臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第4033號
原 告 葉健雲
法定代理人 葉佩真
訴訟代理人 徐紹鐘律師
被 告 唐禾家
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年10月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號3 樓房屋騰空返還予原告，並將被告之戶籍自上開房屋中遷出 。
二、被告應給付原告新臺幣214,200元，及如附表編號1至17所示 之法定遲延利息，暨自民國108年7月15日起至騰空返還上開 房屋並將戶籍遷出之日止，按月給付原告新臺幣28,000元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣130,500元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣130,500元為原告預供擔保， 得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣71,400元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣214,200元為原告預供擔保，得 免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
原告自民國100年起即將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00 0巷00弄00號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，月租新 臺幣（下同）14,000元，租賃期間為1年，期滿雙方再行簽 立新約續為租賃，惟自雙方最後一份書面租賃契約於105年 11月20日期滿後，因被告仍續為使用系爭房屋並繳納租金， 而原告亦未為反對之意思，故依民法第451條，應視為以不 定期限繼續原證2之租賃契約（下稱系爭租約）。然被告自 107年4月起即未再繳付租金，經原告於108年3月5日以台北 敦南郵局第000220號存證信函定期催告被告給付，被告卻置
之不理。因其欠租金額即便扣除押租金後，仍達2個月租額 以上，且亦遲延給付逾2個月，故原告再於108年5月13日以 文山萬芳郵局第000056號存證信函，告知被告終止租約，並 請求遷讓返還房屋及遷出戶籍。然被告於同年月15日收受該 存證信函後，仍置若罔聞，不僅繼續居住系爭房屋，亦未給 付任何款項，原告無奈之餘，唯有提起本訴，原告依民法第 455條之規定及系爭租約第14條約定，請求被告遷讓房屋； 依系爭租約第27條約定，請求被告遷出戶籍；依系爭租約第 4條約定、民法第229條規定，請求被告給付如附表編號1至 12所示之租金及法定遲延利息；依民法第197條之規定，請 求被告給付如附表編號13、15所示之不當得利及自108年7月 15日起至騰空返還上開房屋並將戶籍遷出之日止，按月給付 原告不當得利14,000元；依系爭租約第14條第2項、第27條 約定，請求被告給付如附表編號14、16、17所示期間之違約 金各28,000元、28,000元、14,000元，及自108年7月15日起 至騰空返還上開房屋並將戶籍遷出之日止，按月給付原告違 約金42,000元等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還予 原告，並將被告之戶籍自尚開房屋中遷出；被告應給付原告 263,200元，及如附表一所示之法定遲延利息，暨自108年7 月15日起至騰空返還前項房屋並將戶籍遷出之日止，按月給 付原告56,000元；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由
（一）按「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者 ，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限」， 「當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通 知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者 ，準用第1項之規定」，民事訴訟法第280條第1項、第3項 前段亦有明文。原告主張被告積欠房租，以押租金扣抵後 已逾2個月以上，經催告後終止系爭租約，然被告仍繼續 占有系爭房屋迄今等事實，業據其提出系爭租約、存證信 函等為證，而被告經本院合法送達，其未到庭或提出任何 答辯或證據供本院斟酌，視同自認，堪信原告之主張為真 實。
（二）原告請求遷讓房屋、遷出戶籍、租金、不當得利部分： 按民法第445條規定「承租人於租賃關係終止後，應返還 租賃物」，系爭租約第14條約定「租賃契約終止時，承租 人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利
」，系爭租約第27條約定「承租人應於租約終止後30日將 戶籍遷出，如未即時遷出，出租人得向承租人按月求償1 倍違約金租金至完成戶籍遷出決定手續」，系爭租約第4 條約定月租14,000元，民法第179條規定「無法律上之原 因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，又無權 占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常 之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照） 。本件原告因被告積欠房租，以押租金扣抵2個月之租金 （107年3月22日至4月21日）後，再經催告後終止系爭租 約，為適法，從而，系爭租約於108年5月15日終止，則原 告依上開規定及約定，請求被告遷讓房屋、遷出戶籍、給 付如附表編號1至12所示之租金及法定遲延利息、給付如 附表編號13、15所示之不當得利及其自起訴狀繕本送達翌 日即108年9月1日起至清償日止之法定利息，均有理由， 應予准許。
（三）關於原告請求違約金部分：
按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額」、「約定之違約金額過高者， 法院得減至相當之數額」，民法第250條、第252條分別定 有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依民法 第252條規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職 權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即 須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為斟酌之標準，最高法院79年台上字第1612號、79年 台上字第1915號裁判意旨參照。原告依系爭租約第14條第 2項、第27條約定，請求被告給付如附表編號14、16、17 所示期間之違約金各28,000元、28,000元、14,000元，及 自108年7月15日起至騰空返還上開房屋並將戶籍遷出之日 止，按月給付原告違約金42,000元。本院審酌：①本院前 已准許相當於租金之不當得利，則關於原告無法使用系爭 房屋之損失，應已獲填補；②參酌內政部於105年6月23日 公告修正之房屋租賃契約書範本第12條第3項規定：租賃 契約終止後而承租人未依約返還房屋時，出租人得向承租 人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當 月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至 返還為止；③原告並未主張因被告遲延返還系爭房屋，致
其受有無法使用、收益系爭房屋以外之損害等情，認關於 違約金，原告請求就未遷讓房屋部分，按月租之2倍計算 之違約金；就未遷出戶籍部分，按月租之1倍計算之違約 金，均屬過高，應分別酌減為按租金0.5倍計算始為相當 。
（四）綜上說明，原告請求被告遷讓房屋，遷出戶籍，給付租約 存續期間之如附表編號1至12所示租金，終止租約後無權 占用系爭房屋期間之如附表編號13、15所示不當得利，及 按租金0.5倍計算之如附表編號14、16、17所示違約金， 合計214,200元，及自108年7月15日起迄返還系爭房屋並 遷出戶籍之日止按月給付原告不當得利14,000元、經酌減 後依系爭租約第14條第2項請求之違約金7,000元、經酌減 後依系爭租約第27條請求之違約金7,000元，合計28,000 元，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。
四、結論：
綜上所述，原告請求被告遷讓房屋、遷出戶籍，為有理由， 爰判決如主文第1項所示。原告請求被告給付如附表編號1至 12租金、如附表編號13、15不當得利、如附表編號14、16、 17違約金，為有理由，應予准許，爰判決如主文第2項所示 。原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、其他說明：
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
六、假執行部分：
（一）原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就上開准許部 分，合於法律規定，爰宣告相當之擔保金額後准許之；就 上開駁回部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失依據，故 不予准許。
（二）另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依職權酌定相當擔 保金額，為被告得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
民事第九庭 法 官 戴嘉慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
書記官 石勝尹
附表：
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│編號│ 時間 │ 項目 │准許金額│ 遲延利息起算日 │ 利率 │
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│ 1 │107年5月22日-107年6月21日 │ 租金 │14,000元│ 107年6月22日 │ 年息5％│
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│ 2 │107年6月22日-107年7月21日 │ 租金 │14,000元│ 107年7月22日 │ 年息5％│
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│ 3 │107年7月22日-107年8月21日 │ 租金 │14,000元│ 107年8月22日 │ 年息5％│
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│ 4 │107年8月22日-107年9月21日 │ 租金 │14,000元│ 107年9月22日 │ 年息5％│
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│ 5 │107年9月22日-107年10月21日│ 租金 │14,000元│ 107年10月22日 │ 年息5％│
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│ 6 │107年10月22日-107年11月21 │ 租金 │14,000元│ 107年11月22日 │ 年息5％│
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│ 7 │107年11月22日-107年12月21 │ 租金 │14,000元│ 107年12月22日 │ 年息5％│
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│ 8 │107年12月22日-108年1月21日│ 租金 │14,000元│ 108年1月22日 │ 年息5％│
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│ 9 │108年1月22日-108年2月21日 │ 租金 │14,000元│ 108年2月22日 │ 年息5％│
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│ 10 │108年2月22日-108年3月21日 │ 租金 │14,000元│ 108年3月22日 │ 年息5％│
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│ 11 │108年3月22日-108年4月21日 │ 租金 │14,000元│ 108年4月22日 │ 年息5％│
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│ 12 │108年4月22日-108年5月15日 │ 租金 │11,200元│ 108年5月16日 │ 年息5％│
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│ 13 │108年5月16日-108年6月15日 │ 不當得利 │14,000元│ 108年9月1日 │ 年息5％│
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│ 14 │108年5月16日-108年6月15日 │ 未返還房屋 │7,000元 │ 108年9月1日 │ 年息5％│
│ │ │ 違約金 │ │ │ │
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│ 15 │108年6月16日-108年7月15日 │ 不當得利 │14,000元│ 108年9月1日 │ 年息5％│
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│ 16 │108年6月16日-108年7月15日 │ 未返還房屋 │7,000元 │ 108年9月1日 │ 年息5％│
│ │ │ 違約金 │ │ │ │
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│ 17 │108年6月16日-108年7月15日 │ 未遷出戶籍 │7,000元 │ 108年9月1日 │ 年息5％│
│ │ │ 違約金 │ │ │ │
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│ 合計 214,200元 │
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