臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1214號
原 告 陳家讓
訴訟代理人 汪團森律師
複 代 理人 汪采蘋律師
被 告 黃太榮
黃清海
黃金城
兼 上 三人
訴訟代理人 黃金治
被 告 黃鄭寶鳳
黃美英
黃貴樹
黃永富
兼 上 四人
訴訟代理人 黃種信
被 告 黃種澤
黃月秀
書翠英
被 告 黃敏彪
兼 上 一人
訴訟代理人 黃清正
被 告 黃種鑫
被 告 黃雅真
兼 上 一人
訴訟代理人 黃春莉
被 告 黃雅玲
兼 上 九人
訴訟代理人 黃棟樑
被 告 黃種順
訴訟代理人 李文錠
被 告 高嘉鴻
被 告 高林美英
上 二 人
訴訟代理人 高喜吉
被 告 黃奕湧
施佩君
施朝瀛
陳宗翰
林諭聲
蔡黃麗娜
林素印
高櫻珊
張瀚文
蔡孝宇
陳一賢
陳文澤
黃世辰
黃世銘
許仕杰
李超平
李俊寬
林廷叡
張信裕
李昆穎
林月娃
黃世豪
林忠輝
陳振榮
陳振盛
陳錦芳
兼上二十八人
訴訟代理人 陳振宗
被 告 黃世楓
黃火明
黃金雪
黃美智
黃種盛
黃書士
黃進興
陳銘祥
陳沛晴
陳妍甄
陳秀英
楊春
林慶昌
上 一 人
訴訟代理人 林永惠
被 告 林再興
王美淳
高智營
高伃貞
高伃亭
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國108年9月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造依附表二所示之應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原 告主張分割之不動產為附表一所示土地（下稱系爭土地）， 係位於本院轄區，是以本院就本件分割共有物訴訟自有管轄 權，合先敘明。
二、被告黃世楓、黃火明、黃美智、黃書士、黃進興、陳銘祥、 陳沛晴、陳妍甄、陳秀英、楊春、林慶昌、林再興、王美淳 、高智營、高伃貞、高伃亭經合法通知，未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告及非原住戶黃姓者於民國69年間購買而取得 系爭土地所有權應有部分，原黃家住戶房屋因在系爭土地南 側，因此都從如附圖二所示之鋪有柏油路面道路即B部分出 入，再進入文山路對外通行。系爭土地為兩造所共有，兩造 並無不得分割之協議，原告近日前往系爭土地查看，方知悉 部分被告即原黃姓家族於系爭土地上興建混凝土二層樓房屋 ，所占面積已逾越其應有部分比例，且係無建築執照及使用 執照之違章建築。系爭土地共有人高達68人，其上房屋占用 面積均逾越共有應有部分比例，且因被告王美淳、高智營、 高伃貞、高伃亭等人之被繼承人高藤宗生前積欠銀行債務遭 假扣押登記在案，以原物分割無法直接解決其債務，且有事 實上之困難，無法公平合理分割，故請求系爭土地予以變價 分割，符合全體共有人利益之分割方式，如其他共有人欲擁 有系爭土地，可依民法第824條第7項規定優先承買，爰依民 法第823條第1項、第824條第2項等規定，請求變價分割系爭 土地，並由兩造按應有部分比例分配價金等語，並聲明：如 主文第1項所示。
二、被告各以：
㈠、被告黃棟樑、書翠英、黃種澤、黃月秀、黃敏彪、黃清正、 黃雅玲、黃雅真、黃種鑫、黃永富、黃鄭寶鳳、黃金雪、黃 金城、黃太榮、黃清海、黃火明、黃金治辯稱（下稱被告黃 棟樑等人）：系爭土地為被告黃棟樑等之一世祖黃禮，則於 清朝光緒年間即定居於此，現上有孫輩六大房子孫居住於此 ，對系爭土地有強烈依存關係。黃禮所育四子，由其中二子 黃則居與黃則交分得系爭土地，於分得系爭土地時，有相互 約定由黃則居使用系爭土地之北側、黃則交使用系爭土地之 南側。原告係於69年7月間，因買賣取得黃則居系爭土地所 有權之應有部分，應受分管協議之拘束。且原告於71年1月9 日簽訂協議書（下稱系爭協議書），同意黃則居、黃則交之 分管約定。原告就系爭土地之使用範圍，位於系爭土地之北 側。被告黃棟樑等人於系爭土地上居住有20、30年以上，系 爭土地為祖先給與而依當時情況而繼續使用，被告黃棟樑等 人使用系爭土地並未占用北側。原告主張變價分割，被告雖 有優先承買權，但系爭土地依公告現值總價達新臺幣（下同 ）4,640萬元，非被告等所能負擔，系爭土地若由第三人取 得，被告將臨給付租金或拆屋還地之困境，故系爭土地應依 附圖二所示之方式，以原物分配兼以金錢補償，系爭土地之 公廳祖厝以南之土地即E部分，分割由目前居住大房至六房 等共有人所共有，至B部分則為E部分土地通行之必要道路， 其餘A部分即公廳袓厝以北之土地，及C、D等部分土地，分 割由其他共有人所有，如共有人中有不能按其應有部分受分 配，再依金錢補償之等語。並辯稱：⒈請求駁回原告之訴。 ⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。㈡、被告黃種盛、黃種信、黃春莉則以（下稱被告黃種盛等人） ：系爭土地之緣由及現況等，與上述被告黃棟樑等人答辯相 同，被告黃種盛等人主張之分割方案係將附圖二之A部分其 中464平方公尺分割與原告，以符合原告之應有部分比例， 其餘部分仍由被告維持共有，如有其他主張分割，則依大房 至六房等基地所占用面積為原物分割，金錢補償部分則比例 補償其他被告等語。並辯稱：⒈請求駁回原告之訴。⒉如受 不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。㈢、被告黃進興：同意被告黃棟樑之方案等語。㈣、被告黃種順：對於系爭土地之處理方式與原告相同，同意以 變價分割方式處理。
㈤、被告陳振宗、高嘉鴻、高林美英、黃奕湧、施佩君、施朝瀛 、陳宗翰、林諭聲、蔡黃麗娜、林素印、高櫻珊、張瀚文、 蔡孝宇、陳一賢、陳文澤、黃世辰、黃世銘、許仕杰、李超
平、李俊寬、林廷叡、張信裕、李昆穎、林月娃、黃世豪、 林忠輝、陳振榮、陳振盛、陳錦芳係稱（下稱被告陳振宗等 人）：被告陳振宗等人均未居住在系爭土地上且未實際利用 系爭土地，都是其他人在使用，且被告陳振宗等人並未參與 分管契約，分管契約應係由全體共有人共同協定始生效力。 被告陳振宗等人願意配合原告之提議予以變價分割。如不能 變價分割，希望將空地分割給被告等人，被告陳振宗等人共 有系爭土地之應有部分合計四分之一，且原告應有部分為五 分之一，包含其他在系爭土地沒有房子之共有人合計之應有 部分比例，較大於被告黃棟樑等人之應有部分比例，所以被 告黃棟樑等人提出分割方案並不合理，因為房子占有系爭土 地之面積太大，且被告黃棟樑等之分割方案，僅對他們自己 有利，要求空地也就是藍色區塊的部分即附圖二之B部分提 供道路給黃色區塊即附圖二之E部分所有權人通行，亦不合 理等語。
㈥、被告林再興：其並未居住在系爭土地上，同意拍賣系爭土地 予以變價分割，因系爭土地之共有人太多沒有辦法分割等語 。
㈦、被告高伃亭：同意變價分割為系爭土地之處理方式。㈧、其餘被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述 或聲明。
三、查，原告以買賣取得系爭土地應有部分，系爭土地兩造為共 有，應有部分之比例如附表二所示等情，有土地登記謄本在 卷為證，且為兩造所不爭，應信為真實。
四、本院之判斷：
原告主張其與被告所共有之系爭土地應為分割，並訴請以變 價分割方式出售後按附表二分配價金為宜，為被告黃棟樑等 人、被告黃種信等人及被告黃進興所否認，認兩造對於系爭 土地有分管契約，原告不得訴請變價分割，被告亦非無權占 有系爭土地等語。是本件之爭點即為：㈠原告請求分割系爭 土地是否有理由？㈡系爭土地以何分割方法為宜？茲析述如 后：
㈠、原告請求分割系爭土地是否有理由？
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定 後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有 人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。 但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部 分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價
金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他 部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，因共 有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共 有。民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。查， 兩造共有之系爭土地，依其使用目的並無不能分割之情事， 惟雙方對於分割方法前經調解均不能協議。至系爭土地之有 無約定分管契約一節，被告黃棟樑等人及被告黃種信等人以 前詞置辯，被告黃金城、黃太榮、黃金雪、黃清海、黃火明 、黃金治等並另辯稱：系爭土地上黃家古厝係建於150年前 ，彼時尚無供應水電，未闢馬路，尚處原始貧乏年代，也應 尚無土地分割行政。人與人之間財產之分配，率以口頭約定 或證人為證。原告等於簽訂系爭協議書係古厝建造之初，南 北兩側所有人之直系親屬系統表及原告、被告黃種順等協議 ，原告應有部分五分之一，黃種順應有部分十分之一，被告 王美淳等應有部分五分之一，上開合計二分之一係承購自北 側之原所有人，與所簽之協議相符云云。惟查，被告所辯系 爭土地前已於黃則居、黃則交約定分為南側、北側等部分， 為原告所否認，被告並未舉證以實其說，尚難憑採。至系爭 協議書則係由訴外人黃慶和、陳慶風、原告與被告黃種順等 約定由黃種順之使用權，有該協議書附卷可參（見本院卷第 77頁），對此，被告黃種順係稱：於是71年時，因為其父親 種花而協定等語（見本院卷第90頁），觀之系爭協議書僅約 定圖示最右側由黃種順使用（見本院卷第77頁），並無區分 所謂南側、北側等使用約定，由此可見系爭協議書之約定內 容亦僅有部分土地為使用之約定；又被告黃世楓、黃清正、 黃月秀等人係各於54年、69年間因繼承而取得系爭土地之應 有部分，亦有系爭土地謄本附卷可證，故系爭協議書顯未經 全體共有人同意，自無拘束系爭土地全體共有人之效力。從 而，堪認系爭土地亦無分管契約等約定不為分割。是原告請 求分割系爭土地，自無不合。
㈡、系爭土地以何分割方法為宜？
⒈又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以 原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有
物之一部分仍維持共有。民法第824條第2項、第3項、第4項 分別定有明文。而共有物分割之方法，究以原物分割或變價 分割為適當，應斟酌各共有人之意願、利害關係、使用情形 、共有物之經濟效用、性質與價格及分割後各部分之經濟價 值暨其應有部分之比例是否相當而為適當之分配，始能謂為 適當而公平，不受共有人所主張分割方法之拘束。 ⒉被告黃棟樑等人所提之原物分割兼金錢補償方案，即由被告 黃棟樑等人取得附圖二所示之E部分所有權，然則，依被告 黃棟樑等人之分割方案所分割後之土地面積與共有人應有部 分比例不同，即被告黃棟樑等人合計應有部分為18.8%，但 被告黃棟樑等人係取得E部分土地實占系爭土地之56.59%。 且被告黃棟樑等人取得之E部分因系爭土地之地形、文山路 開發等情形，必須藉由B部分之道路通行，致系爭土地之其 餘土地必須再分割為A、C、D等部分，其中C、D部分等面積 僅有37、81平方公尺，且鄰近河川，致其經濟利用價值恐較 為不高，則由其餘共有人即合計應有部分比例約達81%取得 該等土地，難謂適當之分配。至此方案中之A部分土地面積 776平方公尺，僅占系爭土地之33.45%，再由其餘40位等共 有人按應有部分比例予以分割，實難以作有效利用。又，被 告黃棟樑等人主張E部分土地應由渠等共有，係因系爭土地 現狀如附圖一所示之D部分（面積117平方公尺）為其家族之 大房，現由黃美智、黃種澤、黃棟樑與書翠英使用（應有部 分各1/264、1/264、2/165、1/33）；附圖一所示之E部分（ 面積79平方公尺）及F部分（面積38平方公尺）為二房，現 由黃太榮、黃金治、黃金雪、黃清海、黃金城、黃書士、黃 火明使用（應有部分各1/264、1/264、1/26 4、1/264、 1/264、1/220、1/264）；附圖一所示之I部分（面積127平 方公尺）為三房，現由黃永富等人使用（應有部分6/220） ；附圖一所示之J部分（面積100平方公尺）及K部分（面積4 平方公尺）為五房，現由黃種盛、黃雅玲、黃春莉、黃雅真 所有（應有部分各9/880、1/176、1/176、1/176），現由黃 春莉與黃雅真居住；附圖一所示之G部分（面積25平方公尺 ）及H部分（面積106平方公尺）為六房，現由黃鄭寶鳳、黃 種鑫、黃美英、黃貴樹、黃種信、黃進興所有（應有部分各 1/264、1/264、1/264、1/264、1/264、1/264），固有現場 照片可參（分見本院106年度北司調字第216號卷一第35至39 頁；本院卷第109至110頁）。然則，附圖一所示之L部分（ 面積77平方公尺），目前為空房，且無證據資料可證為何人 所有，被告黃棟樑等人固稱為該家族四房所有，尚無可採， 故就該L部分難認有應併劃入被告黃棟樑等人所主張分割方
案而由被告黃棟樑等人維持共有之必要；且被告黃棟樑等人 另提出由其各房子孫分別共有各該房子土地為主，將北側土 地分割給原告及土地應有部分較大者，黃家各房子孫其使用 土地如超過應有部分，以金錢補償其他無受土地分配之共有 人云云，並未提出各面積比例及計算方式，且如上開L部分 應由何人予以提出金錢補償，亦無從據以核算，堪認由被告 黃棟樑等人分割取得附圖二所示E部分之土地所有權，亦有 不當。此外，B部分道路因系爭土地之地形與相鄰土地之限 制，必將為分割後A、C、D、E等土地所必須之對外連接道路 ，應為A、C、D、E等分割後之所有權人共有，亦致系爭土地 分割後之所有權共有情形更為複雜。是以，被告黃棟樑等人 雖主張如附圖二之分割方案，然其採金錢補償方案與其他未 分得土地所有權之共有人，以A、C、D、E等面積比例、各土 地分割後之價值等顯就難為合理之分配。
⒊至被告黃種盛、黃種信、黃春莉之分割方案，亦不可採，因 其係以原告取得之A部分其中464平方公尺，則A部分其餘312 平方公尺、C、D部分等面積僅有37、81平方公尺，對於其餘 共有人等，亦核與渠等應有部分比例不相當，以金錢補償方 案亦有前述等價值難為合理分配之情。再者，若將系爭土地 原物分配予部分共有人，則受原物分配者，依民法第824條 第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之 共有人，應予金錢補償。然原告、被告陳振宗等人業已表明 請求變價分割，被告陳銘祥等人均未於本院言詞辯論期日到 場，亦未曾提出書狀作任何陳述或表示分割方法，難認其等 有以金錢補償之意願及資力，再衡以兩造已因無法協議決定 分割方法而生本件訴訟，為免另衍金錢補償之糾紛，系爭土 地亦不適於採行以原物分配於部分共有人，而對他共有人以 金錢補償之分割方式為之。
⒋經查，系爭土地因文山路開發及相鄰土地等關係，必須以附 圖二之B部分道路為其單一出入通道，倘依兩造之應有部分 比例為原物分割，各共有人所能分得之面積過小，亦難有各 自獨立之門戶出入，除有礙經濟效用外，並有損系爭不動產 之完整性，且將使法律關係趨於複雜而造成日後使用上之困 難，難以發揮經濟上之最大利用價值，足見如將系爭不動產 以原物分配，顯有困難。再參以系爭土地位處新北市深坑區 ，可認具有一定之市場價值，如以變價拍賣之方式，除可由 公眾或兩造間有意願之人以自由、公開程序競標，亦可使系 爭土地在自由市場競爭之情形下反應出合理且適當之價值， 對於共有人而言，應屬有利，且原告及被告陳振宗等人、林 再興、高伃亭均同意以變價作為系爭土地之分割方案，是將
系爭土地變價分割應屬合理適當。且按，變賣共有物時，除 買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有 二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項亦 有明文，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各 共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行 程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟 效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配 時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有 狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定 ，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。準此，採變價分 割時，兩造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情 上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力 等各項，倘認有繼續持有所有權之必要，仍得於變價分割之 執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。且如透過市 場自由競爭之方式變價，使土地產權單純化，有利於需用土 地者開發使用，亦足使系爭土地之市場價值極大化，當可兼 顧系爭土地之經濟價值及利用價值，並保障共有人間優先承 買權利，而不致損及各共有人之利益。是以，本件以變賣系 爭土地分配所得價金之分割方式，應屬公允適當。從而，本 院審酌系爭土地之型態、利用可能性、經濟效用、可能衍生 之法律關係及兼顧多數共有人同意變價分割之意願等一切情 狀後，認系爭土地以變價分割，並將變價後所得價金如附表 二所示應有部分比例分配予兩造之分割方式，較為適當。五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定， 請求分割系爭土地，為有理由；系爭土地之分割方式，應以 變價分割即變賣系爭土地，將所得價金由兩造按附表二所示 應有部分欄分配取得為宜，爰判決如主文第1項所示。又分 割共有物訴訟為形成之訴，本質上不適宜或不得為假執行， 是被告聲明若受不利益判決，願供擔保免為假執行等語，此 部分容有誤會，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經認與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：本件係因共有物分割事件涉訟，共有 人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量 情形，依民事訴訟法第80條之1規定，爰另諭知訴訟費用之 負擔比例如主文第二項所示。
中 華 民 國 108 年 10 月 18 日
民事第六庭 法 官 陳智暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 18 日
書記官 陳嬿舒
附表一：
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│編號│不動產│坐落位置 │面積 │
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│1 │土地 │新北市深坑區阿柔坑段│2320平方公尺│
│ │ │阿柔洋小段7地號 │ │
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