有系爭支票退票理由單影本（見本院支付命令卷第11 3 頁）附卷可證，故原告依票據之法律關係請求被告公司應 給付1,500萬元票款，於法有據，自應准許。 ⑵再查，原告未能舉證證明又何損害發生，與民法第231 條第 1 項及同法第179 條規定之要件不符，故其依上開二條文請 求被告公司應給付其損害或不當得利1,500 萬元，於法不合 ，不應准許。
㈢、綜上所述，原告依據民法第249 條第2 款、票據之法律關係 請求被告公司應給付原告1,500 萬元及自106 年11月9 日（ 即自被告公司收到支付命令送達之翌日起）起算至清償日止 ，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。另依民法第 231 條第1 項及同法第179 條規定，請求被告公司應給付原 告1,500 萬元，為無理由，應予駁回。
四、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。五、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 22 日
民事第一庭法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 11 月 22 日
書記官 許庚森