返還價金
臺灣高等法院(民事),上字,108年度,81號
TPHV,108,上,81,20191015,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 108年度上字第81號
上　訴　人　上閤屋餐廳股份有限公司

法定代理人　蔣正男　


訴訟代理人　陳昌羲律師
　　　　　　陳彥廷律師
被上訴人　　允泰開發有限公司

法定代理人　王芳怡　
被上訴人　　王黃好款（即王泰清之承受訴訟人）

　　　　　　王君如（即王泰清之承受訴訟人）

　　　　　　王麗文（即王泰清之承受訴訟人）

　　　　　　王秀蘭（即王泰清之承受訴訟人）

　　　　　　王義強（即王泰清之承受訴訟人）

　　　　　　王秀玲（即王泰清之承受訴訟人）

　　　　　　王維聖（王泰清之承受訴訟人）

共　　　同
訴訟代理人　洪士傑律師
複代理人　　徐子雅律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國107年12
月11日臺灣新北地方法院106年度訴字第2613號第一審判決提起
上訴，本院於108年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下列第二、三、四項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人允泰開發有限公司應再給付上訴人新臺幣貳佰捌拾參萬陸仟伍佰元部分自民國一０六年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人王黃好款、王君如、王麗文、王秀蘭、王義強、王秀玲、王維聖應於繼承王泰清之遺產範圍內，再連帶給付上訴人新臺幣貳佰捌拾參萬陸仟伍佰元部分自民國一０六年四月十一日起至



清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第二項、第三項所命給付，如其中任一人已為給付，其餘之人在該給付範圍內免給付之義務。
其餘上訴駁回。
原判決主文第二項應更正為被上訴人王黃好款、王君如、王麗文、王秀蘭、王義強、王秀玲、王維聖應於繼承王泰清之遺產範圍內，連帶給付上訴人新臺幣貳佰捌拾參萬陸仟伍佰元。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；依上開規 定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。 民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。查，本 件被上訴人王泰清於訴訟繫屬期間即民國（下同）108年2月 17日死亡，其繼承人王黃好款、王君如、王麗文、王秀蘭、 王義強、王秀玲、王維聖（下稱王黃好款等7人）於108年3 月14日具狀聲明承受訴訟等情，有聲明承受訴訟狀、繼承系 統表、王泰清之除戶謄本及其全體繼承人之戶籍謄本附卷可 稽（見本院卷第121頁至第123頁、第127頁、第139頁至第14 5頁），核與前開規定相符，自應准許之，合先敘明。二、次按當事人在第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在 第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。民事 訴訟法第447條第1項第3款著有明文。查，本件上訴人於原 審先位之訴主張伊向被上訴人允泰開發有限公司（下稱允泰 公司，與王泰清或其全體承受訴訟人則合併稱被上訴人）及 王泰清購買坐落新北市○○區○○段000○0○地號土地之應 有部分，及土地上之「玄泰A+」D3棟1樓之預售屋（門牌號 碼為新北市○○區○○○路0段000號1樓，下分別稱系爭土 地、系爭房屋），暨地下1層編號99號停車位（下合併稱系 爭不動產），並分別與允泰公司、王泰清簽訂「玄泰A+」房 屋預訂買賣契約書、「玄泰A+」土地預訂買賣契約書（下分 別稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合併稱系爭房 地買賣契約），惟系爭房屋正面2樓上方大理石（下稱系爭 大理石牆面）嚴重滲水，經伊多次要求允泰公司改善而未改 善完畢，伊乃於106年3月31日以林口郵局第232號存證信函 通知允泰公司解除系爭房地買賣契約，並依民法第259條第2 款規定，請求被上訴人返還伊已繳買賣價金新臺幣（下同） 567萬元等語〔見原審卷㈠第11頁至第15頁〕；嗣上訴人上 訴後，於本院主張被上訴人已將系爭房地出售予第三人，已



陷於給付不能，而於本院108年6月24日準備程序主張依民法 第256條規定解除系爭房地買賣契約，並依民法第259條第2 款規定，請求被上訴人返還伊已繳買賣價金567萬元等語（ 見本院卷第235頁、第241頁），則上訴人於本院所為前開主 張，核屬上訴人於原審已提出解除系爭房地買賣契約，請求 被上訴人返還買賣價金之攻擊方法之補充，與前揭規定並無 不合，應准許之。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊與允泰公司、王泰清分別於102年6月4日、 102年6月11日簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約， 約定伊以1,285萬元向王泰清購買系爭土地，以604萬元（含 稅）向允泰公司購買系爭房屋及停車位，總價為1,889萬元 ，伊並已支付土地價款386萬元、房屋價款181萬元，合計 567萬元。詎系爭大理石牆面嚴重滲水，且遇下雨時即反黑 ，並與周遭之大理石色澤完全不同，雙方就此多次討論解決 之方法，兩造達成系爭不動產於系爭大理石牆面完全修復後 ，始進行驗收交屋，並由伊配合辦理貸款等事項。因允泰公 司始終無法解決系爭大理石牆面滲漏變色問題，迨至106年2 月間，因有防水廠商向允泰公司經理王義強表示塗上奈米漆 ，防水效果甚佳，石材即不會再黑，然施作結果效果不如預 期，王義強表示將再把奈米漆塗掉，並考慮換掉整個石材。 伊當時向王義強表示，拖延下去對雙方不好，王義強希望伊 再給1個多月時間，應可完成修繕。惟允泰公司違反雙方協 議，除未於允諾之1個月內完成修繕外，更片面於106年3月8 日、3月20日解除系爭房地買賣契約，並將系爭不動產高價 出售予第三人。兩造既已達成須將系爭大理石牆面完成修繕 後，始進行系爭不動產所有權移轉及交屋，伊並撥付貸款之 協議，允泰公司既未將系爭大理石牆面完成修繕，自無從進 行系爭不動產所有權移轉及交屋，伊並未違反兩造上開協議 ，是被上訴人解除系爭房地買賣契約，並沒入伊已繳價金， 顯屬無據。再者，伊已繳付買賣價金567萬元，迄今從未使 用系爭房屋或自系爭房屋收益，縱認被上訴人得解除系爭房 地買賣契約，被上訴人沒收之違約金顯屬過高，應酌減至零 元，並依民法第179條規定請求返還價金。另伊已於106年3 月31日以林口郵局232號存證信函，要求允泰公司於10日內 退屋並退還已繳納價金，雖未使用「解除契約」之文句，然 其本意即為解除雙方買賣契約之意思表示；且被上訴人已將 系爭不動產出售予第三人，已陷於給付不能，伊亦於本院10 8年6月24日準備程序主張依民法第256條規定解除系爭房地 買賣契約，並依民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還



伊已繳買賣價金567萬元。又依系爭房屋買賣契約第28條及 系爭土地買賣契約第16條之約定，系爭房屋買賣契約及系爭 土地買賣契約具有不可分之連帶關係，該2份契約互相關連 ，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何 一契約之解除，效力均及於兩契約全部。故允泰公司經催告 未履約，伊對允泰公司行使解除權，其效力及於王泰清，並 得請求被上訴人連帶返還伊已繳付價金567萬元及利息。如 認被上訴人間無連帶給付之義務，則為備位聲明，請求被上 訴人應各別返還房屋價金181萬元、土地價金386萬元，及遲 延利息。並為聲明：㈠先位聲明：被上訴人應連帶給付上訴 人567萬元，及附表1所示，以各期金額自各期利息起算日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並願供擔保請准 宣告假執行。㈡備位聲明：⒈允泰公司應給付上訴人181萬 元，及如附表2所示，以各期金額自各期利息起算日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉王泰清應給付上訴 人386萬元，及如附表3所示，以各期金額自各期利息起算日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請 准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭房屋買賣契約第12條第1項、第13條 第4項第3款約定，上訴人應履行配合驗收、辦理產權登記前 交付貸款相關文件等義務。伊已於104年10月29日委託君漾 廣告公司潘貴喜函寄驗屋通知單，並於104年11月5日以板橋 溪崑郵局第226號存證信函通知上訴人驗屋及備妥貸款相關 文件，足認伊已以準備給付之事情通知上訴人。又依系爭房 屋買賣契約第12條第2項約定，驗屋時未於驗收單上列舉改 善之事項，如有修繕必要，買方應依保固維修程序辦理，不 得作為拒絕交屋之理由。，顯見兩造已就未記載於驗收單上 之改善事項為不得作為拒絕交屋另為除外約定。觀之系爭房 屋之驗收單上僅記載「樓梯間油漆修補、1樓防火門檻需美 容、2機浴室毛巾架未裝、2樓室內緊急照明燈×5及鐵捲門 面板刮傷及廚具內部清潔」等待修事項，並無記載系爭大理 石牆面有嚴重滲水情事。況系爭大理石牆面非屬系爭不動產 買賣標的範圍而為上訴人之專有部分，且系爭大理石牆面亦 無滲漏水之瑕疵，則依上揭系爭房屋買賣契約之約定，上訴 人不得據此主張拒絕履行交屋及給付買賣價金尾款之義務。 至系爭大理石牆面之反黑現象係石材含水量變化之自然現象 ，天氣轉好即恢復原貌，並非瑕疵。退步言，縱認系爭大理 石牆面之反黑現象係屬系爭房屋之瑕疵，惟該反黑現象應屬 物之瑕疵擔保範圍，伊既已依債務本旨提出給付，自不負給 付遲延責任。另兩造並未達成先由伊改善系爭大理石牆面之



反黑現象並會同驗收後，再行交屋、付款之合意，上訴人應 就此有利之事實負舉證責任。縱認有上開合意，允泰公司亦 已於106年3月15日全數更換系爭大理石牆面之所有石材，並 於同年月20日函告上訴人上開情事，伊並無給付遲延情事， 上訴人不得據此拒絕履行交屋及給付買賣價金尾款之義務。 故上訴人主張依系爭房屋買賣契約第14條、第28條第3款、 民法第254條及第259條第2款規定解除系爭房地買賣契約， 並請求返還價金，自非有據。另依系爭房屋買賣契約第24條 第2項第1款、系爭土地買賣契約第12條第2項第1款約定，伊 得自上訴人已繳納之價金中沒收本約買賣總價款15％作為違 約金，上訴人經允泰公司多次催告仍未如期繳付價金且拒絕 配合辦理交屋，允泰公司始於106年3月28日發函告知上訴人 解除系爭房地買賣契約，並依約沒收買賣總價金之15％即2, 833,500元作為違約金，並請上訴人於106年4月5日之後，聯 繫君漾廣告公司李志傑總經理領取剩餘價金之支票，伊不負 給付遲延責任。且系爭房屋買賣契約第24條第2項第1款、系 爭土地買賣契約第12條第2項第1款約定，伊得自上訴人已繳 納之價金中沒收本約買賣總價金15％作為違約金，並未違反 行政院內政部於100年3月24日公告之「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」第24條第4項規定，並無違約金 過高之情事等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：㈠允泰 公司應給付上訴人2,836,500元；㈡王泰清應給付上訴人2,8 36,500元；㈢前開第㈠、㈡項，如其中任一人已為給付，他 人在該給付範圍內免給付之義務；另駁回上訴人其餘之訴。 上訴人就前開敗訴部分聲明不服，提起上訴（被上訴人就上 開敗訴部分未據聲明不服，均已告確定）。並上訴聲明：㈠ 原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡先位聲明：⒈王黃好款等 7人應於繼承王泰清之遺產範圍內，與允泰公司再連帶給付 上訴人2,833,500元，及依附表1所示自各期利息起算日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣 告假執行。㈡備位聲明：⒈允泰公司應給付上訴人181萬元 ，及如附表2所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息。⒉王黃好款等7人應於繼 承王泰清之遺產範圍內，連帶給付上訴人386萬元，及如附 表3所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。被 上訴人並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第157頁至第158頁）：



㈠上訴人與允泰公司、王泰清分別於102年6月4日、102年6月 11日簽訂系爭房屋、土地買賣契約，由上訴人以1,285萬元 向王泰清購買系爭土地，及以604萬元（含稅）向允泰公司 購買預訂建築在系爭土地上之系爭房屋及停車位，總價共計 1,889萬元。
㈡系爭房屋買賣契約第28條第3款約定：「附件效力及契約分 存……本約房屋之基地由買方（按即上訴人）另向王泰清 先生價購，本契約買方與王泰清先生所簽訂之『玄泰A+土地 預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關 連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任 何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」；系爭土地買 賣契約第15條約定：「契約之聯立買方所同時簽立之二份房 屋與土地買賣契約有不可分之併存關係，兩契約應同時簽署 及生效，任一買賣當事人違約者，皆視為房屋與土地買賣契 約全部違約，無違約之一方可向違約之當事人依本約第12條 主張權利，對任一契約之解除，效力及於兩契約全部。」、 第16條第3款約定：「附件效力及契約分存……本約基地 之房屋由買方另向允泰開發有限公司（以下稱允泰公司）價 購，且本契約買方與允泰公司所簽訂之『玄泰A+房屋預定買 賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一 方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契 約之解除，效力均及於兩契約全部。」。
㈢於105年間，系爭房屋（兩層，包括1、2樓）正面2樓陽台上 方大理石外牆（即系爭大理石牆面）有反黑情形，嗣由允泰 公司陸續進行檢查。上訴人於106年2月24日以存證信函催告 允泰公司於1個月內改善系爭大理石牆面滲水瑕疵，表示如 於106年3月24日以前仍無法確實改善，將主張解除契約，並 請求退還價金。
㈣允泰公司於106年3月8日、106年3月20日以存證信函催告上 訴人於文到5日內儘速依照契約履行交屋並繳清系爭不動產 之買賣價金；並於106年3月28日以存證信函向上訴人表示解 除系爭不動產之買賣契約，並依約沒收買賣總價金15％即2, 833,500元之違約金。
㈤上訴人於106年3月31日以存證信函向允泰公司表示，允泰公 司未於期限內完成修繕，要求解除系爭不動產之買賣契約， 並退還已繳價金。
五、本件上訴人主張伊與允泰公司、王泰清分別於102年6月4日 、102年6月11日簽訂系爭房屋、土地買賣契約，伊以1,285 萬元向王泰清購買系爭土地，以604萬元（含稅）向允泰公 司購買系爭房屋及停車位，總價1,889萬元，且伊已支付房



屋價金181萬元、土地價金386萬元等情，已據其提出系爭房 屋、土地契約影本各1份、購入D3-1F5之成本明細影本1份、 統一發票影本7張、收據影本6紙為證〔見原審卷㈠第17頁至 第51頁、卷㈡第43頁至第71頁、第429頁至第500頁、卷㈢第 21 3頁至第229頁〕，並為被上訴人所不爭執。是上訴人前 開主張之事實，堪信為真實可採。上訴人另主張系爭大理石 牆面嚴重滲水，且遇下雨時即反黑，並與周遭之大理石色澤 完全不同，經雙方多次討論後，兩造達成系爭不動產於系爭 大理石牆面完全修復後，始進行驗收交屋，並由伊配合辦理 貸款等事項。嗣於106年2月間，王義強因廠商建議在系爭大 理石牆面塗上奈米漆，惟效果不如預期，王義強表示將再把 奈米漆塗掉，並考慮換掉整個石材，王義強並希望伊再給1 個多月時間，應可完成修繕。然允泰公司違反雙方協議，除 未於允諾之1個月內完成修繕外，更片面於106年3月8日、3 月20日解除系爭房地買賣契約，並將系爭不動產高價出售予 第三人。允泰公司既未將系爭大理石牆面完成修繕，自無從 進行系爭不動產所有權移轉及交屋，伊並未違反兩造上開協 議，被上訴人解除系爭房地買賣契約，並沒入伊已繳價金， 顯屬無據；且被上訴人沒收之違約金顯屬過高，應酌減至零 元。另伊已於106年3月31日以林口郵局232號存證信函為解 除系爭房地買賣契約之意思表示，並要求允泰公司於10日內 退屋並退還已繳納價金；又被上訴人已將系爭不動產出售予 第三人，陷於給付不能，伊亦已對被上訴人為解除系爭房地 買賣契約之意思表示，並請求被上訴人返還伊已繳買賣價金 567萬元。再者，依系爭房屋買賣契約第28條及系爭土地買 賣契約第16條之約定，伊對允泰公司行使解除權，其效力及 於王泰清，並得請求被上訴人連帶返還價金伊已繳付價金 567萬元及遲延利息，如認被上訴人間無連帶給付之義務， 則請求被上訴人應各別返還房屋價金181萬元、土地價金386 萬元，及遲延利息等語；被上訴人則以前開各詞置辯。是本 件應審究者厥為：㈠系爭大理石牆面是否屬於兩造就系爭不 動產之買賣範圍？系爭牆大理石面是否有嚴重滲水瑕疵？兩 造就系爭不動產有無達成先由允泰公司修繕系爭大理石牆面 之瑕疵，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付款之合意？㈡ 上訴人先位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭大理石牆面修 繕完成之證明，並由兩造進行驗收交屋，且系爭不動產已給 付不能，依系爭房屋買賣契約第14條、第28條第3款、系爭 土地買賣契約第15條、第16條第3款、民法第254條、第256 條、第226條第1項及第259條第2款等規定解除系爭房地買賣 契約，並請求王黃好款等7人應於繼承王泰清之遺產範圍內



，與允泰公司連帶給付上訴人567萬元，及如附表1所示，以 各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，有無理由？㈢上訴人備位聲明主張允泰公司逾 期未提出系爭大理石牆面修繕完成之證明，並由兩造進行驗 收交屋，依系爭房屋買賣契約第14條、民法第254條、第256 條、第226條第1項及第259條第2款等規定，請求允泰公司給 付上訴人181萬元，及如附表2所示，以各期金額自各期利息 起算日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；請求王 黃好款等7人應於繼承王泰清之遺產範圍內給付上訴人386萬 元，及如附表3所示，以各期金額自各期利息起算日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息，有無理由？㈣被上訴 人主張上訴人違約暨解除契約，並自上訴人已繳納價金中沒 收系爭不動產總價金15％為違約金，有無理由？上訴人得否 依民法第179條請求被上訴人返還價金及遲延利息？六、得心證之理由：
㈠系爭大理石牆面是否屬於兩造就系爭不動產之買賣範圍？系 爭牆大理石面是否有嚴重滲水瑕疵？兩造就系爭不動產有無 達成先由允泰公司修繕系爭大理石牆面之瑕疵，並由兩造會 同驗收後，再行交屋、付款之合意？
⒈按公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共用部分：指公寓 大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而 供共同使用者。」。本件系爭大理石牆面位於系爭房屋正面 2樓陽台上方，屬於該社區D3棟之大理石外牆，自屬區分所 有建物之共用部分，由全體區分所有權人共有。而上訴人向 被上訴人價購系爭不動產之目的，在成為該社區D3棟之區分 所有權人，其買賣標的當然包括構成該大樓建物之共用部分 在內。是系爭大理石牆面當屬於兩造就系爭不動產之買賣範 圍。被上訴人辯稱系爭大理石牆面非屬系爭不動產買賣標的 範圍云云，尚無可採。
⒉查，系爭大理石牆面於105年間有反黑情形之情，為兩造所 不爭執，惟此僅能證明系爭大理石牆面確有反黑受潮情形， 尚難判斷是否有滲漏水瑕疵。另證人即允泰公司現場工地主 任劉俊宏於原審結證稱：系爭大理石牆面沒有漏水之情形， 因為後來伊有把石材打開，裡面完全都是乾的，伊與上訴 人之法定代理人蔣正男於12月5日之LINE對話紀錄中也有照 片可以證明，如原審卷㈡第241頁LINE拆開石材後的內部照 片，當天蔣正男也有到場，伊還有用手電筒照內部其他地方 給蔣正男看其他地方有無受潮，但內部其他地方都是乾的， 連一點點濕的痕跡都沒有。至於系爭大理石牆面因為是天然 石材，是從石頭中做裁切變成石板，但整顆石頭每片石板之



密緻度及吸水率不同，水氣散發時間也不盡相同，所以，該 外牆不同石板的吸水率及水氣散發的時間都不一樣，該塊石 板水氣散發率比較慢，所以在下雨吸水後會有黑黑的現象。 同樣的情況在系爭房地之隔壁戶也有發生，伊有向蔣正男表 示隔壁戶有相同情形，但蔣正男表示隔壁戶是別人的，他不 管，蔣正男表示希望系爭房屋外牆能與已交屋的前兩戶同時 間乾。伊於105年12月5日有到現場，當天蔣正男表示希望在 下雨天時再觀察有沒有水跑進石材底面，亦即內部有沒有滲 水的情形。後來，允泰公司於105年12月21日請水車用水柱 噴灑系爭大理石牆面，當日的水車是伊聯絡的，因為從105 年12月5日拆完石材後至105年12月21日的中間，系爭房地所 在地有下雨，詳如原審卷㈡第243頁之105年12月15日對話紀 錄中的傳送照片，伊有在LINE向張逢元表示現場正在下雨， 但石材內部也是乾的，然後張逢元有轉述蔣正男知悉，但蔣 正男表示雨勢不夠大還不放心，所以允泰公司在105年12月 21日就找水車用強力水柱來噴灑牆面，噴灑後石材內部還是 乾的，但張逢元向伊表示蔣正男還是不滿意，不願意進行交 屋。後來在106年3月15日有全數更換石材，因為蔣正男對石 材反黑一直有疑慮，為了一勞永逸，就請廠商更換吸水率沒 有那麼好的石材，後來下雨天就不太容易反黑，也很快就乾 了，更換也有會知蔣正男等語〔見原審卷㈢第18頁至第20頁 〕，並有通訊軟體LINE對話截圖照片（包括拆石板、下雨、 灑水、更換石材）等附卷可參〔見原審卷㈡第241頁、第243 頁、第245頁、第249頁至第261頁〕。另證人即允泰公司業 務經理王義強於原審結證稱：工地主任劉俊宏有向伊報告拆 下石材後，裡面是乾的，沒有潮濕的情形，後來允泰公司跟 石材廠商討論後，就直接更換外牆石材，從更換石材到現在 ，就沒有石材反潮變黑情況發生，但上訴人仍不願履約進行 交屋等語〔見原審卷㈢第10頁〕。顯見系爭大理石牆面經允 泰公司以拆石板、灑水等方法測試後，確認系爭大理石牆面 之反黑現象僅係外牆石材含水量變化之自然現象，該反黑現 象在水氣散發後即會恢復原貌；且系爭大理石牆面在106年3 月15日經允泰公司全數更換吸水率較差的石材後，下雨天已 不易發生石材反潮變黑現象，縱有亦很快乾掉，並無上訴人 主張系爭大理石牆面有嚴重滲水之情形。是上訴人主張系爭 大理石牆面有嚴重滲水之瑕疵云云，尚乏依據。 ⒊上訴人另主張兩造就系爭不動產有達成先由允泰公司修繕系 爭大理石牆面之瑕疵，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付 款之合意等語，雖為被上訴人所否認。然證人即受上訴人委 託辦理系爭房地交屋過戶事宜之地政士李銘堯於原審結證稱



：伊受上訴人委託處理系爭不動產之交屋過戶事宜，系爭不 動產沒有辦理交屋，是因為房屋外牆大理石有反潮變黑，所 以買方（按即上訴人）希望把這部分處理好再來辦理交屋， 且兩造有就第五戶（按即系爭房屋）約定必須允泰公司完成 大理石反黑等工程修繕後，由雙方會同複驗再交屋付款之約 定等語〔見原審卷㈡第521頁至第522頁、第524頁〕；另佐 以證人王義強於原審結證稱：客戶在買房時，客戶會開立一 份缺失單，公司再就缺失的部分進行改善，並進行初驗、複 驗、銀行撥款程序，允泰公司有答應上訴人先處理系爭房屋 外牆反潮變黑問題後才進行系爭不動產之交屋程序，實際上 允泰公司也已經將此問題處理完畢，但蔣正男沒有履行合約 進行交屋等語〔見原審卷㈢第24頁〕，堪認兩造已就系爭不 動產有達成先由允泰公司改善系爭大理石牆面之反潮變黑現 象，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付款之合意；被上訴 人辯稱兩造並未達成先由伊改善系爭大理石牆面之反黑現象 並會同驗收後，再行交屋、付款之合意云云，委無可採。 ㈡上訴人先位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭大理石牆面修 繕完成之證明，並由兩造進行驗收交屋，且系爭不動產已給 付不能，依系爭房屋買賣契約第14條、第28條第3款、系爭 土地買賣契約第15條、第16條第3款、民法第254條、第256 條、第226條第1項及第259條第2款等規定解除系爭房地買賣 契約，並請求王黃好款等7人應於繼承王泰清之遺產範圍內 ，與允泰公司連帶給付上訴人567萬元，及如附表1所示，以 各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，有無理由？
按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第 254條定有明文。次按系爭房屋買賣契約第24條第1項及系爭 土地買賣契約第12條第1項均約定：「若賣方（按即允泰公 司或王泰清）有要求增加價款、違約不賣、於買方（按即上 訴人）付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣 方致給付不能、逾期3個月未完工或有其他本約約定解約事 由時，買方得主張解除本契約……」等語〔見原審卷㈡第13 3頁、第185頁〕。經查：
⒈系爭大理石牆面之反黑現象僅係外牆石材含水量變化之自然 現象，該反黑現象在水氣散發後即會恢復原貌；且系爭大理 石牆面在106年3月15日經允泰公司全數更換吸水率較差的石 材後，下雨天已不易發生石材反潮變黑現象，縱有亦很快乾 掉，並無上訴人主張系爭大理石牆面有嚴重滲水之情形等情 ，已如前述，足見允泰公司於106年3月15日已依前揭約定，



將系爭大理石牆面全數更換石材而修繕石材反黑現象，堪認 允泰公司已善盡其與上訴人間前開約定先行修繕系爭大理石 牆面反黑現象之義務。又允泰公司於106年3月15日將系爭大 理石牆面全數更換石材後，即通知上訴人辦理交屋，並於10 6年3月20日寄發板橋溪崑郵局第38號存證信函，請上訴人於 文到5日內儘速辦理交屋及繳清買賣價金乙節，有前開106年 3月20日板橋溪崑郵局第38號存證信函暨回執影本在卷可憑 〔見原審㈡第263頁至第267頁〕，且證人劉俊宏於原審結證 稱：允泰公司於106年3月15日將系爭大理石牆面全數更換石 材，有通知蔣正男，但後來一直都沒有交屋，伊從LINE群組 中有看到允泰公司寄存證信函給蔣正男，請蔣正男辦理交屋 等語〔見原審卷㈢第20頁〕，證人王義強於原審亦結證稱： 105年更換石材後到現在為止沒有石材反潮變黑情況發生， 允泰公司就大理石石材變黑問題都有處理好，但上訴人不願 意履行辦理交屋，後來有請律師依照內政部預售屋相關規則 請上訴人進行交屋等語〔見原審卷㈢第23頁至第24頁〕，足 見允泰公司於106年3月15日已依約將系爭大理石牆面全數更 換石材而修繕完成反黑現象，並於106年3月20日寄發存證信 函通知上訴人辦理交屋程序。再者，綜觀兩造簽訂之系爭房 屋、土地買賣契約及兩造約定先由允泰公司改善系爭大理石 牆面反黑現象之約定內容，均未提及允泰公司於修繕系爭大 理石牆面反黑現象後，必須提出修繕完成之相關證明文件， 且上訴人就此部分亦未舉證以實其說。是上訴人主張允泰公 司逾期未提出系爭大理石牆面修繕完成之證明云云，尚屬無 據。從而，允泰公司既已依約將系爭大理石牆面反黑現象修 繕完成，並發存證信函通知上訴人驗收交屋，堪認允泰公司 已依債務本旨提出給付，尚難認允泰公司有何遲延給付之情 事。況縱認允泰公司未將系爭大理石牆面之反黑現象完全修 繕，惟允泰公司此修繕義務，並非系爭房地買賣契約之主給 付義務，於允泰公司請求驗收點交系爭房屋及移轉系爭不動 產所有權，並無影響，亦無礙於上訴人對系爭不動產之使用 ，上訴人不得以此為由解除系爭房地買賣契約，請求返還已 付價金（最高法院91年度台上字第2261號民事判決意旨同此 見解）。則上訴人主張於106年3月31日寄發林口郵局第232 號存證信函，以允泰公司未提出修繕證明，給付遲延為由， 解除系爭房地買賣契約，即非合法。是上訴人主張依系爭房 屋買賣契約第14條、第28條第3款、系爭土地買賣契約第15 條、第16條第3款、民法第254條、第259條第2款等規定解除 系爭房地買賣契約，並請求王黃好款等7人應於繼承王泰清 之遺產範圍內，與允泰公司連帶給付上訴人567萬元，及如



附表1所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，為無理由。
⒉又允泰公司於106年3月20日寄發存證信函通知上訴人於函到 5日內辦理交屋並繳清系爭房地價金，並於同日送達上訴人 之情，有前開存證信函及掛號郵件收件回執存卷可參〔見原 審卷㈡第263頁至第267頁〕。惟上訴人於收受該存函後，未 依系爭房屋買賣契約第12條第1項、第14條第4項約定，於允 泰公司通知後7日內配合驗屋，及5日內配合辦理交屋手續， 則允泰公司於106年3月28日以板橋溪崑郵局第56號存證信函 通知上訴人解除系爭房地買賣契約〔允泰公司解除系爭房地 買賣契約為合法，詳如下㈣所述〕後，再於106年8月31日將 系爭不動產出售予第三人〔見原審卷㈢第75頁之建物登記第 二類謄本〕，致被上訴人已無從再將系爭不動產交付上訴人 ，此非可歸責於被上訴人。是上訴人於本院主張被上訴人已 陷於給付不能，而依民法第256條、第226條第1項規定解除 系爭房地買賣契約，並依同法第259條第2款規定，請求王黃 好款等7人應於繼承王泰清之遺產範圍內，與允泰公司連帶 給付上訴人567萬元，及如附表1所示，以各期金額自各期利 息起算日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦為 無理由。
㈢上訴人備位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭大理石牆面修 繕完成之證明，並由兩造進行驗收交屋，依系爭房屋買賣契 約第14條、民法第254條、第256條、第226條第1項及第259 條第2款等規定，請求允泰公司給付上訴人181萬元，及如附 表2所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息；請求王黃好款等7人應於繼承王泰 清之遺產範圍內給付上訴人386萬元，及如附表3所示，以各 期金額自各期利息起算日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息，有無理由？
承前所述，允泰公司依約完成系爭大理石牆面反黑情形之修 繕後，發函通知上訴人，並於上訴人逾期未配合辦理交屋及 繳清系爭不動產價金後，依系爭房屋買賣契約第24條第2項 約定，解除系爭房地買賣契約後，再將系爭不動產出賣予第 三人，堪認允泰公司已依債務本旨提出給付，難認有何遲延 給付，或有可歸責於被上訴人事由致給付不能之情事。是上 訴人備位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭大理石牆面修繕 完成之證明，由兩造進行驗收交屋，及被上訴人將系爭不動 產出賣予第三人，已陷於給付不能，故依法解除系爭房地買 賣契約，請求被上訴人分別返還已收系爭不動產價金及利息 云云，亦非可採。




㈣被上訴人主張上訴人違約暨解除契約，並自上訴人已繳納價 金中沒收系爭不動產總價金15％為違約金，有無理由？上訴 人得否依民法第179條請求被上訴人返還價金及遲延利息？ ⒈按所謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契 約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即 受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公 平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之 可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約 ，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法 院93年度台上字第710號民事判決意旨同此見解）。次按88 年4月21日民法債編增訂第247條之1，係鑑於我國國情及工 商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋 商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法起見，乃於本 法中列原則性規定，明定附合契約之意義，並為防止此類契 約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人 利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為 無效。是該法條第1款所謂：「免除或減輕預定契約條款之 當事人之責任者」，及第3款所謂：「使他方當事人拋棄權 利或限制其行使權利者」，應係指一方預定之該契約條款， 為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。而該法條