臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度簡上字第二十四號
上訴人即反訴被上訴人 遠東樹脂工業
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法 定 代 理 人
訴 訟 代 理 人 許修齊律師
上訴人即本訴被上訴人 甲
右當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國八十八年八月十一日本院竹北簡
易庭八十七年度竹北簡字第二九五號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事 實
甲、上訴人即反訴被上訴人方面：
一、聲明：
（一）本訴部分：
⑴原判決關於駁回上訴人後開第二項及假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢
棄。
⑵被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五十七萬八千七百元，及自起訴狀繕
本送達翌日（即民國八十七年九月十九日）起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。
⑶前項請求願供擔保聲請宣告假執行。
（二）反訴部分：
上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本訴部分：
依據證人何康廷於原審所為之證言，且被上訴人於原審提起反訴請求上訴人
賠償房屋因損壞未修復、致無法出租之七個月房租損失，以及上訴人騰空房
屋後，被上訴人即予接收占有等情，足認被上訴人已經同意自八十七年三月
一日起終止租約。租約既已終止，且上訴人於八十七年二月底已將房屋騰空
交還，被上訴人自負有返還押租金七十萬元之義務。茲因上訴人於租期內在
系爭房屋所為之樓板挖洞，於交還時並未回復原狀，故此部份被上訴人主張
應由上訴人支付修復費十二萬一千三百元，上訴人並不爭執，同意自押租金
中逕為抵扣，是被上訴人應返還五十七萬八千七百元。
（二）反訴部分：
兩造之房屋租賃契約自八十七年三月一日起終止，上訴人並收回系爭房屋，
嗣後上訴人欲供自己使用或將之出租他人，俱與被上訴人無關，其請求七個
月未能出租之租金損害，即非有理。至上訴人請求負擔修繕費十二萬一千三
百元部分，被上訴人並不爭執且同意自押租金中扣除，故本訴部分僅請求五
十七萬八千七百元而已，上訴人對此仍以反訴請求被上訴人給付，並無理由
。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、上訴人即本訴被上訴人方面：
一、聲明：
（一）本訴部分：
上訴駁回。
（二）反訴部分：
⑴原判決關於駁回上訴人後開第二項部分廢棄。
⑵被上訴人應給付上訴人七十萬元。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本訴部分：
證人何康廷受僱於上訴人，其之證言顯有偏頗，被上訴人並未同意提前終止
租約。
（二）反訴部分：
被上訴人於原審八十八年七月所提之言詞辯論意旨狀中，業已同意賠付修繕
費十二萬一千三百元，原審即應為被上訴人敗訴之判決，竟捨此而不為，顯
然有所偏頗。又上訴人因房屋損壞致未能出租之房租損失，迄今達八十三萬
元以上，上訴人為期能與本訴一併解決，故以五十七萬八千七百元計算房租
金總損失。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
壹、本訴部分：
一、上訴人起訴主張其於八十六年七月一日向被上訴人承租門牌號碼新竹縣湖口鄉○
○村○○鄰○○路○段二二九巷二之二十一號房屋（下稱系爭房屋），租期兩年
，自八十六年七月一日起至八十八年六月三十日止，每月租金含稅計九萬二千二
百二十二元，約定每半年繳付一次，且上訴人於租約訂立時交付七十萬元押租保
證金予被上訴人，並約定不繼續承租時，被上訴人應於上訴人遷空交還房屋後，
無息退還押租保證金。嗣上訴人因故無法使用系爭房屋，經徵得被上訴人同意，
提前自八十七年年三月一日起終止租賃契約，上訴人就租金亦僅繳至八十七年二
月為止，且將房屋騰空返還被上訴人，依約被上訴人自應將押租保證金七十萬元
無息返還。惟系爭房屋一樓地板有一處凹陷、二樓樓地板遭挖開二處並在挖開處
上方設置有Ｈ型鋼架，二樓外牆鐵皮被挖開三處作為冷氣孔，此揭均係上訴人所
為且應由上訴人負責修復，被上訴人對此主張修復所需費用十二萬一千三百元，
上訴人並不爭執，並同意自押租金中逕為抵銷，然抵銷後尚有餘額五十七萬八千
七百元，被上訴人仍應如數返還。綜合證人何康廷於原審所為之證言，上訴人自
八十七年三月起未再繳交租金之事實，且被上訴人於原審提起反訴請求上訴人賠
償房屋因損壞未修復、致無法出租之七個月房租損失，而非請求給付租金，以及
上訴人騰空房屋後，被上訴人即予接收占有等情，足認被上訴人已明示或默示同
意提前自八十七年三月一日起終止租約，原審認定系爭租約並未提前終止，並認
為兩造尚有租金與損害賠償未決之債務，從而駁回上訴人返還之請求，實有不當
，應予廢棄等語。
二、被上訴人自認收受七十萬元押租金，且就上訴人已於八十七年二月間遷出系爭房
屋之事實並不爭執，惟否認已同意提前終止系爭租約，並辯稱：系爭房屋租賃契
約乃定期租賃，租期應至八十八年六月始結束，在此之前租期尚未屆滿，租賃關
係仍然存續，上訴人未盡善良管理人之注意義務，將系爭房屋損壞多處而未賠償
，並致使被上訴人無法於上訴人遷出後轉租他人使用，其不同意返還等語。
三、查兩造就系爭房屋訂有前開定期租賃契約，上訴人業已交付七十萬元押租保證金
，且於八十七年二月間遷出等事實，均不爭執，且有卷附租賃契約書一件足稽，
堪信為真，惟兩造就租約是否已提前自八十七年三月一日起終止，則爭執甚烈。
依最高法院八十三年度台上字第二一○八號判例及七十七年度台上字第二二一三
號判決之見解，押租金（即押租保證金或房屋租賃保證金）乃在擔保承租人租金
之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，承租人押
租金返還請求權，應於租賃關係終了租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，
且押租金尚有餘額時，始能產生。是本件首要爭點厥為系爭租賃契約是否已自八
十七年三月一日因兩造明示或默示之合意而提前終止；其次，租賃關係消滅後，
上訴人是否已無債務不履行之情事。
四、就系爭租約是否因明示或默示而合意提前終止一節，經查：
（一）證人即上訴人租用系爭房屋設廠之廠長何康廷，於原審結證稱：「我們（指上
訴人）有向被告（即被上訴人）租用系爭廠房，我當時是廠長，原本訂約為二
年，因景氣及被倒帳而提前終止租約，由我親自告訴被告，他聽了沒有同意。
他始終都不同意終止租約」（見原審第一四五頁正面）。準此，堪信被上訴人
並未明示同意提前終止系爭租約。
（二）上訴人雖另以其自八十七年三月起未再繳交租金，且被上訴人於原審提起反訴
係請求因房屋損壞未修復、致無法出租之七個月房租損失，而非請求給付租金
，以及上訴人騰空房屋後，被上訴人即予接收占有等情，主張被上訴人應有默
示同意云云。惟上訴人未再繳納租金或遷出系爭房屋，俱屬上訴人片面所為之
單方事實行為，自不得以此遽認兩造有何默示終止之協議；其次，系爭房屋於
上訴人遷出後，雖即由被上訴人接收，然被上訴人乃出租人，對系爭房屋之利
害關係較諸一般人自有不同，其立即接收房屋，顯屬事理之常，何況上訴人自
承其遷出時就一樓地板之凹陷、二樓遭挖開二處、二樓外牆鐵皮被挖開三處等
損壞均尚未修復，則被上訴人本於出租人地位接收系爭已然多處毀損之房屋，
進而延請訴外人義庄工程行估價所需修復費用，亦係出租人為維護租賃物之使
用收益狀態而為之正常行為，而與被上訴人是否默示同意終止租約無涉；再者
，被上訴人雖於原審提起反訴，請求因房屋未修復致無法出租之七個月房租損
失，而非請求給付未付之租金，然被上訴人就未付之租金是否請求、欲於何時
以何種方式請求，洵屬其權利行使之範疇，非旁人所得置喙，且被上訴人迄今
就未付租金之請求權是否為拋棄之意思表示，依卷附資料無從確定，尚難執此
推論被上訴人已有終止租約之默示。綜上，上訴人主張兩造間就提前終止租約
已有默示之合意，委不足採，則系爭房屋之租賃期限，仍應以租約所訂至八十
八年六月三十日始屆滿。
五、依前述系爭房屋租賃期限至八十八年六月三十日始屆滿，則於租賃契約存續期間
內，除被上訴人拋棄租金之請求外，承租人即上訴人本有續付租金之義務，上訴
人既自認僅支付租金至八十七年二月止，而未給付自其後起至八十八年六月三十
日止之租金，被上訴人就未付租金之請求權是否因拋棄而消滅，依卷附資料復無
從確定，則自八十七年三月起按月以契約所定九萬二千二百二十元累算至八十八
年六月止，上訴人仍有一百四十七萬五千五百二十元之租金債務未決，揆諸前開
說明及判例、裁判意旨，本件押租金既用作承租人租金之給付之擔保，而系爭租
約雖因期限屆至而消滅，然上訴人尚有未付租金一百餘萬之債務不履行情事，則
其請求被上訴人返還押租金餘額五十七萬八千七百元與遲延利息，即無理由，應
予駁回。原審為被上訴人有利之判決，經核尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當
，求予廢棄改判，為無理由，上訴人之上訴應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴上訴人主張：因反訴被上訴人未盡善良管理人之注意義務，不當使用系爭房
屋，造成如前述多處損壞，迄今尚未修繕，致其無法於反訴被上訴人遷出後，將
系爭房屋轉租他人使用，就房屋修復費用部分，經送請訴外人義庄工程行估價結
果，需支出二十二萬二千五百五十元，至於房屋因損壞致八十七年二月至同年八
月止，共七個月不能出租之損失則為五十八萬一千元，爰於原審請求反訴被上訴
人如數給付；本件上訴審程序中，因反訴被上訴人於原審業已同意賠付修繕費十
二萬一千三百元，故此部份之請求金額減縮為十二萬一千三百元，又上訴人為期
能與本訴一併解決兩造爭議，就不能出租房屋之損失，亦減縮為五十七萬八千七
百元，合計反訴請求七十萬元。
二、反訴被上訴人則以系爭租賃契約已自八十七年三月一日起終止，反訴上訴人並收
回系爭房屋，嗣後反訴上訴人欲供己之使用或將之出租他人，均與反訴被上訴人
無關；至於反訴上訴人請求修繕費用十二萬一千三百元部分，反訴被上訴人就其
數額並不爭執且同意自押租金中抵銷，故本訴部分僅請求返還五十七萬八千七百
元押租金，反訴上訴人對此仍以反訴請求反訴被上訴人支付，即無理由等語資為
抗辯。
三、查反訴被上訴人自承其遷出系爭房屋時，就一樓地板之凹陷、二樓遭挖開二處、
二樓外牆鐵皮被挖開三處等損壞均尚未修復，且此部份修復所需費用十二萬一千
三百元同意自押租金中逕為抵銷，業經反訴被上訴人陳明，而給付修復費用與返
還押租金，此二債務係同種類之金錢給付債務，又無不能抵銷之情形，是反訴被
上訴人該抵銷之意思表示，堪信已於原審八十八年七月二十八日進行言詞辯論程
序時，因反訴上訴人收受反訴被上訴人之辯論意旨狀（狀尾具狀日期為八十八年
七月十六日），而到達於反訴上訴人，於斯時發生抵銷之效力。準此，反訴上訴
人之十二萬一千三百元修復費用請求權，因已由押租金中逕予抵銷，而不復存在
，從而，反訴上訴人訴請反訴被上訴人再為同一之給付，於法即屬無據，不應准
許。
四、依前所述，系爭租賃契約之租期自八十六年七月一日起至八十八年六月三十日止
，則八十七年二月至同年八月間，即屬兩造租賃契約有效存續之期間，於該期間
內，反訴被上訴人就系爭房屋有依約使用、收益之權，不因事實上有無使用而改
變。反之，反訴上訴人於租賃關係存續中，依民法第四百二十三條之規定，本負
有保持租賃物合於約定使用、收益之狀態並交付承租人使用之義務，倘復將系爭
房屋出租他人，勢必造成反訴被上訴人無法依約使用、收益，反訴上訴人此舉自
與前開出租人義務有所違背。是以，反訴上訴人以房屋損壞為由，主張八十七年
二月至同年八月，受有不能出租他人之消極租金損失五十七萬八千七百元，難謂
正當，無從准許。
五、從而，原審就反訴部分駁回反訴上訴人之請求，經核並無不合，上訴意旨指摘原
判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴人之上訴應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦，或與本件爭點無涉，或與本判決結果
不生影響，爰無庸一一論列，附此敘明。
肆、據上論結，本件本訴上訴、反訴上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條
之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B審判長法官 鄧振球
~B審判長法官 彭淑苑
~B 法官 李珮瑜
右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官 蕭宛琴
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日