臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1000號
原 告 楊志宏
被 告 蔡福財
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國108 年8
月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 號2 樓之房屋返 還與原告。
二、被告應自民國107 年10月1 日起至返還前項房屋之日止，按 月於每月月底給付原告新臺幣（下同）4,149 元，及自應為 給付之日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造本為多年好友，被告於103 年適逢資金困難 ，故與原告商討，由原告購買被告之妻即訴外人蔡呂文鶯之 不動產，藉以籌措資金，原告基於多年交情允其要求，即於 103 年4 月24日向蔡呂文鶯承購其所有門牌為新北市○○區 ○○路000 號2 樓之房屋及坐落基地之土地（建號：新北市 ○○區○○段0000號；地號：同段339-1 號，合稱系爭房地 ，分稱系爭房屋、系爭土地），雙方委由地政士洪本源辦理 。原告於簽訂不動產買賣契約書後，即依約履行相關義務， 配合地政士洪本源處理及移轉系爭房地所有權登記等事務。 然因被告當時表示一旦資金運作正常，即有回購之可能，且 仍有居住之需求，表示願以承擔每月之貸款作為租金，在原 告承購後即回租，並繼續居住於系爭房屋內。原告基於多年 交情不疑有他，便應允被告之要求，而被告直至104 年12月 前皆正常付款並繼續居住於系爭房屋內。然被告自105 年1 月起即未依約給付租金，經原告多次催討依舊未能給付，原 告基於多年情誼，始終對其容忍，但被告卻依然故我，完全 沒有給付租金之意。原告乃於107 年6 月29日以存證信函通 知被告給付租金，並親自通知被告請他收取該存證信函，然 被告仍故意拒收，由此可見被告已無處理事情之誠意。被告 既向原告承租系爭房屋，自應依約定期給付租金，然被告經 原告多次催促仍拒絕給付，且故意拒收原告書面通知。被告 行止已違反與原告間之約定，導致原告蒙受重大損失等語。 爰依民法所有物返還請求權及不當得利之法律規定提起本件 訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還予原告。㈡被 告應給付原告自105 年1 月起至返還系爭房屋止，以每月2 萬5,000 元計算之租金，及自起訴狀送達翌日起至清償日止
，依5%計算之利息。
二、被告則以：伊與原告為軍中同袍好友，系爭房屋只是由原告 出面向板信銀行貸款1,000 萬元，兩造間沒有租賃或買賣關 係，伊只是用原告的名字去貸款。系爭房屋在景平路市價行 情值1,420 萬元，原告欲以貸款1,000 萬元購得系爭房屋， 並於數月前要求伊搬離。伊已委託東森房屋仲介出系爭房屋 售等語。並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
原告主張被告無權占有其所有之系爭房屋，爰依所有物返還 請求權及不當得利之法律關係請求被告遷讓房屋，並請求無 權占有期間之損失等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置 辯。是以，本件應審酌爭點如下？
㈠、原告依所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，有無理由 ？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按原告於起訴原因已 有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法者，當 然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最 高法院18年上字第1679號判例意旨參照）。又依據民法第75 8 條第1 項、土地法第43條規定，不動產登記名義人即為不 動產之所有權人，此為社會通念之常態事實，反之，不動產 登記名義人非不動產之實際所有權人，則屬違反社會通念之 變態事實，應由主張之人負舉證責任。次按所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項定有明文。
⒉經查，原告主張其於103 年4 月24日以1,000 萬元之價金向 被告之配偶購得系爭房地，並於103 年5 月7 日完成系爭房 地所有權變更登記而為系爭房地所有權人等情，業據其提出 不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本、板信樹林 分行交易明細表等件為證（107 年度板簡字第2158號卷〈下 稱板簡卷〉第17至22頁、第45至47頁、本院卷第39頁）。又 參以土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者 ，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認 為真實，即所謂表現證明。從而，原告主張其為系爭房地之 所有權人之事實，自堪信為真實。
⒊被告雖抗辯其僅係以原告名義辦理貸款，其仍為系爭房地實 質上所有權等情。然原告係系爭房屋所有權之登記名義人， 依前開說明，被告自需就原告並非基於系爭房屋實質所有權 人之身分而登記為所有權人之事實負舉證責任。惟被告並未 就上開辯詞舉證以實其說，自無從認定。況被告亦自承其無
正常工作，沒有繳納貸款，都是原告在繳納貸款；系爭房地 之所有權狀係由原告保管等語（本院卷第36頁、第55頁）， 益徵被告辯稱其僅以原告名義辦理貸款，其仍為系爭房地實 質所有權人乙節，洵屬無據，無足憑採。此外，被告並未提 出其占用系爭房屋之正當權源，且不否認其目前仍占有使用 系爭房屋。從而，原告依所有物返還請求權，請求被告返還 系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈡、原告依不當得利之法律關係請求相當於租金之利益，有無理 由？金額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有 損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照。次按稱使用借貸者，謂當 事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物 之契約；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者 ，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464 條、第470 條 第2 項亦分別定有明文。
⒉經查，原告起訴時雖主張兩造間就系爭房屋定有租賃契約， 並約定每月租金為2 萬5,000 元，被告自105 年1 月起即未 依約繳納租金等情。惟查，被告否認兩造間有租賃關係，而 原告於108 年7 月1 日於言詞辯論期日亦自承兩造間確無租 賃關係等情，有言詞辯論筆錄附卷可按（本院卷第36頁）。 從而，原告以被告自105 年1 月起即未給付租金2 萬5,000 元為由，請求被告自105 年1 月起須每月給付原告2 萬5,00 0 元部分，即屬無據。
⒊次查，原告取得系爭房屋後雖因同意被告繼續居住於系爭房 屋，而與被告成立未定期限之使用借貸關係，然依被告之借 貸目地並無法定系爭房屋之借貸期限，揆諸前開說明，原告 自得隨時請求被告返還系爭房屋。又原告雖於107 年6 月28 日以存證信函通知被告返還系爭房屋，然未經被告受領該存 證信函，亦為原告自陳在卷，是原告請求被告返還系爭房屋 之意思尚未到達被告，自不生終止使用借貸契約之效力。惟 按調解、起訴，均有催告通知終止契約之效力。原告本件起 訴請求被告返還系爭房屋，起訴狀繕本已於107 年9 月21日 寄存送達被告住所地等情，有本院送達證書附卷可按（板簡 卷第55頁），應自該日起10日即107 年10月1 日發生送達之 效力。是兩造間就系爭房屋之使用借貸關係業經原告於107
年10月1 日合法終止，而被告無正當權源仍占有使用系爭房 屋，依前開說明，自屬獲得相當於租金之不當利益。從而， 原告請求被告自107 年10月1 日起至返還系爭房屋止，給付 相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。所稱土 地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土 地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，建 築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而房屋之 申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之 申報價額可資認定，然房屋課稅現值為稅捐機關之認定，此 亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋 價額之估定，自無不可。另基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並 非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上 字第3071號判例參照），城市地方房屋之租金亦應為相同之 解釋。經查，系爭建物現值為26萬7,300 元，有系爭建物房 屋稅籍證明書附卷足憑（板簡卷第51頁）。又系爭房屋坐落 基地即中和區橋和段339-1 地號土地面積為1,833.14㎡，原 告權利範圍為60/10,000 ，107 年1 月申報地價為2萬960元 元/㎡等情，有土地登記第一類謄本附卷可參（板簡卷第29 頁）。再查，系爭房屋位處華中橋旁，距離臺北市僅隔華中 橋，鄰近景平路及福美路口，距離家樂福賣場約300 公尺， 中和國小約750 公尺、南山中學約850 公尺，附近有郵局、 台新銀行及合作金庫等金融機構等情，有google地圖、goog le街景圖附卷可參（本院卷第65至71頁），本院審酌系爭房 屋鄰近交通便利，生活機能良好，本院認應依系爭房屋課稅 現值及土地申報總價額年息10% 核算相當於租金之不當得利 較為合理。依此標準計算，則原告於被告無權占用期間每月 得請求之金額為4,149 元【計算式：（267,300 ＋1,833.14 ×20,960×60/10,000 ）×10％÷12＝4,149 元，元以下四 捨五入）】。
四、結論，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請 求被告返還系爭房屋，及自107 年10月1 日起至返還系爭房 屋止，按月給付原告4,149 元部分為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方 法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本 判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第六庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書記官 鄔琬誼