臺灣臺中地方法院民事簡易判決 108年度中簡字第2825號
原 告 黃茂松
訴訟代理人 施驊陞律師
被 告 張美子
訴訟代理人 艾康淇
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年11月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段000○00地號土地上位於臺中市北屯區天祥街與東光路口之鐵皮屋（未辦理保存登記且無門牌號碼）房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔其中十分之九，餘由原告負擔。本判決第1項及第2項原告勝訴部分，得假執行。 事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：被告於民國106年9月間與原告簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有坐落臺中市 ○○區○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）上位於臺 中市北屯區（原告誤載為北區，本院逕予更正）天祥街與東 光路口之未辦理保存登記且無門牌號碼之鐵皮屋建物1棟（ 下稱系爭房屋），租期自106年9月1日起至系爭房屋坐落之 土地重劃為止，每月租金新臺幣（下同）9,000元，應於每 月1日前繳納，且系爭租約第10條約定，未經原告同意，被 告不得將系爭房屋全部或一部轉租由他人使用，違反者，依 系爭租約第17條約定，原告得終止租約收回房屋，被告並已 約交付押租保證金9000元予原告收執。詎料被告於系爭租約 存續期間，竟將系爭房屋及其旁同為原告所有之土地（非租 賃標的）以每月1萬5000元之租金，併同出租予訴外人陳崇 武，更任由陳崇武隨意移置原告系爭土地上之樹木，此經其 他第三人告知原告後，原告方知被告有違法轉租之情事，遂 寄送存證信函予被告，要求被告應於108年5月25日前返還系 爭房屋，然被告迄今仍未交還系爭房屋，為此依系爭租約第 10條約定，以本件起訴狀繕本之送達通知被告終止系爭租約 ，並依民法第455條前段規定，請求被告騰空並遷讓返還系 爭房屋予原告。又系爭租約未終止前仍屬有效，被告自仍有
依約繳納租金之義務，然被告自108年4月1日迄今僅曾匯款 2000元租金予原告，算至108年6月止共計3個月租金未繳， 經扣除上開2000元，原告自得再向被告請求2萬5000元之已 到期租金，且被告既已積欠租金達2個月以上，原告亦得據 此終止租約，是原告既已合法終止，則原告提起本件訴訟， 請求被告遷讓房屋及給付上開欠租，均屬有據。又系爭土地 因屬臺中市新興自辦市地重劃區而已進行重劃，是依系爭租 約第2條約定，兩造間系爭租約之租期亦已屆滿，被告自當 遷讓返還系爭房屋，為此依租賃物返還請求權、系爭租賃契 約等法律關係，請求判決如聲明所示等語。並聲明：（1） 被告應將坐落臺中市北屯區北屯段111之17地號土地上位於 臺中市北屯區天祥街與東光路口之鐵皮屋（未辦理保存登記 且無門牌號碼）房屋全部騰空並遷讓返還予原告。（2）被 告應給付原告2萬5000元。（3）就聲明第2項部分，願供擔 保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，固未於本院言詞辯論期日到場；惟據其前 於108年10月25日提出答辯狀所為聲明及陳述略以：系爭房 屋為被告於106年8月26日以6萬元頂讓金向訴外人李春男頂 讓者，被告經李春男介紹而於106年9月4日與原告簽訂系爭 租約，且當場交付1萬8000元（含1個月租金9000元及租屋保 證金9000元予）原告收執，兩造約定租賃使用範圍為天祥街 與東光路口、鐵皮屋、小吃店（即系爭土地），期限為106 年9月1日起至政府重劃為止，且註明特別約定事項：1、出 租方同意承租方整理承租使用範圍，出租方同意修繕使用範 圍視同押金給付，至租約到期為止，承租方同意放棄政府徵 收補助並返還房屋。2、出租方同意承租方轉讓或轉租至租 約到期日為止，無須還原現況，雙方即用印同意簽訂契約。 被告前於107年2月1日即曾因年邁多病不善經營而轉租予第 三人柯茂勳，後於108年1月1日轉租予第三人陳崇武，因陳 崇武於108年4月1日表示欲直接與原告租賃，要求被告終止 租約，被告曾對陳崇武提起遷讓房屋訴訟，且於本院108年 度中簡字第1356號事件中達成和解，且確認陳崇武保證並無 破壞樹木之情事，現場物品視為廢棄物處理，上開情節均有 口頭電話告知原告，可見被告自108年4月1日以後，經原告 通知欲終止租約後，再無使用租賃房地範圍，且於108年4月 底時原告已請工人將鐵皮圍牆圍起，並將租賃使用範圍新增 鐵皮圍牆出入口加固上鎖，是原告要求被告支付108年4月至 同年6月間之租金，為無理由。又依原告前寄送存證信函所 稱可見兩造締約使用範圍包含鐵皮屋小吃店即系爭土地面積 ，非原告所陳僅為鐵皮屋，簽約時原告即同意被告整修鐵皮
並至原始鐵皮後方增建鐵皮房間，均在系爭土地之上，故為 系爭土地範圍全部，又被告承租系爭房屋後確有裝修房地， 可見原告係同意轉租與裝修，是原告其後加固鐵皮圍牆圍起 而禁止被告使用，已侵害被告之權益，何以要求被告支付上 開期間之租金，且108年4月間被告給付2000元租金予原告， 表示欲繼續租約，然原告之存證信函已嚴重侵害被告權益， 因兩造有上開特約事項，故原告為惡意以鐵皮圍牆加固上鎖 以禁止被告使用，自無請求其後租金之理。另被告所提兩造 系爭租賃契約書與原告所提版本不同等語，以資抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張兩造間簽訂系爭租約，約定由被告承租原告所有 坐落系爭土地上位於臺中市○○區○○街○○○路○○○ ○○○○○○○○○○號碼之鐵皮屋小吃店，租期自106 年9月1日起至系爭房屋坐落之土地重劃為止，每月租金為 9,000元，應於每月1日前繳納，且系爭租約第10條約定， 未經原告同意，被告不得將系爭房屋全部或一部轉租由他 人使用，違反者，依系爭租約第17條約定，原告得終止租 約收回房屋，被告並已交付押租保證金9000元予原告收執 ；而被告於系爭租約存續期間，則將系爭房屋及其旁同為 原告所有之土地以每月1萬5000元之租金，併同出租予訴 外人陳崇武，原告其後知悉被告有上開轉租情事後，遂寄 送存證信函予被告，表明被告為違法轉租，並要求被告應 於108年5月25日前返還系爭房屋，然被告迄今仍未交還系 爭房屋，是依系爭租約第10條約定，以本件起訴狀之送達 通知被告終止系爭租約等情，業據原告提出與所述相符之 系爭租約、被告與陳崇武之租賃契約書、存證信函及臺中 市政府建築改良物查估調查表等為證，且有本院合法寄送 本件起訴狀繕本予被告之送達證書存卷可參，此等部分亦 為被告所不爭，是堪信原告此等部分之主張，核屬真實。（二）至被告雖仍辯稱上情；然為原告所否認，且主張兩造間並 無該特約事項，且被告所提租賃契約書上原告之印文亦非 真正等情。首以，觀諸原告所提系爭租約之影本與伊當庭 所提正本互核相符，且被告亦未爭執系爭租約之形式及實 質上真正，僅表示兩造所提租約版本不同等情（見本院卷 第91頁被告答辯狀之證物欄所載），是堪認原告所提系爭 租約自得供為本件認定事實之書證，允無疑義。而查，比 對被告所提租賃契約書與原告所提系爭租約，既顯而易見 其間具有極大之歧異，其中原告所提系爭租約中除兩造簽 名及被告捺按指印外，並無原告及被告有何再行蓋用印章
於其上之情，被告僅係以簽名並捺按指印方式為之，且無 上開另行黏貼之特約事項，並契約末頁簽名欄僅為1頁並 為連續，尚無重複頁數並為簽署蓋印之情（見本院卷第21 至29頁系爭租約、本院卷第95至103頁被告所提租賃契約 書），復原告否認被告所提租賃契約書上所有蓋用黃茂松 印章之真正，亦否認另有約定並黏貼上開特約事項之字條 並於該騎縫處蓋章之情，可見被告所提租賃契約書之形式 及實質上真正均屬可疑，況被告並未到庭並提出該相關契 約正本以供本院核對審認，則被告所提租賃契約書之其他 有異於系爭租約之內容等包含特約事項部分者，自均已難 作為本件證據，而無從據為有利被告之認定至明。蓋以兩 造既係於同時地簽訂2份租賃契約書並各執1份，何以其內 之簽名並捺按指印或有無蓋章方式為之等情，竟有如此歧 異，已顯與締約常情不符；況被告所指上開特約事項本係 用以排除原定型化租賃契約書上所載不得轉租或違反轉租 得終止租約之約定者（即系爭租約第10條及第17條），然 何以被告所提租賃契約書上有上開特約事項，然系爭租約 上竟付之闕如，又載有該特約事項之租賃契約書中卻仍保 有該第10條及第17條約定而未予刪除並簽名或捺印或蓋章 以資確認排除適用，自明顯可見被告所提租賃契約書之真 正有疑，當非兩造締約時所為約定之情形已明。甚且，觀 諸被告所提租賃契約書第1頁及第3頁（見本院卷第95頁及 第99頁），既可見其上除蓋用之黃茂松印文處為紅色印之 外，包含被告於承租人欄下方及契約第14條有關「遭受火 災」記載處所各捺按之指印1枚竟均為黑色且模糊，亦即 當屬在影印本上另行蓋用黃茂松之印文，至甚明顯；又被 告所提租賃契約書之末頁竟有2頁（見本院卷第101頁及第 103頁），而其中1頁貼有特約事項者，竟無立契約人即甲 方出租人即原告之簽名等應填載資料，另1頁則缺少第21 條約定，且該2頁內容並未連續且未蓋用騎縫章，又被告 簽名處等資料之字跡及蓋章處均全然相同，益徵被告所提 租賃契約書之特約事項乃係影印相同末頁後，再行黏貼製 作並蓋印於其上者甚明（被告就此是否涉有行使偽造或變 造私文書罪嫌等情，原告得依法追究）。另者，核諸被告 所提租賃契約書之特約事項1中有關於「出租方同意承租 方整理承租使用範圍，詳如估價單共2份，出租方同意修 繕使用範圍視同押金給付…」等情，被告就此並提出記載 費用各為50500元及15萬元之裝潢收據2紙為證；然而，被 告既已自承其於締約當日有交付租金9000元及押租金9000 元予原告等語，並被告所提租賃契約書及原告所提系爭租
約第5條均載明「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲方 （即原告）9000元作為押租保證金」等情詳實（見本院卷 第95頁），可見被告所指上開特約事項所載情節，顯與兩 造締約時就押租金所為約定事項亦屬不符，難認為真。準 此，被告所提載有上開特約事項之租賃契約書，當無從作 為本件有利於被告認定之證據。承上，原告主張被告有於 108年1月1日起將系爭房屋轉租予第三人陳崇武，故以本 件起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，且本院前 已合法寄送該繕本予被告收執等情，既如前述，而被告依 系爭租約第10條約定乃不得違法轉租他人，否則原告得隨 時終止租約，又兩造間並無被告所指上開特約事項等情， 均經本院審認如前，從而，原告依系爭租約第10條及第17 條約定以被告違約轉租為由終止系爭租約，自於108年10 月16日本院合法送達本件起訴狀繕本予被告時，發生合法 終止之效力至明。基此，兩造間系爭租賃契約業經原告為 合法終止無疑，則被告本應於系爭租約終止後，將系爭房 屋租賃物騰空返還予原告，然被告迄未為之，亦如前述， 則原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋全部騰 空並遷讓返還予原告，自屬有據，應為准許。
（三）再者，被告雖辯稱其於108年4月間尚曾繳納2000元租金予 原告，然自108年4月底因原告將系爭土地圍上鐵皮圍牆並 加固上鎖後，其已無從亦未使用租賃物，原告當無向其請 求108年4月至同年6月租金之餘地等情；然原告則否認被 告有何不能使用系爭房屋之情。而查，兩造系爭租約之約 定租賃物使用範圍為天祥街、東光路口、鐵皮屋小吃店， 有系爭租約可參，且佐以被告前於本院另案108年度中簡 字第1365號事件中所提相關現場照片及位置圖可見系爭房 屋鐵皮屋小吃店僅坐落於系爭土地之一處，其餘土地位置 則為空地與樹木等情，足見被告辯稱其承租使用範圍尚包 含系爭房屋以外之系爭土地全部云云，並無依據。又查， 被告固提出系爭土地之空地處遭原告於108年4月底時請工 人將鐵皮圍牆圍起並設出入口加固上鎖之照片為證（見本 院卷第125頁及第127頁比對照片），且原告亦未就此等照 片為爭執；惟則，原告既仍主張被告承租使用範圍不含系 爭土地之其他空地，僅為鐵皮屋小吃店之範圍，而該鐵皮 屋未設鐵皮圍籬，被告尚無不能使用之情等語，並與被告 所提照片及本院調取本院另案108年度中簡字第1365號事 件中被告所提相關現場照片及位置圖均互核相符，核屬真 實，是堪認被告辯稱其自108年4月起已無法使用系爭租賃 物，自毋庸給付該時起之租金云云，委無可取。另查，被
告應依系爭租約於每月1日前給付每月租金9000元；惟被 告就108年4月份之租金僅曾給付2000元予原告，已如前述 ，而兩造系爭租約有約定並給付押租保證金9000元，亦如 前述，則按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債 務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履 行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院65年 台上字第2714號判例、87年台上字第1631號判例要旨參照 ）。基此，原告請求被告繳納108年4月至6月間伊終止系 爭租約前所積欠之租金時，自應以該押租金先予抵充後計 算之，是以，經扣除上開被告前已交付之2000元及系爭租 約第5條載明之押租保證金9,000元後，被告尚積欠108年4 月至6月之租金應為1萬6000元（計算式：9000元×3個月 -2000元-9000元=1萬6000元）。準此，原告依系爭租約之 租金給付請求權，請求被告支付此部分積欠之租金範圍， 應屬有據，核為有理；另原告逾此範圍所為租金請求，則 無依據，當予駁回。至原告主張被告積欠租金已達2期以 上，並得據此終止系爭租賃契約云云；然按承租人租金支 付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金 ，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租 賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租額，不得 依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段 分別定有明文。而查，原告前以起訴狀請求被告給付欠租 ，尚未積欠總額達2個月以上（欠租應僅為1萬6000元）， 如前所述，又原告前未曾以被告因積欠達2期以上之租金 未納為由寄發存證信函或通知予被告而定相當期限催告被 告支付租金並同時表明若被告仍未於期限內支付，即併為 終止兩造間系爭租賃契約之意思表示，此見原告前所提存 證信函及本件起訴狀繕本均僅以被告違反轉租為由通知被 告終止租約，並未表明限期催告被告繳納欠租，否則將據 之終止租約，揆諸上開說明，則原告尚無從以被告欠租達 2期以上為據為終止系爭租約之合法事由，附此說明。（四）綜上所述，原告依據租賃物返還請求權、系爭租約之法律 關係，請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告， 並給付積欠之租金1萬6000元，為有理由，當為准許；至 原告逾此範圍所為租金之請求，尚嫌無據，應予駁回。五、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟 法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權就 原告勝訴部分宣告假執行；原告雖聲請供擔保為假執行之宣
告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為 准駁之裁判，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，命由被告 負擔十分之九，餘由原告負擔。
中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
書記官 魏愛玲