臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第604號
原 告 三鑫不動產有限公司
法定代理人 楊幼嘉
訴訟代理人 王嘉斌律師
賴玉梅律師
周福珊律師
上 一 人
複 代理人 蔡仲閔律師
被 告 曾朱
訴訟代理人 邱昱宇律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國108 年10月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰參拾玖萬陸仟元，及自民國一○六年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰參拾玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國105 年8 月31日簽立「不動產買賣要約承諾委託 書」（下稱系爭委託契約），由被告委託原告就新北市○○ 區○○段000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）之買賣事宜 居間仲介，約定委購價為新臺幣（下同）1 億2,000 萬元， 委託期間至105 年9 月30日，且以應支付購買價款2%作為受 託人之服務報酬。嗣原告依約完成居間仲介，被告與系爭土 地所有人於105 年9 月1 日簽立土地買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），約定價金為1 億1,980 萬元，並於106 年10月 25日移轉所有權登記完畢，是原告既已完成仲介之義務，依 系爭委託契約第6 條第1 項約定，被告應給付以應支付購買 價款2%計算之服務報酬即239 萬6,000 元。 ㈡原告並未向被告保證系爭土地能以特定利率向銀行貸款7 成 ，系爭委託契約亦無原告應協助被告履行買賣契約之義務， 系爭土地是否能貸得款項及貸款成數、利率悉依銀行作業程 序辦理，且被告無法證明所有銀行均無法貸款7 成，縱訴外 人即原告員工呂長恩（已歿）曾說明一般銀行貸款之情形， 亦不成為原告應履行之義務，更何況系爭買賣契約第3 條，
第3 期款第5 點、第4 期款第3 點，及第4 條第2 項及第15 條第3 項特約事項等約定，均足證被告已認知貸款金額可能 不足尾款金額，且差額應由被告以現金補足，就貸款成數如 不足7 成時之處理方式亦有約定，可知原告或呂長恩並未保 證被告購買系爭土地必可貸款7 成，否則何需約定無法貸到 款項之處理方式，且被告提出之協商開會紀錄亦載明原告出 席人員並未保證系爭土地可貸款7 成。至系爭土地相鄰之新 北市○○區○○段000 地號土地（下稱181 地號土地），對 於系爭土地之開發本無任何影響，被告亦未證明系爭土地開 發受有影響，況被告在系爭土地附近經營汽車檢驗業務數十 年，對附近情形知之甚詳，且由地籍圖上亦可明顯看出系爭 土地並未包含181 地號土地，原告自無隱匿可能，此外，18 1 地號土地所有權人亦表明願意出售予被告，然係被告不願 意購買，是被告自不得以未辦得貸款及不知181 地號土地等 情拒絕支付本件服務報酬。
㈢又原告因被告未依約給付本件服務報酬，業於106 年11月6 日以存證信函催告被告於函到後5 日內給付報酬，經被告於 106 年11月7 日收受後迄未給付，故原告得請求自106 年11 月13日起算之法定遲延利息。為此，爰依系爭委任契約，提 起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付239 萬6,000 元，及 自106 年11月13日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。 願供擔保，請准宣告假執行
二、被告則以：
㈠被告於委託原告居間仲介前，曾多次向呂長恩表示自備款僅 3,000 萬元，並詢問可貸款之成數及利率，當時呂長恩均稱 貸款金額至少7 成，週年利率則為2%以下，且原告網頁貼文 載明基地面積計為300 坪，呂長恩交付之地籍圖上以粉紅色 筆所繪系爭土地之範圍亦為完整基地，被告當時遂有購買意 願，並與原告簽立系爭委託契約，載明付款方式為自備款3 成、計3,600 萬元，貸款7 成、計8,400 萬元。翌日被告與 系爭土地所有人簽立買賣契約前，被告當場再次告知呂長恩 如無法以年利率2%以下貸得7 成款項，被告無力購買系爭土 地，並要呂長恩確認可貸成數及利率，呂長恩仍表示沒有問 題，銀行那麼多間，一年時間去談必定可成等語，被告遂簽 立系爭買賣契約，並支付部分價金2,400 萬元。詎於簽約後 ，被告委託建築師著手系爭土地之規劃設計，經建築師告知 系爭土地並非完整基地，系爭土地鄰側尚有一筆面積2.16㎡ 之181 地號土地，此畸零地對系爭土地日後開發使用將有相 關不便。再者，呂長恩為貸款事宜協助代找之淡水第一信用 合作社板橋分社銀行及被告自行詢問之板橋商業銀行文化分
行均告知系爭土地無法貸款，呂長恩自知理虧，代理原告承 諾本件僅收取200 萬元之仲介報酬，則原告自應受拘束，只 能請求200 萬元服務報酬，為此，兩造及系爭土地所有人於 105 年11月21日開會協調，被告當場表達原告應予協助購買 181 地號土地，及向銀行以年利率2%、貸款7 成等事項，足 見呂長恩曾承諾貸款成數及刻意隱瞞181 地號土地，否則被 告何來立場提出請求。是原告顯未盡善良管理人注意義務， 未於簽約前主動告知畸零地存在之重大訊息，使被告陷於錯 誤認知，藉此賺取仲介之報酬，難謂無故意或重大過失自應 負債務不履行損害賠償責任。
㈡而被告因終究無法貸款，向被告女兒調借款項及解除保單變 現後仍不足清償，被告僅得向系爭土地所有人協商，雙方遂 於106 年9 月20日簽訂協議書，買賣價金餘款6,380 萬元以 向系爭土地所有人借貸之方式給付，約定1 年內清償，年利 率為1.8%，惟被告實無法於一年內清償6,380 萬元，雙方再 於106 年10月17日簽立補充協議書，約定第一年年利率為1. 8%，應先清償1,000 萬元，第二年起年利率為2%，應於2 年 內清償完畢，被告陸續清償後，迄今尚有3,800 萬元尾款應 於108 年10月18日前清償完畢，是被告原本預期銀行貸款15 至20年清償本件價金，卻因無法貸款現須2 年內付清本息， 以被告尚存資金扣除未給付之尾款後為3,336 萬元，則被告 為能於108 年10月18日前清償，勢必先向民間借款，民間借 款一般為月息3 分，以系爭土地取得使用執照最快為5 個月 計算，並以一般月息1.5 分計算，被告粗估最少損害為250 萬2,000 元（計算式：3,336 萬元×1.5%×5 ＝250 萬2,00 0 元），再依消費者保護法第51條規定，原告應負3 至5 倍 懲罰性賠償金，是被告確有遭受損害，原告亦應就此負不完 全給付之損害賠償責任，綜上，原告應就本件不完全給付， 對被告負上開賠償責任，被告以此為抵銷後，本件原告請求 已無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供擔保 ，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠兩造於105 年8 月31日簽立系爭委託契約，約定被告委託原 告居間仲介系爭土地之買賣事宜，委購價格為1 億2,000 萬 元，委託期間至105 年9 月30日止，付款方式為自備款3 成 、計3,600 萬元，貸款7 成、計8,400 萬元。 ㈡被告於105 年9 月1 日與系爭土地所有人簽立系爭買賣契約 ，約定價金為1 億1,980 萬元，系爭土地已於106 年10月25 日移轉登記予被告。
㈢原告曾於106 年11月6 日以樹林育英街郵局第000385號存證
信函催告被告於函到後5 日內給付報酬，經被告於106 年11 月7 日收受後，迄未給付原告本件仲介報酬239 萬6,000 元 。
㈣系爭土地鄰側尚有一筆面積2.16㎡之181 地號土地。 ㈤被告因系爭土地未能貸款及181 地號土地問題，於105 年11 月21日曾會同原告、系爭土地所有人開會協商，另就給付買 賣價金問題，與系爭土地所有人先後於106 年9 月20日、10 6 年10月18日簽訂系爭協議書、系爭補充協議書等事實，有 系爭委託契約、系爭買賣契約、土地所有權狀、樹林育英街 郵局第000385號存證信函及回執、土地登記謄本、開會紀錄 、系爭協議書、系爭補充協議書等件可稽（見本院卷第15頁 至第37頁、第47頁至第59頁、第117 頁至第119 頁、第145 頁、第149 頁至第153 頁），且為兩造所不爭，堪為信實。四、本院之判斷
原告主張兩造間訂有系爭委託契約，原告已居間仲介完成， 被告迄未給付服務報酬239 萬6,000 元，固為被告所不否認 ，惟抗辯呂長恩曾同意僅收取200 萬元報酬，且因原告有未 告知181 地號土地及未能以年利率2%貸得8,400 萬元等不完 全給付情事，致被告受有上述損害，以此為抵銷等語，經查 ：
㈠原告主張兩造間有系爭委託契約，原告已完成居間仲介，被 告迄未給付服務報酬239 萬6,000 元，業據其提出系爭委託 契約、系爭買賣契約、存證信函及回執為證（見本院卷第15 頁至第37頁、第51頁至第59頁），且為被告所不爭執，是原 告請求被告給付239 萬6,000 元，當屬有據。至被告抗辯呂 長恩事後自知系爭土地未能貸款，遂代理原告承諾本件僅收 取200 萬元之仲介報酬，原告應受此拘束，僅得請求200 萬 元之仲介報酬云云。然被告就此並未舉證以實其說，是被告 上開抗辯，顯無可採。
㈡按債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為 給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張 其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付 後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於 給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任（最高法院77年 度台上字第1989號民事裁判意旨參照）。被告抗辯原告未告 知系爭土地周圍尚有181 地號土地，且未如呂長恩所保證能 以系爭土地向銀行以年利率2%以下，貸得8,400 萬元等不完 全給付，致被告受有損害，原告應負不完全給付之損害賠償 責任，並以此為抵銷云云，依上開說明，自應由被告就原告 有給付不完全一情負舉證責任。經查，證人即被告員工陳炳
林、被告之子陳俊賢、系爭土地共有人鍾明德固均到庭證稱 ：呂長恩說過他們有配合的銀行，可以貸款7 至8 成；簽約 前呂長恩說有配合的銀行，百分之百可以貸款7 成；呂長恩 說他認識很多銀行，以利率1.8%，貸到7 成沒有問題等語（ 見本院卷第253 頁、第257 頁、第367 頁），然證人陳炳林 亦證稱：我問過呂長恩後有將上情告訴被告，但後續簽約的 事我就不清楚了，後續的事是被告跟呂長恩自己在處理等語 （見本院卷第253 頁），足認證人陳炳林不清楚呂長恩與被 告後續洽談內容，自難憑其上開證述為有利被告之認定。而 證人陳俊賢係稱「簽約前」呂長恩曾表示為上開表示，至簽 約時，證人陳俊賢係證稱當場被告有提到身上只有幾千萬， 不夠的部分呂長恩說會協助我們貸款等語（見本院卷第257 頁），且證人即系爭土地共有人李潮雄、地政士蕭琪淋均證 稱：簽約時沒有印象當時房仲有保證會貸款7 成等語（見本 院卷第395 頁、第400 頁），可見呂長恩並未於雙方簽立系 爭買賣契約時，向被告保證可以貸得7 成款項，是被告抗辯 呂長恩曾保證可以向銀行貸得7 成款項云云，已難採信。再 參以證人蕭琪淋另證稱：如果仲介有保證要負責銀行貸款7 成以上，或是貸款不到要解約，我們都會記載契約上等語（ 見本院卷第402 頁），而遍觀系爭買賣契約並無原告保證協 助貸款7 成約定之記載，復審酌兩造間所簽訂之系爭委託契 約中，並未無協助貸款之約定，原告或呂長恩亦未因此額外 收取報酬，自難僅憑呂長恩曾表示可以向銀行貸款7 成等語 ，即認原告負有協助被告向銀行貸款7 成之義務。 ㈢又被告抗辯原告漏未告知系爭土地鄰側附近尚有181 地號土 地之畸零地，影響系爭土地開發，亦屬造成相關不便云云。 然被告自承系爭土地仍可申請建照，僅係需多經一道畸零地 調處程序等語（見本院卷第158 頁），且被告上開所述損害 均係因未能貸款而需於短期內向民間借款支付價金所受之利 息損害，此外，被告並未就因181 地號土地受有何損害具體 說明或舉證，是被告抗辯原告漏未告知系爭土地旁尚有181 地號土地之重大交易訊息，亦屬不完全給付，應負損害賠償 責任云云，自無可採。綜上，被告既未能證明原告有給付不 完全之情事存在，則其請求原告損害賠償，並以此為抵銷抗 辯，洵屬無據。
五、末按，本件原告之請求報酬債權，核無確定期限，既經原告 催告而送達存證信函，被告當應負遲延責任。又原告主張前 以存證信函催告，於函到後5 日內給付報酬，被告已於106 年11月7 日收受等情，並提出樹林育英街郵局第000385號存 證信函及回執該函及回執為憑（見本院卷第51頁至第59頁）
。是原告請求自催告履行期限屆滿翌日即106 年11月13日起 ，至清償日止，按週年利率5%計算利息，亦屬有據。六、綜上所述，原告依系爭委託契約第6 條第1 項，請求被告給 付239 萬6,000 元，及自106 年11月13日起至清償日止，按 週年利率5%計算利息，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
民事第六庭 法 官 蔡惠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
書記官 廖俐婷
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