臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度竹簡字第八十五號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
右當事人間交付土地買賣尾款等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落苗栗縣南庄鄉○○段二二四之四地號、地目田、面積四千六百五十七平方公尺之土地壹筆交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、陳述：
緣被告於民國八十七年六月二日與原告簽訂不動產買賣契約書，向原告購買所有 坐落苗栗縣南庄鄉○○段二二四之四地號、地目田、面積四千六百五十七平方公 尺之土地壹筆（簡稱系爭土地），原告並已依約將系爭土地點交予被告，雙方約 定買賣尾款新台幣（下同）四十五萬元應於八十七年九月二十五日交付。嗣屆期 被告並未如期交付，原告因同情被告財務困難，乃應被告之要求將土地提供擔保 貸款，並同意其延期至八十七年十二月三十一日交付上開尾款，詎屆期被告仍拒 不交付，其後經原告申請新竹市東區調解委員會調解，並以存證信函多次催討， 被告均置之不理，原告不得已，乃寄發存證信函於被告，並以被告遲延給付經催 告後仍不履約為由，向被告為解除契約之意思表示，是兩造間之買賣契約關係既 已經解除消滅，被告自負有回復原狀之義務，自應將系爭土地交還原告，爰起訴 請求如訴之聲明所示。
三、對被告抗辯之陳述：
被告雖辯稱其就系爭土地之買賣，純粹僅係實際買受人即訴外人謝進光、劉文中 及李成基三人之人頭，且其於與原告訂約後隨即與該三人訂立讓渡書，將契約之 權利讓渡予該三人云云，原告予以否認。蓋系爭土地買受人確係被告，僅訴外人 謝進光於被告與原告訂約時有陪同被告前來，被告謂其僅係前開三位訴外人之人 頭乙節，原告並不知情，且被告所謂於訂約後即與該三人簽立讓渡契約書一事原 告亦不知情，也未接獲任何人之通知，是被告所指之情事，縱認屬實，也不能對 抗原告。至被告另辯稱其未接獲原告表示解除契約之通知云云，惟查原告先後已 寄發多次存證信函予被告，先是催告其給付尾款，其後並表示解除契約，所寄發 之住址即係被告於簽訂買賣契約時所留之住址，並與本件先前對被告所為之送達 地址即新竹市○○路○段四十六號二樓之處所相同，被告既曾到場，表示送達之 住址無誤，其應有收到上開存證信函，是原告所為解除系爭買賣契約之意思表示 應已生效。
四、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、調解委員會通知影本一份、存證信函及 回執聯影本各六份、署名謝進光之書面陳述狀影本一份、土地登記簿謄本一份。乙、被告方面：
被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其於前言詞辯論期日到場所為之聲明及陳 述：
一、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。二、陳述：
系爭土地是訴外人謝進光、劉文中及李成基三人委託我向原告買的，當時本來是 李成基與原告接洽買賣事宜，因故其二人發生口角，原告不願出售予他們三人， 他們三人才借用伊名義以與原告訂約，我純粹僅是前開三名訴外人之人頭，訂完 約後我再與劉文中簽訂讓渡書，將我與原告所訂契約之權利讓渡給劉文中，我於 讓渡時雖無書面通知原告，但有以電話通知，是於簽完讓渡書後，這個買賣契約 即與伊無關。伊固然承認該筆買賣尚有尾款四十五萬元未付原告，但給付尾款之 事與伊無關，應由謝進光、劉文中及李成基他們三人負責，伊亦有於電話中告知 原告此事。且系爭土地於伊與劉文光簽完讓渡書後，謝進光、劉文中、李成基三 人即進行砂石開採，並將田地底下之砂石開挖一空，謝進光以書面所為之陳述內 容，與事實不符，但如原告要將該土地收回，伊亦無意見。至於原告所述其為催 討尾款，併解除契約所寄予被告之存證信函，伊僅收到其中一次，之前原告所寄 者均係寄到伊娘家，並未收到。
三、證據：提出協議書影本一份、謝進光書面陳述影本一份。 理 由
一、程序方面：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。又本件 原告於起訴時及八十九年三月十四日第一次言詞辯論期日時，其訴之聲明固係為 「請求被告給付其四十八萬六千元及土地增值稅罰款，如被告不給付上開金額， 以買賣契約已經解除，被告應將坐落苗栗縣南庄鄉○○段二二四之四地號土地整 筆交還原告」，而不甚明確，惟業已提及被告應將上開土地交還原告，嗣於八十 九年四月六日言詞辯論期日經本院闡明時，原告業予補正其訴之聲明而確定為「 被告要將系爭土地整筆交還原告」，而本院先前以原告訴之聲明中提及被告應給 付之金額僅為四十多萬元，未超過五十萬元，將本件依簡易訴訟程序審理，惟就 原告上開另提及「被告應交還土地」部分之請求，其訴訟標的價額已超過五十萬 元，本非屬民事訴訟法第四百二十七條第一項、第二項所定應適簡易程序之請求 ，惟因被告於八十九年三月十四日期日到場時，就原告有關訴請「交還系爭土地 」之請求，已陳稱如原告要將土地收回其無意見等語，是被告於當時已就原告訴 請其交還系爭土地部分之請求予以進行本案之言詞辯論，故本件訴訟（亦即就原 告請求被告返還系爭土地之請求），依民事訴訟法第四百二十七條第四項之規定 ，應視為兩造已有合意適用簡易程序之情形，本院依簡易訴訟程序予以審理，並 無不合。至於在起訴時亦同列為原告以向被告請求之丙○○部分，因其於審理時 已撤回起訴，並將被告之同意，是此部分訴之撤回應予准許，先此敘明。二、原告主張被告於八十七年六月二日與其簽訂不動產買賣契約書，向原告購買系爭 土地一筆，原告並已依約將系爭土地點交予被告，雙方約定買賣尾款四十五萬元 應於八十七年九月二十五日交付。嗣屆期被告並未如期交付，原告因同情被告財 務困難，乃應被告之要求將土地提供擔保貸款，並同意其延期至八十七年十二月
三十一日交付上開尾款，詎屆期被告仍拒不交付，其後經原告申請新竹市東區調 解委員會調解，並以存證信函多次催討，被告均置之不理，原告不得已，乃寄發 存證信函於被告，並以被告遲延給付經催告後仍不履約為由，向被告為解除契約 之意思表示，上開存證信函並已送達被告等情，已據原告提出不動產買賣契約書 影本一份、調解委員會通知影本一份、存證信函及回執聯影本各六份、土地登記 簿謄本一份為證，惟被告否認其有積欠尾款四十五萬元，並以其僅係訴外人謝進 光、劉文中及李成基向原告購買系爭土地時所利用之人頭，土地之實際買受人為 該三人，伊於與原告簽訂買賣契約後，隨即與劉文中簽訂讓渡書，將契約權利讓 渡予該三人，本件買賣至此已與其無關，該土地亦係遭劉文中、謝進光及李成基 三人所開挖利用，且原告所寄之部分存證信函其並未收到等語置辯。經查：（一）依原告提出之前開不動產買賣契約書所載，系爭土地之買受人確為被告，並約 定買受人負有給付買賣價金之義務，其中尾款四十五萬元應於八十七年十二月 三十一日前付清，且於契約之特別約定事項中，約定甲方（即被告）交付乙方 （即原告）價金達二百五十萬元，乙方同意甲方暫行使用土地，如果本契約違 約終止，甲方應將土地完整交回（還）乙方等情，有該份買賣契約書影本在卷 可憑，而被告對於其有簽立該份契約書，為契約書上之買受人之情，並不爭執 。雖被告辯稱其僅係訴外人劉文中、謝進光及李成基三人購買系爭土地所利用 之人頭云云，惟此為原告所否認，而被告就此未進一步舉證以實其說，且參以 訴外人謝進光所為之書面陳述內容載稱：「乙○○先生所有苗栗縣南庄鄉○○ 段二二四之四號農地，於八十七年出售給甲○○，尚有尾款四十五萬元未付清 ，因甲○○向劉文中借錢，又將上述農地轉讓給劉文中」之情，實難認被告辯 稱其僅係劉文中等三人之人頭乙節，已與事實相合。而被告另辯稱其於提供名 義與原告簽訂買賣契約後，復與劉文中、李成基等簽訂讓渡書，將契約之整個 權利讓渡予劉文中、謝進光及李成基，並已以電話通知原告，是買賣契約之權 利義務已移轉至劉文中三人，而劉文中三人其後乃將該土地砂石挖採一空之情 ，固據其提出協議書影本一份、謝進光書面陳述影本一份為證。經查，被告提 出之該份協議書，其契約當事人固分別係被告及李成基，惟其標的並未包括系 爭土地，有該份協議書影本在卷可憑，故被告是否真有就系爭土地簽立其所謂 之讓渡書，已有可疑。況縱認其確有簽立，惟原告否認其有接獲被告及訴外人 李成基、劉文中等人之通知，是被告與訴外人李成基、劉文中間有關被告向原 告買受系爭土地之買受人契約地位之移轉，依民法第三百零一條之規定，對原 告而言並不生效力，就原告而言，被告自仍係系爭土地買賣關係之買受人，依 法自仍須負給付尾款四十五萬元之義得。
（二）按「本約簽約後，倘甲方（即被告）不買或不按約定日期付款時，願將既付價 款全部由乙方（即原告）無條件沒收，抵作違約金外，經乙方催告通知仍不履 行時，乙方得逕行解除本契約」，系爭買賣契約第十條第一項前段已有明文約 定，本件原告主張被告屆期遲未給付尾款四十五萬元，經其多次催繳仍未置理 ，原告已以存證信函對被告為解除買賣契約之意思表示之情，已據其提出存證 信函及回執聯影本各六份為證，而經核原告於前四份所寄發予被告之存證信函 ，其送達被告之住址均係依系爭契約中所載被告之住址為之，且其收受人分別
係被告之母親何姚月英、被告兄弟姐妹何鳳銀、何鳳釵、何鳳柏、何世杰之情 ，有前開之存證信函回執聯影本可參，而原告於起訴時原先所列被告之住址亦 同上開住址，經本院依該址對被告為言詞辯論期日通知，被告亦於收受該通知 後，於八十九年三月十四日到庭辯論，況被告亦自承先前原告所寄之四次存證 信函，其有收到一次等語，準此，堪認原告所寄之前四份存證信函，均已合法 送達予被告，而原告於該四份存證信函中既已分別催告被告繳付尾款，併以被 告遲延繳款經催告後仍拒不履行為由，向被告為解除系爭契約之意思表示，均 已合法生效，故系爭買賣契約已經原告合法解除而失其效力。三、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定 外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之.... 」，民法第二 百五十九條第一款定有明文。又按「本約簽約後，倘甲方（即被告）不買或不按 約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方（即原告）無條件沒收，抵作違約金 外，經乙方催告通知仍不履行時，乙方得逕行解除本契約，惟已移轉於甲方名義 之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應於解除本契約後立即無條件歸還乙方 .... 」，系爭買賣契約第十條第一項亦有約定。本件原告主張其於與被告簽訂 買賣契約，將系爭土地出售被告後，已依約將整筆土地點交予被告之情，有系爭 契約中特別約定第一項之記載可參，且被告亦陳稱：「如原告要將土地收回，本 人亦無意見」等語，是被告雖辯稱系爭土地其後已遭訴外人劉文中、李成基及謝 文光共同挖採砂石之情屬實，惟亦無解於原告已將該土地先點交予被告，再由被 告轉交予劉文中三人之事實，是堪認被告亦為系爭土地之間接占有人，從而原告 於解除系爭買賣契約後，依民法第二百五十九條第一款及系爭契約第十條第一項 之約定，訴請基於買受人之被告回復原狀，將系爭土地整筆交還原告，核屬於法 有據，應予以准許。
四、本件因事證明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法並所提之訴訟資料，核與判決結 果不生影響，無庸一一論列審酌之必要，附此敘明。五、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三 百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 十六 日 臺灣新竹地方法院新竹簡易庭
~B法 官 鄭政宗
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 沈藝珠
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十六 日