臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 108年度南簡字第750號
原 告 黃智祥
訴訟代理人 李家鳳律師
被 告 汪忠乾
訴訟代理人 謝依良律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院臺南簡易庭於民國108
年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街○○○號之房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一Ｏ八年五月一日起至前開房屋全部遷讓完畢交還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾捌萬玖仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、本件原告起訴主張：
㈠緣被告為原告配偶之胞弟，民國89年間八八水災後，被告因 所承租房屋租約到期，房東不願續租，被告乃透過原告岳父 母向原告要求暫借原告所有之門牌號碼臺南市○○區○○○ 街000號房屋（下稱系爭房屋）居住，待覓得新租處即搬遷 ，兩造因此並未約定借貸期限。事後被告遲遲未另覓他處搬 遷，原告礙於姻親之誼，未便興訟至今，原告現因需資金周 轉，擬出售系爭房屋，乃依法以台南新南郵局77號存證信函 終止兩造間就系爭房屋之使用借貸關係，並限期要求被告搬 遷。詎被告迄今仍拒不遷讓返還系爭房屋，無權占有系爭房 屋，原告自得依民法第470條第2項、第767條第1項前段規定 請求被告自系爭房屋遷出並騰空返還原告。
㈡被告自原告於108年3月間終止系爭房屋之使用借貸關係後， 即為無權占用系爭房屋，被告因此獲得相當於租金之利益， 而使原告受有相當於租金之損害。從而，原告自得向被告請 求相當於租金之不當得利。參以系爭房屋附近商家林立，被 告亦作店面經營中藥生意及住家使用，依內政部租金實價登 錄資料，鄰近系爭房屋之門牌號碼建平七街721號至750號之 租金每月為新臺幣（下同）22,000元，建平七街571號至600 號之租金每月為35,000元，是原告主張以每月2萬元作為系 爭房屋相當於每月租金之金額，被告應自本件起訴狀送達之 翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租 金之不當得利2萬元。綜上，爰依民法第470條第2項、第179
條規定或民法第767條第1項前段、第179條規定提起本件訴 訟。
㈢被告辯稱系爭房屋為訴外人即被告的父親汪益勝於94年3月 間一次提領現金400萬元及出售共有土地取得價金300萬元後 交付訴外人即原告之配偶汪秀淑所購買，並借名登記於原告 名下，被告係經汪益勝同意而使用系爭房屋云云。然依汪益 勝之臺南市關廟區農會帳戶（帳號00000000000000）資料， 可知其於94年3月16日提領400萬元現金後，同日即跨行匯入 其於郵局之帳戶（帳號0000000），而原告係於94年4月29日 始簽約以550萬元購買系爭房屋及其坐落土地（下稱系爭房 地），可證汪益勝提領現金400萬元與原告購買系爭房地全 無關聯。汪益勝提領之該筆400萬元，如係為交付系爭房地 之價金而提領，汪益勝實可從農會提領現金後直接交付原告 或汪秀淑即可，何須從農會提領後同日跨行匯入郵局再於同 日在郵局以現金提領，此等行為不合理；又自汪益勝郵局帳 戶資料中可知，該筆400萬元提領後利息有增加之情形，可 推定該筆400萬元應係汪益勝轉為定存所致。再者，被告先 稱系爭房地以汪益勝以400萬元購買，後又改稱另有出售共 有土地之價金300萬元與400萬元一起購買，前後論述不一， 被告未能提出汪益勝出資購買系爭房屋之證據。另被告應就 其借名登記關係之抗辯為舉證，衡之常情，系爭房地如為汪 益勝所購買，應登記於自己名下或借名登記在其子女名下即 可，焉有須借名登記於原告名下之理，被告此抗辯顯係臨訟 卸責之詞，洵無足採。
㈣系爭房地係原告於94年間透過中信房屋仲介向訴外人即賣方 潘仲萱購買，雙方約定買賣價金550萬元，除支付簽約金55 萬元外，餘款495萬元係於94年5月13日向中國信託商業銀行 股份有限公司（下稱中信銀行）辦理抵押貸款後支付，貸款 共分3筆，分別為200萬元、322萬元、28萬元，並於94年5月 16日連件辦理系爭房地所有權移轉登記及660萬元抵押權設 定登記，該抵押權於94年5月17日登記完成。中信銀行於抵 押權設定登記完成後，94年5月20日始撥款至原告帳戶，同 日分3次撥款，並於同日將其中2,389,923元匯至潘仲萱設於 華南銀行東苓分行000000000000號帳戶，其中2,360,037元 匯至潘仲萱設於第一銀行鳳山分行00000000000號帳戶以支 付買賣價金之款項，並由原告按月繳納貸款本息（帳號：中 國信託台南分行000000000000號）。至102年底因考量貸款 利率，原告乃改向新光人壽保險股份有限公司（下稱新光人 壽公司）貸款400萬元用以清償中信銀行上開貸款，並自103 年1月起按月自訴外人即原告配偶汪秀淑設於關廟郵局00000
00號帳戶內扣繳貸款本息迄今。系爭房地之所有權狀始終由 原告持有，歷年地價稅及房屋稅亦由原告自行繳納，另依臺 南市臺南地政事務所檢送之102年台南土字第179500號、94 年台南土字第93310號抵押權設定登記資料，均足證系爭房 地確係原告自行貸款出資購買，並無汪益勝一次以現金550 萬元購買而借名登記於原告名下之情事。
㈤被告雖辯稱原告捨系爭房屋不住而始終居住於老舊工廠內， 任由被告居住系爭房屋而未收取租金，顯不合理云云。然原 告自行經營塑膠印刷工廠，居住地點實係鄰近工廠而非工廠 內，雖非現今豪華別墅可比，然亦非老舊，原告於94年間購 買系爭房地純係考量當時價格不高，未來投資、自用皆宜， 嗣因被告要求借住，原告本於愛屋及烏之心而同意，詎被告 事後藉詞不還，於今更辯稱系爭房地為原告岳父所購買及兩 造間並無使用借貸關係存在云云，誠令原告至感心寒。 ㈥並聲明：
⒈請求判決如主文第1、2項所示。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告之父汪益勝先前神智清楚時都說系爭房屋是其購買的， 且有要求原告把抵押權設定塗銷。系爭房地係汪益勝、被告 、訴外人即被告朋友呂武峰一同去找仲介洽商購買。被告係 經汪益勝同意而使用系爭房屋，汪益勝目前因失智症而經鈞 院以108年度監宣字第115號裁定為受監護宣告人，原告利用 汪益勝神智不清之際提起本件訴訟。原告主張買受系爭房地 之時間為94年5月5日，但其當時根本無資力一次用現金買受 系爭房地，且原告並非資產頗豐之人，原告一家始終居住於 其經營之老舊工廠內，如原告確有買受系爭房地，何以願無 償提供被告使用達14年之久，而不自行居住使用或出租收取 租金，原告之主張顯不合理。
㈡原告雖主張其係以550萬元購買系爭房地。然依汪益勝於臺 南市關廟區農會及郵局帳戶之往來明細資料，可知汪益勝於 94年3月16日即先提領400萬元，另因汪益勝與訴外人即其二 哥汪春益、五弟汪益助出售共有之土地（登記於汪益助名下 ），於94年4月間獲分配300萬元，均係交由汪秀淑購買系爭 房地。原告固主張汪益勝郵局帳戶資料中於94年3月16日提 領400萬元後利息有增加之情，即推論該筆400萬元係轉為定 存之部分，然原告所稱利息增加係發生於隔日即3月17日， 該筆400萬元如係轉為定存，應無可能於隔日增加利息。原 告迄今未能提出其購買系爭房地之價款550萬元之資金來源 ，可證汪益勝交付系爭房地之價金款項給原告配偶汪秀淑後
，原告尚以系爭房地為擔保而向中信銀行貸款550萬元，但 貸得之款項並非用以給付價金而係匯回其關廟區農會之帳戶 或他人帳戶。據悉，汪益勝出資購買系爭房地，並無貸款， 而原告將系爭房地登記於原告名下後，曾以系爭房地為擔保 辦理貸款，再將該貸款款項匯至國外投資，並非用以支付系 爭房地之賣方。再者，依鈞院108年度監宣字第115號裁定第 5頁所示，可知原告之妻汪秀淑協助管理汪益勝之財產，卻 任由汪林玉琴挪用汪益勝之財產及將汪益勝之不動產過戶至 汪林玉琴名下，足證本件原告亦係利用汪益勝神智不清之際 ，僭稱其係系爭房地之實際所有權人。
㈢原告主張系爭房屋每月租金行情約2萬元，然系爭房屋週遭 類似房屋之租金行情應約在15,000元，原告固以租金實價登 錄資料佐證系爭房屋之月租金為22,000元至35,000元，然依 該登錄資料所示，建平七街571號至600號、721號至750號建 物之屋齡及屋況均較系爭房屋為新，當不能以之作為系爭房 屋租金之標準，被告認每月租金應以15,000元為適當等語。 ㈣並聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執及爭執事項：
㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭房地（臺南市○○區○○段00000地號、臺南市○○區 ○○段0000○號即門牌號碼臺南市○○區○○○街000號） 於94年5月16日登記為原告所有迄今。
⒉原告於94年5月13日有與中信銀行訂立貸款契約，貸款契約 用途記載為「購屋」，貸款金額共為550萬元，於94年5月20 日分三次撥貸，各為200萬元、322萬元、28萬元，撥入原告 於中信銀行帳號000000000000號帳戶。該貸款還款亦由該客 戶相同帳戶還款。本件貸款已分別於102年12月26日由新光 人壽公司代償完畢、及於101年5月21日以現金還款完畢。本 件貸款有就原告所有之系爭房地設定660萬元之抵押權，即 如臺南市臺南地政事務所108年9月12日臺南地所登字第1080 083364號函檢送之抵押權設定登記申請書所示，該抵押權係 於94年5月17日設定登記，於102年12月31日因清償完畢而塗 銷該抵押權等情，有中信銀行108年9月19日中信銀字第1082 24839201515號函及所附貸款契約、借據、他項權利證明書 、異動索引、放款帳戶還款交易明細、撥款書、匯款申請書 等件可佐（本院卷第231-297頁）。
⒊原告於102年12月22日與新光人壽公司簽立房貸借據契約， 借款400萬元，並於102年12月24日以系爭房地設定480萬元
之抵押權。新光人壽公司於102年12月26日、103年1月2日撥 款共計400萬元。還款方式係約定以郵局帳戶定期扣款、戶 名汪秀淑、帳號00000000000000號扣款。相關貸款資料如新 光人壽公司108年9月24日新壽放款字第1080000080號函及所 附房貸借據暨授信合約書、匯款回條聯等件在卷可佐（本院 卷第301-312頁）。
⒋依上開中信銀行提供之匯款申請書所示，原告於94年5月20 日有匯給訴外人潘仲萱於第一銀行鳳山分行帳號0000000000 0號帳戶新臺幣2,360,037元。並於94年5月23日有匯入訴外 人潘仲萱於華南銀行東苓分行000000000000號帳戶2,389,92 3元（當次匯款有扣除手續費25元、15元）（本院卷第289-2 97頁）。
㈡兩造之爭執事項：
⒈被告抗辯系爭房地係訴外人汪益勝以現金出資購買，而借名 登記在原告名下一情，是否可採？
⒉原告請求被告遷讓返還系爭房屋之請求權：
①原告主張兩造就系爭房屋有成立使用借貸契約，已於108年3 月8日以存證信函通知被告終止使用借貸契約，被告於108年 3月11日收受該存證信函，故依民法第470條第2項或民法第 767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由 ？
②若被告否認就系爭房屋有成立使用借貸契約，則被告為無權 占有，依民法第767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭 房屋，有無理由？
③原告請求自本起訴狀繕本送達被告翌日起至被告遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利2萬元， 有無理由？
四、本院得心證之理由：
㈠按登記為物權公示方法之一，登記名義人除不得援以對抗其 直接前手之真正權利人外，對其他第三人均得主張其登記之 權利，若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法 定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕 否認登記名義人之物權。次按查依土地法所為之登記有絕對 真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之 不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力，借 名人之債權人尚不得以該不動產有借名登記契約為由，主張 出名人尚未取得所有權，其無提起第三人異議之訴之權利。 又按依土地法所為之登記，有絕對真實之公信力，縱其登記 有無效之原因，在真正權利人提起塗銷登記之訴獲得勝訴判 決確定並予塗銷以前，其登記仍屬有效，第三人不得否認其
效力，最高法院101年度台上字第1828號、102年度台上字第 1056號、102年度台上字第14號民事判決可資參照。再按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當事人， 須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。 而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事 實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事 實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者 ，始克當之（最高法院91年度台上字第1613號民事判決意旨 參照）。
㈡查系爭房地原為訴外人潘仲萱所有，訴外人潘仲萱與原告於 94年4月29日針對系爭房地簽訂不動產買賣契約書，且系爭 房地於94年5月16日以買賣為原因移轉所有權登記予原告所 有，現系爭房地所有權人為原告一情，業據兩造不爭執，且 有中信房屋不動產買賣契約書、系爭房地之登記謄本在卷可 稽（本院108年度南司簡調字第389號卷第51-57頁、本院卷 第81-91頁），可知系爭房地之登記名義人現係原告，且其 直接前手為訴外人潘仲萱，揆諸前開說明，原告既為所有權 人之登記名義人，其登記即有絕對真實之公信力，在真正權 利人之直接前手提起塗銷登記之訴獲得勝訴判決確定並予塗 銷以前，其登記仍屬有效，身為第三人之被告實不得否認其 效力，至為明確。故縱於借名登記之場合，在真正權利人提 起塗銷登記之訴獲得勝訴判決確定且出名人將借名登記之不 動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力。基此 ，被告辯稱系爭房屋係訴外人汪益勝購買且借名登記於原告 名下，實際所有權人係汪益勝，汪益勝有同意被告居住使用 系爭房屋云云，即非可採。
㈢又被告雖辯稱系爭房地係由汪益勝出資以現金支付一次購買 ，並無貸款，且購買當時，原告並無資力以現金一次支付， 可證係由汪益勝出資；又原告將系爭房地登記於其名下後， 始以系爭房地為擔保辦理貸款，再將該貸款款項匯至國外投 資，並非用以支付系爭房地之賣方云云。然查，原告與訴外 人潘仲萱於94年4月29日簽訂系爭房地之買賣契約書後，於9 4年5月4日即與中信銀行訂立貸款契約，貸款契約用途記載 為「購屋」，貸款金額共為550萬元，並於94年5月13日簽立 金額分別為200萬元、322萬元、28萬元之借據各1紙，嗣於9 4年5月20日分三次撥貸，金額各為200萬元、322萬元、28萬 元，均撥入原告於中信銀行帳號000000000000號帳戶；該貸 款還款亦由該客戶相同帳戶還款；本件貸款已分別於102年1 2月26日由新光人壽公司代償完畢、及於101年5月21日以現
金還款完畢；又本件貸款有就原告所有之系爭房地設定660 萬元之抵押權，即如臺南市臺南地政事務所108年9月12日臺 南地所登字第1080083364號函檢送之抵押權設定登記申請書 所示，該抵押權係於94年5月17日設定登記，於102年12月31 日因清償完畢而塗銷該抵押權等情，有中信銀行108年9月19 日中信銀字第108224839201515號函及所附貸款契約、借據 、他項權利證明書、異動索引、放款帳戶還款交易明細、撥 款書、匯款申請書及臺南市臺南地政事務所108年9月12日臺 南地所登字第1080083364號函檢送之抵押權設定登記申請書 等件可佐（本院卷第217-230、231-297頁）。且依上開中信 銀行函文提供之匯款申請書所示，原告於中信銀行94年5月2 0日將貸款款項撥入其帳戶（帳號000000000000號）後，有 於同日即94年5月20日匯給訴外人潘仲萱於第一銀行鳳山分 行帳號00000000000號帳戶新臺幣2,360,037元，並於94年5 月23日匯入訴外人潘仲萱於華南銀行東苓分行000000000000 號帳戶2,389,923元（當次匯款有扣除手續費25元、15元） ，此有上開匯款申請書及原告所有上開中信銀行帳戶（帳號 000000000000號）之存款交易明細資料在卷可佐（本院卷第 169、289-297頁）。是以，足認原告主張系爭房地係其以申 辦貸款及辦理抵押權設定之方式所購買一情，信而有據。至 被告雖以汪益勝曾於94年3月間提領400萬元一情欲證明該筆 400萬元有交付原告之配偶汪秀淑作為購買系爭房地之用云 云，然查被告對於該筆400萬元究有無交付汪秀淑一節，並 未提出相關事證證明；又縱使該筆400萬元有交付給汪秀淑 ，惟交付之原因為何，仍有多種可能性，被告對此亦未舉證 以實其說。綜此說明，被告前開所辯，均與相關事證不符， 難以採信。
㈣再查，原告於102年12月22日與新光人壽公司簽立房貸借據 契約，借款400萬元，並於102年12月24日以系爭房地設定48 0萬元之抵押權；新光人壽公司於102年12月26日、103年1月 2日撥款共計400萬元；還款方式係約定以郵局帳戶定期扣款 、戶名汪秀淑、帳號00000000000000號扣款等情，有新光人 壽公司108年9月24日新壽放款字第1080000080號函及所附房 貸借據暨授信合約書、匯款回條聯等件在卷可佐（本院卷第 301-312頁），此情互核與中信銀行上開函覆之系爭貸款清 償時間及清償方式相符一致，足認原告主張系爭房地原向中 信銀行申辦之購屋貸款，嗣因貸款利率之考量，轉向新光人 壽公司貸款用以清償中信銀行之購屋貸款一情，屬實無訛， 可以憑信。
㈤是以，承前開說明，原告主張其係以貸款購買系爭房地，為
系爭房地之所有權人，多年來基於姻親關係之情份而無償將 系爭房屋借給被告使用之事實，堪以認定。又原告因使用系 爭房屋之需求，在本件起訴前已請求被告遷離系爭房屋（即 終止使用借貸關係）一情，有原告提出之存證信函及收件回 執在卷可稽（上開調字卷第21-22頁），且本件亦不能依借 貸之目的而定其期限，則被告原基於使用借貸關係使用系爭 房屋之權源即為消滅，故在被告無法提出及舉證有何其他對 原告係合法占用系爭房屋之權源下，堪認被告係無權占用系 爭房屋無訛。是以，原告基於所有權人之地位，依民法第76 7條第1項物上請求權規定請求被告自系爭房屋遷出，自屬有 據。則原告本於所有物物上請求權請求被告自系爭房屋遷出 ，為有理由，應予准許。
㈥再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段亦有規定；而無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查系爭使用借貸契約 業於108年3月11日合法終止，是被告於系爭使用借貸契約終 止後，迄今仍未搬遷而繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原 因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭 房屋之損害，揆諸上揭說明，原告自可請求被告給付相當於 租金之不當得利。參酌108年7月11日內政部租金實價登錄資 料，可知鄰近系爭房屋之門牌號碼建平七街721號至750號（ 屋齡23年）之租金每月為22,000元，建平七街571號至600號 （屋齡0年，應為新屋）之租金每月為35,000元，依系爭房 屋之位置、生活便利性及屋齡狀況，及系爭房屋為4層樓之 透天厝，使用空間及用途均多等各情，可認原告主張每月相 當於租金之不當得利為2萬元，應屬適當。而按請求將來給 付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟 法第246條定有明文。故凡居於未來履行狀態有實現給付之 必要者，均可先行提起將來給付之訴。被告目前既仍占有系 爭房屋，在遷讓返還系爭房屋前，原告就系爭房屋仍繼續受 有無法使用之損害，被告有到期不履行之虞，故原告就此履 行前之不當得利提起將來給付之訴，併請求相當於租金之不 當得利，亦屬正當。是原告請求被告自起訴狀送達之翌日即 108年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租 金之不當得利2萬元，核屬有據，亦應准許。
五、綜上所述，原告依據所有物返還請求權及不當得利之法律關 係，請求被告遷讓交還系爭房屋，並請求被告自108年5月1 日起至遷讓交還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當 得利2萬元，於法有據，均應准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證， 經本院斟酌後認與本件判決結果均不生影響，爰不逐一論列 ，附此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。查本件訴訟費即第一審裁判費為4,190元 （即第一審裁判費），本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗 訴之被告負擔。
八、本判決係就民事訴訟法第427條所定訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依 職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行， 惟其聲請不過促請法院職權發動，本院自無庸就其聲請而為 准駁之裁判。另並依被告之聲請，依同法第392條第2項宣告 被告預供擔保得免為假執行。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 黃聖涵
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 6 日
書記官 謝明達