臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 108年度南簡字第952號
原 告 林慶福
訴訟代理人 林思仁
被 告 吳崇輔
訴訟代理人 吳崇豪
上列當事人間請求給付價金事件，經本院於民國108年11月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國108年4月16日與原告簽立不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），以總價金新臺幣（下同）1, 070萬元向原告購買其所有坐落臺南市○○區○○段000000 地號土地，權利範圍10分之1、同段1186-19地號土地，權利 範圍全部，及其上同段378建號即門牌臺南市○○區○○街 000巷000弄00號房屋（下稱系爭房屋），系爭買賣契約第12 條特約事項約定：「一、賣方（即原告）自房屋點交後，負 滲漏水保固責任6個月。二、依現況交屋。」，而滲水保固 部分，原告已花費27萬元在房屋外牆搭建鐵皮，惟被告竟無 視系爭買賣契約已約定以現況點交，要求原告更換滴水之水 龍頭、處理發霉之浴室、施作滲水浴室之防水層及更換頂樓 鐵皮、更換僅有裂痕之馬桶及洗手台、處理馬桶水流不順、 重新施作浴室地板防水工程等等，並以買賣價金中之25萬元 尾款供預備維修費用，若有不足要求原告補足，而其後又提 出不合理之維修費用估價，原告無法接受，系爭買賣契約既 已明載現況交屋，且二手屋在台灣市場本即以現況交屋，被 告無權要求原告做上開維修，是被告應將系爭買賣契約尾款 25萬元返還原告，並應自交屋日即108年6月26日起計算之延 滯利息等語。並聲明：被告應給付原告25萬元及自108年6月 26日起至清償日止，按週年利率百分之2計算之利息。二、被告則答辯：被告於交屋前有會同系爭買賣契約仲介人員檢 視系爭房屋，因系爭房屋有多處馬桶漏水等瑕疵，兩造經協 商後有達成保留買賣價金中之25萬元作為修繕款之協議，且 約定修繕費用若超過25萬元，亦應由賣方負責支付補足修繕 費用，被告之後有提出修繕項目及費用估價單予原告，惟原
告均不認同，因此房屋瑕疵尚未修繕完畢，原告既未依約修 繕瑕疵，自無權請求被告給付尾款25萬元等語。並聲明：請 求駁回原告之訴
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張兩造就系爭房屋有簽立買賣契約，原告已於108 年6月26日交付系爭房屋予被告，系爭買賣契約第12條特 約事項有記載「依現況交屋」，惟原告尚有買賣價金尾款 25萬元未經被告交付等情，業據提出系爭買賣契約書為證 ，且為被告所不爭執，應屬事實。
（二）被告抗辯系爭買賣交屋前有偕同仲介人員檢視系爭號房屋 ，因發現房屋內之馬桶、水龍頭、水管等設備有多處漏水 等瑕疵，就該房屋買賣價金有與原告達成「保留25萬元， 待修繕完成後再由代書通知撥款，修繕費用由履保保留款 出款，若是修繕費用超過25萬元，由賣方支付補足」之協 議，惟嗣後伊提出修繕項目及費用估價單予原告，原告不 同意修復而產生爭執等情，亦據其提出兩造於108年6月26 日均有簽名之第一建築經理（股）公司（下稱第一建經公 司）履保專戶收支明細表暨點交確認單（下稱系爭點交單 ）及被告所自行製作之修繕項目及費用表（本院卷第43頁 ，下稱系爭修繕項目費用表）為證，原告不爭執有在系爭 點交單簽名，惟爭執被告所提出之系爭修繕項目費用表於 系爭點交單簽立時即已存在，並主張依系爭買賣契書約定 「現況點交」等語，原告毋庸對系爭房屋之瑕疵負修繕責 任，原告既已交付房屋，被告即應給付價金尾款等語，經 查：
1、被告抗辯兩造有合意房屋價金25萬元應保留供修繕房屋瑕 疵使用等情，業據被告提出系爭點交單為憑，該點交單確 有「保留款25萬，待修繕完成後，由代書通知撥款。修繕 費用由履約保留款出款，若是修繕費用超過25萬，由賣方 支付補足」之記載，其下方並有兩造代理人之簽名，原告 訴訟代理人亦不爭執簽名之真正，足見上開內容為原告所 同意。
2、原告雖稱買賣契約已有約定「現況點交」，惟上開內容既 係於買賣契約簽立後另行合意，原告自應受上開約定拘束 ，再依證人即書寫上開內容之代書林千卉到院證稱：「（ （提示本院卷第45頁）下方保留款的部分，是否你寫的？） 是，因為當時雙方在點交之前有提前交付鑰匙的流程，買 方有去看現場是否有瑕疵的部分，像是馬桶、牆壁龜裂等 ，當時他有確認每一間有瑕疵的部分，他也有紀錄下來， 在我們點交的時候，雙方都有一起到現場，買方當時認為
這部分是賣方要處理，賣方說他們也有去核對該處理的部 分是哪些，買賣雙方有達成共識說要保留25萬，等水電確 認過後，需要支付的費用扣除後，賸餘的在給付給賣方。 （買方當時有無提出瑕疵項目？（庭呈被告當天所提出的 瑕疵資料）這些是被告自己寫的，被告當時有拿一份給賣 方，也有拿一份給仲介，一份給我，我現在所提出的資料 就是被告當天所提出的明細資料影本，上面紅字的部分是 我當時所註記的。（當時有說修繕的部分，是要由出賣人 負責，還是由買受人自行請人來修？）由買受人請人估價 後，再由出賣人確認款項，如果賣方認為修繕費用太高的 話，再由賣方自行請人來評估費用。（之後有告知你們修 繕完成，通知你們付款？）保留款是存在第一建經公司的 專款帳戶，當初是約定兩造金額確認完後，通知我，再由 我通知建經公司撥款。買方買賣價金都已經全部給付，存 放在專款帳戶裡面。（提示本院卷第43頁，你有無看過此 份資料？）有，在108年7月26日被告有發這份資料給我， 他發這份資料給我，是要請我出款去修繕。（你有同意出 款嗎？）沒有，因為我有跟原告確認，但原告不同意，所 以到現在都還沒有出款。」等語及證人提出之本院卷第14 7頁之瑕疵手寫紀錄互核，與系爭點交單下方之記載亦相 符合，以系爭買賣契約、系爭點交單及證人上開證詞互核 以觀，系爭買賣之買賣價金被告已全數給付，並由兩造所 委託之第一建經公司存入履保專戶內，原告主張被告尚有 買賣價金尾款25萬元未給付，自無可採。又原告雖尚有25 萬元之買賣價金未經第一建經公司由履保專戶匯至原告帳 戶，惟該部分係因兩造另合意「應待修繕完成」之付款條 件，原告如欲取得上開保留款，依系爭買賣契約之約定亦 應係由履保專戶內之款項給付，而原告既未舉證上開出款 條件已成就，則原告亦無權要求被告應同意第一建經公司 將保留款25萬元交付原告，應可認定。
（三）綜上，被告就系爭買賣契約之價金已依約給付交由第一建 經公司存入履保專戶，原告主張被告尚有買賣價金25萬元 未給付，為無可採，又兩造就該25萬元價金已另有「待修 繕完成後」之付款條件約定，原告既未舉證證明已完成付 款條件，亦不得請求交付該保留款。從而，原告依買賣契 約之法律關係，請求被告給付買賣價金25萬元及利息，為 無理由，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不 生影響，爰不一依論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 童來好
上列為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
書記官 郭純瑜