臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1350號
原 告 邱螺蘭
陳昱成
陳昱廷
陳昱蓉
梁朝凱
黃錦椿
共 同
訴訟代理人 陳志偉律師
被 告 黃貴一
訴訟代理人 黃炳飛律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年9月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告邱螺蘭、陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉、梁朝凱、黃錦椿（ 下合稱原告，如單稱其一，各以姓名稱之）主張： ㈠伊等為臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭 土地）之所有權人，被告為坐落系爭土地上如附圖編號A 、 B 、C 、D 所示門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷0 號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）之事實上處分權人。 被告前曾向系爭土地之原所有權人吳其昌承租系爭土地，依 約每年分2 期給付地租，每期租金為新臺幣（下同）3096元 （下稱系爭租約），然自邱螺蘭於民國99年3 月間取得系爭 土地之所有權迄今，被告從未依約支付租金，積欠租金已逾 2 年，邱螺蘭、陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉、梁朝凱及訴外人 陳玉品（嗣於105 年3 月4 日將其對系爭土地權利範圍之所 有權暨對被告之租金及不當得利債權均轉讓與黃錦椿）乃於 103 年2 月26日發函催告被告應於函到7 日內前給付99年下 半年至102 年下半年積欠之租金2 萬1672元（下稱催告函文 ），上開催告函文已於103 年3 月14日送達被告，然被告仍 置之不理，未依期限繳納租金。伊等遂於同年4 月15日依民 法第440 條第1 項及土地法第103 條第3 款規定，向被告為 終止系爭租約之意思表示（下稱終止函文），系爭租約業於 終止函文送達被告之103 年4 月28日終止，被告自斯時起無 權占有系爭土地。縱系爭租約未於103 年4 月28日終止，伊 等另以本件起訴狀繕本之送達終止系爭租約，被告仍無占用 系爭土地之權源。爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定
請求被告拆除系爭房屋及騰空返還所占用系爭土地（下稱系 爭占用土地），並依系爭租約、民法第439 條規定及債權讓 與之法律關係請求被告給付如附表一所示系爭租約終止前之 租金，暨依民法第179 條規定請求被告給付自103 年4 月29 日起至返還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利等語。 ㈡聲明：
1.被告應將系爭房屋拆除，並將系爭占用土地騰空返還伊等。 2.被告應分別給付伊等如附表一所示之金額，及自108 年5 月 10日民事變更聲明暨準備書㈤狀繕本送達被告之翌日即108 年5 月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 （下稱法定遲延利息）。
3.被告應給付邱螺蘭27萬1031元，及自108 年5 月14日起至清 償日止之法定遲延利息，暨自起訴日之翌日即107 年1 月16 日起至返還系爭占用土地之日起，按月給付邱螺蘭5029元。 4.被告應給付陳昱廷1 萬8074元，及自108 年5 月14日起至清 償日止之法定遲延利息，暨自107 年1 月16日起至返還系爭 占用土地之日起，按月給付陳昱廷335 元。
5.被告應給付陳昱成2 萬4112元，及自108 年5 月14日起至清 償日止之法定遲延利息，暨自107 年1 月16日起至返還系爭 占用土地之日起，按月給付陳昱成447 元。
6.被告應給付陳昱蓉1 萬8074元，及自108 年5 月14日起至清 償日止之法定遲延利息，暨自107 年1 月16日起至返還系爭 占用土地之日起，按月給付陳昱蓉335 元。
7.被告應給付梁朝凱27萬1071元，及自108 年5 月14日起至清 償日止之法定遲延利息，暨自107 年1 月16日起至返還系爭 占用土地之日起，按月給付梁朝凱5030元。 8.被告應給付黃錦椿18萬740 元，及自108 年5 月14日起至清 償日止之法定遲延利息，暨自107 年1 月16日起至返還系爭 占用土地之日起，按月給付黃錦椿3354元。 9.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：吳其昌原為系爭土地之所有權人，嗣於99年3 月 1 日將系爭土地出賣並移轉為邱螺蘭、梁朝凱、陳玉品及訴 外人鄭鈞鴻（邱螺蘭以次下合稱邱螺蘭等4 人）所共有。而 吳其昌先前以系爭房屋無權占有系爭土地為由，訴請伊返還 相當於租金之不當得利（下稱另案民事訴訟）之確定判決業 已認定系爭房屋與系爭占用土地間存有租賃關係，伊非無權 占有，另案民事訴訟繫屬後始繼受系爭土地所有權之原告， 自應受另案民事訴訟判決之既判力拘束，不得主張系爭房屋 無權占有。又伊為系爭土地之承租人，吳其昌於99年3 月1 日將系爭土地出售並移轉登記為邱螺蘭等4 人所有，及鄭鈞
鴻將系爭土地再行出售並移轉登記為陳昱成、陳昱廷、陳昱 蓉、梁朝凱（陳昱成以次下合稱陳昱成等4 人）所有，暨陳 玉品將系爭土地出售並移轉登記為黃錦椿所有時，均未通知 伊行使土地法第104 條第1 項規定之優先購買權，上開買賣 契約自不得對抗伊，故否認原告就系爭土地之所有權對伊存 在，兩造自無租賃關係。縱存在租賃關係，系爭租約之租金 為往取債務，原告既未前來向伊收取租金，伊自無遲延給付 之情事，原告不得執此終止系爭租約，並請求伊拆屋還地及 給付無權占有之不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第475、496頁，並依判決格式 略調整順序及修改用語）：
㈠原告為系爭土地之所有權人，被告為系爭房屋之事實上處分 權人。
㈡被告與系爭土地原所有權人吳其昌就系爭土地存在租賃關係 ，約定租金為1 年2 期，每期租金為3096元。 ㈢鄭鈞鴻於102 年10月31日與陳昱成等4 人成立買賣契約，由 陳昱成等4 人購買鄭鈞鴻對系爭土地之所有權（權利範圍10 00分之2308），鄭鈞鴻因此於102 年12月23日將其對系爭土 地之所有權移轉登記與陳昱成（權利範圍100000分之3079） 、陳昱廷（權利範圍100000分之2038）、陳昱蓉（權利範圍 100000分之2038）、梁朝凱（因買賣取得之權利範圍為1000 00分之15385 ，加計原先所有之權利範圍共計100000分之34 615 ），並於103 年1 月27日同時將其對被告系爭租約之租 金債權依上開買賣權利範圍比例移轉與陳昱成等4 人，嗣陳 昱成等4 人已於103 年2 月26日將上開債權移轉之事實通知 被告。
㈣邱螺蘭、陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉、梁朝凱及陳玉品（下合 稱邱螺蘭等6 人）曾於103 年2 月26日發函催告被告應於函 到7 日內給付99年下半年至102 年下半年積欠之租金2 萬16 72元，催告函文已於103 年3 月14日送達被告，被告收受催 告函文後，並未依期給付2 萬1672元。
㈤邱螺蘭等6 人復於103 年4 月15日發函向被告依民法第440 條第1 項、土地法第103 條第3 款規定為終止系爭租約之意 思表示，上開終止函文已於103 年4 月28日送達被告。 ㈥陳玉品於104 年12月9 日與黃錦椿成立買賣契約，由黃錦椿 購買陳玉品對系爭土地之所有權（權利範圍10000 分之2308 ），陳玉品因此於105 年3 月4 日將其對系爭土地之所有權 移轉登記與黃錦椿。
㈦被告自99年3 月起迄今，未曾給付任何租金與原告。 ㈧被告與吳其昌間之另案民事訴訟，經本院96年度重訴字第80 號、臺灣高等法院99年度重上字第17號及最高法院101 台上 字第1763號判決，認定被告有事實上處分權之系爭房屋占有 系爭土地係基於系爭建物之租約，屬有權占有，吳其昌請求 被告拆除系爭房屋及返還相當於租金之不當得利，均無理由 確定。
㈨吳其昌於99年3 月1 日將系爭土地出賣並移轉登記與邱螺蘭 等4 人共有；鄭鈞鴻於102 年10月31日將系爭土地出賣與陳 昱成等4 人，並於102 年12月23日將系爭土地所有權移轉登 記與陳昱成等4 人；陳玉品於104 年12月9 日將系爭土地出 賣與黃錦椿，並於105 年3 月4 日將系爭土地所有權移轉登 記與黃錦椿時，均未通知被告行使優先購買權。 ㈩系爭房屋現由被告出租他人而作為營業使用。 被告於107 年8 月間知悉陳玉品將系爭土地所有權移轉與黃 錦椿。
被告迄今並未就系爭土地行使優先購買權。
四、原告主張其已終止系爭租約，被告無權占有系爭土地，其得 依民法第767 條第1 項前段、中段規定請求被告拆除系爭房 屋及騰空返還系爭占用土地，並依系爭租約、民法第439 條 規定及債權讓與之法律關係請求被告給付租金，另依民法第 179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利等情，為被 告所否認，並以上開情詞置辯。茲就本件爭執之事項及本院 之判斷，析述如下：
㈠被告就系爭土地有無優先購買權？
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人， 於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。次按 土地法第104條第1項規定基地承租人之優先購買權，係為保 護房屋所有權人與基地承租人之權益，調和房屋與土地之利 用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持 房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租 人之權利（最高法院100 年度台上字第1530號判決意旨參照 ）。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不 得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分 權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有 權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房
屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本 質，並無排除土地法第104 條之適用；土地法第104 條第1 項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記 ）之房屋始有其適用（最高法院91年度台上字第2154號、85 年度台上字第1051號、89年度台上字第575 號判決意旨參照 ）。
2.查被告為系爭房屋之事實上處分權人，其與系爭土地原所有 權人吳其昌間就系爭土地存在租賃關係，既如不爭執事項㈠ 、㈡所述，吳其昌出賣系爭土地時，依土地法104 條第1 項 前段規定，土地承租人之被告自有依同樣條件優先購買之權 。雖原告主張被告僅為系爭房屋之事實上處分權人，不得主 張土地法第104 條第1 項規定之優先購買權云云。然土地法 第104 條第1 項僅規定「承租人」得於基地出賣時有優先購 買權，法文並未就承租人之身分另設限制，解釋上自應涵蓋 因建物所有權人或事實上處分權人承租基地之情。且揆諸前 揭說明，土地法第104 條第1 項優先購買權之意旨係在使地 上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之 利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物 因無使用土地權限遭拆除而衍生後續紛爭，則為貫徹法律就 優先購買權重在使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以 及實務上對違章建築賦與事實上處分權而有相當保障之內涵 ，更難認有將因房屋事實上處分權而承租土地之人排除於土 地法第104 條第1 項優先承買權適用範圍之理。是以，原告 此項主張，尚屬無據，應認被告對系爭土地有優先購買權。 ㈡原告得否以其與吳其昌、鄭鈞鴻及陳玉品就系爭土地之買賣 契約及所有權移轉登記對抗被告？
1.按土地法第104 條第1 項規定所謂「依同樣條件優先購買」 ，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕 疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受 人。上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其 權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。此優先購買權 具有相對物權的效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉 所有權於第三人而有異。又承租人必須知悉買賣條件後，始 能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與 買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購 買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權（最高法院106年 度台上字第1263號、104 年度台上字第2 號、101 年度台上 字第1716號判決意旨參照）。復按出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權 人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效
力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之 條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先 購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務 （最高法院100 年度台上字第1582號判決意旨參照）。 2.查吳其昌於99年3 月1 日將系爭土地出賣並移轉登記與邱螺 蘭等4 人；鄭鈞鴻於102 年10月31日將系爭土地出賣並移轉 登記與陳昱成等4 人；陳玉品於104 年12月9 日將系爭土地 出賣及於105 年3 月4 日將系爭土地所有權移轉登記與黃錦 椿時，均未將系爭土地買賣之條件通知被告等情，為原告所 是認（見前述不爭執事項㈨、本院卷㈡第82頁），被告既無 從因吳其昌、鄭鈞鴻及陳玉品之通知而知悉系爭土地之出售 條件，進而得考慮是否依同樣條件優先購買系爭土地，其對 系爭土地之優先購買權自不因未行使而視為放棄，應認其之 優先購買權繼續存在。
3.原告雖主張被告已明知系爭土地輾轉出售，卻長期不行使優 先購買權，應認其優先購買權已喪失，並有違反誠信原則及 權利濫用之情云云。惟所謂優先購買權之通知，係賦予基地 所有權人有將其與第三人訂立土地買賣契約之條件（包含買 賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等）詳實通知優 先購買權人之義務，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已 盡通知之義務，更不得謂優先購買權人於知悉買賣時，尚須 自行探知買賣條件始能行使權利。依此，本件係因吳其昌、 鄭鈞鴻及陳玉品於出賣系爭土地時，未盡通知被告買賣條件 及行使優先購買權之義務在先，始致被告無從考慮是否依同 一買賣條件行使優先購買權，自不得以期間之經過而認被告 已拋棄優先購買權，或認被告關於得行使優先購買權之抗辯 違反誠信原則或屬權利濫用。原告上開主張，仍非可採。 4.依前述說明，吳其昌就系爭土地之買賣及將所有權移轉登記 與邱螺蘭等4 人；鄭鈞鴻就系爭土地之買賣及將所有權移轉 登記與陳昱成等4 人；陳玉品就系爭土地之買賣及將所有權 移轉登記與黃錦椿，自均不得對抗有土地法第104 條第1 項 優先購買權之被告。
㈢原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定請求被告拆除系 爭房屋及騰空返還系爭占用土地，並依系爭租約、民法第43 9 條規定及債權讓與之法律關係請求被告給付租金，暨依民 法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無 理由？
1.按土地法第104 條規定，承租人於基地出賣時，有依同樣條 件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂 立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。所謂契約不
得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因 而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故出賣人 未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即 不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張（最 高法院100年台上字第38號判決意旨參照）。 2.查系爭土地原所有權人吳其昌、鄭鈞鴻及陳玉品與原告訂立 買賣契約，並以買賣為原因而移轉所有權，並未通知被告， 被告對系爭土地之優先承買權仍然存在，吳其昌與邱螺蘭等 4 人間、鄭鈞鴻與陳昱成等4 人間及陳玉品與黃錦椿間就系 爭土地之買賣契約及所有權移轉登記，均不得對抗被告，業 經本院認定如前，揆諸前開說明，原告即不得以所有權人或 出租人地位對被告有所主張。雖原告另依最高法院95年度台 上字第2497號判決，主張不得僅以買賣契約不得對抗被告為 由，即認被告非無權占有系爭土地云云。然細繹上開判決僅 係在指摘原判決逕以未通知優先購買權人而認定優先購買人 並非無權占有，並無必然關聯之情，尚與本件係因基地所有 權人未通知被告行使優先購買權，故買受人（即原告）不得 以出租人或所有權人地位對優先購買權人（即被告）有所主 張之推論不同，自無從比附援引。原告執此主張被告無權占 有，亦無可採。
3.因此，原告主張其等已買受系爭土地及繼受被告與吳其昌間 系爭租約之出租人地位，依系爭租約及民法之規定所為拆除 系爭房屋、騰空返還系爭占用土地、給付租金及不當得利等 請求，自非法所許而均無理由。
五、從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被 告拆除系爭房屋及騰空返還系爭占用土地，及依系爭租約、 民法第439 條規定及債權讓與之法律關係，暨民法第179 條 規定，請求被告給付如前一、㈡聲明2.至8.所示之租金本息 ，自103 年4 月29日起至起訴日即107 年1 月15日止之不當 得利本息，暨起訴日之翌日即107 年1 月16日起至返還系爭 占用土地日止之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 2 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 賴秋萍
法 官 林柔孜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 2 日
書記官 王琪雯