臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第138號
上 訴 人 劉火生
劉仁忠
劉英平
劉文達
劉瑋瑜
葉劉貴米
倪劉貴香
上七人共同
訴訟代理人 吳光陸律師
何立斌律師
蔡得謙律師
複代 理 人 甘妮右
被上 訴 人 潘美玲
訴訟代理人 林冠儒律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年1
2月29日臺灣苗栗地方法院105年度訴字第34號第一審判決提起上
訴，本院於108年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回（原判決主文第十項更正為：被告劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達、劉瑋瑜、葉劉貴米、倪劉貴香應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○地號土地如附圖㈣所示面積二五三平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還潘美玲。第十一項更正為：被告劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○地號土地如附圖㈣所示面積一○六平方公尺之水泥地面、面積七平方公尺之花臺拆除，並將上開土地返還潘美玲）。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、程序方面：
(一)訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。上開規定， 依同法第463條明定於第二審訴訟程序準用之。 原審原告 王陳好完、翁志誠在原審法院以其為苗栗縣○○鄉○○○ 段000000地號土地（下稱系爭土地）之公同共有人，訴請 上訴人劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達、劉瑋瑜、葉劉
貴米、倪劉貴香（下稱上訴人）分別拆除無權占用系爭土 地如原審判決附圖㈣（下稱附圖）所示面積 253平方公尺 之地上建物（下稱系爭房屋即如附表所示系爭房屋)、106 平方公尺空地上之水泥地面、 7平方公尺之花臺（即附表 所示附屬地上物）（以下合稱系爭地上建物），並將上開 所占用之土地（面積合計366平方公尺， 下稱系爭占用土 地）返還予王陳好完、翁志誠及其餘全體共有人。嗣於本 案訴訟繫屬中即於民國106年2月20日，系爭土地業以買賣 為原因，移轉所有權登記予潘美玲〔嗣經合併分割，現編 定為同段000-000地號（面積406平方公尺，含括系爭占用 土地， 見本院卷二第6至10、30至43頁土地登記謄本、地 籍異動索引、地籍圖謄本）〕。本件訴訟標的之法律關係 即系爭土地所有權既於訴訟繫屬中移轉於潘美玲，業經潘 美玲聲請承當本件訴訟，並經兩造同意 （見本院卷三第3 頁背面），則潘美玲聲請代王陳好完、翁志誠承當訴訟， 即應准許。
(二)在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限， 此觀諸民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第4款等 規定即明。本件原起訴聲明關於「返還原告及其他全體共 有人」部分，因訴訟標的之法律關係已移轉於被上訴人， 經被上訴人承當訴訟而變更聲明為「返還被上訴人（即潘 美玲）」（見本院卷三第174頁)，核屬因情事變更而以他 項聲明代最初之聲明，應予准許。
二、被上訴人之主張：系爭土地原為訴外人台灣農○股份有限公 司（下稱農○公司）所有，訴外人陳○深於64年3月5日與農 ○公司簽訂不動產買賣協議書（下稱系爭買賣協議），向農 ○公司購買系爭土地，並於73年11月15日完成所有權移轉登 記。陳○深於78年8月14日死亡， 由王陳好完、翁志誠及其 他繼承人於102年8月13日辦理土地公同共有繼承登記，再於 106年2月20日以買賣移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人 現為系爭土地之所有權人。上訴人之父親即訴外人劉○雨（ 已歿）於陳○深取得系爭土地所有權前，已無權占用農○公 司之系爭土地，且未經農○公司、陳○深或其繼承人王陳好 完、翁志誠等人同意，竟於系爭土地上搭建系爭地上建物， 並設籍居住使用系爭占用土地。系爭000-00地號土地係分割 自同段000-0地號土地，雖劉○雨曾就同段000-0、000-00地 號等土地之使用，與農○公司簽訂三○茶場合作造林契約書 （下稱系爭合作造林契約），惟該合作造林契約並非租地建 屋契約，且明訂有效期間為15年，延長需經雙方同意，續約
時，亦需由承租方即劉○雨向農○公司提出續約申請，並獲 同意後，方能續行其權利。劉○雨未曾向農○公司申請續約 ，則系爭000-00地號土地之租約已於55年12月31日（或73年 3月1日）因租期屆滿而消滅，縱農○公司未即時收回土地， 亦不得認有不定期限租賃關係存在。系爭土地之地目為林， 劉○雨擅自在地上興建系爭房屋，為違法使用，該房屋非合 法登記之建物，農○公司與劉○雨間不可能成立租地建屋契 約。況上訴人所提出其他書證，亦均無法證明劉○雨或上訴 人與農○公司間曾成立租地建屋之契約，縱認有租地建屋關 係，亦因系爭房屋早已不堪使用，租賃關係即歸於消滅。被 上訴人為系爭占用土地之所有權人，上訴人為劉○雨之繼承 人，雖繼承系爭地上建物之權利，惟係無權占有使用被上訴 人之土地，爰依民法第767條第1項規定，訴請上訴人將系爭 地上建物拆除，並將系爭占用土地返還被上訴人。三、上訴人之答辯：系爭000-00地號土地係於65年6月9日分割自 同段000-0地號，000-0地號土地及附近其他土地，在日據時 期原為三井株式會社所有，因三井株式會社主要以種植茶葉 販賣為營業，其將劉○雨與伯○坑全體居民列為佃農，將土 地分別交由劉○雨與其他居民使用並種植茶葉，且為便於種 植，復同意劉○雨及其他居民建屋居住，系爭房屋早在日據 時期，即由劉○雨建築使用。嗣臺灣光復，政府接收日產， 由農○公司取得000-0地號土地與其他土地所有權， 並由農 ○公司三○茶場（下稱三○茶場）繼續經營茶葉生產，分別 與包含劉○雨在內之佃農簽訂各式土地租賃契約，除提供系 爭地上建物所在面積0.0410甲（折算為0.398公頃或398平方 公尺）之土地，作為劉○雨承租興建系爭房屋使用，另與劉 ○雨簽訂系爭合作造林契約（契約編為41拐移字第11號）。 依三○茶場製作之耕作圖、租約過程調查表，清楚記載劉○ 雨承租土地之原始房屋基地位置、面積，可知劉○雨確有承 租系爭土地興建系爭房屋居住；且系爭土地於64年3月5日出 售給陳○深後，農○公司仍繼續向劉○雨收取基地租賃之租 金，陳○深亦同意農○公司續收租金至74年間，陳○深自應 繼受原有之基地租賃關係。租地建屋關係既不以成立書面契 約為必要；且系爭房屋並無不堪使用之情形，則劉○雨基於 租地建屋關係而占有使用系爭土地，上訴人繼承劉○雨之該 項權利，自非無權占用系爭土地。又農○公司將系爭土地出 售予陳○深，依買賣不破租賃原則，劉○雨就系爭占用土地 之租地建屋契約關係對陳○深仍繼續存在；且農○公司未將 出賣系爭土地通知有優先承買權之承租人劉○雨，其買賣契 約自不得對抗劉○雨，被上訴人雖自陳○深之繼承人王陳好
完等人取得系爭土地所有權，仍應繼受其前手之上開義務。 上訴人既繼承系爭租地建屋之契約關係，有權占有使用租用 之建築基地；且王陳好完等人出售系爭土地未通知上訴人優 先承買，其買賣契約亦不得對抗上訴人，被上訴人自不得對 上訴人主張無權占有，其請求拆屋還地，即無理由。四、原審法院判決：㈠上訴人劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達 、劉瑋瑜、葉劉貴米、倪劉貴香應將坐落苗栗縣○○鄉○○ ○段 000000地號土地如附圖所示面積253平方公尺之建物拆 除，並將上開土地返還被上訴人（原起訴聲明係「返還原告 及其他全體共有人」，被上訴人於本院變更聲明為「返還被 上訴人」，見本院卷三第174頁，下同)。㈡上訴人劉火生、 劉仁忠、劉英平、劉文達應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段00 0000地號土地如附圖所示面積106平方公尺之水泥地面、 面 積7平方公尺之花臺拆除， 並將上開土地返還被上訴人〔原 審判決主文第十二、十三項關於自建物遷出、將戶籍遷出部 分，業經被上訴人於本院撤回（見本院卷三第174頁)，非本 件審理範圍〕。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上 訴人部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴 駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
(一)坐落苗栗縣○○鄉○○○段 00000地號土地原為農○公司 所有，陳○深與農○公司於64年3月5日簽訂不動產買賣協 議書，由陳○深向農○公司購買該筆土地及同段其他地號 土地（見原審卷一第223、224頁）。該000-0地號土地於6 5年6月9日分割出000-00地號土地（見本院卷一第103頁00 0-0地號土地登記簿謄本標示部、本院卷二第188頁000-00 地號土地登記簿謄本標示部，即系爭土地）。陳○深於73 年11月15日以買賣為原因登記取得系爭土地所有權（見本 院卷二第30頁)。陳○深於78年8月14日死亡，該土地由王 陳好完、翁志誠及其他繼承人於102年8月13日辦理繼承登 記為公同共有（見原審卷一第12至14頁）。嗣王陳好完、 翁志誠等人於106年2月20日將系爭土地以買賣為原因移轉 所有權登記予被上訴人（見本院卷二第37至39頁）。 (二)陳○深與農○公司間系爭買賣協議第3條第1項第 2款約定 ：「甲方（即農○公司）於訂立本協議書一週內，會同乙 方（即陳○深）到現場將土地（包括甲方放租之茶園等） 按現狀指界點交乙方接管即時管業（即佃農不起耕買主照 原辦法繼續租佃關係），同日由乙方在接收清冊上簽名蓋 章。於二個月以內甲方應將土地所有權狀連同書件全份交 與乙方辦理土地所有權移轉登記（過戶書件由乙方委託之
代書填妥用印後送甲方同意用印)。」第4條約定：「地上 物處理：本協議書出售土地，有關甲方原以放租予現耕農 種植茶園、林木、什作及建有農舍等，概由乙方自行與承 租人或使用人協調解決，甲方不負收回土地及清除地上物 或補償任何責任。如有第三者侵佔時，亦概由乙方自理與 甲方無涉。但因訴訟必須由甲方協同出面時，甲方得本道 義上協助乙方解決，其費用概由乙方負擔。」（見原審卷 一第223、224頁）。
(三)如苗栗縣銅鑼地政事務所複丈日期104年11月5日土地複丈 成果圖附圖㈣（即附圖）所示面積253平方公尺之建物 、 面積106平方公尺之水泥地面及面積7平方公尺之花臺占用 系爭000-00地號土地。系爭房屋之門牌；系爭房屋及附屬 地上物之所有人、居住者、設籍者如附表所示。 (四)上訴人之被繼承人劉○雨與農○公司茶業分公司三○茶場 簽訂合作造林契約書， 該契約書第1條約定合作造林地點 面積完成期限： 「○○鄉○○○段000-0、000-00地號土 地之造林完成期限為41年1月。」第3條約定：「本契約有 效期限自41年1月1日起至55年12月31日止為期15年，但得 視林木生長情形經雙方同意可酌情縮短或延長。」 第4條 約定：「契約期滿後乙方（即劉○雨）如須續造林時，得 申請甲方（即農○公司）優先承辦。」（見原審卷一第15 8頁）。
(五)苗栗縣三義鄉公所（下稱三義鄉公所）耕地租佃委員會72 年1月24日調解筆錄案由欄記載： 「為調解台灣農○公司 未通知佃農，私售耕地乙案」，調解經過欄記載：「1.本 案申請人陳○田、鍾○廷、劉○富、吳○盛、劉○雨、魏 ○火、葉○秀、李徐○妹、徐邱○妹、江○發、徐○坤、 劉○戊等12人，均經對造人（即台灣農○公司董事長）承 認有發生租賃關係，各承租人自68年迄今未收繳各項佃租 ，應繼續清繳，並請農○公司承認租佃存續。5.優先承買 權，在法律許可範圍內，對造人同意妥善處理。6.以上各 點雙方同意調解成立。」（見原審卷四第95、96頁）。六、本件之爭點：
(一)上訴人是否具有占有使用系爭占用土地之權利？ (二)被上訴人依所有物返還請求權，訴請上訴人將系爭地上建 物拆除，並返還系爭占用土地，有無理由？
七、本院得心證之理由：
(一)劉○雨就系爭占用土地與農○公司間有租地建屋之契約關 係，農○公司於64年3月5日出售系爭土地與陳○深時，該 租地建屋契約關係，仍有效存在：
１、上訴人主張劉○雨就系爭占用土地與農○公司間有租地 建屋契約關係存在之事實，業據提出調解租佃爭議通知 書、三義鄉公所72年2月8日函檢送耕地租佃委員會調解 筆錄及其附件土地租約過程調查表（見原審卷四第93至 101頁、本院卷一第151至157頁， 下稱系爭調解筆錄、 系爭調查表)、耕作圖、三○茶場64年9月15日函（見本 院卷一第86至88頁、本院卷二第115頁)、租金收據、統 一發票（見原審卷一第161至175頁、本院卷一第89至10 0頁、本院卷二第100至110頁）為證。 上開書證均紙質 泛黃，顯有相當時日，顯非臨訟所製作，復經證人即70 年4月1日起在三○茶場擔任農務技佐迄 102年退休仍續 聘為農○公司苗栗分公司副理之邱○生到庭結證：耕作 圖係農○公司於41年間接收後，根據現場的實際使用現 況去繪製，如果種茶就會寫「茶」，如果已經蓋房子的 ，就在圖上標示「建」，會收建築基地的租金（建地租 ），種茶的就收茶園租、種菜、種蕃薯的就是雜作租， 當時公司有繳租的有租用地（建）、茶園、雜作、桂竹 園、果園、合林，前5項原本無租約， 應每年繳納租金 ，80年以後為配合三七五減租6年一換， 才改成有書面 租約，合林本來就有簽立書面契約，10年砍一次，與佃 農分收，佃農取得7成，農○公司分得3成，砍伐後次年 ，佃農如有來領樹苗、種子，就會續訂書面契約，讓承 租戶造林，建地和雜作是用蕃薯計算租金，但數量不一 樣，竹園用竹子計算，每種類的租金計算方式不同，但 都是用農作物來折算現金。耕作圖上關於劉○雨部分， 標示000-0-41、0410， 其中000-0是地號、41是農○公 司的編號，0410是繳租的面積，指0.0410台甲，繳租收 據記載的面積與耕作圖標註相符。農○公司所接收的土 地是日據時期三井會社交總攬全局臺灣茶葉公司，再交 給農○公司，所有類別是依現場調查測量面積，分門別 類。系爭調查表係因農○公司出售系爭土地，買方陳○ 深要求提供使用現況給他們，由我根據農○公司的台帳 等先前資料，經實地調查而製作，先提供給陳○深去解 決租約即土地使用權、補償承租人或佃農等問題，後來 承租戶申請調解，就提供該調查表給調解委員會，內容 沒有變動，系爭調解筆錄是公所製作的，當然是真的， 租金收據、統一發票確定是農○公司所開的，均為真正 。劉○雨的合作造林契約與租用地（建）係不同性質的 契約。調解成立後，於72年間收取68至72年度的租金， 73、74年度是買方陳○深通知租約沒有解決，請農○公
司繼續收租金，之後就沒有再收租金等語明確（見本院 卷二第61頁背面至67頁、本院卷三第144頁背面至150頁 ），堪認上訴人所提出上開調解租佃爭議通知書、蓋有 鄉長職名章之三義鄉公所72年2月8日函送系爭調解筆錄 及所附系爭調查表、 耕作圖、三○茶場64年9月15日函 、租金收據、統一發票等書證，均屬真正，被上訴人以 非屬必要記載之保存年限、檔號或非必要蓋用之公所印 信有欠缺，否認三義鄉公所函及系爭調解筆錄之真正云 云，尚非可採。又證人邱○生於70年4月1日起任職於農 ○公司，負責管理土地、所有耕作人現況，包含○○鄉 ○○○段土地租佃事務，其上開處理經過之證言，核與 相關書證顯示之事實相符，且未背於常理，再觀諸證人 邱○生另外所為林地不能蓋房子；房屋不能整個拆掉重 建；整建、擴建要經過申請核准，但從來沒有人申請， 照理來講，申請應該也不會准許；劉○雨沒有向農○公 司申請許可增建或改建等證言（見本院卷三第145、147 、148頁)，並非有利於上訴人，顯見證人邱○生應僅係 客觀陳述其見聞之事實，並無故為偏頗上訴人之情事， 所為上開證言，應可採信。被上訴人以證人邱○生就與 租地建屋性質不同之合作造林契約相關陳述；本院未據 為認定系爭土地於出售陳○深前是否有租地建屋契約（ 詳後述）之系爭土地是否為建地、可否蓋房子、有無書 面租約、出售陳○深後續收租金問題等陳述，及更正或 補充先前證言之陳述，臆測證人邱○生係因人情壓力而 為偏頗上訴人之證言，不可採信云云，自非可採。 ２、系爭43、44、49、51、54、55、57年度租金收據分別明 確記載「房屋租」「建築地租」「房屋基地」等文字； 且觀諸劉○雨與其家屬， 於38年9月25日即已將戶籍遷 入系爭房屋即門牌苗栗縣○○鄉○○村○○○00號於58 年7月15日整編前之○○村○○000號（見原審卷一第17 7至180頁），顯見早於64年3月5日農○公司與陳○深簽 訂系爭買賣協議書（見原審卷一第223、224頁），由陳 ○深向農○公司購買系爭土地之前， 劉○雨已在000-0 地號土地上興建系爭房屋居住逾25年，且至遲於43年間 ，即以其中0.410甲為其建築基地之面積， 計算劉○雨 應繳付農○公司之租金（原租金係73.8公斤蕃薯，49年 度以後則以246公斤蕃薯計算)，堪認至遲自43年間起， 農○公司就000-0地號其中劉○雨使用面積0.410甲建築 房屋居住之土地，係以房屋基地之方式收取租金，迄64 年3月5日出售系爭土地與陳○深時，已逾20年，則不論
在農○公司接收管理系爭土地之前，劉○雨與日據時期 三井會社、臺灣茶葉公司有無使用該土地權利之契約關 係，均無礙於劉○雨與農○公司間， 就該面積0.410甲 土地，確已有逾20年租地建屋之租賃關係存在。該建築 基地面積0.410甲，依1甲＝0.9699公頃換算，即為0.39 8公頃（0.410×0.9699＝0.398，小數點第3位以下四捨 五入，即398平方公尺)，此與系爭調查表所載面積且當 時地號業因分割編定為000-00地號相符，復經比對耕作 圖（見本院卷二第115頁)、原審法院104年11月5日現場 履勘測量之複丈成果圖（見原審卷二第43頁）、地籍圖 （見本院卷二第43頁），系爭地上建物坐落位置符合耕 作圖標示為「劉○雨」「建」「0.410」之區域， 其面 積合計僅366平方公尺，未逾原計算租金之面積398平方 公尺，堪認劉○雨就系爭占用土地部分，於系爭調查表 製作前，確與農○公司間有租地建屋之租賃關係存在。 又系爭調查表既係證人邱○生依農○公司內部掌理之台 帳等文件及現地調查結果所製作，其中劉○雨部分有合 林、雜林及建等3種合作或租約類別， 其使用土地對價 之計算數額及支付方式均不同，顯為獨立3種契約， 則 系爭面積0.410甲土地之租地建屋租賃契約， 既與另筆 合作造林契約（見原審卷一第158頁)不同，租賃期限應 各依其約定，當不能以系爭合作造林契約期限於55年12 月31日（或73年3月1日）屆滿，即認系爭租地建屋租賃 契約亦於55年12月31日（或73年3月1日）歸於消滅。況 系爭調解筆錄既經當時之三義鄉公所耕地租佃委員會於 72年1月24日調解成立， 明列申請人係包含劉○雨在內 之陳○田等12人，對造人為農○公司，並經出席委員、 兩造當事人、關係人三○茶場場長分別用印，將系爭調 查表列為附件，由三義鄉公所依據苗栗縣政府函文，以 72年2月8日函檢送給劉○雨，其「調解經過」欄下原區 分「雙方意見」「調解結果」2細項均經劃除， 留「調 解經過」欄記載6點： 「1.本案申請人陳○田、鍾○廷 、劉○富、吳○盛、劉○雨、魏○火、葉○秀、李徐○ 妹、徐邱○妹、江○發、徐○坤、劉○戊等12人，均經 對造人承認有發生租賃關係，各承租人自68年迄今未收 繳各項佃租，應繼續清繳，並請農○公司承認租佃存續 。‧‧‧4.申請人承租土地如附件見調查表。5.優先承 買權，在法律許可範圍內，對造人同意妥善處理。6.以 上各點雙方同意調解成立。」(見本院卷一第132頁勘驗 結果、153至157頁調解筆錄及其附件調查表彩色影本）
。參諸三義鄉公所72年2月8日函記載「請依照調解結果 履行」（見本院卷一第152頁)，顯見劃除「雙方意見」 「調解結果」2細項， 僅係方便合併記載調解經過，其 第6點既記載「以上各點雙方同意調解成立」， 三義鄉 公所函亦記載「請依照調解結果履行」，堪可認定系爭 調查表所載劉○雨就 000-00地號面積398平方公尺土地 ，有租別「建」之租約，為農○公司在調解成立時，承 認有發生租賃關係。更加證明劉○雨就系爭占用土地部 分，確與農○公司間有租地建屋之租賃契約關係存在。 被上訴人以民國60年後之租金收據未再有「房屋租」「 建築地租」「房屋基地」等文字，認劉○雨與農○公司 間就系爭占用土地已無租地建屋契約關係云云，自非可 採。
３、上開租金收據雖其中57年度記載承租土地之地號為000- 000（見原審卷一第165頁），惟農○公司出租給各承租 人使用之土地，除登載地政機關編定之地號、地目、等 則外，另有列管自行實測圖號、勘測地號（見原審卷二 第211頁三○茶場土地耕作人登記簿），其中勘測地號0 00-000土地確為劉○雨所承租（見本院卷一第87頁農○ 公司64年9月15日函)，再觀諸該57年度租金收據所載， 承租面積0.410甲、租金數額為蕃薯246公斤、清冊編號 拐字第3-73，核與49、51、54、55、60、61、68、69、 70、71年度之租金收據均相符合，亦與43、44年度租金 收據記載之面積；56、64年度租金收據之租金數額；62 、66、72、73、74年度租金收據之面積、租金數額相同 ，顯見確均係同一筆建築基地租金之收據，被上訴人以 57年度租金收據記載之地號為000-000， 認與系爭土地 無關，自非可取。 又系爭000-0地號土地於65年6月9日 分割出系爭000-00地號土地（見本院卷一第103頁000-0 地號土地登記簿謄本標示部、 本院卷二第188頁000-00 地號土地登記簿謄本標示部)，其租金收據原本記載000 -0地號，嗣改為000-00地號，乃屬當然，被上訴人以此 質疑其真正，亦無可採。上訴人另提出部分租金收據， 固記載承租土地之地號為000-0（見原審卷一第167至17 0頁)，惟觀其承租人為劉○雨之配偶徐○妹，核與劉○ 雨承租系爭土地為上開建築基地無關，此由系爭調查表 第1頁第5列記載徐○妹亦有租賃之調查結果即明，被上 訴人執上開000-0地號土地之租金收據， 否認劉○雨就 系爭占用土地與農○公司間有基地租賃契約關係，更非 可採。
４、租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相 當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限 ，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房 屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以 承租當時所建房屋之通常使用判斷(最高法院105年度台 上字第1200號裁判要旨參照）。本院就系爭房屋最初興 建及其後重建或整建之時間、原始建築物在重建或整建 為現況建物前是否已達不堪使用之程度等事項，囑託中 華民國建築師公會鑑定結果，認系爭房屋最初興建時間 應於50年1月之前（木石磚造、土竹造），面積約127.6 ㎡， 62年11月22日時已整建面積略小於253㎡（廚房面 積較小）的相似三合院建築物，66年整建廚房新增面積 ，建築物面積略近約同現況253㎡， 該時點並有屋頂主 廳堂、起居室及廚房屋頂的整建過程，73年時再次全面 整建過屋瓦（含屋架），部分拆除重建或整建時間大約 於62年至73年之間陸陸續續進行，原始建築物在整建為 現況前（約民國73年）為不堪使用。此有中華民國建築 師公會108年5月24日全建師會(108)字第000號鑑定報告 書可佐（外放）。是系爭房屋於原始建築後，雖有增建 、部分拆除重建或整建，惟於66年方有屋頂主廳堂、起 居室及廚房屋頂的整建；73年全面整建過屋瓦，原始建 築物約於73年整建前為不堪使用，則於64年3月5日農○ 公司將系爭土地出售與陳○深時，系爭房屋之原始建築 物顯未達不堪使用之程度，劉○雨與農○公司間之系爭 租地建屋契約關係，尚屬有效存在。
５、土地法第103條第2款僅規定租用建築房屋之基地，非因 承租人以基地供違反法令之使用時，出租人不得收回。 參諸民法第438條規定承租人應依約定方法， 為租賃物 之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而 定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用 、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止 契約。堪認承租人將租用建築房屋之基地供違反法令之 使用或未依約定方法使用時，其租地建屋契約並不當然 發生無效或失其效力之法律效果，僅出租人得終止租約 ，收回出租之土地，如出租人未向承租人為終止租約之 意思表示，該租地建屋契約關係仍然有效存在。系爭土 地之地目為林，編定使用種類為山坡地保育區農牧用地 （見本院卷二第188頁土地登記簿謄本)，僅得合法申請 興建農舍，劉○雨縱有未經申請許可，違反法令在系爭 土地興建未經保存登記之房屋居住；且未經農○公司之
同意， 將原始面積約127.6㎡之系爭房屋陸續增建至現 況面積約253㎡， 惟農○公司既將系爭土地出租給劉○ 雨供建築房屋之基地，收取租金至74年間，顯然未曾依 土地法第103條第2款或民法第438條規定事由， 終止該 租地建屋契約，自可推認農○公司於64年3月5日出售系 爭土地與陳○深時，系爭租地建屋契約關係，仍有效存 在。
(二)農○公司出售系爭土地與陳○深時，劉○雨雖有優先購買 之權，惟依當時之法律，該優先購買權僅具債權之效力， 系爭土地既於73年11月15日已完成所有權移轉登記與陳○ 深，上訴人即不得再主張農○公司與陳○深間就系爭土地 之買賣為無效：
１、土地法第104第1項規定：承租人於基地出賣時，有依同 樣條件優先購買之權 ，在64年7月24日該條文修正前， 僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生 債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基 地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時 ，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得 主張第三人承買基地之契約為無效（參看47年台上字第 152號判決）。現行法該條文第2項所定出賣人未通知優 先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得 對抗優先購買權人， 為64年7月24日修正時所新增，自 是厥後該項優先購買權始具物權之效力（最高法院67年 台上字第479號裁判要旨參照)。是建築基地出租人之出 賣行為如發生於64年7月24日土地法修正生效前， 在未 辦理所有權移轉登記之前，承租人自仍得主張其優先購 買權，惟如已辦畢所有權移轉登記，因出賣當時承租人 之優先購買權不具物權之效力，依法律不溯既往之原則 ，即無上開修正條文之適用。
２、農○公司於64年3月5日將系爭土地出售與陳○深，雖於 73年11月15日方完成所有權移轉登記與陳○深（見本院 卷二第30頁），惟農○公司出賣系爭土地之行為係發生 於64年7月24日土地法修正生效前， 劉○雨雖有優先購 買之權，惟當時之法律規定，該優先購買權僅具債權之 效力，依法律不溯既往之原則， 無現行土地法第104條 第2項不得對抗承租人規定之適用， 上訴人即不得於系 爭土地已完成買賣移轉登記後，再行主張農○公司與陳 ○深間就該土地之買賣契約為無效。是上訴人辯稱農○ 公司出售系爭土地未通知劉○雨優先承買，其買賣契約 不得對抗上訴人云云，自非可採。
(三)劉○雨與農○公司間之系爭租地建屋契約，因系爭房屋之 原始建築物於73年間已達不堪使用之程度，其租賃關係業 因期限屆滿而消滅，上訴人已無繼續占有使用系爭建築基 地之正當權利：
１、土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手 之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目 的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定 租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解 為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用 之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用 中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成 之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未 明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力 之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人 租地建屋之原始目的而有失情理之平。是否不堪使用， 原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房 屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使 用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建 屋契約立約時當事人之真意（最高法院95年度台上字第 388號、105年度台上字第1200號裁判要旨參照）。 ２、劉○雨與農○公司間之系爭租地建屋契約，係以劉○雨 使用其所興建之房屋為目的，非有相當之期限不能達其 目的，故劉○雨與農○公司間雖未明定系爭租地建屋契 約之租賃期限，惟依該契約之目的探求其真意，自應解 為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。又依證人邱○ 生所證：房屋不能整個拆掉重建；整建、擴建要經過申 請核准，但從來沒有人申請，照理來講，申請應該也不 會准許；劉○雨沒有向農○公司申請許可增建或改建等 語（見本院卷三第145、147、148頁)，堪認系爭房屋之 原始建築物如有改建或更新材質結構致變更其使用期限 時，自應事先申請農○公司之同意，若未經農○公司明 示許可為增建或整建之變更，其是否不堪使用之認定， 仍應以承租當時所建房屋依通常使用之狀態為斷。劉○ 雨所興建系爭房屋之原始建築物，約於73年整建前達不 堪使用之程度，業經中華民國建築師公會鑑定明確，已 如前述。該鑑定係經鑑定人現場實際會勘，就系爭建物 各部分新舊不同之屋瓦形式、屋架結構，依林務局農林 航空所拍攝之空照圖，參酌內政部107年3月頒布的「風 災震災重大火災爆炸災害救助種類及標準」 第4條給予 安遷補助之非地震造成的相關規定（即：⑴住屋屋頂損
害面積超過3分之1；或鋼筋混凝土造住屋屋頂之樓板、 橫樑因災龜裂毀損，非經整修不能居住。㈡住屋牆壁斷 裂、傾斜或共同牆壁倒損，非經整修不能居住。如達以 上程度之一，建築物即屬達不堪使用之程度），逐一比 對分析，核屬嚴謹專業客觀，自可採信。系爭房屋既係 於62年至73年之間陸陸續續部分拆除重建或整建，顯見 係在居住使用之過程中，分階段逐漸完成，自難以仍有 居住使用之事實，即謂系爭房屋之原始建築物迄73年間 尚無不堪使用之情形。又上開鑑定報告業已詳細說明， 系爭房屋之屋頂整建面積以現況分析，原始建築物屋瓦 均已重新換過， 共有6種屋瓦形式，廚房側的居室屋架 為彩鋼浪板屋頂，明顯屋頂已超過3分之1以上範圍整修 。現況在原始（約民國50年前）建築物上原有柱位側， 大部分以鍍鋅鋼管（或H鋼）補強支撐新或舊有屋架 ， 由儲藏室現況分析，最初樑柱建築結構體柱側有金屬補 強支撐，承載原有竹造的輕質屋頂竹架，研判係為原有 土磚造建物（木石磚造、土竹造）不堪支撐原有（儲藏 室）及整建的屋頂承載，而做的支撐屋頂補強柱，另參 考空照圖民國73年（即鑑定報告附件八附8-1拍攝日期7 3年5月12日空照圖，現勘紀錄為民國71年即鑑定報告書
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