臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第456號
原 告 張黃大妹
劉金龍
吳華美
吳美蓉
吳信志
鄒張秀葵
鍾辟玉
鄒宜玲
上八人共同
訴訟代理人 黃秋田律師
複 代理人 陳冠華律師
被 告 邱垂彬
邱垂賢
巫葉秀琴
上 一 人
訴訟代理人 巫清國
被 告 邱德翔
巫志鎂
巫宜蓁
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年9 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造所共有如附表所示之土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。次 按分割共有物之訴，係共有人請求法院決定共有物之分割方 法，判決之結果使各共有人間之共有關係變成單獨所有或為 共有關係之其他變更，而創設共有人間之權利義務關係，乃 形成之訴，且具有非訟事件之性質，不受當事人聲明方法之 拘束，此有最高法院49年台上字第2569號判例意旨可資參照 。本件為請求分割共有物事件，原告原起訴聲明請求依原所 提之方案為原物分割（見壢簡卷第2 頁至第3 頁、第5 頁、
第6 頁），嗣於民國107 年10月8 日具狀變更請求為變價分 割（見本院卷第40頁），然此僅屬分割方法之變更，揆諸前 揭判例意旨，分割共有物事件，法院原不受兩造分割方案聲 明之拘束，此等分割方法之聲明變更，要僅為補充或更正法 律上之陳述，揆諸前揭規定，要無不符，應予准許。二、本件被告巫志鎂、巫宜蓁未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣坐落於桃園市○○區○○段000 地號之土地（ 下稱系爭土地）現由兩造依附表所示之應有部分比例所分別 共有，未經兩造訂有不分割之約定，亦未曾為分管之協議， 其上並無任何建物或設施，目前雜草叢生，足徵各共有人均 無用益或計畫，然系爭土地具相當經濟價值，為謀求善用， 亟待將系爭土地所有權歸屬單純化，原告雖已就系爭土地達 成分割方式之共識，惟與被告屢經協商未果，兩造尚未能達 成分割協議，致系爭土地迄仍荒廢無用。又系爭土地屬農業 發展條例第3 條規定之耕地，因不符同條例第16條第1 項但 書第3 款、第4 款規定，而無法辦理原物分割登記，縱為原 物分割判決，亦無法辦理分割登記，無法終結兩造間就系爭 土地之共有關係，顯將嚴重影響全體共有人之權益，唯有採 取變賣並分配價金之分割方式，方屬適法。兩造前雖合意以 每坪新臺幣（下同）6 萬8,000 元之價格委託仲介業者銷售 系爭土地，惟因委售價格溢出當地市場行情價過多，迄未有 任何人有意詢價購買，故已由原告發函終止該委託銷售契約 。將來如確為變價分割，兩造均依法享有優先承買權，可依 合理價格取得系爭土地，亦無損及被告權益之虞，並能顧及 全體共有人之利益。為此，爰依民法第823 條第1 項及第82 4 條第2 項第2 款前段之規定，提起本件訴訟，並請准為變 價分割等語。並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告抗辯：
㈠被告邱垂彬、邱垂賢、邱德翔：系爭土地可以分割，但伊等 不同意為變價分割，希望為原物分割，分割方案為按原告原 所提出之原物分割方案，並調整將原預定分別由被告邱垂彬 、邱德翔單獨取得所有權之土地，合併為一塊土地，由被告 邱垂彬、邱德翔2 人繼續維持共有。再系爭土地上確實沒有 地上物及建物，是供種植使用，由伊等分管之部分目前都有 在種植耕作之情形，一期種植、一期休耕，每年都有翻土， 伊等都有在整理，但雜草1 、2 個月就會長出來。又系爭土 地雖屬農業發展條例第3 條規定之耕地，於89年農業發展條
例修正前之共有人為訴外人邱創道、邱阿立、邱垂淡、邱陳 蘭芳及邱國星等5 人，於該條例修正後，因繼承、買賣等法 律關係移轉持分予兩造，但其共有關係未曾終止或消滅，依 伊等上開主張之分割方案將系爭土地原物分割為4 筆土地， 仍符合農業發展條例第16條第1 項但書第4 款規定而屬適法 之行為；至內政部及中壢地政事務所相關函文就此雖持相反 見解，惟該等函文所持見解明顯脫離社會事實狀態，逾越原 來立法意旨，使農業發展條例等相關規定形同具文，又限縮 繼承人及共有人分割耕地之權利，復未以法律定之，違反法 律保留原則，而屬違法、違憲之行政命令，自不應拘束法院 ，如法院判決原物分割，行政機關不願登記，伊等依法可以 提起訴願。再者，兩造於108 年1 月19日合意就系爭土地委 由不動產仲介業者銷售，委託出售價格為每坪6 萬8,000 元 ，委託銷售期間自108 年1 月19日至同年12月31日止，委託 銷售期間尚未屆滿，且因土地買賣需長時間處理，故現在尚 未售出。末查原告全體就系爭土地之應有部分合計僅占四分 之一，被告之應有部分合計為四分之三，自不應以原告少數 意見作為本件之判斷依據，又原告既不欲就系爭土地維持共 有，自應依民法第824 條第2 項第2 款後段規定，僅就原告 之應有部分為變價分割，所得價金由原告按應有部分比例分 配，並將被告之應有部分以原物分配予被告所有，無須連同 被告之應有部分全部予以變賣，否則顯然有違比例原則等語 置辯。並聲明：兩造共有之系爭土地所有權，請准予就原告 之應有部分變賣，所得價金按原告應有部分比例分配；被告 應有部分依上開分割方案原物分配予被告所有。 ㈡被告巫葉秀琴：伊對於原告原所提出之原物分割方案有意見 ，因原告所畫每塊土地間價值高低不同，且地形不規則。伊 等已經委託仲介出售系爭土地，因委託銷售期間尚未屆至， 故尚未賣出，如半年內可以賣出，即無分割方案違反農業發 展條例相關規定之問題。如法院判決原物分割，行政機關不 願登記，伊等可以提起訴願。又原告就系爭土地之應有部分 僅四分之一，其餘持有應有部分四分之三之共有人均不願意 變價分割，不應以原告少數意見作為本件之判斷依據等語。 ㈢被告巫志鎂、巫宜蓁均未於言詞辯論期日到庭或提出書狀作 何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告就系爭土地所有權請求法院裁判分割，為有理由： ⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之
方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分割之分 配，民法第823 條第1 項及第824 條第1 項、第2 項分別定 有明文。
⒉經查，原告主張系爭土地所有權為兩造所共有，應有部分之 比例如附表所示，且系爭土地並無法令規定、使用目的或訂 有不分割特約之不能分割情形，其上並無任何建物或地上物 等情，業據其提出系爭土地登記第一類謄本、系爭土地利用 現況照片9 張在卷為證（見本院卷第12頁至第15頁、第29頁 至第31頁、第130 頁至第131 頁），並為上開到場之被告所 不爭執；而其餘被告巫志鎂、巫宜臻均未於言詞辯論期日到 場爭執，亦未提出書狀作何答辯，堪認原告主張之上開事實 為真實。次查，兩造雖曾於本件訴訟繫屬中，另行達成合意 將系爭土地以每坪6 萬8,000 元之價格，於108 年1 月19日 至108 年12月31日期間，委由仲介業者銷售等情，並據被告 提出住商不動產一般委託銷售契約書、21世紀不動產土地一 般委託銷售契約書各1 份及授權書4 份存卷可佐（見本院卷 第83頁至第93頁），此部分之事實固堪認定，惟因系爭房地 並無人詢價應買，業經原告於上開委託銷售期間屆滿前，發 函通知仲介業者終止上開委託銷售契約部分，為兩造所不爭 執；又原告嗣雖表示願以每坪4 萬5,000 元之價格，出賣所 有之系爭土地應有部分共4 分之1 予被告（見本院卷第142 頁），然被告不同意原告所提之金額，並表示其等均為務農 之人，無此資力向原告承購系爭土地應有部分（見本院卷第 179 頁、第180 頁），是兩造就系爭不動產所有權之分割方 法迄今不能達成協議。準此，應認原告依民法第823 條第1 項規定，就系爭土地所有權請求法院裁判分割，為有理由， 應予准許。
㈡系爭土地應以變價分割之方式為適當：
⒈按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 ；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人，民法第824 條第2 項定有明文。 所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或 以原物分配有事實上或法律上困難之情形，例如原物性質上 無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分 配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與
實質公平，此有最高法院102 年度台上字第1336號判決意旨 可資參照。又於裁判上決定共有物分割之方法，法院本有自 由裁量權，不受任何人主張之拘束，然仍須斟酌各共有人之 利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，並 符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。 ⒉次按耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區 、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人 所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者 ，不在此限：……三、本條例中華民國89年1 月4 日修正施 行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有；四、本條例中華民 國89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有 ；前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有 者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗 數，不得超過共有人人數，農業發展條例第3 條第11款、第 16條第1 項第3 款、第4 款及第2 項分別定有明文。此乃係 為防止耕地細分，以利農業經營管理所設之規定，然為兼顧 耕地權利義務關係之簡化，仍設有數款例外規定，惟基於法 律解釋例外從嚴之原則，對於例外規定不宜擴大其適用範圍 ，否則無以達成前開立法目的，是就農業發展條例第16條第 1 項第4 款規定之例外事由，如新共有之事實係成立於農業 發展條例修正後，自不得爰引該款事由分割為單獨所有。再 耕地分割執行要點第11點第1 項係規定：「依本條例第16條 第1 項第4 款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條 例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且 分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割」，限 於共有關係於農業發展條例修正後未曾終止或消滅者，始得 依該條例第16條第1 項第4 款規定申請分割，此等規定即係 本於上開農業發展條例之立法意旨，而於即農業發展條例規 定之範圍內所訂立，並無逾越農業發展條例之情形，自屬本 院可依法為本案參酌之規定。
⒊經查，系爭土地為兩造所共有，總面積1 萬7,037.55平方公 尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地等情， 有系爭土地登記第一類謄本1 份附卷可參（見本院卷第12頁 至第15頁），堪認系爭土地為前揭農業發展條例第3 條第11 款所定之耕地，依同條例第16條第1 項前段規定，如於分割 後每人所有面積未達0.25公頃（即2,500 平方公尺），復無 同條項但書所列各款例外事由，即不得予以分割。次查，系 爭土地所有權之應有部分係由各共有人於89年1 月4 日農業 發展條例修正施行後，分別基於買賣、分割繼承、剩餘財產 差額分配等不同原因所取得等情（詳如附表所示），亦有系
爭土地登記第一類謄本1 份附卷可參（見本院卷第12頁至第 15頁），堪認各共有人並非均基於繼承關係，於89年1 月4 日農業發展條例修正施行後取得系爭土地所有權應有部分， 自無該條例第16條第1 項第3 款例外得分割規定之適用；又 各共有人均係於89年1 月4 日農業發展條例修正施行後，始 分別因買賣、分割繼承、剩餘財產差額分配等不同原因，取 得系爭土地所有權應有部分，而成立新共有關係，其於農業 發展條例89年1 月4 日修正施行前原有之共有關係業已消滅 ，揆諸前揭法條及說明，自亦無農業發展條例第16條第1 項 第4 款例外得分割規定之適用。
⒋又本院就系爭土地是否受有上開法定分割限制之事宜，函詢 桃園市中壢地政事務所：「惠請說明系爭土地是否能夠原物 分割？如果可以原物分割，適法之分割方案是可分為幾筆？ 是否有特定何共有人一定須分在同一筆並繼續保持共有？」 ，經桃園市中壢地政事務所以108 年7 月3 日中地測字第 1080010958號函覆略以：「查旨揭地號土地依本所登記簿所 載使用地類別為特定農業區農牧用地，屬於農業發展條例第 3 條規定之耕地，本案土地於89年農業發展條例修正前之共 有人數為邱創道、邱阿立、邱垂淡、邱陳蘭芳及邱國星等5 人，於修正後分別因分割繼承、買賣等原因移轉予第三人， 均已非原共有人，故其共有關係已終止或消滅；又旨揭地號 土地現所有權人邱垂彬等14人，取得土地日期皆為89年農業 發展條例修正施行後。是以，本案土地尚無法依農業發展條 例第16條規定辦理分割登記」等語，有桃園市中壢地政事務 所前揭函文1 份存卷可證（見本院卷第160 頁至第161 頁） ，核與本院前開認定相符，足見被告邱垂彬、邱垂賢、邱德 翔上開辯稱依其等主張之分割方案將系爭土地原物分割為4 筆土地，仍符合農業發展條例第16條第1 項但書第4 款規定 而屬適法之行為等語，尚非有據，應認系爭土地無論採取何 種原物分割方案，均因受有農業發展條例第16條規定之限制 或禁止，而有以原物分配之法律上困難，故本件尚無從以原 物分割方法將系爭土地分配予全體共有人。
⒌至被告邱垂彬、邱垂賢、邱德翔另辯稱系爭土地係祖先留下 來的土地，目前由其等分管之部分，都有在種植耕作之情形 ，一期種植、一期休耕，每年都有翻土，其等實在不願意出 售或拍賣等語，固據其等提出系爭土地107 年、108 年休耕 申報書、被告邱德翔受有轉作休耕補助之農會存摺交易明細 及系爭土地利用現況照片6 張附卷為憑（見本院卷第149 頁 至第158 頁），惟兩造亦曾於本件訴訟繫屬中，另行達成合 意將系爭土地委由仲介業者銷售乙節，業如前述，是被告邱
垂彬、邱垂賢、邱德翔上開辯稱其等因於系爭土地有實際種 植耕作之情形，而不願意出售或拍賣系爭土地等語，顯難採 信。又被告邱垂彬、邱垂賢、邱德翔另辯稱：基於公平及比 例原則之考量，應依民法第824 條第2 項第2 款後段規定， 僅就原告之應有部分為變價分割，所得價金由原告按應有部 分比例分配，並將被告之應有部分原物分配予被告所有等語 ，惟按民法第824 條第2 項規定所稱之「各共有人」，均係 指全體共有人。準此，法院兼採原物分配與變賣價金分配之 分割方法時，務必全體共有人均分配到部分原物及變賣部分 原物後之價金，始符法意。至法院為裁判分割時，為彈性運 用以符實際需求，如需保留部分共有土地供為通行道路之用 等因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，仍有 維持共有之必要時，民法第824 條第4 項規定乃賦予法院於 此特別情形下，有就共有物之特定部分不予分割之裁量權， 並可由部分共有人維持該特定部分之共有，非謂法院於依同 法條第2 項第2 款規定兼採原物及價金分配之分割方法時， 亦得就各該分配方法僅對部分共有人為分配，此有最高法院 107 年度台上字第1791號判決意旨可資參照。是被告邱垂彬 、邱垂賢、邱德翔上開所提兼採原物及價金分配之分割方法 ，未使全體共有人均分配到部分原物及變賣他部分原物後之 價金，與民法第824 條第2 項第2 款後段規定及上開最高法 院判決意旨有間，本非適法之分割方法，自非可採。況就土 地為一部分變價分割、一部分原物分割，仍係將土地分為兩 區域以上，自仍與本案上開所認定系爭土地無法原物分割部 分相違背，而無從採為系爭土地之分割方案。
⒍相較於上開原物分配或兼採原物及變價分配之分割方式，本 件若採變價分割方式，將系爭土地整體予以變賣，以所得價 金分配予全體共有人，藉由市場行情決定系爭土地之價值， 既可發揮系爭土地最高經濟利用價值，亦可避免兩造對系爭 土地目前客觀市價之爭議，並保持系爭土地之完整利用及經 濟效用，復能避免因原物分割受有上開農業發展條例第16條 規定之限制，而有法律上之困難，造成無法辦理地政登記之 情形發生，各共有人亦得藉此充分實現因共有系爭土地所得 享有之金錢利益，對兩造均屬有利。此外，將來執行法院依 變價分割判決拍賣系爭土地時，如兩造對系爭土地另有使用 規劃或留有特殊感情，亦得依民法第824 條第7 項規定：「 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件 優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」， 於強制執行拍賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標買受 後，再依上開規定行使優先承買權，買受系爭土地，雙方經
由拍賣程序取得系爭土地之機會係為均等，對兩造而言，實 屬公平。準此，本院經斟酌系爭土地之型態及使用情形、法 令規定限制以及兩造之利益等一切情狀後，認將兩造共有之 系爭土地予以變價分割，應屬最妥適之分割方法。四、綜上，原告依民法第823 條第1 項、第824 條規定，訴請本 院就系爭土地所有權予以裁判分割，於法有據，應予准許。 進而，本院於斟酌系爭土地之使用情形、性質、法令限制、 經濟效用及各共有人之利害關係等相關因素後，爰就系爭土 地所有權之分割方法諭知如主文第1 項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，認與本判決結果不生影響，爰不逐一論述。六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起 本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然 ，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果， 全體共有人均蒙其利，是本件訴訟費用應由兩造各依附表所 載之應有部分比例加以分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第 80條之1 、第85條第1 項但書規定，酌定訴訟費用負擔如主 文第2 項所示。
中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
民事第三庭 法 官 林靜梅
附表：
┌───┬─────────┬──────┬──────┬──────────┐
│ 座落 │ 地號 │ 應有部分 │ 所有權人 │ 取 得 原 因 │
│ 區段 │（面積／平方公尺）│ │ │（取得登記時間） │
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│桃園市│ 439地號 │ 1/8 │ 邱垂彬 │買賣（91/09/19 ） │
│中壢區│ （17,037.55㎡） ├──────┼──────┼──────────┤
│啟文段│ │ 2/8 │ 邱垂賢 │分割繼承（100/07/25 │
│ │ │ │ │） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 1722/10000 │ 巫葉秀琴 │買賣（100/10/19） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 1/8 │ 邱德翔 │買賣（97/01/08 ） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 1/8 │ 張黃大妹 │剩餘財產差額分配 │
│ │ │ │ │（98/10/20） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 389/10000 │ 巫志鎂 │買賣（100/10/19 ） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 389/10000 │ 巫宜蓁 │買賣（100/10/19 ） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 120/2560 │ 劉金龍 │買賣（104/03/02） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 87/2560 │ 吳華美 │買賣（104/03/02） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 50/2560 │ 吳美蓉 │買賣（104/03/02） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 30/2560 │ 吳信志 │買賣（104/03/02） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 20/2560 │ 鄒張秀葵 │買賣（104/03/02） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 3/2560 │ 鍾辟玉 │買賣（104/03/02） │
│ │ ├──────┼──────┼──────────┤
│ │ │ 10/2560 │ 鄒宜玲 │買賣（104/03/02） │
└───┴─────────┴──────┴──────┴──────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
書記官 鄭敏如