臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2444號
原 告 賴惠菁
訴訟代理人 蘇顯騰律師
被 告 陳賴淑媛
訴訟代理人 張啟富律師
複代理人 林殷世律師
被 告 賴玟蓁
陳素芬
江昱賢
上列3人共同
訴訟代理人 賴文芳
受告知訴訟人 陳世杰
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年9月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告及被告陳賴淑媛、賴玟蓁、陳素芬、江昱賢共有坐落台中市○○區○○段○○○○○○地號、面積一二０平方公尺之土地應予變價分割，變賣所得價金由原告及被告陳賴淑媛、賴玟蓁、陳素芬、江昱賢各按應有部分比例分配之。
原告及被告陳賴淑媛、賴玟蓁、江昱賢共有坐落台中市○○區○○段○○○○○地號、面積四二平方公尺之土地，如附圖即台中市中正地政事務所民國一０八年四月二十四日土地複丈成果圖所示，編號A部分、面積二一平方公尺，應予變價分割，變賣所得價金由原告及被告陳賴淑媛、賴玟蓁、江昱賢各按應有部分比例分配之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造按其應有部分比例各自負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按民事訴訟法第65條第1項規定：「當事人得於訴訟繫屬中 ，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第3人。 」，而民事訴訟法第67條之1第1項亦規定：「訴訟之結果，
於第3人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言 詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知 該第3人。」。又告知訴訟乃當事人一造於訴訟繫屬中，將 其訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第3人，以 促其參加訴訟。而所謂有法律上利害之關係之第3人，係指 本訴訟之裁判效力及於第3人，該第3人私法上之地位，因當 事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖 不及於第3人，而第3人私法上之地位因當事人之一造敗訴， 於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利 益者而言(參見最高法院民國51年台上字第3038號民事判例 意旨)。再「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有 物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵 押人或出質人所分得之部分：……。三、權利人經共有人告 知訴訟而未參加。」，民法第824條之1第2項第3款著有明文 。本件原告起訴請求裁判分割兩造共有坐落台中市○○區○ ○段000○00○000○0地號等2筆土地(以下合稱系爭2筆土地 )，依原告提出系爭2筆土地之第1類登記謄本記載，系爭2筆 土地曾由被告陳賴淑媛於103年1月14日設定擔保債權總金額 為新台幣(下同)1000萬元之最高限額抵押權予訴外人陳世杰 乙事(參見本院卷第1宗第16～22頁)，則依前揭民法第824條 之1第2項第3款規定，最高限額抵押權人陳世杰即屬因被告 陳賴淑媛在本件訴訟敗訴而可能受有不利益之第3人，故陳 世杰即為因本件裁判結果具有法律上利害關係之第3人，本 院乃依上揭民事訴訟法第67條之1第1項規定於107年9月20日 對陳世杰為告知訴訟，該項通知於107年10月2日合法送達陳 世杰，有送達證書1件可憑(參見本院卷第1宗第43頁)，惟陳 世杰並未依民事訴訟法第59條規定提出參加書狀表明參加訴 訟，即已發生上揭民法第824條之1第2項第3款規定告知訴訟 之效力，合先敘明。
二、原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、兩造共有系爭2筆土地，其中479之42地號土地，面積120 平方公尺，各共有人應有部分為原告12分之1、被告陳賴 淑媛12分之6、被告賴玟蓁12分之2、被告陳素芬12分之2 、被告江昱賢12分之1，該筆土地現供車庫使用；另480之 6地號土地，面積42平方公尺，各共有人應有部分為原告
12分之3、被告陳賴淑媛12分之6、被告賴玟蓁12分之2、 被告江昱賢12分之1，該筆土地現係門牌號碼台中市○○ 區○○○街00巷0號房屋(下稱系爭房屋)旁之畸零地，作 為花圃(前半部)及廚房(後半部)使用，外圍並砌有圍牆， 而系爭2筆土地之現況、地上物、巷道及道路之面積及位 置即如台中市中正地政事務所108年4月26日中正地所二字 第1080004292號函檢附108年4月24日土地複丈成果圖(下 稱附圖)所示。系爭2筆土地均係兩造祖先所有，基於繼承 或從其繼承人之買賣關係而登記為目前共有之狀態。又系 爭2筆土地均屬台中市都市計畫區內之建地，兩造並無不 分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且因 無法協議分割，原告自得依民法第823條第1項及第824條 第1項、第2項第2款等規定提起本件訴訟等情。 2、原告主張系爭2筆土地之分割方案說明如下： (1)479之42地號土地雖屬住宅區之建地，但坐落巷弄末端(無 尾巷)，且面積祇能建築1棟透天房屋，祖先原規劃與鄰地 合併，以發揮土地最大效用。如採原物分割，將造成土地 分離破碎，不利於土地使用及促進經濟效用，難謂公平適 當。如採變價分割，變賣後能由買受人為整體有效利用， 復經公開競價，當使各共有人共同獲利，較符合公平經濟 之原則。是479之42地號土地應以變價分割，並將變價所 得價金依各共有人之應有部分比例分配，較為適當。 (2)480之6地號土地為畸零地，祖先原規劃供台中市○○區○ ○○街00巷0號房屋及其基地使用，而該房屋原係祖父分 給訴外人即原告之兄賴肇邦所有，嗣賴肇邦財務發生問題 ，由訴外人即原告之夫甘霖購買後，再贈與原告，該房屋 現供原告母親、原告姐姐賴文芳及被告江昱賢居住使用。 因祖父生前未將480之6地號土地分予賴肇邦，事後由各繼 承人平均繼承，其中部分繼承人將應有部分出售予被告賴 玟蓁。然480之6地號土地面積僅42平方公尺，面積過小， 且為畸零地，不宜再細分，如採原物分割，將不利於土地 使用及促進經濟效用，不符公平經濟原則。如採變價分割 ，變賣後能由買受人為整體有效利用，復經公開競價，並 將變價所得價金依各共有人之應有部分比例分配。是480 之6地號土地應以變價分割，並將變價所得價金依各共有 人之應有部分比例分配，較為適當。
3、並聲明：(1)兩造共有479之42地號土地應予變價分割，所 得價金由兩造各按其應有部分比例分配之。(2)兩造共有 480之6地號土地應予變價分割，所得價金由兩造各按其應 有部分比例分配之。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、就台中市政府都市發展局(下稱台中市都發局)107年12月3 日中市都建字第1070208246號函(下稱107年12月3日函)之 意見說明如下：
(1)依台中市中正地政事務所107年12月3日中正地所二字第10 70012879號函可知，480之6地號土地為80年分割自480之2 地號土地，嗣480之2地號土地於82年與469之2等地號土地 合併為469之2地號土地。而933、934建號建物，係依台中 市政府工務局核發(77)中工建使字第4036號使用執照(下 稱系爭使用執照)及竣工平面圖轉繪，當時使用執照登載 建築基地為479、479之12及480之2地號土地。是目前系爭 480之6地號土地原為480之2地號土地之一部分，為933、 934建號建物即系爭使用執照登載建築基地之一部分。但 因系爭使用執照登載之建築基地，其留設法定空地已超過 法定空地之最低限制即建築基地60%，故於80年自480之2 地號土地分割出來，編為獨立之480之6地號，並不計入原 來法定空地套繪管制範圍。
(2)依鈞院卷第1宗第93頁「法定空地分割證明書」記載，台 中市○○區○○○街00巷0○0號建物於78年6月1日即已申 請法定空地分割，因分割後法定空地面積「已合乎建蔽率 要求」，且「法定地面與建築物所占地面連接寬度足夠」 ，而准予法定空地分割，並於80年間自480之2地號土地分 割出來，編為獨立之系爭480之6地號，並不計入原來法定 空地套繪管制範圍。
(3)依台中市都發局107年12月3日函附件3「台中市都市計畫( 舊有市區至五期市地重劃地區)細部計畫檢討後土地分區 管制要點」第10點規定，其規定「退縮部分」為「得」計 入法定空地，並非「應」計入法定空地，而得計入法定空 地對建築基地較小之所有人較為有利，毋須多提供法定空 地面積；對建築基地較大之所有人，其所提供建築基地已 符合建蔽率規定要求之法定空地，自得主張多餘空地不計 入「法定空地」，故縱屬人行道「退縮地」，仍非屬「建 築基地法定空地」範圍。
(4)依台中市都發局107年12月3日函附件3「台中市都市計畫( 舊有市區至五期市地重劃地區)細部計畫檢討後土地分區 管制要點」第4點規定，可知480之6地號土地係側面臨柳 陽東街，該柳陽東街與柳陽西街中間有「柳川二分埔支線 」大水溝，該「二分埔支線」兩旁均已設有人行道，故該 對側480之6地號土地原留設之無遮簷人行道之退縮地(保 留地)，並未強制施設人行道，且實際上亦未開設無遮簷
之人行道。
(5)原告在台中市都發局網站查閱建築物地籍套繪圖可知， 480之6地號土地後段(北段)屬「退縮地-不計入法定空地 」，前段(南段)屬「私設道路用地-不計入法定空地」， 依建築法第11條規定，並非建築基地法定空地均一律禁止 分割或移轉，應視其分割或移轉是否合於法律規定，並斟 酌共有物分割方式是否有害於「建築基地法定空地」之建 築管理立法意旨。惟上開函文竟認定480之6地號土地南側 土地部分係作為北屯區柳陽東街68巷私設道路使用【未計 (法)定空地】，北側部分土地為934建號計入法定空地之2 公尺無遮簷人行道，不得辦理建築基地法定空地分割，而 仍將之列入「法定空地」，顯然有誤。況此部分土地如屬 法定空地，何以仍准予辦理「法定空地分割」，顯然認定 有誤。
2、依歷來司法實務見解，法律限制土地不得分割者，如其立 法意旨僅在限制土地細分者，雖不能原物分割，但仍可變 價分割。因變價分割，分割之客體為土地之「價金」(可 分之物)，並非土地本身。又公共設施保留地之留設，係 受都市計劃法之限制而需留設，並非受建築法之限制而需 留設，故「應留設之公共設施保留地」，與建築法對建築 土地建蔽率之限制，而應留設「法定空地」有所不同。即 「公共設施保留地」與「法定空地」不同，不受建築法關 於「法定空地非依規定不得分割」之限制。是土地所有人 在符合一定條件下，得選擇將「公共設施保留地」計入「 法定空地」，而受建築法關於法定空地之限制，亦得選擇 不將「公共設施保留地」計入「法定空地」，而不受建築 法關於法定空地之限制。
3、被告陳賴淑媛抗辯稱408之6地號土地為法定空地，應不得 請求分割云云。惟480之6地號土地之部分面積屬不計入法 定空地之「應留設無遮簷人行道(寬度2公尺)」之公共設 施保留地；部分面積屬不計入「法定空地」之私有畸零地 ；部分面積屬私設道路使用面積即「既有巷道」，說明如 下：
(1)原告祖父即被告陳賴淑媛之父賴永添於77年間向台中市政 府工務局核發申請(77)中工建字第2516號建造執照及系爭 使用執照，建築基地為479、479之12及480之2地號土地， 其中479之12地號土地係作為6米私設道路用地，另479地 號土地面積1073平方公尺、480之2地號土地面積49平方公 尺，2筆土地其中350.34平方公尺為建築基地，建造933、 934建號建物，其中934建號建物建築基地面積196平方公
尺(建築面積87.33平方公尺，建蔽率＝87.33/ 196=45%＜ 法定最高建蔽率60%、法定空地面積78.40平方公尺=196× 40%)，另933建號建物建築基地面積154.4平方公尺(建築 面積86.28平方公尺，建蔽率=86.28/154.4=56%＜法定最 高建蔽率60%、法定空地面積61.76平方公尺=154.4×40%) 。
(2)嗣賴永添於78年6月1日向台中市政府申請「辦理法定空地 分割證明申請書」，辦理933、934建號建物建築基地之法 定空地分割，經台中市政府工務局於78年6月10日以分割 後法定空地面積已合乎建蔽率要求，且法定地面與建築物 所占地面連接寬度足夠，而准予法定空地分割，並於78年 6月21日辦理分割登記，從479地號分割出479之31地號(面 積163平方公尺，註記地上建號934號─受法定空地套繪管 制)，及479之32地號土地(面積153平方公尺，註記地上建 號933號─受法定空地套繪管制)，分割後479地號土地面 積剩757平方公尺。又於80年12月24日辦理分割登記，從 480之2地號分割出480之6地號(面積42平方公尺)，分割後 480之2地號面積剩7平方公尺，再併入469之2地號。 (3)又分割之新地號479之31地號土地(面積163平方公尺)，若 按建蔽率60%計算，可供建築面積為97.8平方公尺，應留 設法定空地為65.2平方公尺，而934建號建物實際建築面 積為87.33平方公尺，建蔽率僅為53.57%(計算式：87.33/ 163=0.5357)，仍小於60%之建蔽率管制。另分割之新地號 479之32地號土地(面積153平方公尺)，若按建蔽率60%計 算，可供建築面積為91.8平方公尺，應留設法定空地為61 .2平方公尺，而933建號建物實際建築面積為86.28平方公 尺，建蔽率僅為56.39%(計算式：86.28/153=0.5639)，仍 小於60%之建蔽率管制。
(4)依新分割480之6地號土地之登記第2類謄本記載，並無地 上「建號934號」之註記，足見該筆土地已因前述主管機 關准予法定空地分割，分割後新地號480之6地號土地已解 除法定空地之套繪管制。再佐以台中市政府工務局核發系 爭使用執照及竣工平面圖，原480之2地號土地(面積48平 方公尺)位置之土地，原係規劃作為寬度2米之梯型「人行 道」使用，面積為40平方公尺【梯型面積計算式：(上底2 +下底2)×高20÷2=40】，且該480之2地號土地部分面積 作私設道路使用，成為分割後480之6地號土地(面積42平 方公尺)，其北側預留2米寬之「人行道」，南側作「私設 道路」使用，台中市都發局於「建築物地籍套繪圖」結果 ，記載480之6地號土地後段(北段)屬「退縮地─不計入法
定空地」，前段(南段)屬「私設道路用地─不計入法定空 地」等情，亦為相同認定。
(5)依台中市都發局107年12月3日函附件3「台中市都市計畫 （舊有市區至五期市地重劃地區）細部計畫檢討後土地分 區管制要點」第10點規定，其中規定「退縮部分」為「得 」計入法定空地，並非「應」計入法定空地，而賴永添係 選擇「不計入法定空地」，因分割後479之31及479之32地 號土地面積均「已合乎建蔽率要求」，且「法定地面與建 築物所占地面連接寬度足夠」，毋須再將480之6地號土地 供作「人行道」使用部分，計入法定空地，台中市都發局 於「建築物地籍套繪圖」結果，亦為前揭相同認定。 (6)台中市都發局107年12月3日函認定480之6地號北側部分土 地為934建號計入法定空地之2公尺無遮簷人行道，不得辦 理建築基地法定空地分割，及108年3月4日中市都建字第 1080030844號函(下稱108年3月4日函)認定480之6地號北 側部分土地為934建號計入法定空地之2公尺無遮簷人行道 ，不得辦理建築基地法定空地分割等語，顯已誤解賴永添 申請建造執照時已將480之2地號土地規劃作為「人行道」 使用，且未查明其提供原479地號土地面積作為933、934 建號建物建築基地面積使用，已合乎建蔽率之要求，且在 法定空地分割後，分割出新地號即479之31、479之32地號 土地，其建築基地面積仍合乎建蔽率要求，且實際上已辦 理分割在案，是台中市都發局上揭2函文之認定有誤。 (7)另依台中市中正地政事務所108年7月5日中正地所二字第1 080006711號函(下稱108年7月5日函)內容，及參照內政部 75年6月4日台(75)內營字第398154號函說明，可知480之6 地號土地已從934建號建物之建築基地分割出來，不再受 建築基地法定空地分割辦法之限制，因原建築基地留設之 法定空地，比依法應留設之法定空地之下限(40%)多，故 多出來之土地面積，依當時建築法令得從建築基地分割獨 立出來，不再受法定空地之限制。
3、原告就正心不動產估價師聯合事務所108年1月7日(108)正 般估字第1080102號函及附件即不動產估價報告書(下稱系 爭鑑定報告)表示意見如下：
(1)關於480之6地號土地估價每坪單價為366156元，鑑定人顯 未斟酌該筆土地已自建築基地單獨分割出來，不可能與鄰 地合併建築使用，且480之6地號土地北段部分經台中市政 府都市計畫管制為無遮簷人行道退縮地，在法令上等於視 為供公眾使用而附有公用地役權之負擔，系爭鑑定報告係 以一般畸零地可與鄰地進行合併建築使用之情形進行鑑價
，即非允當，原告認為該估價顯然過高。至480之6地號土 地南段部分，目前係供作私設道路使用，系爭鑑定報告並 未此部分估價。
(2)關於479之42地號土地估價每坪單價為305130元，鑑定人 顯未斟酌該筆土地坐落無尾巷(即柳陽東街68巷)之最底部 ，僅1端可供出入，使用上及車輛進出均有所不便，原告 認為該估價亦屬過高。
二、被告方面：
(一)被告陳賴淑媛部分：
1、就480之6地號土地部分：
(1)480之6地號土地目前由原告占有使用，該土地面積僅42平 方公尺，為畸零地，無法供建築使用，依被告陳賴淑媛提 出使用執照所示，480之6地號土地為門牌號碼台中市○○ 區○○○街00巷0○0號建物之法定空地(480之6地號土地 係嗣後自480之2地號土地分割出來)，依建築法第11條第4 項規定，480之6地號土地屬依法令限制分割之土地。又依 被告陳賴淑媛提出平面圖及參照原證2地籍圖，足徵480之 2地號土地為建築規劃之人行道，且480之6地號與479之12 地號等2筆土地相鄰部分為柳陽東街68巷之巷道入口處， 依其「人行道」、「巷道」之使用目的，亦不宜分割，原 告就480之6地號土地行使分割請求權，於法未洽。 (2)就台中市都發局107年12月3日函內容表示意見如下： ①該函內容認為480之6地號北側部分土地屬計入法定空地之 2公尺無遮簷人行道範圍，係934建號建物之法定空地，不 得辦理建築基地法定空地分割乙節，足證480之6地號北側 部分土地屬民法第823條第1項前段規定「法令另有規定不 得分割」之情形，共有人並無分割請求權，故無論原告主 張分割方案為何，均不應准予分割。
②台中市都發局雖認為480之6地號南側土地即作為北屯區柳 陽東街68巷私設道路用地之部分未計入法定空地，並認為 沿479之12地號土地北側境界線向西延伸可將480之6地號 南、北側土地分割云云，惟若依此方式分割，僅係自兩造 原共有480之6地號1筆土地，變成兩造共有2筆土地，並未 消滅兩造之共有關係，反而創設更多共有關係，與分割共 有物之目的不合。而480之6地號南側土地既係供作私設道 路之目的使用，其性質核屬民法第823條第1項但書規定「 因物之使用目的不能分割」之情形，不應准予分割。 (3)依台中市中正地政事務所108年7月5日函內容及參照內政 部75年7月14日台(75)內營字第422749號函說明，足認934 建號建物之建築基地為479之31地號土地及分割後480之6
地號土地，而分割後480之2地號土地為建築基地範圍外之 土地，即不計入法定空地範圍(分割後併入469之2地號)， 是80年12月12日申請將原480之2地號土地分割為480之2、 480之6地號等2筆土地，即不受建築基地法定空地分割辦 法之限制，但480之6地號土地顯係法定空地之範圍，自受 建築法第11條第3項及建築基地法定空地分割辦法第5條第 1項等規定之限制，故480之6地號土地有民法第823條第1 項所定「法令另有規定不得分割」之情形，自不得准許分 割，原告請求裁判分割480之6地號土地，即無理由。 2、就479之42地號土地部分：
同意原告就479之42地號土地採變價分割之主張。 3、被告陳賴淑媛就系爭鑑定報告表示意見如次： (1)關於系爭479之42地號土地之鑑定價格，被告無意見。 (2)關於系爭480之6地號土地部分，被告不同意以該鑑定價格 之每坪單價出售應有部分予原告。
4、並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告賴玟蓁、陳素芬、江昱賢部分：
1、480之6地號北段部分土地並非法定空地，台中市都發局函 文認定有誤。
2、同意原告就系爭2筆土地採變價分割之主張。 3、並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
(一)按各共有人，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依 共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法 院得因任何共有人之請求，且原物分配顯有困難時，得變 賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項及 第824條第1項、第2項第2款前段分別設有規定。又原告主 張479之42地號土地，面積120平方公尺，係原告及被告陳 賴淑媛、賴玟蓁、陳素芬、江昱賢等4人共有，各共有人 應有部分為原告12分之1、被告陳賴淑媛12分之6、被告賴 玟蓁12分之2、被告陳素芬12分之2、被告江昱賢12分之1 ，該筆土地現供車庫使用；另480之6地號土地，面積42平 方公尺，係原告及被告陳賴淑媛、賴玟蓁、江昱賢等3人 共有，各共有人應有部分為原告12分之3、被告陳賴淑媛 12分之6、被告賴玟蓁12分之2、被告江昱賢12分之1，該 筆土地現係門牌號碼台中市○○區○○○街00巷0號房屋 旁之畸零地，作為花圃(前半部)及廚房(後半部)使用，外 圍並砌有圍牆使用，而兩造間就系爭2筆土地並未訂有不 分割之特約，就479之42地號土地亦無不分割之限制，復 無因物之使用目的而有不能分割之情形，就480之6地號土
地是否有不能分割之情形，兩造間尚有爭執(本院認為該 筆土地得為一部分割，詳後述)，且兩造間就系爭2筆土地 之分割方法於原告起訴前尚無法以協議方式為之，則原告 基於系爭2筆土地共有人身分之共有物分割請求權訴請裁 判分割系爭2筆土地，依首揭法條規定，洵屬正當，應准 許之。
(二)又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關 係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值 與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為 適當而公平(參見最高法院94年度台上字第1149號民事裁 判意旨)。兩造共有系爭2筆土地坐落台中市北屯區柳陽東 街68巷，其中479之42地號土地坐落柳陽東街68巷最底部 轉角處，其上有原告之祖父賴永添搭建鋼骨鐵皮屋，目前 由原告之姐賴文芳作為車庫及堆置雜物使用，而480之6地 號土地則坐落柳陽東街68巷之巷口處，乃原告所有系爭房 屋旁之畸零地，其上有賴永添搭建之廚房，其餘為系爭房 屋之花圃及圍牆使用，而系爭2筆土地之使用分區均經編 定為第2種住宅區等情，已據本院囑託台中市中正地政事 務所指派測量員於107年12月20日上午會同兩造到場履勘 及實地測量屬實，製有勘驗筆錄及經測量員繪製鑑測日期 107年12月20日土地複丈成果圖各在卷為憑(參見本院卷第 1宗第97～103頁)，亦為兩造一致不爭執，是系爭2筆土地 之使用現況，除供作道路使用部分外，其餘均係由原告或 其親人賴文芳實際占有使用甚明。
(三)另系爭2筆土地應如何分割，其經濟效益始符合全體共有 人即兩造之利益？本院審酌兩造提出之證據資料，認為： 1、就479之42地號土地部分：
479之42地號土地上既有賴文芳作為車庫及堆置雜物使用 之鋼骨鐵皮屋存在，且該鐵皮屋占用面積達109平方公尺 ，已達該筆土地總面積120平方公尺比例之91%，而479之 42地號土地經本院依原告聲請囑託正心不動產估價師聯合 事務所估價結果，每坪單價為305130元，此有系爭鑑定報 告可憑，因兩造均認為該項估價過高，並無出售應有部分 之意願，且兩造於108年8月5日言詞辯論期日均當庭同意 就479之42地號土地之分割方案採變價分割方式處理等情( 參見本院卷第2宗第94頁背面)。是479之42地號土地之分 割方案採變價分割方式，既經全體共有人同意，在客觀上 顯然符合全體共有人之最大經濟利益，爰諭知479之42地 號土地之分割方法為變價分割，變賣所得價金則由原告及 及被告陳賴淑媛、賴玟蓁、陳素芬、江昱賢各按應有部分
比例分配之。
2、就480之6地號土地部分：
原告主張480之6地號土地之分割方法亦採變價分割方式， 雖為被告賴玟蓁、江昱賢於上揭108年8月5日言詞辯論期 日當庭表示同意乙節(參見本院卷第2宗第94頁背面)，然 被告陳賴淑媛則稱480之6地號土地依法不得分割，並以上 情抗辯。本院審酌：
(1)如附圖所示編號A部分，面積21平方公尺，此部分土地目 前係作為原告所有系爭房屋之庭院及花圃使用，與如附圖 所示編號C1部分土地建有圍牆區隔，在外觀上屬於私人使 用空間，並無依法令不能分割之限制，亦無因物之使用目 的不能分割之情形，故原告請求裁判分割此部分土地，洵 屬有據。至被告陳賴淑媛固抗辯稱此部分土地依法不得分 割云云。然此部分土地使用現狀既為建有圍牆環繞之私人 使用空間，若維持共有而無法辦理分割，等於此部分土地 日後繼續供原告或其親人使用收益，其他共有人則無使用 收益此部分土地之可能，對原告以外之其他共有人未必有 利，故此部分土地應予裁判分割始符合各共有人之最大利 益。又此部分土地亦經本院依原告聲請囑託正心不動產估 價師聯合事務所估價結果，每坪單價為366156元，復有系 爭鑑定報告可憑，因兩造各共有人均認為該項估價過高， 並無買賣應有部分之意願，則此部分土地之分割方案採變 價分割方式，將變賣所得價金由原告及被告陳賴淑媛、賴 玟蓁、陳素芬、江昱賢各按應有部分比例分配之，應符合 全體共有人之經濟效益，爰諭知此部分土地之分割方法如 主文第2項所示。
(2)如附圖所示編號B部分，面積2平方公尺，此部分土地目前 係作為原告所有系爭房屋之廚房使用，亦屬台中市都發局 107年12月3日函內容所指934建號建物建築基地計入法定 空地之2公尺無遮簷人行道，不得辦理建築基地法定空地 分割之範圍(參見本院卷第1宗第89頁背面)，而台中市都 發局108年3月4日函亦維持該局107年12月3日函之認定(參 見本院卷第1宗第133頁)，則如附圖所示編號B部分土地既 屬934建號建物建築基地之法定空地一部分，且該建物之 建築基地已不得再辦理法定空地分割，是如附圖所示編號 B部分土地既受有建築基地法定空地套繪管制，依建築法 第11條第4項規定，屬依法令限制分割之土地，亦為民法 第823條第1項規定「法令另有規定不得分割」之情形，故 原告主張變價分割如附圖所示編號B部分土地，即於法不 合，不應准許。
(3)如附圖所示編號C1部分，面積7.7平方公尺，此部分土地 目前作為供公眾通行之道路即柳陽東街之一部分使用，在 法令上亦等於視為供公眾使用而附有公用地役權之負擔， 應屬民法第823條第1項但書規定：「因物之使用目的不能 分割」之情形，此部分土地倘任由各共有人變價分割，對 日後依變價程序取得此部分土地所有權之人相當不利(即 買受取得供公眾使用之道路用地)，甚至亦有可能在變價 程序因無人願意應買而造成變價困難之情形，故原告主張 變價分割如附圖所示編號C1部分土地，亦於法不合，不應 准許。
(4)如附圖所示編號C2部分，面積11.3平方公尺，此部分土地 目前作為私設巷道即柳陽東街68巷使用，其性質在法令上 與「供公眾使用而附有公用地役權之負擔」無異，而依前 揭台中市都發局107年12月3日函內容，此部分土地雖未計 入934建號建物建築基地之法定空地範圍，但目前之使用 現狀既為供公眾通行使用之私設巷道，且該巷道在短期內 亦無廢止之可能性，仍應認為屬民法第823條第1項但書規 定：「因物之使用目的不能分割」之情形，此與前揭如附 圖所示編號C1部分土地之情形相同，故原告主張變價分割 如附圖所示編號C2部分土地，於法不合，不應准許。 (5)至原告雖主張台中市都發局107年12月3日及108年3月4日2 份函文認定有誤，如附圖所示編號B部分土地不應計入法 定空地云云。惟台中市都發局上揭2函文既已明確指出如 附圖所示編號B部分土地，仍屬934建號建物建築基地計入 法定空地之2公尺無遮簷人行道，不得辦理建築基地法定 空地分割之範圍，本院認為在欠缺積極證據資料足以推翻 台中市都發局上揭認定前，法院自當予以尊重，原告此部 分主張即為本院所不採。
(四)再系爭2筆土地曾由被告陳賴淑媛於103年1月14日設定擔 保債權總金額1000萬元之最高限額抵押權予陳世杰，而本 院已依上揭民事訴訟法第67條之1第1項規定對陳世杰為告 知訴訟，但陳世杰並未依民事訴訟法第59條規定提出參加 書狀表明參加訴訟，則依前揭民法第824條之1第2項第3款 、第3項等規定，陳世杰就被告陳賴淑媛在系爭2筆土地應 有部分設定之抵押權，在本件共有物裁判分割後應移存於 抵押人即被告陳賴淑媛分得之價金部分，附此說明。四、綜上所述，原告依民法第823條及第824條等規定訴請裁判分 割系爭2筆土地，其中就479之42地號土地部分及就480之6地 號土地如附圖編號A部分，均應予變價分割，變賣所得價金 由兩造即各該土地共有人按其等應有部分比例分配之，爰諭
知如主文第1、2項所示。至原告訴請裁判分割480之6地號土 地如附圖編號B、C1、C2部分，或屬依法令限制不得分割， 或因物之使用目的不能分割之情形，原告此部分主張於法不 合，不應准許。
五、本件為分割共有物事件，在性質上並無訟爭性，兩造地位亦 得更替，若將訴訟費用命敗訴之被告負擔，在客觀上顯失公 平，乃依民事訴訟法第80條之1規定，應由兩造各共有人按 系爭2筆土地應有部分比例各自負擔，爰諭知如主文第4項所 示。
六、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資 料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 108 年 10 月 2 日
民事第四庭 法 官 林金灶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。