臺灣高等法院民事判決 108年度上字第245號
上 訴 人 黃桂沄
被 上訴人 廖素秋
訴訟代理人 林 凱律師
蔡宜衡律師
上列當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國107年12
月20日臺灣臺北地方法院107年度訴字第2437號第一審判決提起
上訴，本院於108年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思 定其應適用之法律， 涉外民事法律適用法第20條第1項定有 明文。查被上訴人主張其與上訴人簽訂排屋買賣契約書（下 稱系爭契約），買賣位於柬埔寨之房地，屬涉外民事事件， 而系爭契約第4條約定準據法為我國法（原審卷第21頁） ， 且為兩造不爭執（原審卷第21頁、本院卷第61頁），故本件 應以我國法為準據法。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人從事柬埔寨不動產買賣，前向伊 表示金邊市有排屋之建案正在進行，伊遂於民國106年9月29 日簽訂系爭契約，以每戶美金5萬元向上訴人購買5戶排屋（ 下稱系爭排屋），並依約繳納訂金及開工款共計新臺幣（以 下未註明幣別同）212萬9,100元至上訴人指定之帳戶。嗣伊 得知柬埔寨外國人房屋產權法規定，未具柬埔寨國籍身分之 人僅得購買二樓以上樓層的住宅，禁止取得一樓之店鋪、房 屋或地下層所有權，而系爭排屋包含一、二層樓房，系爭契 約以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項規定應屬 無效。如契約有效，上訴人簽約時刻意隱匿該交易重要訊息 ，顯有詐取價金之不法行為， 依民法第92條第1項撤銷買受 之意思表示或依民法第256條規定解除契約， 請求回復原狀 。爰依民法第179條或第259條第2款規定， 擇一請求上訴人 給付212萬9,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延 利息之判決。
二、上訴人則以：被上訴人獲知伊家族在柬埔寨營造之排屋案熱
銷而投資，伊已表明排屋產權無須登記於被上訴人名下，以 每戶美金5萬元計，待排屋完工出售後，伊即支付每戶美金6 萬元予被上訴人，惟應先繳納美金2萬5,000元訂金及開工款 美金5萬元，被上訴人隨於106年9月14日匯款200萬元作為訂 金及開工款之用，故兩造訂立系爭契約僅就價金及排屋位置 予以特定，並無約定其餘不動產買賣之重要資訊，顯見系爭 契約為投資契約，而非買賣。又系爭契約附件五明確圈示被 上訴人投資排屋之位置，並詳細約定被上訴人之投資金額、 投資標的及稅捐負擔等事項，被上訴人亦不爭執其預期獲利 約美金6萬元， 堪認系爭契約符合投資契約之形式且必要之 點已為合致，並無給付不能，被上訴人亦無受詐欺脅迫等情 ，則其以系爭契約無效、撤銷或解除，請求伊返還投資款， 均屬無據云云置辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴， 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（本院卷第62頁，並由本院依相關卷證為部 分文字修正）：
㈠兩造於106年9月29日簽署「排屋買賣契約書」（原審卷第17 至37頁）。
㈡被上訴人於106年9月14日以其配偶祝天放之名義匯款200萬 元至上訴人開設於台北富邦銀行敦南分行第000000000000帳 戶（原審卷第43頁），並於106年10月17日匯款12萬9,100元 至上訴人指定其之配偶戴昌華之帳戶（原審卷第45頁）。 ㈢依兩造106年9月29日簽約時之柬埔寨法規，未具有柬埔寨國 籍之外國人不得移轉登記為一樓房屋之所有權人（原審卷第 222、226頁）。
五、被上訴人主張系爭契約因給付不能應屬無效，如有效亦經其 撤銷或解除，上訴人應依不當得利或回復原狀規定，返還其 已繳價金；上訴人則否認，並以前詞置辯。本件經依民事訴 訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定， 整理並 協議簡化爭點後，兩造同意就本院108年6月11日準備程序中 ，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第62頁）。茲就 兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠系爭契約係屬不動產買賣契約或投資契約？
⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立」， 民法第345條第1項、第2項定有明文。 又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解。經查：
①依系爭契約前言：「…緣甲方（即被上訴人，下同）擬向 乙方（即上訴人）購買乙方於柬埔寨所興建之排屋，特定 立本件排屋買賣契約書，條款如下：…」等語，開宗明義 記載本件為買賣關係。 再細繹該契約第1條、第2條、第3 條內容：「買賣標的：㈠乙方於柬埔寨之基地（如附件 一所示），確為乙方所有（如附件二權狀），今乙方擬於 該基地上規劃興建如附件三設計圖所示之排屋，排屋外觀 如附件四所示，甲方擬向乙方購買如附件五位置所示之數 戶排屋。…㈢乙方承諾自開工之日起，於12個月內完工交 屋，並同時辦理過戶手續。…。」、「買賣價金：㈠甲 方購買5戶排屋，每戶美金5萬元，共計美金25萬元。…㈢ 有關排屋過戶於甲方名下後（過戶於甲方名下所須任何費 用，皆由乙方負擔），…。」、「買賣價金分期付款方 式：㈠訂金，為買賣價金之10%（美金2.5萬元），於2017 年月日前支付乙方。…」（原審卷第17至19頁），足徵該 契約第1條就「買賣標的」、第2條就「買賣價金」、 第3 條就「買賣價金分期付款方式」依序為明文約定，由上訴 人將系爭排屋過戶予被上訴人，被上訴人支付價金之契約 ，兩造已就買賣標的物、買賣價金、價金分期支付方式等 契約重要事項意思合致，應屬買賣契約。
②上訴人辯稱系爭契約與一般不動產買賣不同，並未提及排 屋面積、興建日程、何時辦理過戶等買賣之重要事項，顯 見兩造係以投資之真意訂約；又系爭契約附件五已明確圈 示被上訴人投資排屋之位置，投資標的係已特定，就被上 訴人之投資金額、投資標的及稅捐負擔等事項均為詳盡約 定，足認系爭契約符合投資契約之形式且必要之點已為合 致，系爭契約應定性為投資契約云云。惟觀諸系爭契約全 文（原審卷第17至37頁），並無投資之約定，亦未見任何 有關「投資標的」、「獲利方式」、「利益分配」及「風 險負擔」等等常見於投資性契約之條款，所辯尚難憑採。 ⒉第按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其 不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形 除去後為給付者，其契約仍為有效。」民法第246條第1項 定有明文。所稱不能之給付者，係指自始客觀不能而言， 亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本 旨實現之意。經查：
①系爭契約已約定完工交屋，並同時辦理過戶手續，過戶 所需費用由上訴人負擔，已如前述，而依系爭契約所附 附件三設計圖所示（原審卷第35頁），系爭排屋係由多
棟相連之雙層房屋所組成，亦即包含一、二層房屋，而 兩造就系爭契約106年9月29日簽約當時之柬埔寨法規， 未具有柬埔寨國籍之外國人不得移轉登記為一樓房屋之 所有權人一節， 並無爭執（如㈢、原審卷第188頁） ，且柬埔寨「外國人房屋產權法」第6條第1項規定：「 外國人對多業主房屋一樓以上私人部分可擁有產權，樓 下以及更下層則不允許外國人擁有產權。」（原審卷第 222、226頁）， 兩造對此亦無爭執（原審卷第233頁） ；而被上訴人為不具有柬埔寨國籍之人，自無法取得系 爭排屋地面層之產權，則系爭契約所約定之給付，屬違 反柬埔寨當地強制規定之行為，即屬法律上不能，亦即 客觀之給付不能（自始不能），依民法第246條第1項規 定以不能給付為契約標的者，其契約為無效，是以，被 上訴人主張系爭契約依民法第246條第1項之規定，應屬 無效，自屬可取。
②上訴人固抗辯締約時其已詳盡說明，系爭排屋投資案囿 於柬埔寨現行法令，實際上不會移轉所有權予投資人， 而僅直接給付投資者每戶排屋含預期獲利美金6萬元 ， 被上訴人係知悉上情後始行簽約云云，為被上訴人所否 認。查，系爭契約為買賣關係，並非投資契約，前已闡 述。且兩造約定系爭契約準據法為我國法，依民法買賣 規定自應互負移轉買賣標的物之權利及給付價金義務， 系爭排屋一樓無法過戶既為兩造不爭之事項，即屬給付 不能，上訴人所辯無須過戶與買賣規定不合，為不足取 。另所辯隱藏投資關係云云，然系爭契約明文記載買賣 系爭排屋，與投資迥異，卷內亦無明示買賣實藏投資之 跡證，亦非可採。
㈡上訴人請求上訴人給付212萬9,100元本息，有無理由？ ⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民 法第179條定有明文。 再按「為給付原因之法律行為不成立 或無效時，其給付即自始欠缺原因。故當事人一方本於一定 目的而為給付時，其目的在客觀上即為給付行為之原因，給 付如欠缺其原因時，他方當事人受領給付即無法律上之原因 ，應成立不當得利」 （最高法院98年度台上字第204號判決 可資參照。
⒉查，系爭契約依民法第246條第1項之規定，應屬無效，如前 所述，則被上訴人依民法第179條之規定， 請求上訴人返還 其所給付全部款項2,129,100元本息，即屬有據。 至於被上 訴人以契約有效前提下，依選擇合併所主張之撤銷意思表示
及解除契約之訴部分，已毋庸論，附予說明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條之規定， 請求上訴人給 付2,129,100元， 及自起訴狀繕本送達翌日即107年6月22日 起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應 予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並為附條件假執行 及免為假執行之宣告，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，暨調查之聲請，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判 決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 管靜怡
法 官 周祖民
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
書記官 劉文珠
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。