臺灣彰化地方法院民事判決 八十八年度訴字第八一三號
原 告 祭祀公業賴景錄管理人賴豐秋
右七人共同
訴訟代理人 黃精良律師 住彰化縣員林鎮○○○路九十四號
複 代理人 乙○○ 住
被 告 戊○○ 住
庚○○ 住
甲○○ 住
己○ 住
右四人共同 李淵源律師 住彰化縣員林鎮○○路○段二三一號訴訟代理人
被 告 丁○○ 住
兼 右一人
訴訟代理人 丙○○ 住
右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
被告等應將坐落彰化縣大村鄉○○段第八九九地號土地上，如附圖所示Ａ部分面積０．０００九九五公頃之鐵皮造房屋、Ｂ部分面積０．００六一四一公頃之加強磚造三層樓房、Ｄ部分面積０．００五二八四公頃之鐵皮造房屋、Ｅ、Ｇ、Ｈ部分面積各為０．００五七五一、０．００四八九六、０．００三九一六公頃之加強磚造三層樓房、Ｉ部分面積０．００六二一八公頃之鐵皮造房屋等拆除，並將土地交還原告。被告戊○○、丙○○應將前項土地如附圖所示Ｃ部分面積０．００五八六四公頃、Ｆ部分面積０．０００二五七公頃、Ｊ部分面積０．０二七八七六公頃之土地交還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：坐落彰化縣大村鄉○○段第八九九地號、地目田、面積０．０六七一九 八公頃之土地，為原告祭祀公業所有，被告等之父鄧周原與原告定有耕地租賃 契約，鄧周死亡後由被告戊○○、丙○○繼承其父鄧周之租賃權，另與原告訂 立私有土地耕地租約，繼續承租系爭土地，惟被告等之父在系爭土地上搭建如
附圖所示Ａ部分面積０．０００九九五公頃之鐵皮造房屋、Ｂ部分面積０．０ ０六一四一公頃之加強磚造三層樓房、Ｄ部分面積０．００五二八四公頃之鐵 皮造房屋、Ｅ、Ｇ、Ｈ部分面積各為０．００五七五一、０．００四八九六、 ０．００三九一六公頃之加強磚造三層樓房、Ｉ部分面積０．００六二一八公 頃之鐵皮造房屋等建物，被告戊○○、丙○○於繼承租約以後，亦完全未自任 耕作，僅於系爭土地上繼續使用上開建物，從事商業行為，顯然違反耕地三七 五減租條例第十六條第一、二項之規定，原告自可收回系爭土地，又被告戊○ ○、丙○○已數十年未繳租金，原告等前曾以存證信函向被告戊○○、丙○○ 催收租金及終止租約，被告戊○○、丙○○亦違反同條例第十七條第一項第三 款之規定，而為原告終止租約，被告戊○○、丙○○已無權利繼續使用系爭土 地，而前開建物乃被告等之父鄧周所建，被告等為鄧周之繼承人，彼等對遺產 並未分割，該等建物均未辦理保存登記，應屬被告等公同共有，拆屋交地必以 公同共有物之全體繼承人列為被告，始為適格，因此對被告戊○○、丙○○本 於耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，對被告庚○○、甲○○、 己○、丁○○爰依民法第七百六十七條之規定，請求渠等拆除上開地上物，並 交還土地予原告，另請求被告戊○○、丙○○將其餘如附圖所示Ｃ部分面積０ ．００五八六四公頃、Ｆ部分面積０．０００二五七公頃、Ｊ部分面積０．０ 二七八七六公頃之租賃空地交還原告。
三、證據：提出登記簿謄本一份及戶籍謄本六份為證。乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：被告並無將系爭土地轉租之情形，因系爭土地係沙地現已無法耕作，所 以已經沒有在耕作，系爭土地原係被告之父親鄧周向原告所承租，土地上之房 屋全部由其父所興建，並無保存登記，業未分割遺產，其父死亡後公所即通知 被告戊○○、丙○○與原告訂立耕地租約，被告戊○○、丙○○則依土地上建 物之現狀繼續使用系爭土地，且原告四十年未行使權利其時效已消滅；又耕地 出租人在租佃期間未屆滿前，依耕地三七五減租條例第十七條第三款承租人欠 租之事由收回耕地，應依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之 承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，其租賃契約始得 終止，查原告未曾定相當期限催告被告支付租金，依耕地三七五減租條例第十 七條第三款承租人欠租之事由終止租約收回耕地即非有據。另原告起訴狀係依 據耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款承租人非因不可抗力繼續一年不 為耕作之事由終止租約，嗣於八十八年十一月之起訴狀另行主張被告違反同條 例第十六條第一項承租人應自任耕作之規定，應構成第二項所定租約無效之原 因，屬訴之變更，被告不同意。
理 由
一、原告起訴時僅對被告戊○○、丙○○主張依耕地三七五減租條例第十七條第一項 第三款、第四款規定終止租約，請求渠等回復原狀返還土地，嗣於訴狀繕本送達 後本院審理中，追加丁○○、庚○○、己○、甲○○等人為被告，並依民法第七 百六十七條之規定請求該等人拆除地上物並返還土地，此為訴之追加（被告對此
部份之追加表示同意），而對被告戊○○、丙○○原依同條例第十七條第一項第 四款規定請求之部分，則變更為依同條例第十六條第一、二項規定而請求，此為 訴之變更，被告就此部分雖不同意，然經核前揭情形與民事訴訟法第二百五十五 條第一項第一、二款之規定，並無不合，應予准許，合先敘明。二、本件原告起訴主張：坐落彰化縣大村鄉○○段第八九九地號、地目田、面積０． ０六七一九八公頃之土地，為原告祭祀公業所有，被告等之父鄧周原與原告定有 耕地租賃契約，鄧周死亡後由被告戊○○、丙○○繼承其父鄧周之租賃權，與原 告訂立私有土地耕地租約，繼續承租系爭土地，惟被告等之父在系爭土地上搭建 如附圖所示Ａ部分面積０．０００九九五公頃之鐵皮造房屋、Ｂ部分面積０．０ ０六一四一公頃之加強磚造三層樓房、Ｄ部分面積０．００五二八四公頃鐵皮造 房屋、Ｅ、Ｇ、Ｈ部分面積各為０．００五七五一、０．００四八九六、０．０ ０三九一六公頃之加強磚造三層樓房、Ｉ部分面積０．００六二一八公頃之鐵皮 造房屋等建物，而被告戊○○、丙○○於繼承租約以後，亦完全未自任耕作，僅 於系爭土地上繼續使用上開建物，從事商業行為，顯然違反耕地三七五減租條例 第十六條第一、二項之規定，原告自可收回系爭土地，又被告戊○○、丙○○已 數十年未繳租金，原告等前曾以存證信函向該二人催收租金及終止租約，被告戊 ○○、丙○○亦違反同條例第十七條第一項第三款之規定，為原告終止租約，被 告戊○○、丙○○已無權利繼續使用系爭土地，而前開建物乃被告等之父鄧周所 建，被告等為鄧周之繼承人，彼等對遺產並未分割，該等建物均未辦理保存登記 ，應屬被告等公同共有，因此對被告戊○○、丙○○本於耕地三七五減租條例第 十六條第一、二項之規定，對被告庚○○、甲○○、己○、丁○○爰依民法第七 百六十七條之規定，請求渠等拆除上開地上物，並交還土地予原告，另請求被告 戊○○、丙○○將其餘如附圖所示Ｃ部分面積０．００五八六四公頃、Ｆ部分面 積０．０００二五七公頃、Ｊ部分面積０．０二七八七六公頃之租賃土地交還原 告等情。被告則以：被告並無將系爭土地轉租之情形，因系爭土地係沙地現已無 法耕作，所以已經沒有在耕作，系爭土地原係被告之父親土地鄧周向原告所承租 ，土地上之房屋全部由其父所興建，並無保存登記，業未分割遺產，其父死亡後 公所即通知被告戊○○、丙○○與原告訂立耕地租約，被告戊○○、丙○○則依 土地上建物之現狀繼續使用土地，且原告四十年未行使權利其時效已消滅；又原 告未曾依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限 催告其支付，即依耕地三七五減租條例第十七條第三款承租人欠租之事由終止租 約收回耕地，即非有據等語置辯。
三、查原告主張坐落彰化縣大村鄉○○段第八九九地號、地目田、面積０．０六七一 九八公頃之土地，為原告祭祀公業所有，被告等之父鄧周原與原告定有耕地租賃 契約，鄧周死亡後由被告戊○○、丙○○繼承其父鄧周之租賃權，與原告訂立私 有土地耕地租約，繼續承租系爭土地，惟被告等之父在系爭土地上搭建如附圖所 示Ａ部分面積０．０００九九五公頃之鐵皮造房屋、Ｂ部分面積０．００六一四 一公頃之加強磚造三層樓房、Ｄ部分面積０．００五二八四公頃鐵皮造房屋、Ｅ 、Ｇ、Ｈ部分面積各為０．００五七五一、０．００四八九六、０．００三九一 六公頃之加強磚造三層樓房、Ｉ部分面積０．００六二一八公頃之鐵皮造房屋等
建物，被告等於鄧周死亡後即因繼承而公同共有上開房屋所有權，而系爭土地之 一半面積為上開Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｇ、Ｈ及Ｉ等建物所占用，其餘空地部分現均 未作為耕作之用等情，業據原告提出土地登記簿謄本、戶籍謄本為證，且經本院 至現場堪驗並囑託員林地政事務所堪測屬實，此有堪驗筆錄暨現場略圖及員林地 政事務所收文日期及文號八十八年十月二十五日一二八七號土地複丈成果圖在卷 可稽，復為被告所不爭執，原告此部份主張堪信為真。四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條 例第十六條第一、二項定有明文，而前開條文第一項所謂承租人應自任耕作，係 指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築 房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定 原訂租約無效之原因（七十年度台上字第四六三七號判例請參照）。查本件承租 人即被告戊○○、丙○○僅於土地上使用其父鄧周所興建之房屋居住，完全未從 事農業耕作之行為，已如前述，因此依前揭說明，原定租約應屬無效，渠等繼續 佔用系爭土地即無法律上之依據，而系爭土地上之房屋於被繼承人鄧周死亡後， 即由被告等繼承而公同共有，對公同共有物之處分應由全體公同共有人共同為之 ，始生效力。從而，原告依民法第七百六十七條，請求命被告等將系爭土地如附 圖所示Ａ部分面積０．０００九九五公頃之鐵皮造房屋、Ｂ部分面積０．００六 一四一公頃之加強磚造三層樓房、Ｄ部分面積０．００五二八四公頃鐵皮造房屋 、Ｅ、Ｇ、Ｈ部分面積各為０．００五七五一、０．００四八九六、０．００三 九一六公頃之加強磚造三層樓房、Ｉ部分面積０．００六二一八公頃之鐵皮造房 屋等建物拆除並將該部分土地交還原告，及被告戊○○、丙○○應將如附圖所示 Ｃ部分面積０．００五八六四公頃、Ｆ部分面積０．０００二五七公頃、Ｊ部分 面積０．０二七八七六公頃之空地交還原告，洵屬有據，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究 或調查之必要，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第八十五條第二項，判決如主文 。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日 民事第一庭
~B法 官 黃倩玲
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 彭月美
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十六 日