臺灣士林地方法院民事判決 108年度湖訴字第2號
原 告
即反訴被告 台北花園城社區管理委員會
法定代理人 牛震野
訴訟代理人 林京鴻律師
被 告 林月娥
王美麗
盧玉華
劉柏村
被 告 李張秀鳳
訴訟代理人 李彩惠
被 告 莊東貴
李盛森
邱月銀
謝啟東
汪峰賜
鄭慶生
歐陽利彥
曾敬維
吳法
李品蓉
李麗子
黃柏皓
蔡麗娟
郭倍欣
王育修即王秋藤
秦美惠
秦佩君
高秋燕
許昭慶
郭金雀
林寶玉
楊信政
劉秀雲
劉小蘋
鄭成東
被 告
即反訴原告 盧光彥
被 告
即反訴原告 沈景開（兼沈李秀鳳之繼承人）
被 告
即反訴原告 沈川民（沈李秀鳳之繼承人）
被 告 沈淑惠（沈李秀鳳之繼承人）
沈慧琴（沈李秀鳳之繼承人）
沈慧珠（沈李秀鳳之繼承人）
沈川嘉（沈李秀鳳之繼承人）
上七人共同
訴訟代理人 陳在源律師
張梅音律師
被 告 潘思源
上列當事人間給付管理費事件，經本院各於民國108年10月31日
、民國108年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應分別給付原告各如附表一所示之金額。
訴訟費用由被告依附表二所示比例負擔。
本判決第一項於原告依附表三擔保金額欄所示金額供擔保後，各得假執行；但被告如分別依附表三反擔保金額欄所示金額為原告預供擔保後，各得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、本件被告莊東貴、邱月銀、汪峰賜、鄭慶生、曾敬維、李品 蓉、李麗子、王育修即王秋藤、秦美惠、高秋燕、許昭慶、 郭金雀、楊信政、劉秀雲、劉小蘋、鄭成東、秦佩君、黃柏 皓分別經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，此等被告部分，爰依原告聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠台北花園城社區（下稱系爭社區）依公寓大廈管理條例規定 ，於民國105年12月24日召開區分所有權人會議（下稱系爭 105年區權人會議），報經臺北市政府106年3月9日北市都建 字第10635821700號函同意原告備查在案。系爭105年區權人 會議決議系爭社區區分所有權人管理費為每戶、每月新臺幣 （下同）200元。被告為系爭社區之區分所有權人(各戶如附 表一所示)，自106年4月起（至同年11月止，8個月部分計 1,600元）迄今，均未繳納管理費。而因被告長期未繳納管 理費，經原告催繳仍置之不理，就未到期部分，顯有到期不 履行之虞，亦有一併請求之必要。爰依公寓大廈管理條例第 21條、系爭社區規約第16條第1款、第2款、第4款等規定， 提起本訴。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭105年區權人會議，係經依法完成推選召集人及公告程
序，其後亦將會議記錄分送並公告，且經主管機關核備在案 ，並無不成立或無效之情。當初建商規劃時即取得多張執照 ，系爭社區屬共同生活領域，原告並有依法納稅，向國有財 產屬承租土地。設有管理站，有共同廣播系統、安全錄影監 視系統等等。由另案（即本院104年度湖小字第109號給付管 理費事件，下稱系爭另案）提出之照片及清洗水塔等單據， 亦可證明原告實際上有提供社區管理服務，系爭社區確有整 體共同生活事實存在，並非如被告所稱各戶都是各自獨立互 不相干。
⒉系爭105年區權人會議出席人數高達411人，占區分所有權人 比例70.4%，可證絕大多數住戶認為管委會是有存在之必要 。且系爭社區其中9成以上區分所有權人均按時繳納管理費 ，僅少部分區分所有權人不願繳納。
三、被告方面：
㈠被告盧光彥、沈景開、沈淑惠、沈慧琴、沈慧珠、沈川民、 沈川嘉抗辯：
⒈系爭105年區權人會議未依公寓大廈管理條例第25條第3項、 公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項規定，推選召集人並 公告，無合法召集人存在，無合法召開之區權人會議可言， 該決議不生效力，原告應無當事人能力。
⒉原告將11張使用執照之38棟579戶建物納入系爭社區，惟該 等建物係由3家不同建商，自66年起經歷5年，在不同時間興 建，未坐落同一基地，亦無共同使用設施，欠缺使用管理上 之不可分割性，無設立集居地區管理組織之必要。至於臺北 市政府核備原告之成立，係依原告提供之資料准予核備，欠 缺行政處分效力，相關爭議應由民事法院認定。系爭社區並 非封閉社區，進出為市有道路，第三人皆可自由進出，社區 公園、登山步道等設施，皆臺北市政府所有及管理。原告所 指之管理站則係無權占有國有土地之違章建築，乃少數人威 逼建商興建，非社區共同興建使用，且淪為少數人使用，並 無所謂社區住戶使用情形。原告未舉證符合公寓大廈管理條 例第53條規定之要件，系爭105年區權人會議應屬無效等語 。
⒊並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。
㈡被告盧玉華抗辯：之前已有系爭另案駁回原告之請求，因管 委會不合法，伊就沒有再繳管理費。伊等個別的區分所有權 人都沒有收到105年開會通知，原告成立不合法，沒有經過 所有住戶認同。原告劃分系爭社區沒有公平性、沒有標準等 語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告劉柏村抗辯：建商申請時是以台北花園城名義，環山路 以北是第一期，以南是第二期，第二期範圍比較小，伊（12 6號）是第一期，位於大馬路上。原告納入範圍沒有明確的 標準，原本的管委會是位於公園，現在所在則是違建。伊之 垃圾是自己清理，原告並未管理這部分，原告管委會不合法 等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈣被告林月娥抗辯：伊之建物位於大馬路邊，與系爭社區沒有 關係，原告不應將伊之建物納入。伊未收到系爭105年區權 人會議通知等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈤被告李張秀鳳抗辯：伊是128號1樓，也是大馬路邊，原告申 請核准報備之事，伊不清楚，伊之建物與系爭社區沒有任何 公共設施等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈥被告李盛森抗辯：伊之建物在巷子裡面，沒有公共設施，伊 門口是自行打掃，不應該將伊納入系爭社區範圍等語。並聲 明：原告之訴駁回。
㈦被告郭倍欣抗辯：原告不合法，且管理費也應按房子大小收 費，以前的問題應先處理等語。並聲明：原告之訴駁回。 ㈧被告蔡麗娟抗辯：伊是自己打掃門口，不應將伊之建物納入 等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈨被告歐陽利彥抗辯：系爭社區從環山路一段94號至13巷1號 ，共14棟，總計584戶，但僅579戶劃定應繳管理費。該等建 物並無公共設施，皆各樓戶自行負擔維修，原告請求不合理 等語。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利益判決，願供 擔保請准免為假執行。
㈩被告潘思源抗辯：伊建物所在土地留有當初建商（亞青建設 公司）種植以美化社區之榕樹，因年久長為大樹，落葉不少 ，伊建議管委會修樹以維護安全，管委會竟不同意。因管委 會無理之態度，無服務社區之精神，故伊拒絕繳納管理費等 語。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利益判決，願供擔 保請准免為假執行。
被告吳法抗辯：系爭社區每棟建物共同使用地下蓄水池與一 道樓梯（前後棟相通），由該棟自行管理維護，除此無其他 共同使用空間及設施，無共同管理之需求。原告收取管理費 不合理等語。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利益判決 ，願供擔保請准免為假執行。
四、法院之判斷
㈠原告主張系爭社區依公寓大廈管理條例規定，於105年12月2 4日召開系爭105年區權人會議，成立管理組織，制定系爭規 約，報經臺北市政府106年3月9日北市都建字第10635821700 號函同意備查在案等情，業據提出臺北市政府都市發展局函
文、系爭105年區權人會議會議紀錄、系爭社區原告布告欄 公告照片、原告106年10月15日第4次委員會議紀錄、系爭規 約等影本為證，且有臺北市政府建築管理工程處107年9月5 日北市都建寓漬第0000000000號函送上述申請報備案卷影本 可佐，原告此部分主張，可堪信實。又，原告主張被告分別 為附表一所示區分所有建物之所有權人，亦有原告提出之建 物登記謄本可參，且為被告所不爭執，亦堪信實。 ㈡原告復主張被告為系爭社區之區分所有權人，自106年4月起 迄今，均未依系爭規約及系爭105年區權人決議繳納每月200 元之管理費等語，被告不爭執未繳納管理費之事實，惟分別 以前詞置辯。是本件應審酌之爭點在於：⒈系爭105年區權 人會議是否未經合法召集而不存在？⒉系爭105年區權人會 議是否不符公寓大廈管理條例第53條之要件而無效？⒊原告 得否請求被告繳納管理費？茲論述如下：
⒈系爭105年區權人會議並無未經合法召集而決議不存在之情 事：
⑵部分被告雖抗辯系爭105年區權人會議未依公寓大廈管理條 例第25條第3項、公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項規 定，推選召集人並公告，無合法召集人存在云云。惟按，公 寓大廈管理條例第25條第3項規定：「區分所有權人會議除 第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理 委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委 員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同 解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任 管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推 1人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規 定，任期1至2年，連選得連任1次。但區分所有權人會議或 規約未規定者，任期1年，連選得連任1次。」公寓大廈管理 條例施行細則第7條則規定：「本條例第25條第3項所定由區 分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有 區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。」經 查，系爭105年區權人會議之召集，係經61位區分所有權人 推選訴外人陳鵬洲為召集人，而於105年11月1日至同年月10 日公告，嗣由陳鵬洲為召集人，而於同年12月24日上午在內 湖區環山路1段136巷12弄10-1號社區管理服務中心前廣場召 開，此有原告提出之推選召集人名冊、系爭社區布告欄揭示 公告之照片及系爭105年區權人會議紀錄等影本為證（見本 院卷二第41至49頁、本院卷一第27至30頁），且經本院核閱 上述臺北市政府建築管理工程處函送之申請報備案卷影本查 明無訛，難認有不符前揭規定之情事。被告抗辯系爭105年
區權人會議無合法召集人存在，決議不存在云云，尚非可採 。
⑵至於部分被告抗辯未收到105年開會通知云云，縱認屬實， 亦為召集程序有無瑕疵之問題，依公寓大廈管理條例第第1 條第2項規定，應循民法第56條第1項撤銷總會決議之規定， 由區分所有權人於決議後3個月內訴請法院撤銷區分所有權 人會議決議，以資救濟。系爭105年區權人會議決議既未經 系爭社區區分所有權人依上述規定訴請法院撤銷確定，自不 影響該決議之效力。
⒉系爭105年區權人會議並無不符公寓大廈管理條例第53條規 定而無效之情事：
按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使 用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準 用本條例之規定。公寓大廈管理條例第53條定有明文。被告 雖分別以前詞置辯，然查：⑴由部分被告所述，亦可知悉台 北花園城本屬建商整體規劃依序建築完成之大型社區，本件 579戶建物應屬環山路以北第一期範圍。而觀諸被告歐陽利 彥提出其所繪製之地段平面圖（見本院卷一第538頁）、原 告提出之社區平面位製圖（見本院卷二第51頁），並比對谷 歌（Google）地圖（見本院卷二第268至278頁）所示關係位 置可知，此等建物位屬環山路一段以北、環山路一段136巷 以西、西安公園以東之三角型地區，除面向環山路一段之道 路外，東側、北側均為山坡地，約計14排(棟)之公寓型建物 ，各排(棟)之間巷弄關係位置、進出主要通道之區域環境而 言，客觀上，應具有集居性質無訛。⑵再參諸上述臺北市政 府建築管理工程處所函送申請案卷內附之照片等申報資料可 知，系爭社區事實上設有管理服務中心、大型之公告欄等公 共設施，至於該管理服務中心建物所在之土地是否自有？該 管理服務中心所在建物初始係何人興建？均不影響該管理服 務中心確屬公共使用之性質。⑶復以，檢視上述推選召集人 名冊之內容，亦可知參與推選者，涵蓋分散於系爭社區每一 排、每一巷弄之建物所有權人。而系爭105年區權人會議出 席區分所有權人計411人，占全體區分所有權人70.98%之比 例，出席區分所有權比例亦占全體區分所有權70.4%之比例 ，會議中並討論有關社區服務中心用地向國有財產局繳納補 償金申辦承租手續之議案，及臨時動議討論：①社區部分樓 梯間扶手搖晃不安全，請管委會代尋廠商維修，費用由各樓 梯住戶自行負責分攤；②建議由管委會購買梯子供住戶借用 ；③小公園很晚有人喧嘩，應豎立「禁止喧嘩」牌子，建議 巡邏箱移至小公園等內容，亦有該會議紀錄影本可憑（見本
院卷一第27至30頁）。另參酌原告提出之106年10月15日第 4次委員會議紀錄，亦記載臨時動議討論社區年度清洗水塔 日期安排及先洽詢清潔公司確定費用等內容（見本院卷一第 34、35頁）。由此可見系爭社區確有公共設施使用及管理整 體性之需求，而原告亦有負責公共設施管理維護之事實，甚 為明確。⑷綜上以解，系爭105年區權人會議，以系爭社區 579戶為範圍，成立原告之管理組織、制定系爭規約等決議 ，當無不符公寓大廈管理條例第53條規定而無效之情事。 ⒊原告得請求被告繳納管理費；
承上所述，系爭105年區權人會議並無被告抗辯不存在或無 效之事由，原告當屬依公寓大廈管理條例成立、經主管機關 核備，系爭社區合法之管理組織，依公寓大廈管理條例第38 條第1項規定，自具備當事人能力。又，原告乃系爭另案裁 定確定之後，始經系爭105年區權人會議決議成立，自不受 系爭另案裁定效力之羈束，併予敘明。再按，區分所有權人 或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用 已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管 理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲 延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。系爭規約第16 條第1款、第2款亦明文區分所有權人應遵照區分所有權人會 議決議繳交管理費。而依系爭105年區權人會議決議，系爭 社區區分所有權人應繳管理費為每戶每月200元，亦有上述 系爭105年區權人會議會議紀錄影本可佐。準此，原告本於 上述規定及系爭規約、系爭105年區權人會議決議，請求被 告給付應繳納之管理費，自屬有據。
五、從而，原告本於公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第16條 規定之法律關係，請求被告分別給付原告各如附表一所示之 金額，為有理由，應予准許。
六、原告及部分被告分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為 假執行，均無不合，爰就其餘未陳明免假執行之被告部分併 依職權，分別酌定相當擔保金額，為假執行或免為假執行之 宣告，如主文第三項所示。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
㈠反訴被告於105年12月24日召開系爭105年區權人會議前，未 依公寓大廈管理條例第25條第3項、公寓大廈管理條例施行 細則第7條第1項規定，推選召集人並公告，無合法召集人存 在，更無合法召開之區權人會議可言，所為成立管委會、系 爭規約及選任管理委員之決議不存在，反訴被告應無當事人 能力。倘系爭105年區權人會議之召集人產生程序及召集程
序合法，援引反訴原告於本訴之答辯，反訴原告所有之建物 ，與系爭社區其他建物間，並無設立集居地區管理組織之必 要，系爭105年區權人會議之決議，亦違反公寓大廈管理條 例第53條規定而屬無效。爰提起反訴。
㈡並聲明：⒈先位聲明：確認系爭105年區權人會議之決議不 存在；⒉備位聲明：確認系爭105年區分權人會議決議無效 。
二、反訴被告抗辯：援引本訴之主張。
三、本件反訴之爭點同於本訴，系爭105年區權人會議並無未經 召集權人合法召集而決議不存在之情事，亦無不符公寓大廈 管理條例第53條規定而無效之情事，均已析述如上，反訴原 告之主張，自非可採。
四、從而，反訴原告先位請求確認系爭105年區權人會議之決議 不存在，及備位請求確認系爭105年區權人會議決議無效， 皆無理由，俱應予駁回。
叁、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述， 併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
書記官 王玉雙