聲明異議
臺灣新北地方法院(民事),事聲字,108年度,200號
PCDV,108,事聲,200,20191004,1

臺灣新北地方法院民事裁定　　　　　　108年度事聲字第200號
異　議　人　鼎宸系統股份有限公司

法定代理人　李語宸　
上列異議人與相對人宏羚股份有限公司等27人間清償債務等強制
執行事件，異議人對於民國108 年7 月17日本院司法事務官所為
之107 年度司執字第80399 號裁定不服，聲明異議，本院裁定如
下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按「司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一 之效力。」、「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局 處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事 務官提出異議。…司法事務官認前項異議有理由時，應另為 適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院 認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無 理由者，應以裁定駁回之。前項裁定，應敘明理由，並送達 於當事人。」民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 分別 定有明文。上開規定於強制執行程序均準用之，強制執行法 第30條之1 亦規定甚明。查本件異議人就本院民事執行處司 法事務官於民國108 年7 月17日以107 年度司執字第00000 號裁定駁回其異議終局處分，聲明不服而提起異議，司法事 務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開條文規定相 符，合先敘明。
二、異議意旨略以：原裁定認定異議人所有新北市○○區○○街 000 巷00號7 樓建物（下稱系爭建物），於查封時確為無人 使用之空屋，因此承租人不能主張係查封前與異議人訂定承 租而阻止點交；然實際上，系爭建物於貴院查封前即有存續 中之租約（始期為105 年12月9 日），並非異議人有意阻止 點交，請貴院再為查明。併聲明：原裁定廢棄等語。三、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定 地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。 但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押 權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣 之。民法第866條第1、2項定有明文。「債務人應交出之不 動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法 院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或 其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有 不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適



用之。」強制執行法第99條第1、2項亦有明定。再查，拍賣 之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時 為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍 定後嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人 占有而受影響。且若標的物出租人與承租人訂立租賃契約後 ，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人 不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。 辦理強制執行事件應行注意事項第57點第2 、10款亦定有明 文。末按占有之事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆 錄載明債務人或第三人占有之實際狀況（辦理強制執行事件 應行注意事項第41項之1 規定參照）。
四、異議人雖主張系爭建物於查封前即存有租約而不能點交等語 ，惟查：
㈠、系爭建物於107 年5 月15日經本院到現場為假扣押查封時係 尚未裝潢完成之裸屋，且第三人李昱螢在場陳稱：「（原本 ）作為員工宿舍使用，但目前尚未使用」並經本院當場諭知 ：「1.本件執行標的為裸屋，目前無人使用，屋況良好。 2.本件執行標的有停車位65號，一併查封，且據債務人陳報 無出租他人」等語，此有查封筆錄及查封現場照片影本在卷 可證（見本院107 年度司執全助字第264 號第26至28、46至 55頁）。
㈡、異議人雖於108 年4 月22日陳報經公證之租賃契約（下稱系 爭租約，租期為105 年12月9 日至120 年12月8 日，租期15 年，租金每月6,000 元，租賃範圍為系爭建物全部），並據 此主張其與承租人睿琥實業有限公司（下稱睿琥公司）就系 爭建物存有系爭租約而無法點交等語。然其所述顯然與上述 查封時之情形不符，系爭租約是否真正，實有疑問。況且， 依系爭租約所載之內容，異議人於105 年12月9 日出租後， 遲延1 年9 月後才於與承租人簽訂契約日期為107 年9 月18 日、租賃期間長達15年之租賃契約，顯違一般社會常情，益 徵系爭租約是否屬實，實有可議。
㈢、再者，於異議人陳報系爭租約後，經本院通知異議人與承租 人睿琥公司之代理人於108 年5 月30日到院詢問，承租人代 理人就系爭建物之使用狀況陳稱「（締租約時為105 年12月 9 日，從當日至本院查封時即107 年5 月15日之間，如何使 用該屋？）我們是放置印刷設備使用，像A4紙幾箱、影印機 等機具用品。我們是從105 年開始，也就是訂租約時就開始 使用」云云，已與查封筆錄之記載不符，嗣經債務人法定代 理人打斷陳述後，復改稱「剛剛回答的是我自己的猜想，實 際情形還是要問代理人」云云，而系爭建物於前開查封時確



係無人使用之空屋，承租人睿琥公司既未於查封前占有使用 之，依上開說明，自不得據此主張係先於查封前與異議人訂 立租約進而阻止點交。
㈣、從而，系爭租約是否屬實，已有可疑，且系爭租約簽訂後， 異議人既未將系爭建物交付承租人占有使用，並經本院查封 後，亦未見有承租人或第三人占有使用之情形，足認系爭建 物之所有權、使用權均實歸為異議人即債務人本身占有，執 行法院即應於拍定後嚴格執行點交，故債務人或第三人無論 係依前開租賃關係，於查封後主張取得系爭建物之現實占有 ，或再度轉租予他人，均屬於有礙執行效果之行為，依法執 行法院本得依職權加以排除，並不生影響。況且，系爭建物 自始即未有第三人占有使用之情形發生，故依強制執行法第 99條第1 項規定，執行法院公告系爭建物之拍賣條件揭示為 拍定後點交等語，於法並無不合。異議人主張系爭租約經公 證得抵抗系爭建物於拍賣後點交之執行，系爭建物拍定後不 應點交等語，並據此聲明異議，經原裁定駁回，於法並無不 合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予 駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、 民事訴訟法第240 條之4 第3 項，裁定如主文。中 華 民 國 108 年 10 月 4 日
民事第五庭 法 官 饒金鳳
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 108 年 10 月 4 日
書記官 沈柏樺