臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第11751號
原 告 嚴森
被 告 王耀穎
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年11月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○弄○號三樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟元，及自民國一○八年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
訴訟費用新臺幣貳萬參仟壹佰柒拾陸元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾參萬貳仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告於本院審理期間，將訴之聲明第3 項由原先「106 年 8 月1 日起至搬遷為止」更正為「108 年8 月1 日起至搬遷為 止」係不變更訴訟標的，而更正事實上或法律上之陳述，並 非訴之變更或追加，先予敘明。
二、原告主張：門牌號碼臺北市○○○路0 段00巷00弄0 號3 樓 房屋（下稱系爭房屋）係訴外人桂可珍所有，授權由原告管 理、使用、出租，並有民法第534 條但書之特別代理權，授 權期限自民國104 年6 月17日起至109 年6 月16日止，並經 公證在案。被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間為自10 7 年2 月1 日起至108 年1 月31日止，租金每個月新臺幣（ 下同）18,000元，嗣雙方同意租約延展1 年，租期應至 109 年1 月31日屆期，詎被告自108 年4 月1 日即未繳租金。原 告於108 年7 月1 日、同年8 月1 日兩度以存證信函催繳租 金，被告置之不理，存證信函中表示於函到5 日內未給付積 欠租金，即以該函為終止租約不另通知。迄至108 年7 月31 日止，被告積欠已達4 月租金共計72,000元，扣除押金後業 已達2 月租金未付，原告自得終止租約。另依租約約定每期 電費、瓦斯費係按表收費，水費則一律200 元，被告自108
年初起即未繳納前開費用，合計3,902 元，以押金36,000元 扣除前開積欠3,902 元，尚餘32,098元，惟於返還房屋前尚 有其他水電瓦斯費、回復原狀等費用，尚不得以所餘押金與 積欠租金相抵。兩造租約既於108 年8 月1 日終止，被告迄 未返還系爭房屋，為此依租賃物返還請求權、租賃契約、不 當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋，並請求被告給付72 ,000元，及自108 年8 月1 日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，及自108 年8 月1 日起至遷讓交屋日止，按月給付 原告18,000元等語。並聲明：如主文所示。三、被告則以：伊有收到原告寄送之存證信函，確實從108 年4 月即未繳房租，因與原告另有案件，伊出國時原告擅自開啟 房門並更換門鎖，致伊屋內財物損失，伊在108 年5 月有報 案，目前伊仍居住在系爭房屋，伊想要等兩造間訴訟都結束 後，再結算積欠租金，是原告請求無據等語，以資抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠原告主張之上開事實，業據其提出建物所有權狀、臺灣臺北 地方法院所屬民間公證人林金鳳事務所公證書、房屋租賃契 約書、存證信函2 份、掛號郵件收件回執、台灣電力公司繳 費憑證3 張、大台北瓦斯股份有限公司繳費憑證2 張等件（ 見本院卷第11至31頁）為證，被告亦不否認自108 年4 月1 日起即未繳租，對於水電瓦斯費單據不爭執，堪信原告之主 張為真實。
㈡遷讓房屋部分：按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相 當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支 付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額 ，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法 第440 條第1 項、第2 項定有明文。而出租人因承租人遲延 給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行， 契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如 承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力 ，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上 字第7 號裁判意旨參照）。查原告主張被告積欠租金，以押 租金抵償後，已達2 月租金未付，原告業已限期清償催告， 並表明逾期未付，以該函作為終止租約之意思表示，被告於 108 年8 月6 日收受存證信函後仍未於5 日期限內給付租金 一情，有原告提出之存證信函、掛號郵件收件回執在卷可稽 ，被告亦不否認收受存證信函，且迄今仍未給付積欠租金（ 見本院卷第125 至126 頁），原告以前開存證信函為附條件 終止租約之意思表示，亦屬合法，當催告期限屆滿，因被告
未履行而條件成就，即發生終止租約之效力，依前揭規定， 原告主張其於108 年8 月間已合法終止租約，自屬有據。又 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條 前段規定甚明。兩造間租賃契約既經原告合法終止，則原告 據此規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。 ㈢積欠水電瓦斯費、租金部分：原告主張被告積欠108 年1 至 7 月水費1,400 元（＝200 元×7 ）、108 年1 月、3 月、 5 月代墊電費1,024 元（＝383+349+292 ）、代墊108 年1 月、3 至5 月瓦斯費（＝439+1039），共計3,902 元，業據 原告提出相關單據為證，經以押金36,000元扣抵後尚餘32,0 98元，堪信為實。又依兩造租約第5 條約定：「乙方（即被 告）應於訂約時交於甲方（即原告）36,000元作為押租保證 金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無 息退還押租保證金」，被告於言詞辯論期日自認其現仍居住 在系爭房屋等情（見本院卷第125 頁），依前揭租約內容， 在被告遷讓返還房屋前，原告尚無返還押租保證金之義務， 況且日後仍有其他水電瓦斯費、回復原狀費用扣抵之可能， 則原告主張不得以押金扣抵積欠租金，應屬可採。查被告自 108 年4 月1 日起即未繳納租金迄今，為被告所自認（見本 院卷第126 頁），則原告依租約請求被告給付108 年4 月至 7 月租金，共計72,000元（＝18,000元×4 月），及自108 年8月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。 ㈣相當於租金之不當得利：按依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要 件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非 以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人 之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之 利益（最高法院61年度台上字第1695號判例、97年度台上字 第294 號判決意旨參照）。查兩造間租約經原告於108 年8 月1 日單方合法終止，已如前述，則被告自翌日起即屬無權 占有系爭房屋，依上開說明，原告請求被告自108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金 之不當得利18,000元，亦屬有據。
五、綜上，原告依租賃物返還請求權、租賃契約、不當得利之法 律關係，請求被告遷讓房屋，並請求被告給付72,000元，及 自108 年8 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨 自108 年8 月1 日起至至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告18,000元，均有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌
後，認對於判決結果均無影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、本判決係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權 宣告假執行。為衡平之故，併依同法第392 條第2 項規定， 依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 確定為23,176元（第一審裁判費），由被告負擔。中 華 民 國 108 年 11 月 13 日
臺北簡易庭 法 官 張瓊華
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000 巷0 號）提出上訴狀（須附繕本），並繳交上訴裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 13 日
書記官 賴敏慧
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