臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度桃簡字第533號
原 告 福暘不動產經紀有限公司
法定代理人 陳俊權
原 告 林國松
訴訟代理人 陳俊權
被 告 徐浚華（原名：徐維鴻）
訴訟代理人 李采宸（原名：李辰華、李威萱）
李甘澤
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年11月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告福暘不動產經紀有限公司新臺幣貳拾萬伍仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，由原告福暘不動產經紀有限公司負擔百分之二十五、原告林國松負擔百分之三十五。本判決原告福暘不動產經紀有限公司勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬伍仟陸佰元為原告福暘不動產經紀有限公司預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又原告於判決確定 前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者 ，應得其同意，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款、第262 條第1 項分別定有明文。本件原告起 訴主張被告訴訟代理人無權代理被告委託銷售所有之桃園市 ○○區○○路000 號房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產） ，然發生違約情事致其受有損害，而對渠等提起本件訴訟， 請求：「1.被告訴訟代理人應連帶給付原告福暘不動產經紀 有限公司（下稱福暘公司）新臺幣（下同）31萬8,000 元。 2.被告訴訟代理人應連帶給付原告林國松16萬9,000 元。」 （見本院卷第5 頁），嗣於起訴狀送達被告訴訟代理人後，
於民國108 年6 月10日本院審理時，當庭追加被告為訴訟當 事人，並變更聲明為：「先位聲明：1.被告應給付原告福暘 公司31萬6,800 元。2.被告應給付原告林國松16萬8,400 元 。備位聲明：1.被告與其訴訟代理人應連帶給付原告福暘公 司31萬6,800 元。2.被告與其訴訟代理人應連帶給付原告林 國松16萬8,400 元。」（見本院卷第84頁）；再因被告承認 授權予訴訟代理人，經原告於108 年9 月19日言詞辯論期日 當庭撤回對被告訴訟代理人之訴訟及備位聲明，業經渠等同 意，並確認本件聲明為：「1.被告應給付原告福暘公司31萬 1,200 元。2.被告應給付原告林國松16萬8,400 元。3.請求 准予供擔保宣告假執行。」（見本院卷第126 、135 頁）， 核均屬基於同一基礎事實所為之變更追加，揆諸首揭規定， 於法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告訴訟代理人李采宸於106 年12月9 日與原告 簽立委託銷售契約書，委託原告福暘公司代為銷售其子即被 告所有之系爭不動產，委託銷售期限至107 年4 月30日，由 原告福暘公司員工徐瑞美負責此案，另於107 年4 月9 日簽 立契約內容變更合意書，將委託期間延長至107 年12月31日 ，之後，被告訴訟代理人李甘澤表示其為李采宸之父、被告 之外祖父，因急售系爭房屋，欲變更總價為628 萬元、底價 為560 萬元，經原告福暘公司與李采宸確認無誤後，遂與李 甘澤於107 年10月20日另簽立契約內容變更合意書；嗣經徐 瑞美於107 年12月20日覓得買方即原告林國松，原告簽立不 動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋書），原告林國松願以 500 萬元購買系爭房屋，並給付斡旋金1 萬元，經原告福暘 公司通知李甘澤後，李甘澤即簽立專任委託銷售契約書（下 稱系爭契約），約定委託銷售價格為530 萬元，並同意授權 原告福暘公司代為收受買方之定金，另表示賣方出價達528 萬元即可成交，故經徐瑞美努力，原告林國松於107 年12月 26日加價至528 萬元，李甘澤遂同意出售，並簽立契約內容 變更合意書將總價變更為528 萬元，故原告林國松給付之斡 旋金即轉為定金由原告福暘公司代為收受，故被告與原告林 國松業經原告福暘公司居間成立不動產買賣契約，原約定於 同年12月28日簽約，然李甘澤要求改期後亦未到場，此後經 多次聯繫，均置之不理，拒不出面簽立買賣契約，被告授權 予其訴訟代理人委託原告福暘公司銷售系爭不動產，自應負 契約責任，依系爭契約第8 條第5 項、第12條第1 項第2 款 ，分別約定買賣雙方價金與條件一致時，被告應於5 日內至 原告福暘公司指定處所簽訂不動產賣賣契約書，因可歸責於
被告事由致無法簽訂買賣契約者，被告仍應給付第5 條約定 之服務報酬即成交價款之4 ％即21萬1,200 元，及賠償原告 福暘公司所受之損害即原得自原告林國松取得之服務報酬10 萬元；又被告應依系爭契約第8 條第5 項返還原告林國松已 給付之定金1 萬元，及依原告林國松簽立之要約書第8 條， 賠償以成交價款之3 ％即15萬8,400 元計算之損失，為此， 爰依上揭規定，提起本件訴訟，並聲明如前述變更後之聲明 所示。
二、被告則以：被告確實有授權給2 位訴訟代理人委託原告福暘 公司銷售系爭不動產，被告訴訟代理人李采宸自107 年5 月 1 日至107 年12月31日所簽立之委託銷售價格均為728 萬元 ，被告訴訟代理人李甘澤簽立系爭契約，委託徐瑞美代為銷 售系爭不動產，約定委託銷售價格為530 萬元，徐瑞美同意 以其服務費2 萬元補足買賣價金528 萬元，故被告實拿應為 530 萬元，並要求徐瑞美應先核算稅金，及待取得被告之授 權書後再簽立買賣契約；然徐瑞美稱有買方即原告林國松出 價528 萬元，未通知李采宸，買賣三方亦均未到場，斡旋金 也未收到轉為定金，從未與原告林國松接觸過，李采宸打電 話向原告林國松確認是否購買系爭不動產，其亦表示無購買 意願；徐瑞美見李甘澤為老人家，急賣房用錢，故契約書均 係照徐瑞美的意思簽立，被告均願意照買方意思及所談價格 出售系爭不動產，然原告不談論買賣系爭不動產之細節即提 起本件訴訟，顯係原告與徐瑞美設騙局引誘李甘澤簽立系爭 契約，且原約定之簽約時間點，因被告服役未放假，尚未取 得授權書，原告即迫不及待發存證信函，並提刑事偽造文書 告訴。依據民法第567 條居間人義務、第571 條、不動產經 紀業管理條例第22條、第26條，以居間為營業者，關於訂約 事項及當事人履行能力或訂立該約之能力有義務調查，而原 告福暘公司均未做最後審查，且李采宸從未授權受託人代收 買方支付，原告福暘公司違反對被告之義務而為有利於相對 人之行為，不得向被告請求報酬及償還費用等語，資為抗辯 。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，請准供擔 保宣告免為假執行。
三、原告主張被告分別授權予李采宸、李甘澤委託原告福暘公司 銷售系爭不動產，先由李采宸與原告福暘公司於106 年12月 9 日簽立委託銷售契約書，委託銷售系爭不動產，約定委託 銷售價價格為798 萬元、委託銷售期間至107 年4 月30日， 於107 年4 月9 日另簽立契約內容變更合意書，變更契約期 間自107 年5 月1 日起至107 年12月31日，變更總價為728 萬元。嗣由李甘澤與原告福暘公司於107 年10月20日再簽立
契約內容變更合意書，變更契約期間自107 年10月20日起至 107 年12月30日，變更總價為560 萬元；李甘澤於107 年12 月20日就系爭不動產簽立系爭契約，約定委託銷售價格為53 0 萬元，委託銷售期間至107 年12月31日，並於107 年12月 26日簽立契約內容變更合意書，變更契約期間自107 年12月 26日至107 年12月31日，變更總價為528 萬元等情，業據原 告提出委託銷售契約書、契約內容變更合意書3 份、專任委 託銷售契約書為證（見本院卷第7 至10、20至22、24頁）， 且為被告所是認，堪信為真。
四、本院之判斷：
㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力；代理人有數人者，其代理行為應共同為之 ；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力，為民法第103 條、第168 條、第17 0 條第1 項明文。又在共同代理之情形，如其代理行為未由 全體代理人共同為之，即屬無權代理行為（最高法院84年度 台上字第2345號判決意旨參照）。經查，被告辯以其代理人 李采宸未簽立系爭契約，亦未受通知原告林國松出價之事云 云，揆諸前揭規定，被告對於授權予李采宸、李甘澤委託原 告福暘公司代為銷售系爭不動產乙節並不爭執，則渠等均為 被告之代理人，代理行為應當共同為之，而原告福暘公司嗣 後僅與李甘澤訂立系爭契約，則李甘澤之代理行為核屬無權 代理，然該無權代理行為業經被告到庭承認之（見本院卷第 第109 頁背面），則李甘澤與原告福暘公司簽立系爭契約之 行為，當對本人即被告發生效力，被告以此辯詞卸責，無以 憑採。
㈡次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。又契約固須當事 人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致， 並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互 為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得 謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號判例意旨參 照）。另按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法 律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之 法律行為，民法第106 條第亦有明文。易言之，民法禁止雙 方代理之規定，旨在保護本人之利益，並非強行規定，得事 先取得本人許諾而為之。
㈢次查，被告之訴訟代理人李甘澤固不否認代理被告與原告福 暘公司簽立系爭契約，而觀諸系爭契約第8 條第1 、2 、5
項約定：「一、甲方（即被告）同意乙方（即原告福暘公司 ）得為買賣雙方之代理人。二、契約成立後，除甲方同意授 權乙方代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權。 （甲方同意授權乙方代為收受買方支付之定金）。五、買賣 雙方價金與條件一致時，甲方應於五日內至乙方指定處所與 賣方簽訂不動產買賣契約書。但簽約知其日或處所另有約定 者，從其約定。甲方無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履 行者視為違約。因可歸責於甲方之事由致無法簽訂不動產買 賣契約者，甲方應加倍返還定金與買方及對買方負損害賠償 責任，並給付乙方本契約第5 條第1 項之服務報酬及賠償乙 方之損害。」；第12條另約定：「甲方如有下列情形之一者 ，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應給付第五條約定之 服務報酬，並應全額一次付予乙方：㈡買賣契約經買賣雙方 價金與條件一致而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方 之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者。」，足 認被告已同意原告福暘公司就系爭不動產得為雙方之代理人 ，得互為買賣雙方意思表示之傳達，合先敘明。 ㈣惟被告就原告主張其行為該當系爭契約第8 條第5 項、第12 條第1 項第2 款之要件，則以前揭情詞置辯，對此，被告與 原告林國松間就買賣價金是否達成合致，原告福暘公司是否 未履行核算稅金要件等情，據證人徐瑞美到庭結證稱：系爭 不動產原由李辰華與我簽立委託銷售契約書，約定賣價為79 8 萬元、沒有底價，並延續簽立契約內容變更合意書，之後 李甘澤找我說系爭不動產欲急賣，請我幫他試算稅金，我就 用財政部網站試算給他看，而找我變更賣價為628 萬元、底 價為560 萬元，李甘澤一直拜託我賣房子，後有買方即原告 林國松出現，他下500 萬，並給付斡旋金給我，我當天晚上 就約李甘澤見面，將斡旋單給他看，所以李甘澤再跟我將賣 價變更為530 萬元，過了3 、4 天，原告林國松加價至528 萬元，我立即通知李甘澤，並在當天晚上將原告林國松簽立 之契變書給他看，李甘澤便答應出售，並跟我簽立契變書變 更價格為528 萬元。李甘澤於12月27日早上到公司詢問有無 幫他辦理節稅，並表示要註明價金要匯入他的帳戶，且於當 日待被告返家後即可簽約，然當日晚上8 時許我仍等不到李 甘澤之通知，電詢後，李甘澤始表示被告尚未返家，要更改 至翌日下午1 時簽約，但28日李甘澤仍未出現，並於晚上10 時許以Line通知因為稅金太高，不願意出售等語，並有原告 福暘公司提出之不動產買賣斡旋契約書暨契約內容變更合意 書、Line對話內容附卷可憑（見本院卷第19、23、99頁）， 而互核證人所述與原告林國松及李甘澤斡旋傳達買賣價金之
情形，與該等契約書所載日期及內容，大致相符，可認前揭 證述為可採，足徵李甘澤經原告福暘公司居中斡旋後，已同 意以賣價528 萬元出售，並簽立系爭契約暨契約內容變更合 意書委託原告福暘公司銷售，同意原告福暘公司代為收受定 金，經原告福暘公司代理被告將此意思表示傳達予賣方即原 告林國松後，而變更願買價格為528 萬元，且系爭契約及不 動產買賣斡旋契約書暨契約內容變更合意書均已載明標的物 為系爭不動產，當認原告林國松及被告已就買賣標的及其價 金已達成合致。至被告稱原告福暘公司未達成其稅金核算之 要求云云，然據前揭證述可知李甘澤於同意出售系爭不動產 後，始以稅金為由而拒絕履行，再者，另據證人龔儉結證稱 ：是我介紹徐瑞美給李辰華幫忙賣系爭不動產，之後李辰華 跟我表示東森跟他下斡旋，我不知道他們協議價格為何，我 只告知李辰華要扣除貸款、二胎、稅金、仲介費，確認是否 還有再拿錢添補，後來李辰華打電話給徐瑞美，後續我就不 知道，本件訴訟中，李辰華有到我公司打電話給林國松詢問 其購買意願等語，益徵被告所述稅金問題及原告林國松無購 買意願等情，均係於李甘澤得知原告林國松簽立斡旋契約書 之後始發生，顯非被告與原告福暘公司原已約定之履行要件 ，被告以此拒絕買賣契約之簽立自屬無理。從而，本件買賣 標的及價金既已達成合致，被告當依約履行簽訂不動產買賣 契約書，而被告無理由拒絕履行，當係可歸責於被告，而該 當系爭契約約定之違約事項。
㈤另按違約金除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不適當方法履行 債務時，即需支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額，為民法第250 第2 項明定。又約定之違約金 過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。 至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為斟酌之標準，若所約定之額數，與實 際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約 金或賠償額預定性違約金而異（最高法院79年度台上字第19 15號判例、82年台上字第2529號判決意旨參照）。另查，系 爭契約8 條、第12條均約定被告拒不簽訂不動產買賣契約書 之賠償規定，審酌其規範意旨當均係為避免可歸責於被告因 素，致原告福暘公司之仲介義務無法完成後續簽約程序時， 而無法取得服務報酬之違約罰則，並約定以服務報酬計算， 可知該筆款項之請求係屬違約金性質，並約定違約者除應給 付服務報酬外及賠償他方之損害，核屬懲罰性違約金之特別
約定。本院審酌一般不動產仲介業者除為賣方覓得買方，並 斡旋買賣雙方提出之條件外，尚須在買賣雙方達成合意後， 協助處理簽署買賣契約書及過戶等後續事宜，堪認原告福暘 公司與被告簽立系爭契約時，約定原告福暘公司提供之服務 內容應包含上開事項，而原告福暘公司依被告委託銷售之條 件，覓得買方及原告林國松後，被告不願簽署買賣契約等情 ，已如前述，是原告福暘公司因而省卻本需處理系爭不動產 過戶等後續事宜之人事、勞務費用，是系爭契約約定以成交 總價百分之4 即21萬1,200 元計算違約金，實屬過高，應核 減為以成交總價百分之2 計算即10萬5,600 元，方屬合理。 又原告福暘公司主張受有未能取得原告林國松應給付之服務 費10萬元損失，有前揭不動產買賣斡旋契約書暨契約內容變 更合意書可憑，是原告福暘公司因被告違約拒不訂立不動產 買賣契約之行為，確實受有無法獲得原告林國松應付之服務 費用損失，該等請求，洵屬有據。
㈥又原告林國松主張依據系爭契約第8 條第5 項、不動產買賣 斡旋契約書第6 條第3 項及要約書第8 條約定，被告應返還 定金1 萬元，及以成交總價之3 ％計算之損害賠償，惟基於 契約相對性，系爭契約及不動產買賣斡旋契約書分別為原告 福暘公司及被告、原告福暘公司及原告林國松所簽立，是縱 契約內均約定違約者應加倍返還定金予買方之約定，然原告 林國松與被告既非互為契約當事人，原告林國松自無法據此 對被告主張；又觀諸該要約書買方簽章欄為空白，且後方明 確記載買方得就要約書或斡旋金任選一種，並經原告林國松 勾選斡旋金契約，有要約書可查（見本院卷第81頁），又原 告林國松已簽立不動產買賣斡旋契約書，已如前述，可知原 告林國松係選擇斡旋金契約方式，而未與賣方即被告簽立要 約書，故原告林國松以系爭契約、不動產買賣斡旋契約、要 約書為據請求被告返還定金及賠償損害，均乏依據，應予駁 回。
五、綜上所述，本件原告福暘公司請求被告給付20萬5,600 元， 為有理由，應予准許；原告福暘公司逾此範圍之請求，及原 告林國松請求被告給付16萬8,400 元，均無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述， 併此敘明。
七、本件原告福暘公司勝訴部分係依民事訴訟法第427 條適用簡 易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第 3 款之規定，依職權宣告假執行。至原告聲請供擔保宣告假
執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示 ；另原告之訴經駁回之部分，其假執行之聲請，失所附麗， 應併予駁回。併依同法第436 條第2 項準用同法第392 條第 2 項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但 書。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
桃園簡易庭 法 官 陳華媚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 12 月 4 日
書記官 賴家瀅
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