臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
108年度營小字第128號
原 告 大地莊園社區管理委員會
法定代理人 卓水吉
訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師
鄭淵基律師
陳妍蓁律師
陳思紐律師
張嘉琪律師
被 告 郭芳琪
廖士文
張瓊丰
歐榕儀
共 同
訴訟代理人 陳家維
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院柳營簡易庭於民國
108年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或 取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。但有訴訟 代理人時，不適用之。第168條至第172條及前條所定之承受 訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第 170條、第173條、第175條第1項分別定有明文。本件原告大 地莊園社區管理委員會之法定代理人於訴訟中已由變更為卓 水吉，並已於民國108年8月27日具狀向本院聲明承受訴訟， 合於前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）被告郭芳琪、廖士文、張瓊丰、歐榕儀分別為「臺南市○ ○區○○里○○○000號」、「臺南市○○區○○里○○ ○000號」、「臺南市○○區○○里○○○000號」、「臺 南市○○區○○里○○○000號」之建物之所有權人，係 屬大地莊園之透天住宅區之區分所有權人，依大地莊園社 區規約（下稱系爭規約）第12條約定，透天住宅區每戶之 管理費用為每月新臺幣（下同）1,500元。惟被告郭芳琪
自107年4月起至同年11月止，積欠管理費12,000元、被告 廖士文自107年4月起至同年11月止，積欠管理費12,000元 、被告張瓊丰自107年4月起至同年11月止，積欠管理費12 ,000元、被告歐榕儀自107年4月起至同年11月止，積欠管 理費10,500元。
（二）並聲明：
1、被告郭芳琪應給付原告12,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之3計算之利息。 2、被告廖士文應給付原告12,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之3計算之利息。 3、被告張瓊丰應給付原告12,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之3計算之利息。 4、被告歐榕儀應給付原告10,500元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之3計算之利息。二、被告等則以：
（一）系爭規約第12條雖針對各區決定不同之管理費，然商業性 質住宅區每戶每月管理費為150元、真理大學住宿區102戶 合計每月6,000元，每戶每月僅約60元之管理費、公寓住 宅區80戶合計每月6,000元，每戶每月僅75元，而透天區 每戶每月須繳納1,500元，上開費率並無計算標準，且與 區分所有權人所享受之權利、應負擔之義務，顯不相當， 已違反憲法第7條之平等原則，依民法第72條規定應屬無 效。
（二）系爭規約係於106年8月19日之區分所有人會議（下稱系爭 會議）所訂定，系爭會議之召集人為許世雄，然此會議所 召集之432戶起造人均為旭城建設有限公司（負責人為陳 國雄），而非達博迎國際開發有限公司（負責人為許世雄 ），依公寓大廈管理條例第28條規定起造人始為法定召集 人，許世雄非起造人所召集之系爭會議自不生效力，系爭 規約亦屬無效。
（三）本社區經主管機關核定之戶數為536戶，系爭規約效力及 於全體，自應以536戶作為計算標準。又系爭會議之會議 記錄開議之戶數為180戶與主席宣布開議戶數173戶相差7 戶，開會過程中亦有人離場，難以確認實際出席人數，自 應以主席宣布之173戶為開議人數。173戶中尚有如附表所 載之23戶無效委託，實際出席戶數為150戶。其中公寓住 宅區為102戶區權效力實際約17戶、商店區為13戶、透天 區為35戶，合計為65戶，尚不足開議戶數107戶。此外， 若以區分所有權比例計算，出席專有部分面積為26,753平 方公尺，佔社區區分所有專有部分面積比例之百分之16，
亦未達開議之數額，該會議自始欠缺成立之要件，自不生 效力。
（四）系爭會議對管理費計費標準未依規定實施表決，僅以鼓掌 通過方式，違反內政部會議規範之規定。又系爭會議召開 期間，主席全程無實施清查開會人數程序，亦違反內政部 會議規範之規定。
（五）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法 第72條定有明文。系爭規約屬於大地莊園社區區分所有權 人之共同行為，屬於法律行為，自應受民法第72條規定所 拘束。所謂公共秩序係指國家社會之一般的要求或利益； 善良風俗係指社會一般道德觀念。民法第72條之規定，一 方面為對私法自治之限制，他方面則係重建契約自由與維 護憲法基本價值之工具。次按中華民國人民，無分男女、 宗教、種族、階級、黨派，在法律上一律平等，憲法第7 條定有明文。憲法第7條保障人民平等權，旨在防止立法 者恣意對人民為不合理之差別待遇。法規範是否符合平等 權保障之要求，其判斷應取決於該法規範所以為差別待遇 之目的是否合憲，其所採取之分類與規範目的之達成之間 ，是否存有一定程度之關聯性而定（司法院釋字第682號 、第694號、第701號、第762號解釋理由書意旨參照）。 上開憲法規範所揭諸之「平等原則」，雖不能直接適用於 私法領域，然憲法為國家法秩序之基本法，憲法上之一般 原理原則，具有客觀價值秩序之功能，而成為全體法秩序 （包括公法、私法）應一體遵守之原則規範，亦屬公共秩 序之內涵，則法院就私法領域之法律行為是否違反民法第 72條規定所為之判斷，得透過對於「公共秩序」之不確定 法律概念之解釋，間接適用憲法規範之「平等原則」（禁 止恣意而不合理之差別待遇），而顯現對於憲法規範之客 觀價值秩序之遵守。故系爭規約第12條如有違反憲法規範 之「平等原則」（禁止恣意而不合理之差別待遇）時，自 屬違反「公共秩序」即國家社會之一般利益，依民法第72 條規定，應為無效。
（二）系爭規約第12條第3項針對透天住宅區（145戶）每月應繳 1,500元、商業性質住宅區（105戶）每月應繳150元、真 理大學住宅區（102戶）合計每月應繳6,000元、公寓住宅 區（80戶）目前無人居住且斷水斷電狀態中，暫時同意停 繳管理費，待其復水電則每月合計應繳6,000元，真理大
學住宅區與公寓住宅區其管理費收繳非以商業性質住宅區 收繳標準計之，故其內部設備與設施之保養、維修自行負 責。由上開約定可知，系爭規約第12條第3項針對透天住 宅區、商業性質住宅區、（真理大學、公寓住宅區分別收 取不同金額之管理費，顯有差別待遇存在。原告主張系爭 規約第12條區別標準乃考量：真理大學住宅區與公寓住宅 區因無人居住，管理費主要係支出污水處理費，所以才收 取較低之管理費，因真理大學住宿區還沒有斷水斷電，所 以仍然要繳交管理費。商業性質住宅區僅有污水處理費， 沒有保全也沒有其餘公共設施，所以每戶收取150元管理 費等語。基於私法自治原則，法院原則上應予尊重，然因 系爭規約有顯然之差別待遇，法院仍得依「平等原則」審 查系爭規約作成差別處理之合理性，避免由多數決而恣意 侵害少數住戶之權益。
（三）區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有 人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。 前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有 建築物之所有人共同使用者，準用之，民法第799條之1第 1、2項定有明文，是除規約另有規定外，原則上共有部分 之修繕及負擔，以各所有人按其應有部分分擔之。查大地 莊園社區訴外人財團法人真理大學所所有之專有部分102 戶（即系爭規約第12條所記載之真理大學住宅區）及訴外 人熊保岷所有之專用部分80戶（即系爭規約第12條所記載 之公寓住宅區）均有共有部分，反觀透天住宅區、商業性 質住宅區並無共有部分，有建物謄本可證，惟系爭規約第 12條第3項卻使無共有部分之透天住宅區、商業性質住宅 區負擔管理費，而有共有部分之公寓住宅區無須負擔管理 費、真理大學住宅區102戶僅需負擔6,000元之管理費，是 系爭規約既反於民法第799條之1，另行訂定區別標準，則 應採取「比例原則」模式審查差別待遇與訂立目的之間是 否具有較緊密之連結關係。
（四）原告主張系爭規約第12條第3項管理費收取高低，主因為 社區有支出污水處理費等費用，需由有實際居住者付費， 以達使用者付費之目的。然平等原則之旨趣在於在無正當 理由的情況下，對相同類別之規範對象為不同之處理，系 爭規約第12條第3項僅將社區分類為透天住宅區、商業性 質住宅區、真理大學住宅區、公寓住宅區，並未以區分所 有人實際有無居住作為分類，將不同類別之對象作相同之 處理，而對於真理大學住宅區目前已無人居住，僅因未斷 水斷電仍須繳納管理費，反觀公寓住宅區亦無人居住卻無
庸繳納管理費，此乃針對相同類別之規範對象為不同之處 理，亦徵系爭規約第12條第3項之規定無助於達到使用者 付費之目的，其手段並非妥適，而原告亦未能舉證證明系 爭規約第12條第3項之分類標準確能有效向使用者收取管 理費，以利於社區之運作，顯見其手段與目的欠缺實質關 連性。至系爭規約雖約定真理大學住宅區、公寓住宅區非 以商業性質住宅區收繳標準計之，故其內部設備與設施之 保養、維修自行負責，似因真理大學住宅區、公寓住宅區 管理費繳納較少或無庸繳納，須自行維修與保養，然其規 範者為內部設備與設施，此本屬區分所有人之專有部分， 其維修、保養本須自行負擔，與管理費繳納多寡並無關連 ，自難以此作為管理費收取差別待遇之原因。
（五）綜上，本於私法自治原則系爭規約第12條第3項固得斟酌 區分所有人有無實際居住為區別標準，決議管理費之多寡 ，然系爭規約第12第3項實際上未以有無實際居住作為區 別標準，其手段顯無助於目的之達成，且原告亦未能證明 系爭規約第12條第3項給予差別待遇之合理性及有助於目 的之達成，自屬違反憲法規範平等原則之公共秩序，依民 法第72條規定，系爭規約第12條第3項應屬無效。四、從而，系爭規約第12條第3項既屬無效，原告依該約定向被 告請求支付管理費，於法即屬無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 19 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 陳 協 奇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 108 年 11 月 19 日
書 記 官 黃 玉 真
附表
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│姓 名│代理戶數│ 原 因 │
│（代理人）│ │ │
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│ 卓泊滕 │ 15 │卓泊滕未出席系爭會議，其父卓水吉代│
│ │ │理出席，惟未具委託書。 │
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│ 許大江 │ 3 │許大江非區分所有權人，自不得代理。│
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│ 劉美俊 │ 1 │莊玉竹未出席系爭會議，係由劉美俊出│
│ │ │席，惟未具委託書。 │
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│ 謝惠君 │ 1 │謝金蘭委託謝惠君出席，惟二人為旁系│
│ │ │親屬，依法不得委任。 │
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│ 黃希榮 │ 1 │黃思維委任黃希榮出席，惟未具委任書│
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│ 王克堯 │ 2 │王克堯非區分所有權人，自不得代理。│
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